Capital Investment 4

[kenny984]

Cześć wszystkim.
Moja babcia niedawno zmarła. Dziedziczy rodzinie [url]Dom[/url] jednorodzinny (z 1961 roku), który jest warty około 200 000 [url]euro[/url]. Około jednej czwartej zostanie mi odziedziczone. [url]Dom[/url] został odnowiony dopiero w zeszłym roku.
Nieruchomość jest wynajęta (750 € czynsz kalt i 900 € czynsz zimny). Jestem singielką, pracownikiem etatowym, zarabiam około 37 000 [url]euro[/url] brutto (klasa podatkowa 1).
Tak sobie głupio zapytam... czy ma sens kupić nieruchomość? Czy byłoby sensowne (i czy bank się zgodzi) po prostu finansować wydatki na [url]kredyt[/url] zakupowy z dochodów z najmu, czy też podatkowo to nie ma sensu?
Dziękuję z góry. Jestem świadom(a), że nie mogę oczekiwać tutaj absolutnie profesjonalnej porady, ale mały przegląd byłby dla mnie wystarczający.

[hausbauwest]

200 000 PKT
9 000 roczna opłata najmu
Czynnik 22,2
Dla mnie cena zakupu byłaby zbyt wysoka lub czynsz zbyt niski jako obiekt inwestycyjny.
Chciałbym wypłacić sobie moją część spadkową.

[6Bankkaufmann]

Czasami nabycie może jednak przełożyć się na przyszły wzrost ceny.
Z pewnością nie dostaniesz przecenionego obiektu.
Zatem załóżmy, że cena rzeczywista powinna wynosić 200 000 [url]euro[/url].
W zależności od wysokości [url]kredytu[/url] trzeba dokładnie przeliczyć, czy to ma sens.
Ja jednak nigdy nie brałbym pod uwagę 750 [url]euro[/url] czynszu, a raczej 25% kosztów eksploatacji lub nawet do 30% ze względu na rok budowy.
Następnie porównanie, w zależności od wkładu własnego.

[kenny984]

Głupie pytanie: Co kryje się za rabatem kosztów zarządzania?

[6Bankkaufmann]

Cześć Kenny984,
Przy rocznym czynszu netto w wysokości 9 000 EUR lub 750 EUR miesięcznie pieniądze są faktycznie dostępne.
Koszty ogrzewania są osobno.
Jednak koszty zarządzania dotyczą dodatkowych rzeczy związanych z obiektem, które pojawiają się u właściciela.
Naprawa dachu jako przykład.
Dlatego warto dokładnie zbadać obiekt i nie liczyć tylko na pełny czynsz netto, ale zrobić odcięcie.
A koszty zarządzania po prostu przenieść na lokatę terminową lub coś podobnego i gromadzić.
Czy to jasne?

[NaTwoim13]

Jeśli zostaje ci przekazana jedna czwarta, cena zakupu nie może wynosić 200 000 [url]euro[/url], jeśli wartość nieruchomości wynosi tyle samo.
Czy finansowo to ma sens, powinien stwierdzić [url]doradca[/url] podatkowy. Decyzję o podjęciu trudu jako wynajmujący (nie musi to być nic złego ani dużego) należy podjąć samodzielnie. To, co mogę odpowiedzieć i ustalić, to odpowiedź na twoje pytanie dotyczące wykonalności po stronie banku, a chętnie odpowiadam, że tak, to jest możliwe i wykonalne.

[hausbauwest]

Jeśli dziedziczysz jedną czwartą, cena zakupu nie może wynosić 200 000 [url]euro[/url], jeśli wartość nieruchomości wynosi tyle samo.

Uważam, że ta wypowiedź to tzw. "liczenie na palcach".
Jeśli chce on oszacować, czy jest to opłacalne ekonomicznie, powinien przyjąć wartość, za jaką by mógł ją kupić.
Te 50 tysięcy to jego kapitał własny.
Jeśli miałby kupić np. [url]Dom[/url] wielorodzinny za 400 tysięcy, a ma zaoszczędzone 100 tysięcy, to również nie liczyłby rentowności na podstawie 300 tysięcy.
Trzeba patrzeć na to realistycznie.
Zwłaszcza jeśli chodzi o [url]Dom[/url] jednorodzinny.
Jeśli wynajmujący się wyprowadzi, wszelkie koszty nieruchomości przejdą na jego barki.
To mogą być koszty dodatkowe w wysokości nawet 400 [url]euro[/url] miesięcznie.
Jeśli zaciągnie pożyczkę w wysokości 150 tysięcy, przyjmując 2% oprocentowanie i 3% spłaty kapitału, wyjdzie mu około 625 [url]euro[/url] miesięcznie.

Przy wynagrodzeniu brutto 37 tysięcy i klasie podatkowej 1, jego wynagrodzenie netto wynosi około 1 900 [url]euro[/url] miesięcznie.

Gdyby te 1 000 [url]euro[/url] z tego znikały na puste mieszkanie, sytuacja staje się bardzo trudna.

To tylko sugestia, ale być może OP ma oszczędności.
Ile masz lat?

[2tneub]

Gdzie dokładnie napisał to teraz?







Cytat noelmaxim
Czy to ma sens podatkowo

O ile wartość ziemi nie stanowi teraz większości wartości, ogólnie rzecz biorąc, początkowo podatkowo nie będzie to ani znaczący dochód, ani model oszczędzania podatków. Pytanie jednak pozostaje, jaki efekt podatkowy będzie miał alternatywny scenariusz (opodatkowanie 25% / wypłata i inwestycja pieniędzy?). Podobnie jak przy podatku, tak samo będzie wyglądać sprawdzalność płynności, jeśli początkowa spłata nie będzie zbyt wysoka. Oczywiście wszystko zależy od ewentualnego rozwoju czynszu i przyszłych napraw, które będą konieczne w ciągu najbliższych lat.
Być może zdarzy się, że czynsz nie pokryje wszystkiego i sytuacja stanie się działaniem na niekorzyść, ponieważ, jak już wcześniej zauważono, stosunek wartości do rocznego czynszu jest raczej słaby, co wynika z obecnej sytuacji na rynku, ale nie jest to jednak niezwykłe. Można oczywiście spróbować ponownie negocjować z innymi współwłaścicielami i zgodzić się na wartość 18-20 krotności rocznego czynszu (po odjęciu własnej ćwiartki). Czy pozostali współwłaściciele zgodzą się na tę wartość, to już inna sprawa.

[kenny984]

Cześć wszystkim ,
oto kilka dodatkowych informacji:
Na pewno chodzi o przyjacielską cenę wynajmu. Lokator to dobry kolega, którego dziewczyna nagle zaszła w ciążę. (Dlatego ryzyko pustostanu nie jest teraz tak duże) Wnętrze domu zostało niedawno starannie odnowione przez najemcę w ostatnich miesiącach (co jest również powodem dość niskiego czynszu) Dach został naprawiony w ciągu ostatnich 15 lat.... W zasadzie w najbliższych latach nie powinno być konieczności przeprowadzania żmudnych prac naprawczych
Mam 34 lata, oszczędności szacuję na około 40 000 euro.
Nie chcę generować z domu dużych zysków, (emocjonalnie jestem trochę związany z tą chatą) myślałem raczej w kierunku zabezpieczenia emerytalnego

[NaTwoim13]

Dziedziczy rodzinie [url]Dom[/url] jednorodzinny (z 1961 roku), który jest warty około 200 000 [url]euro[/url]. Jedna czwarta tego zostanie odziedziczona przeze mnie.

@tneub
To jest napisane tutaj





@hausbauwest
Oczywiście to musi zostać wzięte pod uwagę, jeśli chcemy przeanalizować możliwość i przedstawienie, o których pytał TS, ponieważ wtedy grają raczej 150 000 [url]euro[/url] z przyjętej wartości 200 000 [url]euro[/url], gdy dziedziczy on jedną czwartą. Wydaje się, że raczej będzie to wypłata dla spadkobierców, a jego własna udział może być zwolniony od płacenia!
Nie będę się wypowiadać na temat aspektów podatkowych, jasno zalecam skonsultowanie się ze specjalistą od podatków.

[Martin79HN]

Cześć Kenny984,
zdecydowanie powinieneś kupić ten [url]Dom[/url].
Twój przyjaciel w ciągu 5 - 10 - 15 lat kiedyś się wprowadzi,
przez co będziesz mógł go wynająć drożej.
Biorąc pod uwagę niską opłatę najmu, spróbowałbym negocjować cenę o 10.000 - 20.000 €
niższą.
180.000 € (1/4 należy do Ciebie, czyli 45.000 €)
potrzebna suma to 135.000 € + koszty zakupu 5.000 € - wkład własny, który jeszcze uzbierasz 20.000 €
= 120.000 € [url]kredytu[/url]
Bardzo ważne jest, aby to było traktowane jako rozliczenie spadkowe, w przeciwnym razie naliczony zostanie podatek od nabycia nieruchomości! I cena zakupu nie może być zbyt niska, aby uniknąć traktowania tego jako darowizny (podatek od darowizn, choć istnieją kwoty wolne od podatku)
Po zakupie będziesz mieć jeszcze oszczędności w wysokości 20.000 €
oraz finansowanie w najkorzystniejszych warunkach.
Okres zabezpieczenia 15 lat, oprocentowanie 2%, opcja dodatkowej spłaty i wszystko będzie bezpieczne!
W sprawie amortyzacji, Afa, rozliczenia spadkowego, itp.
zalecam skonsultować się z doradcą podatkowym.
Pozdrawiam
Martin

[2tneub]

@tneub
To jest tutaj

Nie ma tu mowy o cenie zakupu, tylko o wartości.
Temat ceny zakupu w odniesieniu do rocznego czynszu do obliczenia współczynnika wprowadził dopiero Hausbauwest. I w tym miejscu było słuszne, żeby nie zakładać obniżonej wartości.
Myślę, że każdemu było jasne, że należy uregulować tylko pozostałe 3/4.

[Martin79HN]

Cześć Kenny984,
wybrałbym termin wiązania przynajmniej 15 lat.
Hintergrund:
Masz teraz 34 lata i być może za 5 lat będziesz chciał/a zbudować nowy Dom? Albo zamieszkasz w nim sam/a!
Wtedy finansowanie z ratą i dochodem z najmu samo się opłaca
i po dodaniu wszystkich kosztów nawet daje niewielki zysk!
Wybrałbym spłatę w wysokości 2% i korzystał z opcji dodatkowych spłat (jesteś bardziej elastyczny/a).
Dobrze znana osoba, która również remontuje, może uzasadniać
stosunkowo niski czynsz przez ograniczony czas.
Na dłuższą metę warto unikać zależności między przyjaźnią, najemcą / właścicielem mieszkania.
Może więc za 1, 2, 3, 4, 5 lat poszukać nowego lokatora lub wprowadzić się samemu.

[NaTwoim13]

Jeszcze raz, gdy wartość jest oszacowana na 200 000 [url]euro[/url], to dla oceny możliwości przedstawienia - gdy dziedziczona jest tylko jedna czwarta - dyskutowana jest kwota 150 000 [url]euro[/url], a nie 200 000 [url]euro[/url], a w kontekście możliwości finansowania aspekt podatkowy na razie odgrywa drugorzędne znaczenie i może go przeanalizować tylko [url]doradca[/url] podatkowy.

Czynnik tutaj, czynnik tam! Aby móc z tym pracować, należy najpierw uwzględnić aspekty emocjonalne (dziedzictwo), a także zastanowić się, jak zrównoważona i odpowiednia rynkowo jest obecna najemność. Obliczanie wartości dochodowej jest równie nieuzasadnione jak obliczanie czynnika, ponieważ mamy do czynienia z domem jednorodzinnym, gdzie trzeba obliczyć wartość rynkową, aby określić, za jaką cenę nabyć nieruchomość. Również ważne jest określenie, czy można sobie wyobrazić zamieszkanie tam w przyszłości i ustalenie, za jaką kwotę można w przyszłości sprzedać nieruchomość.

[hausbauwest]

Jeszcze raz, jeśli wartość oszacowana na 200 000 [url]euro[/url] zostanie podana, to dla sposobu prezentacji - gdy tylko ćwiartka zostanie odziedziczona - na dyskusję trafiają tylko 150 000 [url]euro[/url], a nie 200 000 [url]euro[/url], a w odniesieniu do wykonalności finansowania aspekt podatkowy na razie odgrywa drugorzędną rolę, którą może prześwietlić tylko [url]doradca[/url] podatkowy.
Niezależnie od tego, jaki jest współczynnik! Aby móc z nim pracować, należy uwzględnić początkowo także emocjonalne aspekty (dziedzictwo), jak i to, jak obecny czynsz wydaje się być trwały i zgodny z rynkiem. Ocena wartości dochodowej jest równie nieodpowiednia jak ocena współczynnika, ponieważ mamy do czynienia z domem jednorodzinnym, a więc aby określić cenę, po której nieruchomość zostanie zakupiona, należy obliczyć wartość rynkową lub dostępną, a także ustalić, czy można sobie wyobrazić, że będzie się tam kiedyś mieszkać, a także określić, jaka wartość nieruchomości mogłaby zostać zbyta.

Krótkie pytanie pośrednie...... Cały czas piszesz tutaj o przedstawieniu planu.
Ale przecież chodzi o to, czy to się opłaca....

[NaTwoim13]

????
Nie, aby oba


Pytanie może i głupie... czy miałoby sens kupno nieruchomości? Przede wszystkim, czy miałoby to sens (i czy bank byłby zainteresowany) finansowanie wydatków związanych z kredytem kupna po prostu z dochodów z najmu, czy też podatkowo to w ogóle nie ma sensu?

a decyzję, czy warto podjąć takie działanie, a nawet ocenić, ani a nie możemy i b nie możemy nawet dokonać! Pomimo tego, że potrzebny byłby [url]doradca[/url] podatkowy - który, między nami mówiąc, nie wypowiedziałby się na podstawie dostępnych tu informacji, mogę jedynie oszacować, czy bank zgodziłby się sfinansować ten projekt.
Jeśli ustalę teraz potrzebę finansowania - wartość została oszacowana na 200 000 [url]euro[/url] przy jednoczesnym dziedziczeniu 1/4 nieruchomości - kwotą 150 000 [url]euro[/url], mogę dokonać oszacowania na podstawie podanych dochodów, statusu związku i podania wartości majątku. Czy jednak warto, to może ocenić tylko [url]doradca[/url] podatkowy.
Ponadto, możecie sobie swobodnie spekulować podatkowo, ja tego nie chcę, więcej nie mogłem wyrazić i moim zdaniem, w kontekście tego, czy się opłaca, wartość dochodu i czynnik - jako [url]Dom[/url] jednorodzinny - nie odgrywają praktycznie żadnej roli!

[hausbauwest]

Każdy będzie miał swoje własne poglądy.
Dla mnie w takich sprawach nie ma czegoś takiego jak cenę przyjacielską.
Jeśli obiekt i lokalizacja uzasadniają sobie powiedzmy 900 [url]euro[/url], to nie wynajmowałbym go znajomemu za 750 [url]euro[/url].
Nie widziałbym powodu, dla którego miałbym to zrobić.
W takim razie każdy rzemieślnik miałby niezliczonych przyjaciół, którzy pracowaliby dla niego za 25,00 [url]euro[/url] za godzinę i w końcu zbankrutowaliby.
Przecież Państwo też nie mogliby udzielać pożyczek każdemu, kogo znają, i brać tylko połowę prowizji.
Jeśli jest emocjonalnie związany z domem, jak opisano w punkcie nr 9, to lepiej niech go nie wynajmuje.
Lepiej, żeby sam go zamieszkał i się nim zajął.
Najemcy zwykle mają zupełnie inny stosunek do obiektu niż jego właściciele.

[NaTwoim13]

Nikt nie powinien wynajmować za 750 [url]euro[/url], jeśli może otrzymać 900 [url]euro[/url] czynszu. Po pierwsze, warto zauważyć, że obecny najemca postanowił tyle płacić. Przede wszystkim, nie o to tutaj chodzi, nie jesteśmy w stanie wydać oceny.
Jeśli emocjonalnie związany jest z domem, moim zdaniem nadal może wynająć, nie widzę żadnych związków ani zależności, i tutaj również, to musi i będzie dla autora postu decyzja wyłącznie jego, a jeśli potrzebuje opinii i pomocy, moim zdaniem powinien zadawać pytania w inny sposób i ujawnić więcej informacji o sobie.

[hausbauwest]

Zwłaszcza gdy w grę wchodzą emocje,
nie powinno się wynajmować.
Zaczyna się od drobnostek, które wywołują irytację (dzieci opierają rowery o elewację) itd., a potem kłótnia jest nieunikniona.
Osobiście mogę tylko powiedzieć: albo zamieszkać samemu, albo wypłacić pieniądze.

[NaTwoim13]

Jak to poszło dalej??