Capital Investment 4

[Dardai89]

Cześć wszystkim,
mam pytanie dotyczące naszego finansowania budowy i mam nadzieję, że będziecie w stanie mi pomóc:

- Moja partnerka i ja planujemy zakup mieszkania z małym ogrodem. Całkowita cena zakupu wynosi 225.000,00 € (ocena metodą dochodową), właścicielem jest ojciec mojej partnerki.
- Nasz wkład własny wynosi 55.000,00 €
- Zgodziliśmy się przelać właścicielowi 100.000,00 € natychmiastowo: W celu posiadania pewnego marginesu na budowę, ustaliliśmy ustnie, że pozostałą kwotę spłacimy od początku jego emerytury ratalnie przez pierwsze 5 lat z okresem karencji w spłacie. Wszystkie dostępne informacje chcemy w najbliższym czasie uwzględnić w umowie kupna wraz z notariuszem

- Dodatkowo planowany jest przyrost (1-3 lata): Tu wielkość wynosi około 120.000 €.

A teraz moje pytanie: Czy słuszne jest, że żaden bank nie udzieliłby nam [url]kredytu[/url] na różnicę 45.000 €? Tak zostało mi dzisiaj przekazane przez firmę finansową. Ich argumentacja była taka, że w przypadku niespłacenia, bank nie może "właściwie" przejąć tylko połowy nieruchomości, musimy w sumie pokryć całkowitą wartość zakupu...

Przyjmę teraz, że to jest prawdą: Co moglibyśmy zrobić alternatywnie, aby nie odchodzić od modelu ratalnego?

Pozdrawiam,
Patrick

[NaTwoim13]

Cześć Dardai89,
Zanim zainteresują mnie pytania dotyczące zdolności kredytowej (ewentualnie jej brak może być także powodem tego rodzaju zakupu), mam następujące pytania wstępne:
1) Dlaczego metoda wartości dochodowej???
2) Gdzie lub w jaki sposób powstaje bufor dla rozbudowy poprzez ten rodzaj zakupu?
3) Mieszkanie i do mieszkania dodatek? Komu należą się inne mieszkania i co ewentualnie mówi wspólnota własnościowa?
4) Dlaczego dodatek później?
5) Dlaczego połowa domu, skoro kupują Państwo mieszkanie a cały [url]Dom[/url]? Czy jest to mieszkanie w np. budynku dwurodzinnym, ale mieszkanie nie jest wydzielone/nie ma własnego księgi wieczystej?
Ogólnie rzecz biorąc, tego typu sytuacje rozwiązuje się poprzez [url]kredyt hipoteczny[/url]. [url]kredyt[/url] ten jest wpisywany do działu 3 jako ostatnie miejsce w księdze wieczystej nabytego obiektu. Wymagana służba kapitałowa wynikająca z umowy zostaje uwzględniona podczas sprawdzania zdolności kredytowej.
Gdzie się Pan/Pani doradzali, że nie wyjaśniono im procedury związanej z kredytem hipotecznym, ani nie przybliżono?

[Dardai89]

Cześć,
dzięki za odpowiedź. Chciałbym pokrótce odnieść się do następujących punktów:
1) Zostały zastosowane dwa różne procedury, które różniły się tylko o około 15 000 €. Ostatecznie doszliśmy do porozumienia w środku.
2) Puffer oznacza, że [url]kredyt[/url] ratalny zostanie odłożony na 5 lat, a my możemy spłacić pierwszą pożyczkę dużą ratą. Ponadto taki sposób ma na celu zrekompensowanie braków w zabezpieczeniu ojca.
3) Faktycznie znajdują się tylko 2 mieszkania w tym domu. Z inną stroną wszystko jest już ustalone, trzeba tylko to jeszcze spisać.
4) Ponieważ architektów jest obecnie mało i nie chcemy niczego pochopnie podjąć. Obecnie mieszkanie jest wystarczająco duże, ale przy ewentualnym drugim dziecku może być już ciasno.
5) Tutaj rzeczywiście źle się wyraziłem. Zamiast domu powinno być napisane mieszkanie. Mieszkania są podzielone, a do naszego mieszkania na parterze należy mały ogródek.
Taką ocenę otrzymałem podczas rozmowy telefonicznej z jednym z trzech dużych pośredników w kredytach budowlanych - dosłownie jest to tylko opcja finansowania całej kwoty 225 000,00 €. Częściowe finansowanie dla 100 000,00 € nie jest możliwe, ponieważ bank, jeśli raty nie zostaną spłacone, nie może posiadać tylko części mieszkania.
Czy moglibyście bliżej wyjaśnić mi opcję, która nam się oferuje?
Bardzo dziękuję za dogłębne zainteresowanie naszą sytuacją.
Pozdrowienia,
Patrick

[NaTwoim13]

Cześć,
dzięki za odpowiedź. Chciałbym pokrótce odnieść się do następujących punktów:
1) Stworzono dwa różne sposoby wyceny, które różniły się tylko o około 15 000 €. Ostatecznie doszliśmy więc do porozumienia w połowie tej różnicy. Całkowicie niezrozumiałe jest, że określa się tutaj wartość przychodów, nie wiem też, jak to ma być możliwe, skoro nie ma się dochodów z obiektu.
2) Zabezpieczenie polega na tym, że [url]kredyt[/url] ratalny jest odłożony na 5 lat, dzięki czemu możemy spłacić pierwszą ratę [url]kredytu[/url] w wysokiej kwocie. Ponadto ten sposób ma skompensować lukę w zabezpieczeniu ojca. Czyli chcą uniknąć obciążenia odsetkami, które nie musiałoby zostać poniesione przez ojca za część raty?
Tę ocenę otrzymałem w rozmowie telefonicznej z jednym z trzech dużych pośredników w kredytach budowlanych - dosłownie, jest to tylko opcja sfinansowania całej kwoty 225 000,00 €. Częściowe sfinansowanie dla 100 000,00 € nie jest możliwe, ponieważ bank, jeśli raty nie będą spłacane, nie może posiadać tylko części mieszkania.
Czy moglibyście bliżej wyjaśnić mi opcję, jaka nam się oferuje?
Bardzo serdecznie dziękuję za intensywne zainteresowanie naszą sytuacją.
Pozdrowienia,
Patrick

Oczywiście, przecież po to jest to forum. Kupują Państwo [url]Dom[/url] za 225 000 [url]euro[/url], wkładają 55 000 [url]euro[/url] własnych środków i w Dziale 3 wpisują jako pierwszy pozycję sfinansowane 45 000 [url]euro[/url], a jako drugi pozycję hipotekę pokupną w wysokości 125 000 [url]euro[/url] na ojca partnerki/ sprzedającego.
Gdyby ojcu nie było potrzebne to zabezpieczenie, można by umówić cenę zakupu na 100 000 [url]euro[/url]. Jednak teraz - poprzez hipotekę pokupną - ojciec ma zabezpieczenie, gdyż nie mogliby Państwo sprzedać domu, gdyby nie zgodził się na sprzedaż z powodu niespłaconych zobowiązań.

[Dardai89]

1) Zostały zastosowane dwa różne metody wyceny, które różniły się o około 15 000 €. Ostatecznie doszliśmy do porozumienia, działając w pewnym sensie na kompromis. Nie do końca rozumiem, dlaczego wycenia się wartość dochodową, nie wiem nawet, jak to zrobić, gdyż nie ma zysków z obiektu.

[BenniG]

Bank ma obecnie największe problemy z kwotą 45 000 €.
Zazwyczaj minimalna kwota do uzyskania finansowania budowlanego wynosi 50 000 €.
Jeśli możecie obejść się bez zastawu, byłoby to dla was oczywiście jeszcze korzystniejsze. Czy sprzedający naprawdę pilnie potrzebuje 100 000 €, czy też kasują one tylko na swoim koncie?
Szczególnie w kontekście waszej rozbudowy, czysty księga wieczysta byłaby zaletą. Jeśli w tej chwili sfinansowalibyście 165 000 € (100 000 € - 55 000 € = 45 000 € plus 120 000 € za rozbudowę) jednorazowo, będziecie znacznie bardziej swobodni w wyborze banku niż w sytuacji, gdy pierwszym wierzycielem będzie bank z kwotą 45 000 €.

[Dardai89]

Czy sprzedawca w obecnej chwili koniecznie potrzebuje 100 000 €, czy będą one tylko leżały bezużytecznie na jego koncie?

Sprzedawca potrzebuje 100 000 € (minimum to 90 000 €) natychmiast, ponieważ służy on spłacie wygasającego [url]kredytu[/url].

Jeśli zdecydowalibyście się na sfinansowanie 165 000 € (100 000 € - 55 000 € = 45 000 € plus 120 000 € za rozbudowę) w tym momencie, będziecie mieli znacznie większą swobodę w wyborze banku, niż gdyby już w pierwszej rundzie znajdował się bank z 45 000 €.

Niestety, czas nie działa na naszą korzyść w tej sytuacji. Nie ma sensu brać [url]kredytu[/url] teraz, jeśli jednak rozbudowa możemy zrealizować dopiero za rok, prawda?

Co do informacji, którą zapomniałem podać: W naszym kapitale własnym znajduje się „gotowy” [url]kredyt budowlany[/url] w wysokości 25 000,00 €. Czy oznacza to, że mamy więcej opcji? - Teoretycznie moglibyśmy zaciągnąć pożyczkę w wysokości 25 000,00 € korzystając z tego, prawda?

Dziękujemy jeszcze raz za odpowiedzi!

[NaTwoim13]

W zasadzie możliwe byłoby teraz zaciągnięcie pieniędzy w ramach planowanej operacji na rok, ale wtedy już trzeba by zakończyć planowanie i ustalić koszty.



Jeśli zaciągniesz 45 000 [url]euro[/url] plus 125 000 [url]euro[/url], czyli łącznie 170 000 [url]euro[/url], odsetki będą niższe niż dla małej kwoty [url]kredytu[/url] 45 000 [url]euro[/url] (dodatki do sumy, brak potrąceń z promocji itp.), a także wybór banków będzie większy. Ponadto, zaciągając środki, zacznie się walka o pierwszeństwo, ponieważ w księdze wieczystej w dziale 3 są już 2 prawa, hipoteka dla 45 000 [url]euro[/url] i resztkowa hipoteka kupna. Prawdopodobnie kwotę 125 000 [url]euro[/url] otrzyma tylko wierzyciel [url]hipoteczny[/url] pierwszej rangi.



Kwestia wartości dochodowej to kompletna bzdura, bo gdyby np. przyjęli czynsz jako podstawę, zawsze wyszłoby to na niższą wartość niż w przypadku metody wartości rzeczowej, nie znam również banku, który oszacowałby wartość według wartości dochodowej przy użytkowaniu własnym. Jako klient nie zaakceptowałbym tego, gdyż wyniki byłyby niższe, a stanowią one podstawę dla kalkulacji!



Zawsze zastanawiam się, jak niewiele wiedzą niektórzy konsumenci, pomimo że - jak piszą - są w kontakcie z doradcami/pośrednikami. Nie chce się w to nawet wierzyć, biorąc pod uwagę fakt, że wspominają o metodzie wartości dochodowej i nie wiedzą (bo im chyba nie powiedziano), jak postępować z resztową hipoteką kupna, lub czy w ogóle istnieje.



Taki przypadek jak twój jest szybko rozwiązany przez fachowca i wiele z tych pytań i zamieszania nie powinno nawet mieć miejsca, tym bardziej wydaje się logiczne, aby klienci ponownie potwierdzili, czy te metody (których często nawet nie znali mimo porady) są najbardziej sensowne, a także co o nich myślić i czy są lepsze sposoby.



I tak naprawdę są tylko 2-3 banki (w zasadzie tylko jeden), które są zainteresowane minimalną kwotą 45 000 [url]euro[/url], a jeśli potrzebujesz już tylko 20 000 [url]euro[/url], ponieważ masz również środki związane z oszczędnością budowlaną, to w ogóle nie ma już banku, który chciałby wesprzeć to przedsięwzięcie.

[2tneub]

Jeśli planowane prace budowlane będą realizowane w krótkim czasie, można również rozważyć [url]kredyt[/url] konsumencki w wysokości 20 tys. [url]euro[/url] i spłacić go poprzez połączenie z ogólnym kredytem, wliczając w to koszty budowy.

[NaTwoim13]

@tneub

I dlaczego tak?

Dlaczego starać się o drogie pożyczki pod hipotekę, płacąc raty za pożyczkę na dowolny cel przez 1 - 1 1/2 roku, oraz również ją starać? Zbędne zmiany w rejestrze dłużników (wpisanie i spłacenie pożyczki na dowolny cel, nowe wpisy związane z pożyczką pod hipotekę) .

Co się z tego zyskuje?

Dla mnie jest to bezsensowna i niepotrzebna propozycja, przepraszam.

[BenniG]

Jeśli kontrakt oszczędnościowy wynosi 25 000 € i jest gotowy do przydzielenia, może wziąć pożyczkę w wysokości od 10 000 do 15 000 €, co oznacza, że brakuje mu około 30 000 € do 100 000 €.
Zakładając, że teraz płaci tylko 90 000 €, ma 45 000 € gotówki i dodatkowe 10 000 € na koncie oszczędnościowym, zgadzam się z wami.
Więc ja bym teraz wziął pożyczkę na całą kwotę.
Jeśli weźmiemy 165 000 € z oprocentowaniem 1,5%, to oprocentowanie wyniesie 2 475 €.
Jeśli weźmiemy 45 000 € z oprocentowaniem 5%, to oprocentowanie wyniesie 2 250 €.
Oprocentowanie [url]kredytów[/url] prawdopodobnie wzrośnie, a nie spadnie.
Oszczędzicie sobie ewentualnie skomplikowane rozwiązanie pożyczki uniwersalnej.
Prace budowlane mogą się rozpocząć, jeśli jesteście na to gotowi, a nie dopiero wtedy, gdy bank również się zgodzi.

[NaTwoim13]

@BenniG
ja, ja też, powinny zostać ustalone koszty.
Jeśli tak nie jest, nie rozumiem, dlaczego miałbym skomplikowanie (w sumie to całkowicie zbędnie skomplikowane) muszę wziąć drogą pożyczkę hipoteczną na budowę, zapłacić wysoki [url]kredyt[/url] ratalny (gdzie rzeczywiście miałoby być oszczędzone oprocentowanie, dlatego właśnie ten konstrukt z hipoteką na resztę zakupu), który potem spłacam, bo wezmę w ciągu roku całą pożyczkę (w tym koszty nowej budowy). Byłoby ciekawe zobaczyć wtedy rejestr [url]kredytowy[/url] i wartość punktową.
Tak czy inaczej, te 45,000 [url]euro[/url] jako pierwsza hipoteka powinny być określone, włączając w to pozostałą hipotekę, to jakoś się zgra. Trzeba byłoby zaakceptować, że w ciągu roku pierwszorzędny wierzyciel musi być gotowy na udzielenie również 125,000 [url]euro[/url], ale niezależny i doświadczony makler finansowy potrafi to ogarnąć!

[2tneub]

@tneub
Und warum?
Warum das teure Bauspardarlehen beantragen, dazu die Raten für das Allzweckdarlehen 1 - 1 1/2 Jahre bezahlen und ja ebenfalls beantragen?

Aby zyskać czas na planowanie rozbudowy.
Sam napisałeś, że pełny [url]kredyt[/url] jest możliwy tylko wtedy, gdy dokładne liczby dotyczące rozbudowy są już znane, i w innym przypadku mogą pojawić się problemy z kolejnością w księdze wieczystej, gdy najpierw wniesiona zostanie kwota 45 000 €, a następnie kolejne 120 000 €.
Lepiej więc przez rok płacić nieco więcej odsetek (czy to przez [url]kredyt hipoteczny[/url] ze spółdzielnią budowlaną i pożyczkę konsumencką, czy tylko pożyczkę konsumencką), nie obciążając przy tym księgi wieczystej, a następnie refinansować po ustaleniu kosztów rozbudowy.

W twoim rozwiązaniu będziesz polegać na dobrej woli pierwszego wierzyciela. Obecnie nie jesteś w stanie ocenić, czy ma on najlepsze warunki na rynku. Jeśli obecnie np. otrzymuje [url]kredyt mieszkaniowy[/url] Diba i płaci 1,5% więcej niż w przypadku [url]kredytu[/url] hipotecznego, robi to dodatkowe 675 € rocznie odsetek. Jeśli otrzyma potencjalnie o 0,1% lepsze warunki, ponieważ nie jest zależny od oferty pierwszego wierzyciela, oszczędzi przez 10 lat 1600 €.

[NaTwoim13]

@tneub Czyt ma sens ubieganie się o kredyt budowlany (bez względu na to, kiedy jest gotowy do przydzielenia / kiedy jest dostępny), ubieganie się o kredyt mieszkaniowy, który następnie spłacisz i złożysz wniosek o nową, większą pożyczkę? Ponieważ sądzisz, że ja lub doświadczony doradca finansowy dzisiaj nie wybierze banku lub nie jest w stanie wybrać takiego, który za rok nie będzie już uznawany za globalnego gracza? Muszę wspomnieć o zależności od pierwszego wierzyciela, chcąc udzielać kompleksowej i uczciwej porady (tu nie doradzam, tu pomagam, tak po prostu), co nie oznacza, że osobiście mam z tym problemy czy je otrzymuję. Moim zdaniem nie musi koniecznie osiągać korzyści czasowych, natomiast cała konstrukcja, którą TE tworzy, opiera się na oszczędzaniu odsetek i kosztów. Raczej powinien stworzyć plan, co chce osiągnąć, jaka jest kolejność czasowa i jakie decyzje chce podjąć. Uważam, że jest to bardziej sensowne niż gorączkowe składanie pieniędzy i przechodzenie przez wiele wniosków. Jeśli musi być szybko (choć nie zrozumiałem tego), moim zdaniem powinien wybrać bank, który udziela tanich małych pożyczek/wypożyczeń hipotecznych i który za rok nadal (jak być może przez ostatnie 15 lat) będzie należał do najlepszych oferentów.

[2tneub]

Czy to ma się w ogóle stać (czego jednak nie byłem w stanie wywnioskować), powinien on moim zdaniem wybrać bank, który udziela tanich kredytów hipotecznych na małe kwoty i nadal (jak być może przez ostatnie 15 lat) należy do najlepszych ofert banków.

Oczywiście, jeśli ma czas, to najpierw planowanie rozbudowy, a potem wszystko naraz. Zgadzam się z tobą w pełni. Jedno może jednak wykluczać drugie. Sam podkreśliłeś, jak mała jest liczba ofert dla tych małych sum. Oznacza to, że jesteś ograniczony do 1-2 banków. Nie możesz więc wiedzieć, czy w ciągu roku zaoferują one jednocześnie najlepszą ofertę również dla drugiego finansowania. Czy istnieje dodatkowa opłata odsetkowa za taki mały kredyt?

[NaTwoim13]

Nie, jeszcze raz, nawet bez czasu na szacowanie kosztów rozbudowy, albo bez chęci czekania na to, ma czas, aby spokojnie wziąć kredyt hipoteczny i spokojnie wybrać. Nie widzę żadnego przypadku, w którym pomysł miałby sens. Przepraszam, nie jest to w złej wierze. Nie mogę tego zagwarantować z 100% pewnością, ale z 99% pewnością. Poza tym, być może nawet jest to dokładnie ta bank, którą byś wybrał do kredytu mieszkaniowego i myślę, że potrafili udzielać kredytów hipotecznych przez ostatnie 15 lat i będą to robić jeszcze przez kolejne 15 lat. Oczywiście, istnieją dodatkowe opłaty, ale zazwyczaj nie ma zniżek z powodu promocji czy rabatów (dla osób korzystających lub przy zakupie/odnawianiu), ponieważ zaczynają się one dopiero od kwot kredytów od 150 000 euro lub 200 000 euro.

[BenniG]

On kupuje mieszkanie o wartości 225 000 €. Powinno być więc łatwo dostać kredyt w wysokości 165 000 €. Jeśli można zaoszczędzić dodatkowe 7 500 € do budowy, teraz można by osiągnąć współczynnik obciążenia poniżej 70%. Tę sumę sprzedawca otrzymuje ode mnie natychmiast, a kiedy nadchodzi czas na budowę, pieniądze zostaną podarowane córce.

[2tneub]

Brzmi zasadniczo przekonująco, ale r n r n Jeśli koszty rozbudowy są znane, można od razu przejść do całego projektu. Wtedy ma lepszy wskaźnik obciążenia hipotecznego. r n Jeśli koszty są jeszcze nieznane i zakłada się jedynie, że kosztują 225 tys. EUR, a okazuje się na końcu, że rozbudowa kosztuje 150 tys. EUR zamiast 120 tys. EUR, musi dojść do dodatkowego finansowania.

[NaTwoim13]

W tym przypadku konstrukcja ma sens, ojciec nie powinien otrzymać wszystkiego od razu, lecz raczej później, w formie emerytury lub podobnej świadczenia. To pozwala zaoszczędzić koszty odsetkowe, dlatego też korzysta się z hipoteki odroczonej, co jest w pełni zrozumiałe i ma sens, a jednocześnie nie niesie ze sobą żadnych negatywnych konsekwencji.