Capital Investment 4

[KlaraFall]

W latach 2003/2004 przy użyciu 3 pożyczek został zbudowany i sfinansowany dwukondygnacyjny [url]Dom[/url] mieszkalny (ok. 175 m² - pożyczkobiorcy: małżeństwo) oraz hala przemysłowa (w tym biura - pożyczkobiorczyni: żona sama). Później, z własnych środków i pracy własnej, dodano małą przyczółkową halę przemysłową (łączna powierzchnia hali przemysłowej wraz z biurem, ok. 255 m²) i poprawiono tereny zewnętrzne. Cała działka jest objęta wieczystym użytkowaniem i nie jest podzielna (miejscowe rozporządzenie urbanistyczne).

W księdze wieczystej w 2004 roku zostało wpisane zastrzeżone prawo do własności. Jednakże wpis na korzyść małżeństwa w pierwszym dziale księgi wieczystej nigdy nie doszedł do skutku, ponieważ w związku z wadami budowlanymi małżeństwo zatrzymało 17 000 EUR jako zabezpieczenie gwarancyjne. Występujące wady budowlane (wartość ok. 30 000 EUR) są przedmiotem dochodzenia sądowego od lat.

Pod koniec 2010 roku, w związku z rozwodem, pożyczki zaciągnięte wspólnie w 2004 roku (120 000 EUR/70 000 EUR KfW - hipoteki na łączną kwotę 280 000 EUR) oraz [url]pożyczka[/url] zaciągnięta wyłącznie przez żonę (90 000 EUR na halę przemysłową) zostały zgodnie z uzgodnieniem z bankiem finansującym (Sparkasse) kontynuowane wyłącznie przez żonę, pomimo wszystkich trudności (niskie dochody żony, brak pełnego prawa własności itp.) i zaakceptowane przez bank.

Dochód żony do tej pory (a także obecnie) polegał na pobieraniu renty z tytułu niezdolności do pracy. Hala przemysłowa mogła być wynajmowana od 2012 do lutego 2018 (miesięcznie 1340 EUR). W 2013 roku dochód żony został zwiększony o dodatkowe 450 EUR miesięcznie poprzez legalne zatrudnienie na umowę zlecenie (maksymalnie 3 godziny dziennie).

Sparkasse oprocentowała od 2010 roku kontynuowane [url]kredyty[/url] o oprocentowaniu zmiennym 2,5% powyżej stopy podstawowej oraz 2 [url]kredyty[/url] kontynuowane od 2010 roku o oprocentowaniu zmiennym 5% powyżej stopy podstawowej. Dodatkowo, przy kontynuacji trzech [url]kredytów[/url] od 2010 roku Sparkasse doliczyła łącznie około 21 500 EUR kosztów (w 2010 roku). Nigdy nie wyjaśniono, jakie są te koszty. W wycenach należności zgodnie z § 367 BGB widnieje tylko pojęcie koszty.

Do momentu wyprowadzki najemcy hali przemysłowej w latach 2012–2018 (bez przerw) Sparkasse otrzymała około 141 000 EUR na pokrycie rat kredytowych z 3 [url]kredytów[/url]. Spłata kapitału wyniosła około 57 000 EUR.

Ponieważ długoletni najemca hali przemysłowej zakończył umowę najmu (wyprowadzka 01.03.2018), konieczne stało się jej ponowne wynajęcie. W celu znalezienia odpowiedniego najemcy, już w grudniu 2017 roku zlecono firmie wynajmującej należącej do Sparkasse poszukiwanie, a w kwietniu 2018 roku informowano Sparkasse, że miesięczna płatność (odsetki + spłata kapitału) zostanie obniżona do czasu wynajęcia (tylko odsetki płatne - zaległości w odsetkach + spłacie kapitału = 2 raty). Poszukiwania trwają od tego czasu (poza 5 spotkaniami z potencjalnymi zainteresowanymi najmem) bezskutecznie.

W odpowiedzi Sparkasse zagroziła wtedy zerwaniem umowy i sprzedażą całego obiektu. Podano, że dochód nie wystarcza na sfinansowanie i że udzielone zabezpieczenie hipoteczne z 2004 roku (280 000 EUR) przekracza obecnie wartość zabezpieczenia (jednak [url]kredyty[/url] są w obecnej wartości około 220 000 EUR!).

Jednocześnie Sparkasse oferuje hojne rozwiązanie w postaci wolnej sprzedaży. Jednakże dokonanie sprzedaży w obecnej sytuacji rynkowej spowodowałoby ogromną szkodę finansową w sześciocyfrowym zakresie.

Jak można przeciwdziałać temu, moim zdaniem, surowemu postępowani...

[hausbauwest]

Niegrzeczne zachowanie ????
Po prostu nie wypełniasz swoich zobowiązań dotyczących płatności.
Naruszenie umowy!

[HSV]

@hausbau
A co dalej? Też mnie to interesuje

[Alex [CryptoMod]]

Czyli po prostu powiedziałeś bankowi, że teraz będziesz spłacał mniej?

[FloHH]

Cześć Klara,
dla mojego zrozumienia. Pomijając Twoją indywidualną sytuację finansową (która jest na razie drugorzędna), czy udało Ci się do tej pory spełniać wszystkie zobowiązania płatnicze związane z finansowaniem nieruchomości? Nie ma zaległości? Teraz powiedziałaś bankowi, że możesz płacić tylko odsetki (tymczasowo)? Z

(tylko płatność odsetek - zaległe odsetki + spłata kapitału = 2 raty miesięczne)

nie do końca rozumiem...
I dobrze zrozumiałam, że jeszcze nie jesteś właścicielką nieruchomości?

Wpis w pierwszym dziale księgi wieczystej na nazwisko małżonków nigdy nie został wykonany, ponieważ ze względu na wady budowlane małżonkowie zatrzymali kaucję końcową w wysokości 17 000 EUR.

[Hilfe]

Zastaw [url]hipoteczny[/url] nie ma nic wspólnego z zadłużeniem pozostałym do spłacenia. Sam mówisz, że swobodna sprzedaż przyniosłaby stratę w wysokości sześciu cyfr. Bank ocenia więc Twoją sytuację finansową jeszcze gorzej... Powinniście byli uporządkować swoje [url]kredyty[/url] lata temu, przecież to szaleństwo płacić powyżej stopy bazowej. Czy eks jest całkowicie wyeliminowany z sytuacji? Czy może być zaangażowany nowy partner?

[KlaraFall]

Czyli po prostu powiedziałeś bankowi, że teraz po prostu spłacasz mniej?

Nie dokładnie. Proszę przeczytać odpowiedni akapit w artykule: Do poszukiwania odpowiedniego najemcy firma budowlana należąca do banku została zatrudniona już w grudniu 2017 r., a w kwietniu 2018 r. bank został poinformowany ... Można być pewnym, że istnieje odpowiedni przepływ informacji w ramach grupy bankowej. Nic nie dzieje się po prostu tak i nie jest również niczego po prostu tak powiedziane bankowi. Bank, nawet bez wspomnianego wyżej listu (kwiecień 2018 r.), jest dobrze poinformowany w ramach grupy.

[KlaraFall]

Cześć Klaro,
tylko po to, aby zrozumieć. Niezależnie od Twojej indywidualnej sytuacji finansowej ( która na razie jest drugorzędna ), czy wszystkie dotychczasowe zobowiązania związane z finansowaniem nieruchomości były dotrzymywane. Żadnych zaległości? Teraz powiedziałaś bankowi, że możesz płacić tylko odsetki (tymczasowo)? Trochę się zgubiłem...
--->>> Patrz odpowiedź dla Herrmuellera. Prawdą jest, że tylko odsetki - w porozumieniu (pisemnie) ze Sparkasse - będą regulowane czasowo (do 30.09.2018). W związku z tym zaległość dotycząca spłaty raty (z wiedzą i zgodą Sparkasse). Następnie, jeśli nadal nie będzie nowego najemcy (dla hali użytkowej), należy ponownie skonsultować się ze Sparkasse.
I dobrze zrozumiałem, że jeszcze nie jesteś właścicielką nieruchomości?

--->>> Tak, dobrze zrozumiałeś. Od 2004 roku (umowa kupna i zapis [url]hipoteczny[/url]), spłacane są odsetki + rata do banku Sparkasse. Przeniesienie nie nastąpiło, ponieważ z powodu wad budowlanych małżonkowie zatrzymali zaliczkę wysokości 17 000 EUR. Wady budowlane zidentyfikowane przez biegłych (około 30 000 EUR) są przedmiotem lat trwającej rozprawy sądowej. Przeniesienie powinno być dopiero możliwe po wyroku lub zawarciu ugody.

[KlaraFall]

Zastaw nieruchomości różny od pozostałej kwoty zadłużenia = całkowicie jasne! Pozostałe zadłużenie = ok. 190.000 EUR (gdy zostaną odjęte nieuprawnione koszty zatrzymane przez Sparkasse w 2010 roku - skorelowane). Strata przy sprzedaży (musi zostać zatwierdzona przez właściciela, przeciwko któremu toczy się proces o odszkodowanie, bardzo delikatny temat...), ponieważ wszystkie raty zostały opłacone od 2004 roku (+ cena zakupu 280.000 EUR + kapitał własny + wkład własny). Raty przez 14 lat x ok. 20.000 EUR = 280.000 EUR. Kapitał własny + wkłady własne ok. 40.000 EUR. Razem (cena zakupu 280.000 EUR + raty 280.000 EUR + kapitał własny/wkład własny 40.000 EUR) 600.000 EUR. Cała nieruchomość ([url]Dom[/url] mieszkalny + hala usługowa) może być warta na rynku 350.000 EUR - 375.000 EUR. Strata więc wynosi 600.000 EUR - 350.000 EUR = wielokrotność sześciocyfrowa ... Pozostałe zadłużenie 190.000 EUR również musiałoby zostać uwzględnione ...
Nie, Sparkasse nie ocenia gorzej sytuacji finansowej. Po prostu nie podoba jej się obecny brak najemcy dla hali usługowej. Pożyczki zostały przesortowane przez Sparkasse (patrz 3., 4. i 5. akapit wprowadzenia)! Wszystkie stare pożyczki (zdaniem Sparkasse) zostały wypowiedziane przez Sparkasse (dokumenty wypowiedzenia nie zostały przedłożone - najprawdopodobniej wtedy ukryte przez byłego. Dokumenty wypowiedzenia - między innymi - powinny zostać żądane w kopii). Dlatego teraz prowadzone są 2 pożyczki (70.000 EUR i 90.000 EUR) z oprocentowaniem 5% powyżej stopy podstawowej Bundesbanku oraz 1 [url]pożyczka[/url] (120.000 EUR) z oprocentowaniem 2,5% powyżej stopy podstawowej Bundesbanku. Pomimo wypowiedzenia starych pożyczek, Sparkasse po prostu zaksięgowała 21.500 EUR kosztów i uważa to za całkowicie w porządku. Na moje wiadomości, przy wypowiedzeniu pożyczek zabezpieczonych hipoteką, można żądać tylko 2,5% odsetek powyżej stopy podstawowej Bundesbanku. W żadnym wypadku dodatkowe jednorazowe koszty (jak tutaj od 2010 w wysokości ok. 21.500 EUR).
Były partner jest niewypłacalny (egzekucja komornicza i pobieranie zasiłku socjalnego): Nie ma partnera do uwzględnienia (dzieci powinny pozostać bez długów).

[Hilfe]

przykro mi to mówić, ale jesteś więc sługą swojego banku. Jeśli nie znajdziesz najemcy, nic się nie stanie. Po prostu spłacaj dalszą ratę [url]kredytu[/url] lub sprzedaj sam. Nie warto angażować prawnika. nie ma sensu

[NaTwoim13]

przepraszam, że muszę to powiedzieć, ale jesteś niewolnikiem swojego banku. Jeśli nie znajdziesz najemcy, to się nic nie wydarzy. Po prostu kontynuuj spłatę pożyczki albo sprzedaj samemu. Nie ma sensu angażować prawnika. Bez sensu.

Z mojego punktu widzenia to zupełnie bezsensowny i zbędny komentarz. Żadnej wartości dodanej. Ktoś poświęca sobie trud, aby bardzo szczegółowo opisać swoją nieszczęśliwą sytuację, a potem otrzymuje tak prostą i pozbawioną sensu odpowiedź!
Kontynuowanie spłaty pożyczki albo sprzedaż - na pewno TE również już o tym pomyślał. Na pewno nadal szuka najemcy, to również jest oczywiste i o to w ogóle nie chodziło, ale nie skorzystać z pomocy prawnika???
Jeśli ktoś może ocenić sytuację, to na pewno najbardziej indywidualnie prawnik, ale na pewno nie my z oddali, z nic nieznaczącymi, chyba kolejnymi szyderczymi i pełnymi zarzutów postami i komentarzami.

[Hanomag]

Z mojego punktu widzenia, to zupełnie bezsensowny i niepotrzebny komentarz. Żadnej wartości dodanej. Ktoś sobie wysilił i bardzo szczegółowo opisał swoją nieszczęśliwą sytuację, a potem otrzymuje takie proste i nic nieznaczące odpowiedzi!

Dlaczego tak, przecież to stwierdzenie jest trafne.


Cytat od noelmaxim
Nadal obsługuje się zobowiązanie kredytowe lub sprzedaje, na pewno TE już o tym pomyślał. Z pewnością nadal szuka najemcy, na pewno należy to do planu i o to właśnie tutaj chodziło, ale nie...

TE tego nie robi. Pozostawia to swojemu kredytodawcy, a co z tego wyniknie, można przeczytać.


Cytat od noelmaxim
...ale dlaczego nie wynająć adwokata???

TE ma już prowadzone spory sądowe i doskonale wie, ile to kosztuje i dokąd prowadzi. Czy więc powinien jeszcze zacząć kolejny i pozwolić się jeszcze bardziej okraść ze względu na stosunkowo wysoką wartość sporu?


Cytat od noelmaxim
Jeśli tylko ktoś może ocenić sytuację, to na pewno najlepiej indywidualnie adwokat,...

On tylko pogrążyłby TE swoim honorarium jeszcze głębiej w błocie.


Cytat od noelmaxim
...ale na pewno nie my z odległości swoimi nieznaczącymi, prawdopodobnie następującymi jeszcze szyderczymi i pełnymi zarzutów postami i komentarzami.

Właśnie, dlatego potrzebny jest tu ekspert finansowy - jakim chcesz być - który mógłby pomóc TE w poszukiwaniu alternatyw. Przede wszystkim mógłby go poinformować o tajemniczych kosztach w wysokości 21 500 €. Niemniej jednak TE nie powinien polegać na żadnych doradcach (pasożytach) i samemu podjąć kroki. Do tego należy wystawienie oferty najmu i/lub sprzedaży obiektu na ImmoScout. Ja osobiście zawsze ignorowałem oferty maklerów, ponieważ ich wysokie koszty mnie odstręczały.
&KlaraFall: Miej odwagę i weź sprawy w swoje ręce. W dzisiejszych czasach obiekty są nadal poszukiwane. Moim zdaniem powinieneś intensyfikować poszukiwania najemcy. Skonsultuj się z gminami, izbami handlowymi i rzemieślniczymi w swojej okolicy w sprawie zainteresowanych najmem lokali komercyjnych. Skorzystaj z usług ekspertów finansowych, ale nie daj się oszukać.
&Noelmaxim: Jakbyś użył swojego wieloletniego doświadczenia jako specjalista finansowy, aby wesprzeć TE. Twoje równie proste i nic nieznaczące stwierdzenia również nie pomagają. Dla mnie niezrozumiałe jest to, że jako ekspert finansowy nie możesz tu pomóc.

[NaTwoim13]

Po prostu dlatego, że jestem profesjonalistą, stwierdzenie, że tylko prawnik może pomóc.

A Hanomag, czy naprawdę sądzisz, że można pomóc w tak złożonej sprawie na podstawie tych już bardzo szczegółowych informacji?

Tutaj można dać tylko jedną radę! Prawnik! Pomoc prawna i Hanomag, pierwsza konsultacja nie wiąże się z żadnym wynagrodzeniem, czy naprawdę sądzisz, że teraz posiadamy wszystkie informacje? Sprawa jest i będzie jeszcze bardziej złożona, niż wydaje się tutaj być!

Nie ma wstydu dla profesjonalisty, który powie, że to za dużo, wręcz przeciwnie, tu potrzebny jest prawnik, polecamy poradę prawna.

[StGe1973]

KlaraFall,
na początku nie do końca rozumiem, dlaczego wady budowlane są rozpatrywane przez lata. Mieliśmy także taki przypadek z magazynem, gdzie termin rozprawy sądowej miał miejsce po około 12 miesiącach. Ponadto, moim zdaniem sędziowie zawsze dążą do osiągnięcia ugody w takich sprawach, ponieważ wtedy nie muszą wydawać wyroku. W naszym przypadku chodziło o liczbę miejsc paletowych w magazynie i jest to niezwykle trudne oszacować obniżkę wartości. Przynajmniej zakładam, że chodzi o wadę budowlaną nie do naprawienia, bo w przeciwnym wypadku wykonawca zawsze by ją usunął. Nawet gdyby (chociaż sędzia w sądzie apelacyjnym wyraźnie zalecał przyjęcie ugody) ugoda nie została zaakceptowana, to z wyrokiem sądu apelacyjnego i kolejną rozprawą przed sądem wyższej instancji minęłoby być może kolejne 12 miesięcy. Ale dla mnie trudno jest teraz zrozumieć, dlaczego trwa to lata.
Co do całej konstrukcji kredytowej itp., mogę ci również polecić tylko specjalistę prawa nieruchomości. Jest to bardzo skomplikowane z różnymi kredytami, przeniesieniami, wpisami hipotecznymi (co nie czyni cię ani was właścicielami), hipoteką (gdzie tak naprawdę powinieneś być właścicielem) itp. To wszystko musi wyjaśnić adwokat, jak to wszystko prawnie ocenić. Doradcy finansowi nie będą w stanie ci pomóc, ponieważ nie są prawnikami, którzy mogliby ocenić takie sprawy. Dlatego istnieją również adwokaci.
W ogólności bank ma stosunkowo niewielkie zainteresowanie twoją czy waszą sytuacją dochodową lub majątkową, o ile raty są spłacane terminowo. Problem pojawia się, jak w twoim przypadku, gdy się to nie udaje. Niestety, informowanie banku o tym również niewiele pomaga, ponieważ prawo jest po stronie banku lub musisz liczyć na łaskę banku, czy zaakceptuje obniżkę czy nie.
Ponownie niestety niewiele mogę ci obiecać w przypadku najemców komercyjnych. Komercyjne jednostki są zawsze trudne do wynajęcia, ponieważ muszą doskonale pasować do nowego najemcy. Nawet jeśli taki najemca zostanie znaleziony, zazwyczaj właściciel musi zainwestować. Najemcy komercyjni zazwyczaj żądają na przykład nowych podłóg, zmian w podziale z doprowadzaniem ścian itp. Takie inwestycje w twoim przypadku prawdopodobnie będą trudne do zrealizowania. Oczywiście możesz spróbować, chociaż bardziej polecam prywatnego pośrednika nieruchomości. Mieliśmy dobre doświadczenia z Remax (mam nadzieję, że to można wymienić) w przypadku jednostek komercyjnych.

Co mnie także nieco dziwi, to fakt, że przy sprzedaży miałby powstać szkoda w wysokości 6 cyfr. Rynek nieruchomości jest regionalnie bardzo zróżnicowany, ale generalnie sytuacja sprzedaży powinna być obecnie bardzo dobra (niskie oprocentowanie i obecnie duże inwestycje w nieruchomości). Nieruchomości ([url]Dom[/url] mieszkalny + budynek użytkowy) mają nieco ponad 10 lat, dlaczego obniżyły swoją wartość o ponad 100 000 [url]euro[/url] przy sprzedaży? Oczywiście, jednostka komercyjna jest trudna do sprzedania (będziesz musiał zaakceptować dużą zniżkę do wartości, jeśli będzie niezajęta), ale nieruchomość mieszkalna powinna być dobrze sprzedawalna, prawda?

[Hilfe]

Ponieważ jestem profesjonalistą, uważam, że jedyną pomocą może być prawnik.
A co do Hanomaga, czy naprawdę wierzysz, że na podstawie tych już bardzo szczegółowych informacji można pomóc w tak skomplikowanej sprawie?
Tutaj może być tylko jedno zalecenie! Prawnikiem! Pomoc prawna i Hanomag, pierwsza konsultacja nie jest płatna, czy naprawdę myślisz, że mamy teraz wszystkie informacje? Sprawa jest i będzie jeszcze bardziej skomplikowana, niż wynika to z tego wpisu!
Nie ma wstydu dla profesjonalisty w przyznaniu, że to zadanie jest poza jego możliwościami. Przeciwnie, tutaj potrzebny jest prawnik, konieczne jest wskazanie adwokata.

Przepraszam, rzadko słyszałem taki nonsens. Ocena 6 i ktoś tak się nazywa specjalistą ds. ubezpieczeń. Bezpłatnej konsultacji w tak skomplikowanej, częściowo jeszcze nierozstrzygniętej sprawie nie ma. Specjalista prawnik woli zobaczyć pieniądze. Ochrona prawna również nie obejmuje takich sytuacji. Byłoby zbyt piękne spowodować wypadek, a następnie zawrzeć [url]ubezpieczenie[/url]. Zgadzam się z poprzednim mówcą. Zbadać rynek i sprzedać lub samemu poszukać najemcy. Mam nadzieję, że było to wystarczająco miłe, Thomas. W przeciwnym razie, jest dla mnie zagadką, dlaczego ktoś nie będąc w 100% właścicielem korzysta z takiego harakiri konstruktu.

[NaTwoim13]

Przeglądanie rynku, poszukiwanie najemców to absolutnie zbędne porady, o czym wie OP, i nie o to mu chodziło, również nie była to jego pytanie!
 
Przy okazji. Nie jestem specjalistą od ubezpieczeń, więc tym bardziej nie mógłbym pomóc! Pomocy, przepraszam, ale to, co piszesz, jest nie do wytrzymania! Zwłaszcza argument z wypadkiem i ochroną prawna, niewiarygodne! Trudno to czytać!
 
Pierwsza konsultacja nie wymaga honorarium, a jeśli potrzebny jest dobry prawnik specjalizujący się w prawie bankowym i rynku kapitałowym, to można go nawet znaleźć tutaj, w sąsiednim wątku, Sebastian Koch. Wspólnie prowadził wiele mandatów w sektorze odwoławczym. Prawnik zawiśnie rękoma na widok tego, co jest tutaj pisane, że można to załatwić bez adwokata czy dawanie porad prawnych!
 
OP może skorzystać z indywidualnej porady prawnej tylko przez prawnika, a nie przez nas, laików, w tej skomplikowanej sprawie!