Capital Investment 4

[Michael_d]

Cześć,

mam nadzieję, że możecie nam pomóc. Obecnie (31L/30L) mieszkamy jako małżeństwo wynajmując mieszkanie (3 pokoje, 950 € łącznie) i będziemy musieli w ciągu najbliższego roku szukać nowego mieszkania ze względu na plany obecnego właściciela.

Trafiliśmy na jedno mieszkanie, które nam się spodobało. Jest to 72-metrowe mieszkanie z roku 1996, kosztujące 250 tys. [url]euro[/url], bez modernizacji, oferowane bez pośrednictwa agencji nieruchomości, w pobliżu Ludwigsburga koło Stuttgartu.

Posiadamy: 200 tys. [url]euro[/url] gotówki, 100 tys. [url]euro[/url] w papierach wartościowych i funduszach ETF. Posiadamy również stary [url]kredyt budowlany[/url] (LBS Classic F6; cel 50 tys. [url]euro[/url], aktualnie 15 tys. [url]euro[/url] oszczędności). Nasze miesięczne dochody netto to około 5000 [url]euro[/url].

To nie będzie mieszkanie, w którym zamierzamy mieszkać na zawsze. Za 4 lata w naszej okolicy zostanie otwarte nowe osiedle, które również nas bardzo interesuje.

Jak w takim razie postępować?
- Czy w ogóle teraz warto kupić to mieszkanie, czy lepiej nadal wynajmować?
- Czy zainwestować jak najmniej własnego kapitału, aby za 4 lata móc kupić bliźniaka lub podobną nieruchomość?
- Czy zainwestować jak najwięcej własnego kapitału, aby szybko sfinansować obecne mieszkanie?
- Czy spróbować sprzedać obecne mieszkanie za 4-5 lat (mimo że jeszcze nie spłacone) czy kontynuować wynajem -> przy tym zwracając uwagę, aby spłata [url]kredytu[/url] była zbliżona do czynszu pomniejszonego o opłaty ryczałtowe?

Są to bardzo fundamentalne pytania, na które w tej chwili nie mamy właściwej strategii...

Jeśli potrzebujecie więcej informacji, proszę dajcie znać.

Dziękujemy bardzo za Waszą pomoc.
/ Michael

[2utopus]

Musiałbym najpierw obliczyć, jakie są koszty dodatkowe przy zakupie - w Nadrenii Północnej-Westfalii na przykład wynoszą one 6,5% podatek od nabycia nieruchomości oraz 1,5% opłata notarialna/wpis do księgi wieczystej.
Przy cenie 250 tys. [url]euro[/url] byłoby to łącznie 8%, czyli 20 tys. [url]euro[/url] - ta kwota na początek by zniknęła - jeśli ktoś mieszka tam tylko przez 4 lata, a potem znów sprzedaje, oznacza to 5000 [url]euro[/url] rocznie tylko na koszty dodatkowe związane z zakupem.
Następnie należy zwrócić uwagę na okres wiązania oprocentowania - jeśli chce się móc sprzedać po 5 latach bez dodatkowych opłat, okres wiązania oprocentowania powinien wynosić tylko 5 lat -
jeśli chce się zabezpieczyć przed wzrostem oprocentowania, można rozważyć wykorzystanie umowy oszczędnościowo-kredytowej ... przy wynajmie można odliczać od podatku odsetki - w takim przypadku być może nie warto nadpłacać... ale warto zasięgnąć rady u doradcy podatkowego.

[StGe1973]

Decyzja zależy po prostu od tego, czy chcecie długoterminowo zatrzymać mieszkanie tymczasowe czy nie.

Jeśli tak, z późniejszym wynajmem: Kupno, wydanie jak najmniejszych własnych środków finansowych i długoterminowe zabezpieczenie niskich obecnych odsetek. Po wynajęciu będą one odliczalne. Nikt nie wie, jakie będą odsetki za 4 lub 5 lat, ale prawdopodobnie będą wyższe niż dzisiaj. Wtedy powinniście mieć jak najwięcej własnych środków finansowych, zwłaszcza że odsetki od użytkowania własnego nie są odliczalne.

Jeśli nie: Tendencja raczej do ponownego wynajmu. Pozostajecie elastyczni, nie zwiążecie własnych środków finansowych i będziecie mogli czekać na nową dzielnicę lub jednocześnie szukać odpowiedniej istniejącej nieruchomości według uznania. Argumentem za zakupem z ryzykiem kosztów zakupu jest wtedy przede wszystkim sytuacja, gdy generalnie obawiacie się o pieniądze i po prostu chcecie zainwestować 200 tys. w aktywa rzeczowe.

[NaTwoim13]

Decyzja zależy po prostu od tego, czy chcecie zachować mieszkanie przejściowe na dłuższą metę czy nie.
Jeśli tak, z następnym wynajmem:
Kupujcie, inwestując możliwie mało własnego kapitału i długoterminowo zabezpieczając niskie dzisiejsze stopy procentowe. Po wynajmie są one odliczalne od podatku. Nikt nie wie, jakie będą stopy procentowe za 4 czy 5 lat, ale prawdopodobnie będą wyższe niż dzisiaj. Wtedy powinniście mieć możliwie dużo własnego kapitału do dyspozycji, zwłaszcza że odsetki przy użytkowaniu własnym nie są odliczalne od podatku.
Jeśli nie:
Raczej ponownie wynajmujcie. Pozostajecie elastyczni, nie angażujecie własnego kapitału i możecie według uznania albo czekać na nowy teren budowlany, albo równocześnie szukać odpowiedniej nieruchomości z rynku wtórnego. Dla zakupu z ryzykiem kosztów pobocznych przemawia wtedy właściwie tylko strach ogólny o pieniądze i chęć założenia 200 tys. na aktywa rzeczowe.

Ja też tak uważam, chociaż polecałbym wynajem nieruchomości w takim przypadku.
Zgodnie z oprocentowaniem - jak słusznie zauważył StGe1973 - wybierzcie długoterminowe rozwiązanie, minimalnie korzystając z własnego kapitału i możliwie mało, ewentualnie z ostateczną spłatą.
Nikt nie wie, jak będą rozwijać się stopy procentowe, ale dlaczego teraz podejmować ryzyko i ewentualnie inwestować na rosnącym rynku procentowym? Być może za kilka lat z powodu rosnących odsetek i regionów spadających cen nieruchomości dojdziecie do wniosku, że wynajem ma sens. Byłoby nieszczęśliwie, gdyby konieczne było wzięcie dodatkowo droższej pożyczki, a pozostaje pytanie, czy chcecie zachować trochę płynności finansowej.
Uważam, że nie przemawia przeciwko inwestycja w wynajmowaną nieruchomość przy dodatkowym zakupie nieruchomości własnej, w końcu to wszystko zależy od tego, jaką nieruchomość obecnie nabywacie pod względem możliwości wynajmu i jak wygląda wasz dochód. W momencie wynajmu [url]pożyczka[/url] może mieć sens, ale jest to - jak już zauważono - sprawa, którą indywidualnie omówiłbym z doradcą podatkowym na podstawie waszej sytuacji dochodowej.
Należy także zwrócić uwagę na uwagę utopusa, przy czym trzeba powiedzieć, że [url]pożyczka[/url] na mieszkanie w przypadku sprzedaży może zostać przeniesiona na nowo nabywaną nieruchomość, dzięki czemu kwestia kar umownych nie będzie miała znaczenia.

[Nakaron]

Warto również wziąć pod uwagę zarzut utopusa, w tym momencie należy zauważyć, że [url]kredyt hipoteczny[/url] może zostać przeniesiony na nowo nabytą nieruchomość po sprzedaży mieszkania, co oznacza, że kwestia odsetek od wcześniejszej spłaty nie będzie miała znaczenia.

Warto również rozważyć dłuższy okres wiązania się z oprocentowaniem. W ten sposób zabezpieczysz sobie obecnie korzystne stopy procentowe, a ewentualny przyszły nabywca będzie również zadowolony z ówczesnie niskich stop procentowych, o ile w międzyczasie wzrosną.

[Michael_d]

Cześć Wszystkim,
Dziękuję za Wasze opinie. Zostanę poproszony o kilka ofert z jak najmniejszą kwotą własną i długim terminem spłaty oraz porozmawiam z naszym doradcą podatkowym.
Czy ceny nieruchomości i osiągalne przychody z najmu w Stuttgarcie i okolicy będą kontynuować długoterminowy wzrost czy też spadek, zapewne wyjaśni tylko szklana kula. Prawdopodobnie zależeć będzie od tego, jak się powodzi przemysłowi samochodowemu...

[NaTwoim13]

No cóż, ale na początek warto zauważyć, że warto też wziąć pod uwagę fakt, że nieruchomości zawsze były trwałym aktywem i zawsze nim pozostaną, przynajmniej jako majątek, który nie podlega inflacji.

Przemysł samochodowy? Raczej zależy to od całej sytuacji gospodarczej, a jeszcze bardziej z mojego punktu widzenia, jak znajduje się i rozwija zjednoczona Europa, głównie czy ta unia w ogóle odniesie sukces.

Świat się zmienia, handel ewoluuje i kształtuje się na nowo, Europa stoi na rozdrożu, ale będzie trwać dalej i pojawią się nowe gałęzie gospodarki, również zmienia się świat pracy, ale mimo to wszystko będzie się toczyć dalej, cyfryzacja i globalizacja będą postępować, a moim zdaniem nieruchomości jako część budowy i zachowania majątku, jako część portfela inwestycyjnego, nie są najgorszymi inwestycjami.

[Michael_d]

Wszystko w porządku, ale region Stuttgart bardzo mocno zależy od motoryzacji. Od 15 do 20 procent wszystkich miejsc pracy jest z nią związanych. Ale naprawdę wie o tym tylko kryształowa kula.

[Hanomag]

Decyzja zależy po prostu od tego, czy chcecie długoterminowo zachować mieszkanie tymczasowe czy nie.

Jeśli tak, z późniejszym wynajmem:
Kupować, wydając jak najmniej własnego kapitału i zabezpieczając niskie dzisiejsze odsetki na długi okres.

Szczególnie że nieruchomość będącą wynajęta można sprzedać bez podatku spekulacyjnego dopiero po upływie 10 lat.


Cytat od StGe1973

Od wynajmu odlicza się te koszty.

Przy planowanym wynajmie odsetki od [url]kredytu[/url] są odliczane jako koszty uzyskania przychodu od razu (z zastrzeżeniem, że istnieje intencja osiągnięcia zysku).


Cytat od StGe1973

Nikt nie wie, jakie będą stopy procentowe za 4 czy 5 lat, ale prawdopodobnie wyższe niż dzisiaj. Dlatego powinniście mieć jak najwięcej własnych środków, zwłaszcza że odsetki przy użytkowaniu własnym nie są odliczalne.

Ale także dlatego, że to zmniejsza stopę obciążenia [url]kredytu[/url] oraz uzyskacie lepsze warunki odsetkowe.

[StGe1973]

Hanomag,


najpierw co do 10 lat:

Generalnie odradzałbym każdemu sprzedaży z powodów podatkowych lub nie. Sprzedaż powinna zawsze być dokonywana wtedy, gdy jest się przekonanym, że jest to odpowiedni moment (sytuacja rynkowa itp.) do sprzedaży. Aspekt podatkowy powinien zawsze być tylko dodatkiem, a nie powodem. Jeśli ktoś chce sprzedać po 9,5 latach i zakłada, że sytuacja się nie zmieni istotnie, to oczywiście warto poczekać do upływu 10 lat (przynajmniej jeśli zakłada się znacznie wyższą cenę sprzedaży niż cenę zakupu lub cenę zakupu ./. odpisy amortyzacyjne od inwestycji). Ale ogólnie rzecz biorąc, w przypadku żadnej formy inwestycji aspekt podatkowy nie powinien być powodem, tylko przekonanie o inwestycji.


Co do kosztów reklamy, to jest mi to nowe, chociaż nie jestem doradcą podatkowym. Ogólnie mam wątpliwości co do twojej wypowiedzi:

Zazwyczaj znam takie przypadki tylko wtedy, gdy np. w tym przypadku po użytkowaniu przez siebie nieruchomości do wynajęcia istnieje pusta powierzchnia. Wtedy oczywiście po użytkowaniu przez siebie odliczane są już odsetki. Podczas samo użytkowania uważam to szczerze za niemożliwe. Konsekwencją byłoby to, że każdy miałby prawo twierdzić, że planuje później wynając nieruchomość i w ten sposób każdy mógłby odliczyć odsetki i inne koszty. Pytanie brzmi, jak urząd skarbowy miałby udowodnić, czy nieruchomość została nabyta do trwałego użytku własnego, czy tylko jako nieruchomość tymczasowa z okresem tymczasowego użytkowania przez siebie?


Być może istnieje tutaj [url]doradca[/url] podatkowy, który może się wypowiedzieć na ten temat. Dla mnie po prostu bardzo trudno sobie wyobrazić, że odsetki przy użytkowaniu własnym mogłyby być od razu odliczane.

[2tneub]

To związane z kosztami reklamy jest dla mnie nowością, choć nie jestem księgowym. Ogólnie rzecz biorąc, mam wątpliwości co do Twojego twierdzenia:
Takie przypadki znam zazwyczaj tylko wtedy, gdy na przykład po samodzielnym użytkowaniu nieruchomości do wynajęcia występuje pustostan. W takim przypadku po samodzielnym użytkowaniu odsetki są oczywiście odliczalne. Podczas samodzielnego użytkowania, szczerze mówiąc, uważam to za niemożliwe. Konsekwencją byłoby to, że każdy mógłby twierdzić, że planuje później wynająć nieruchomość i w ten sposób każdy mógłby odliczyć odsetki i inne wydatki. Pytanie brzmi, jak urząd skarbowy miałby udowodnić, czy nieruchomość została nabyta do długotrwałego użytku własnego, czy tylko jako nieruchomość przejściowa z czasowym użytkowaniem własnym?
Być może jest tutaj jakiś księgowy, który mógłby się w tej sprawie wypowiedzieć. Dla mnie bardzo trudne do wyobrażenia, że odsetki przy samodzielnym użytkowaniu mogłyby być od razu odliczane.

Jeśli w ciągu ostatnich 10 lat, kiedy nie miałem zbyt wiele do czynienia z CIT, nic się nie zmieniło, to działa to tak, jak sam zauważyłeś, tylko dla pustostanu.
Byłoby to również nielogiczne z punktu widzenia prawnego.
W przypadku 10-letniego okresu karencji, o ile się orientuję, istnieje wyjątek dla samodzielnego użytkowania.
Zatem jeśli po 5 latach samodzielnego użytkowania podejmiesz decyzję o sprzedaży, nie ma podatku do zapłacenia, chociaż wzrost ceny zakupu musiałby być wyższy niż koszty zakupu i sprzedaży, aby faktycznie osiągnąć zysk.

[Hanomag]

Generalnie odradzałbym każdemu sprzedaży ze względów podatkowych. Sprzedaż powinna zawsze być dokonywana wtedy, gdy jest się przekonanym, że jest to odpowiedni moment (sytuacja na rynku itp.) do sprzedaży. Aspekt podatkowy powinien zawsze być jedynie dodatkowym bonusem, a nie powodem.

Oczywiście, zawsze należy sprzedawać w odpowiednim czasie. W tym przypadku trzeba uwzględnić sytuację podatkową, co jest możliwe tylko wtedy, gdy ją zna się.


Cytat StGe1973
Jeśli chcesz sprzedać po 9,5 lata i zakładasz, że sytuacja się fundamentalnie nie zmieni, to oczywiście sensowne jest poczekanie na 10-letni okres oczekiwania (przynajmniej jeśli zakładasz znacznie wyższą cenę sprzedaży niż cena zakupu lub cena zakupu ./. odpisy amortyzacyjne w inwestycjach kapitałowych).
Przy znacznie wyższej cenie sprzedaży (zysku) chętnie czeka się dłużej niż 6 miesięcy.


Cytat StGe1973
Ale ogólnie rzecz biorąc, w żadnej formie inwestycyjnej nie powinien być podatkowy aspekt motywacją, lecz przekonanie o sensowności inwestycji.

Jednak znasz bardzo słabo przeciętnego obywatela niemieckiego, skoro ten - podejmując decyzje inwestycyjne spowodowane oszukańczymi inwestycjami - godzi się na straty, gdy tylko obiecują korzyści podatkowe.


Cytat StGe1973
Nie słyszałem o kosztach reklamowych, choć nie jestem doradcą podatkowym.
Oczywiście, nie można tego robić podczas fazy użytkowania własnego.


Cytat StGe1973
Ogólnie mam wątpliwości co do twojej wypowiedzi:
Takie przypadki znam głównie w sytuacji, gdy np. w tym przypadku po okresie użytkowania własnego występuje pustostan w nieruchomości do wynajęcia. Wtedy po okresie użytkowania własnego odlicza się już odsetki.
W przypadku pustostanu po okresie użytkowania własnego mogą wtedy pojawić się koszty reklamowe, jeśli podejmowane są konkretne kroki w kierunku wynajmu. W przeciwnym razie źle mnie zrozumiałeś. Miałem na myśli koszty reklamowe dla obiektu do wynajęcia od etapu planowania, poprzez fazę budowy (lub fazy zakupu i remontu) do momentu wynajmu. Sam też piszesz: Jeśli tak, to po późniejszym wynajmie:
Kupować, inwestować jak najmniej kapitału własnego i zapewnić sobie niskie obecne stopy procentowe na długą metę. Po wynajmie będą one odliczalne.



Cytat StGe1973
Podczas użytkowania własnego uważam, że to w zasadzie niemożliwe. Konsekwencją byłoby to, że każdy może twierdzić, że planuje później wynająć nieruchomość i w ten sposób każdy mógłby odliczać odsetki i inne koszty. Pytanie brzmi, jak Urząd Skarbowy mógłby udowodnić, czy nieruchomość została nabyta do długotrwałego użytku własnego czy tylko jako naczasowa nieruchomość transmisyjna z okresowym użytkowaniem własnym?
Może tu jest jakiś [url]doradca[/url] podatkowy, który mógłby się wypowiedzieć na ten temat. Dla mnie po prostu bardzo trudne do wyobrażenia, że odsetki podczas użytkowania własnego mogłyby być odliczalne.

Na to nie musimy doradcy podatkowego. To jest faktem.

[NaTwoim13]

Może zastanówcie się najpierw nad tym, że najpierw będzie użytkowanie własne, a potem będzie wynajem, i w tej konstelacji szuka się modelu finansowania. TE również pyta, jak patrzymy na wynajem po użytkowaniu własnym i dopóki to nie zostanie wyjaśnione, albo jego myśli nie zostaną doprowadzone do końca, nie możemy jeszcze dyskutować o tym, jak długo powinien to zabezpieczyć.
Poza tym, nawet gdyby podpisał na 10 lat lub nawet dłużej i sprzedał po 5 latach, dłuższy czas zabezpieczenia odsetek nie byłby szkodliwy w kontekście sprzedaży, ponieważ jeśli kupi coś nowego, przeniesie obciążenie hipoteczne w ramach zamiany hipotecznej na nowy obiekt.
Zanim zacznie się rozmawiać o okresach zabezpieczenia odsetek i o koncepcji finansowania, TE powinien najpierw zastanowić się, co ma zamiar zrobić w przyszłości w kontekście posiadania nieruchomości, lub jaki będzie jego dalszy krok.

[Hanomag]

Anulowane z powodu błędnego wątku

[Michael_d]

Cześć wszystkim,
dziękuję za owocną dyskusję! Umówiliśmy się na spotkania z różnymi doradcami i zobaczymy, jakie warunki będą proponowane. Potem zdecydujemy, w którą stronę pójdziemy.
Pozdrowienia,
Michael

[guest]

Naprawdę teraz?
Więc drogi TE, którzy tutaj wymieniasz, mają wiele osób, ale wszyscy to analfabeci kuloodporni ...
Nikt naprawdę nie wie, co będzie za 4-5 lat, jeśli zdecydujesz się zbudować/kupić [url]Dom[/url]. Istnieją 3 scenariusze: a) Wartość mieszkania na własność jest wyższa niż koszty zakupu i dodatkowe koszty zakupu. b) Wartość mieszkania na wynajem jest sprzedawalna po cenie zakupu i dodatkowych kosztów zakupu, albo c) oczywiście: wartość wzrosła (lub nie), ale nie o tyle, ile wynoszą wszystkie koszty zakupu.
Koszty zakupu są definitywnie utracone.
Pytanie, które powinniście sobie zadać jako pierwsze: czego naprawdę chcecie, jeśli zdecydujecie się na zakup. Czy warto ponosić dodatkowe obciążenie związane z posiadaniem mieszkania na wynajem, które ewentualnie można wynająć. Wynajem nie jest wolny od ryzyka. Od pustostanów po wandalizm istnieje wiele niepewnych czynników. Wandalowie są rzadkością wśród ogólnej liczby najemców, ale nigdy nie równa się 0 procent. Inne przykłady: najemcy nie płacą, najemcy zgłaszają różne rzeczy i niemożliwe do zaakceptowania i obniżają czynsz itp. Wynajmowane nieruchomości niosą więcej ryzyka niż słynne książeczki oszczędnościowe. I wymaga w końcu więcej pracy.
Zanim nie jesteś pewien/a w 100%, co będzie za 4/5 lat, być może lepiej nie podejmować jeszcze decyzji.
Jeśli teraz wyjmiesz 20% plus koszty zakupu mieszkania z majątku, nie będzie ich już dostępnych na zakup/budowę domu. Tak proste, jak to brzmi, takie proste to jest: każdy [url]euro[/url] wydany na odsetki przestaje istnieć. To tylko 60 000 [url]euro[/url]? Przelicz stopę procentową 2% (kryształowa kula, może być większa lub mniejsza) na 20 lat.
Jeśli potrafisz odpowiedzieć na te pytania dla siebie / was, to znasz także odpowiedzi na swoje pytania. Wynajem nie jest czymś złym, to nie jest wada. Nawet nie w warunkach niskich stóp procentowych.
Powodzenia

gość