Capital Investment 4

[Kawaninscha]

Dobry wieczór wszystkim,
jesteśmy osobami prywatnymi (nie działającymi w charakterze przedsiębiorców) i chcieliśmy zakupić nieruchomość, która jest w dużej mierze wynajmowana na cele komercyjne (mniejsza część jest wynajmowana przez nas na cele mieszkaniowe).
Sprzedającym jest również osoba prywatna.
Mamy teraz projekt umowy zakupu i sprzedający skonsultował go ze swoim prawnikiem, który chciałby dodać klauzulę do umowy, twierdząc, że jest to nawet obowiązkowe, a bez niej sprzedaż nie może zostać przeprowadzona:
Chodzi o następującą klauzulę:
Sprzedający obecnie wynajmuje nieruchomość z niewypowiedzianymi umowami najmu. Z jednej strony komercyjnie użytkowaną część nieruchomości do osoby trzeciej, a z drugiej - część użytkowaną do celów mieszkalnych do nabywców.
Komercyjnie wynajmowana część jest wynajmowana z podatkiem VAT. Aby uregulować tę część, sprzedający potrzebuje następującego ustalenia w sprawie ceny zakupu:
„Strony zakładają, że dostawa nieruchomości stanowi transakcję handlową w rozumieniu § 1 ust. 1 a UStG. Nabywca wie, że w przypadku transakcji handlowej kontynuuje okres regulacji podatku Vorsteuerberichtigung Verkäufera i w tym zakresie zastępuje sprzedawcę, § 15 a ust. 10 UStG. Strony jednocześnie i bezwarunkowo oświadczają, że sprzedający zrzeka się zwolnienia z podatku VAT dla dostawy nieruchomości zgodnie z § 4 Nr. 9 a UStG zgodnie z § 9 ust. 1 UStG. Podatek od sprzedaży jest długi przez nabywcę, § 13 b ust. 5 UStG. Do netto ceny zakupu nabywca ma obowiązek uiścić ustawowo należny podatek VAT na rzecz urzędu skarbowego. Nabywca jest przedsiębiorcą w rozumieniu § 2 ust. 1 UStG i nabywa część komercyjną posiadłości na cele swojej działalności gospodarczej. Nabywca gwarantuje, że w rozumieniu podatku VAT przypisuje nieruchomość swojej działalności gospodarczej w zakresie komercyjnego użytkowania. Sprzedający zobowiązuje się, jeśli to konieczne, do wystawienia nabywcy dodatkowego, natychmiastowego rachunku zgodnego z §14 UStG bez wykazu podatku dla dostawy nieruchomości poza aktami notarialnymi, jednak nie przed przekazaniem posiadłości.”

My myśleliśmy, że należy uiścić podatek od dochodów z wynajmu, ale nie od zakupu nieruchomości.
Prawnik sprzedającego twierdzi jednak, że działamy jako przedsiębiorcy, ponieważ kupujemy nieruchomość i nadal będziemy wynajmować ją komercyjnie.
Nie rozumiem tego, martwimy się, że obok ceny zakupu, którą nam podano, musimy zapłacić dodatkowy podatek do urzędu skarbowego. Ktoś zna się na tym i może nam pomóc?

Dziękujemy za pomoc!

[2tneub]

Przed wszystkim nie jestem doradcą podatkowym.
Spróbuję to rozłożyć na części, ale to nie stanowi porady prawnej. Gorąco zalecam Ci skonsultowanie się z doradcą podatkowym lub specjalistą prawnym ds. podatkowych.

1.)


Strony zakładają, że dostawa nieruchomości jest transakcją objętą ulgą w zakresie VAT zgodnie z § 1 ust. 1 lit. a UstG.
Jest to transakcja objęta ulgą w całości. Tylko gdy faktycznie wszystkie istotne elementy działalności są sprzedawane jednemu nabywcy, transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT. Miałem już kilka przypadków, gdzie stwierdzenie podobne do tego pojawiło się w umowie notarialnej, a następnie podczas kontroli podatkowej okazało się, że nie było to sprzedaż w całości. Może to mieć miejsce np. gdy sprzedający posiada inne budynki.
2.)


Nabywca wie, że w przypadku transakcji objętej ulgą jest zobowiązany do kontynuacji okresu korygowania podatku od wartości dodanej sprzedawcy i w tej mierze zastępuje sprzedawcę, zgodnie z § 15 a ust. 10 UStG.
Jeśli ze zakupu przedmiotów zostanie odjęty podatek VAT, a następnie zmieni się sposób ich wykorzystania, to konieczne może być skorygowanie odjętego podatku VAT. Ryzyko to teraz przechodzi na Ciebie. Dotyczy to również kwot podatku VAT z ewentualnych kosztów renowacji, które sprzedawca mógł odliczyć w przeszłości.
3.)


Strony jednoznacznie oświadczają, że sprzedawca rezygnuje z zwolnienia podatkowego zgodnie z § 4 pkt 9a UStG dla dostaw nieruchomości zgodnie z § 9 ust. 1 UStG.
Ogólnie rzecz biorąc, przychody z najmu i dostawy objęte ustawą o podatku od nabycia nieruchomości są zwolnione z VAT. Jednak może być sens zrezygnować z tego zwolnienia. W rzeczywistości ten zapis stoi w sprzeczności z punktem 1.). Podejrzewam, że ten zapis został dodany na wypadek stwierdzenia, że nie doszło do transakcji w całości.

4.)


Podatek od sprzedaży jest płatny przez nabywcę, zgodnie z § 13b ust. 5 UStG. Oprócz ceny netto sprzedaży, nabywca musi odprowadzić ustawowo wymaganą kwotę podatku od wartości dodanej do urzędu skarbowego.
W przypadku gdy punkt 1.) nie ma zastosowania, a punkt 3.) zachodzi, zgodnie z §13b istnieją przypadki, w których zamiast sprzedawcy, nabywca musi odprowadzić podatek VAT do urzędu skarbowego. Transakcje dotyczące nieruchomości są objęte tym przepisem. W zamian można moim zdaniem odliczyć VAT od wynajmowanej części podlegającej opodatkowaniu. Ryzykiem może być jednak udział, który nie podlega opodatkowaniu VAT.
5.)


Nabywca zadeklarował, że jest przedsiębiorcą w rozumieniu § 2 ust. 1 UStG i nabywa komercyjną część posiadłości w ramach swojej działalności. Nabywca gwarantuje, że przypisze nieruchomość do zakresu działalności w ramach swojego przedsiębiorstwa w sensie podatkowym. Sprzedawca zobowiązuje się, jeśli jest to konieczne, do wystawienia przed przekazaniem posiadłości odpowiedniej faktury zgodnej z §14 UStG bez wskazywania podatku dla dostawy nieruchomości.
Wyrażasz na to zgodę, że nieruchomość zostanie nabyta dla Twojej firmy zgodnie z USTG i w zamian sprzedawca wystawia Ci odpowiednią fakturę.
Widzę tutaj kilka ryzykowanych miejsc, na które sprzedawca (prawdopodobnie słusznie) przenosi odpowiedzialność na Ciebie. Dotyczy to szczególnie sytuacji, gdy a) proporcja pomiędzy wynajmem podlegającym opodatkowaniu VAT i niepodlegającym się zmienia, bądź gdy b) urząd skarbowy stwierdzi w późniejszym czasie, że nie doszło do transakcji w całości.
Małe uzupełnienie do a)
To nie musi wynikać wyłącznie z zmiany przeznaczenia komercyjnego wynajmu na lokal mieszkalny, ale może mieć miejsce także w przypadku, gdy Twój najemca jest przedsiębiorcą, który nie miałby pełnego prawa do odliczenia podatku VAT od czynszu (np. lekarz, agent ubezpieczeniowy, stowarzyszenia, małe przedsiębiorstwa itp.)
Jak już wcześniej wspomniałem, gorąco zalecam skonsultowanie się z doradcą podatkowym lub specjalistą prawnym przed podpisaniem umowy.



Jesteśmy osobami prywatnymi (nie działamy w sposób zarobkowy ani nie prowadzimy działalności gospodarczej)

Podatkowo dochodowo może to być prawdą. Jednak pod względem podatku od wartości dodanej jesteście uznawani za przedsiębiorców.

[Kawaninscha]

Wielkie dzięki tneub!
To naprawdę bardzo mi pomogło.
Mam jeszcze jedno pytanie w tej sprawie. Czy uważasz, że mogłoby być korzystne, gdybyśmy dodatkowo jasno określili, że działamy jako osoby prywatne?
Myślimy, że w przeciwnym razie bank finansujący może się wycofać, ponieważ złożyliśmy wniosek o [url]kredyt[/url] prywatny, a nie dla przedsiębiorców.
W celu dalszego wyjaśnienia - Obiekt, o który chodzi, to przestrzeń mieszkalna, którą wynajmujemy, i część przemysłowa wynajmowana z VAT.
Mówiąc krótko, taki dodatek mógłby brzmieć:
Należy jasno określić, że nabywcy (z wyjątkiem części komercyjnie wynajmowanej - przedsiębiorcy w tej kwestii tylko zgodnie z Ustawą o VAT) działają wyłącznie jako osoby prywatne.

[2tneub]

Jeśli nie mogę w pełni odpowiedzieć na pytania, nie powinienem tego robić, ponieważ nie jestem ani doradcą podatkowym, ani prawnikiem.

Mogę jednak powiedzieć jedno:

W prawie podatkowym dotyczącym podatku od wartości dodanej istnieją 2 etapy kontroli:

Etap 1. Czy transakcja podlega opodatkowaniu na terenie krajowym czy też nie.
§1 USTAWY O VAT
(1) Podatek VAT obejmuje następujące transakcje:

1. dostawy towarów i świadczenia usług, które przedsiębiorca wykonuje na terenie kraju za odpłatności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

§ 2 Przedsiębiorca, działalność gospodarcza
(1) Przedsiębiorcą jest osoba wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą lub zawodową. Działalność gospodarcza obejmuje całość działalności gospodarczej lub zawodowej przedsiębiorcy. Działalność gospodarcza lub zawodowa to każda regularna działalność mająca na celu uzyskanie dochodu, nawet jeśli brak jest intencji osiągnięcia zysku lub zrzeszenie działa tylko wobec swoich członków.

Etap 2. Jeśli całość jest opodatkowana, to następuje kolejna kontrola, czy jest zwolniona od podatku czy też podlega opodatkowaniu.
§ 4 Zwolnienia podatkowe w przypadku dostaw towarów i świadczenia usług

Z transakcji wymienionych w § 1 ust. 1 pkt 1 zwolnione są od podatku:

Pozycja 12.

a) wynajem i dzierżawa nieruchomości, praw do których stosuje się przepisy prawa cywilnego dotyczące nieruchomości, oraz stanowiące wykorzystanie dóbr i praw publicznych dotyczących gruntów,

b) udostępnienie nieruchomości i jej części do użytkowania na podstawie umowy lub przedumowy skierowanej na przeniesienie własności

c) ustanowienie, przeniesienie i udzielenie prawa użytkowania nieruchomości. Nie zwolnione są: wynajem pokoi i łóżek na krótkie okresy przez przedsiębiorcę na potrzeby zakwaterowania osób obcych, wynajem miejsc do parkowania pojazdów, wynajem na krótkie okresy na kempingach oraz wynajem i dzierżawa maszyn i innych urządzeń wszelkiego rodzaju stanowiących wyposażenie zakładu produkcyjnego (urządzenia zakładowe), nawet jeśli są one istotnymi składnikami nieruchomości;

W związku z tym każdy wynajmujący jest również przedsiębiorcą zgodnie z Ustawą o VAT, nawet jeśli wykonuje transakcje zwolnione od podatku (wynajem). Moim zdaniem bank nie powinien mieć z tym problemu. Prawo podatkowe, prawo podatkowe i handlowe definiują pewne kwestie dość różnie.

Moim celem było zasygnalizowanie potencjalnych pułapek prawnych, które mogą na Ciebie czyhać. Czy możesz je wykluczyć i jak duże są faktycznie, nie jestem w stanie powiedzieć ze względu na brak szczegółowych informacji i wcześniej wspomniany brak możliwości udzielenia porady. To powinno być omówione przez prawnika lub doradcę podatkowego.

Również w kwestii finansowania obiektów łącznie wykorzystywanych przez właściciela i osoby trzecie istnieje wiele kwestii, które należy wziąć pod uwagę. Konieczne jest skonsultowanie tego z doradcą podatkowym.