Capital Investment 4

[Vaido]

Cześć, mój partner i ja planujemy zakupić mieszkanie w dużym mieście. Mam jednak poważne obawy co do finansowania. Nie do końca ufam opinii agentów i doradców finansowych. W końcu wszyscy chcą mi coś sprzedać. Dlatego próbuję tego sposobu z nadzieją na obiektywne komentarze. Na początek fakty: - Wiek: 31/33 lata, oboje zatrudnieni na stałe - Dochód domowy: 4300 euro - Cena zakupu mieszkania: 400 000 euro - Koszty modernizacji: 60 000 - 70 000 euro - Opłaty dodatkowe: 15%, łącznie ok. 520 000 euro. - Kapitał własny: 160 000 euro - 1 dziecko, planowane drugie dziecko - Akceptowalne miesięczne obciążenie kredytem: początkowo 1200 euro Skłaniam się ku długiej okresie oprocentowania (jestem raczej awersyjny na ryzyko). Bank DSL zaoferował nam kredyt na to przedsięwzięcie z oprocentowaniem 2,09% przy 20-letnim okresie oprocentowania oraz 5% wkładem własnym. Moja tabela w Excelu podaje teraz następujące informacje: - Na koniec okresu oprocentowania (bez wkładu własnego) przy 2% spłaty kapitału spłacilibyśmy prawie 50% i pozostałby nam dług w wysokości 182 000 euro. Dla bezpieczeństwa zakładam, że po 20 latach stopy procentowej wzrosną do 4%. Przy takim samym miesięcznym obciążeniu kredytem kredyt zostałby spłacony po 37 latach, czyli 3 lata po moim przejściu na emeryturę. Nie uwzględniłem tutaj dodatkowych spłat kapitału oraz wzrostu stopy procentowej na 4% podczas refinansowania, co oczywiście jest hipotetyczne. Dochód domowy będzie prawdopodobnie również wzrastać. Pomimo tego nie czuję się całkiem dobrze z całą tą sytuacją, zwłaszcza z powodu następujących czynników: - Po pierwsze wysoki pozostały dług w wysokości 50% po 20 latach - Po drugie długi okres spłaty. Nawet jeśli stopy procentowej dla refinansowania pozostałyby na niskim poziomie 2,09% (zamiast zakładanych 4%), kredyt zostałby spłacony dopiero 5 lat wcześniej, po 32 latach. Co o tym sądzicie? Często czytam tutaj o pełnych spłatach kredytu lub okresach spłaty kredytu wynoszących 20 lat. Moje przypadkowe wydaje mi się zbyt duże. Czy jestem zbyt bojaźliwy? Dziękuję za pomoc Vaido

[NaTwoim13]

Cześć Vaido, w jakim regionie/mieście planujecie kupić? Jeśli uważasz, że stopy procentowe wzrosną i chcesz, aby reszta zadłużenia była dla ciebie zadowalająca, sugeruję wydłużenie czasu stałej stopy procentowej.

[Vaido]

Dziękuję za odpowiedź. Tak, to byłaby opcja w grę. Planujemy kupić w Berlinie.

[NaTwoim13]

Czy opłaca się 8% prowizji dla pośrednika?

[NaTwoim13]

Przepraszam, cena zakupu wynosi 400 000 euro.

[peer]

Raczej o 2 rozmiary za duże. Dochód gospodarstwa domowego nie pasuje do kredytu. Planowane drugie dziecko, co jeszcze zmniejszy dochód. Finansowanie zaplanowane do wieku emerytalnego, a emerytura jest znacznie niższa niż dochód. Co jeśli stopa procentowa wyniesie nie 4, a 6 lub 8 procent w przyszłości? Myślę, że twoja sceptyczność jest tu całkowicie uzasadniona.

[Hilfe]

Czy dochód obejmuje już dochód z pracy w niepełnym wymiarze godzin? Trudno mi powiedzieć, że to nie pasuje. Czy alternatywą byłaby podobnie wysoka opłata najmu? Zastanowiłbym się nad zwiększeniem spłaty kredytu i pozostaniem przy 20 latach. Zobaczycie efekt w arkuszu kalkulacyjnym.

[6Bankkaufmann]

Cześć Vaido, gdyby planowanie rodziny było zakończone, to wszystko wyglądało by zupełnie inaczej. Z dochodem w wysokości 4 300 EUR można finansować kredyt w wysokości 360 000 EUR i na długo ustalić oprocentowanie. Ale jeśli jeden dochód zniknie lub pojawią się problemy z drugim dzieckiem, to będzie kłopot. Chociaż nadal rozważcie zakup i finansowanie nieruchomości teraz. Powinniście mieć możliwość bezpłatnej zmiany wskaźnika spłaty, na przykład na 1 lub 1,5 podczas urlopu macierzyńskiego. To zmienne, których nie można przewidzieć. Gdzie jest mowa o prowizji w wysokości 8% od maklera, jak pisze Noelmaxim? Nie mogę tego zrozumieć. Osobiście przewiduję gwałtownie wzrastającą inflację, a 4% to nadal bardzo umiarkowane tempo. Raczej oczekiwałbym wyższych odsetek i najlepiej zabezpieczyć oprocentowanie na długo.

[NaTwoim13]

Jak będzie wyglądać dochód rodziny przy drugim dziecku? Czy kobieta będzie mogła wrócić do pracy od razu po urlopie rodzicielskim?

[Vaido]

Raczej o 2 numery za duży. Dochód gospodarstwa domowego nie pasuje do kredytu. Planowane drugie dziecko, a więc dochód znów spadnie. Finansowanie zaplanowane do emerytury, a emerytura jest znacznie niższa niż dochód. Co jeśli stopa procentowa wynosi nie 4, ale 6 lub 8 procent po tejże? Myślę, że twoje sceptycyzm jest już uzasadnione.

To dokładnie moje obawy. Do tego dochodzą przewidywane wysokie wydatki na studia dziecka 1 i 2 za 20 lat, czyli na końcu okresu wiązania oprocentowania (1000 euro? 1500 euro?). Cytat Dotykający Czy dochód obejmuje już część etatu? Trudno jest mi powiedzieć, że to nie pasuje. Czy alternatywą byłaby podobnie wysoka czynsz? Rozważyłbym zwiększenie kapitału zastawnego i pozostanie przy 20 latach. Zobaczysz efekt w Excelu. Tak, obecnie oboje pracujemy na część etatu (65% i 80%). Prawdopodobnie utrzymamy to podobnie podczas fazy rodzenia dzieci. W fazie niemowlęcia dziecka 2, oczywiście jeden dochód zostanie ucięty. W przypadku czynszu nie byłoby żadnych oszczędności pod względem miesięcznego obciążenia. Jest podobnie kosztowny. Cytat od Bankowca Cześć Vaido, jeśli planowanie rodziny byłoby zakończone, to sytuacja wyglądałaby zupełnie inaczej. Z dochodem w wysokości 4300 euro można zaciągnąć już kredyt w wysokości 360 000 euro i długo zabezpieczyć oprocentowanie. Jednak jeśli dochód zniknie lub wystąpią problemy z drugim dzieckiem, to mamy problem. Jednym pomysłem byłoby jednak, gdybyście teraz znaleźli nieruchomość do kupienia i sfinansowali ją. A możliwość zmiany bezpłatnej stopy zwracania kapitału. Na przykład na 1 lub 1,5 podczas urlopu macierzyńskiego. To są zmienne, które nie są przewidywalne. Gdzie tu jest mowa o prowizji dla pośrednika 8%, jak pisze Noelmaxim? Nie mogę tego zrozumieć. Osobiście spodziewam się jednak silnego wzrostu inflacji, a 4% są nadal bardzo umiarkowane. Raczej spodziewałbym się wyższych stóp procentowych i najlepiej długoterminowego zabezpieczenia oprocentowania. Mogę sobie wyobrazić, że przez pierwsze 3 lata wpłacimy tylko 1,5% i potem podniesiemy do 2%. To dobrze pasuje do planowania dziecka 2 i spełniłoby warunek DSL-Bank, że można później zmniejszyć oprocentowanie równie nisko, jak początkowa stopa spłaty kapitału. Prowizje pośrednika wynoszą 7,36%, są one już uwzględnione w 15% NK. Cytat od Noelmaxim Jak wyglądałby dochód rodzinny po drugim dziecku? Czy kobieta będzie mogła wrócić do pracy natychmiast po urlopie rodzicielskim? Dochód netto gospodarstwa domowego prawdopodobnie zmniejszyłby się na 1,5 roku do 3700 euro, ponieważ moja partnerka zostanie w domu na tak długo. Dlatego przez ten okres, jak opisano powyżej, spłacilibyśmy tylko 1,5%. Jednakże przedłużyłoby to czas kredytowania.

[NaTwoim13]

Vaido, jeśli spojrzymy obiektywnie, to kto poza tobą zna lepiej twoje osobiste warunki, zarządzanie pieniędzmi, podejście do konsumpcji i stałe wydatki? W najgorszym przypadku masz do dyspozycji 3 700 euro miesięcznie, ustalasz swoje konieczne wydatki na 1 200 euro, do których dochodzą koszty związane z domem i koszty utrzymania. Powinieneś również móc gromadzić rezerwy, a byłoby również rozsądne, gdybyś mieć opłaconą nieruchomość na starość. Widoczne jest, że przeciętne dochody przez następne 34 lata prawdopodobnie przekroczą kwotę 3 700 euro miesięcznie, biorąc już pod uwagę dodatkowe koszty związane z jednym lub dwoma kierunkami studiów twoich dzieci. Szanse na zwiększenie dochodów lub awans zawodowy nie są nam znane, ale ty możesz lepiej ocenić i oszacować tę kwestię. Stopa procentowa dla kredytu ratalnego może być ustalona na 30 lat dla klientów o skłonności do unikania ryzyka, a istnieją także bezpieczne koncepcje finansowania, które eliminują ryzyko stopy procentowej lub jej wzrostu związane z umową oszczędnościową na cele mieszkaniowe. Istnieją też świadomi ryzyka konsumenci, którzy mówią sobie: jeśli w chwili przejścia na emeryturę będę miał jeszcze 50 000 euro długu, mogę go spłacić w sposób bardzo korzystny, zgodnie z opłatą czynszu lub znacznie mniejszym. Nie wiemy również, jak będzie wyglądało twoje życie za 30 lat, czy oba partnerzy życiowi będą wciąż sprawni i zdrowi, czy dzieci będą chciały przejąć Dom, itd. To wszystko nie musi się wydarzyć, ale można by o tym pomyśleć już dzisiaj, co najmniej w celu uspokojenia, jeśli uznaje się za istotne i można zaakceptować pewne ryzyka życiowe, stawiając je na tle zamieszkania lub zużywania w ulubionej nieruchomości. To nie oznacza, że popieram twoje zamiary, raczej chciałbym pokazać, że to wszystko możesz lepiej ocenić i podczas gdy jedna osoba radzi sobie z tym wszystkim w taki sposób, inna osoba działa w inny sposób. Gdzie i jak możemy pomóc, to jest kwestia podjęcia decyzji, czy twoje plany są dla ciebie osobiście wykonalne i możliwe do zrealizowania? Oczywiście możemy zaryzykować pokazanie wszystkich ryzyk, ale i tak nie wiemy, czy będziesz w stanie im sprostać, czy chcesz to zrobić, czy w ogóle istnieją u ciebie i czy je widzisz. Moim zdaniem twoje podejście jest bardzo zdrowe, uważam także, że twoje dochody są w porządku, co najmniej doprowadzi to do pozytywnej opinii kredytowej. Czy i w jakim stopniu twoje plany są dla ciebie osobiście wykonalne i czy to jest właściwa decyzja, może zdecydować tylko ty, a ja jako doświadczony specjalista finansowania i niezależny pośrednik, tylko wtedy gdy będę dysponował znacznie więcej informacjami, niż te, które są nam lub mi obecnie znane.

[Vaido]

Dziękuję za pomocne wskazówki. Najchętniej usłyszałbym opinie w stylu Zdecydowanie zrób to! lub Lepiej trzymaj się z daleka!. Zastanawiam się, niezależnie od wspomnianego wcześniej obiektu, czy stać nas ogólnie na wynajem mieszkania w dużym mieście lub czy po prostu jako najemcy, nawet przy czynszu wynoszącym 10-12 euro/m², długoterminowo wypadniemy lepiej. Wiadomo, że rzadko można formułować opinie czarno na białym, co w moim przypadku również jest trudne. Gdyby chodziło o finansowanie na 15-20 lat, zdecydowałbym się. Jednak planowanie na 25-35 lat przytłacza mnie obecnie (Podziwiam ludzi potrafiących podejmować decyzje). Chciałbym przede wszystkim dowiedzieć się, jak moje zamiary mają się w porównaniu do przeciętnego (rozważnego) finansowania budowy, szczególnie jeśli chodzi o okres kredytowania. I czy istnieją może jakieś reguły ogólne, które pomogłyby mi podjąć podstawową decyzję? Takie jak: minimalna spłata 2% kapitału / spłata całego kredytu przed przejściem na emeryturę itp.

[2tneub]

Tak, obecnie obydwoje pracujemy na pół etatu (65% i 80%).

Uważam, że właśnie dlatego utrudniacie sobie podjęcie decyzji. Razem nie macie nawet 150%. Czy możecie albo przynajmniej jeden z was przejść na pełny etat w dowolnym momencie? W ten sposób rata może być wyższa o 200€ lub przynajmniej konsekwentnie nadpłacana. W rezultacie czas spłaty znacznie się skróci. Na pewno sobie poradzicie - po prostu nie już w połowie sił. Gdy dzieci będą już dorosłe i pójdą na studia, możecie oboje przejść na pełny etat.

[Fly]

Kto pójdzie na pełny etat tylko po to, aby sfinansować nieruchomość? Zwłaszcza jeśli wcześniej prawdopodobnie celowo wybrał pracę na część etatu, aby - czyste przypuszczenie - mieć więcej czasu z rodziną?

[Malapascua]

Kto mógłby pracować na pełen etat tylko po to, aby sfinansować nieruchomość? Zwłaszcza jeśli wcześniej celowo wybierał pracę na pół etatu, aby, czysto spekulacyjnie, mieć więcej czasu dla rodziny?

Raczej można podejrzewać pracę w sektorze publicznym, co tłumaczyłoby niskie wynagrodzenie. Próba kupienia mieszkania o wartości 520 tys. euro mając 2 razy pracę na pół etatu i 2 dzieci brzmi dość komicznie.

[NaTwoim13]

Połowa etatu, brak własnych odpowiedzi na własne pytania, zwłaszcza brak koncepcji finansowania ( wspomniane to w ogóle nie jest podstawą do jakichkolwiek rozważań) musi dojść do wniosku, że numer jest za duży. Strefa komfortu - tak wydaje mi się, na podstawie jasnych faktów, struktur działania i braku pomysłów na rozwiązanie - jest zbyt duża, trzeba więc znaleźć mniejszą nieruchomość lub szukać szczęścia w wynajmie. To niezbyt przyjemna wypowiedź, i chciałbym, żeby była inna, ale ta bezradność nie pozostawia miejsca na inne zalecenie, przepraszam.

[Ex-Studentin]

Czy macie dodatkowe oszczędności poza 160 tysiącami? Czy zgromadziliście te pieniądze sami? Same liczby nie brzmią kompletnie absurdalnie. W zależności od regionu czynsze są porównywalnie wysokie. Ale ryzyka przewyższają szanse. O ile nie jest to akurat korzystne mieszkanie nad jeziorem Starnberger. 1) Co jeśli jeden z Was nie będzie mógł już pracować? Spłata przez 37 lat nie jest normalna. W końcu będziecie chodzić do pracy tylko dla mieszkania. 2) Co jeśli czekają Was dalsze remonty? W ciągu kolejnych 37 lat na pewno coś się zepsuje. 3) Planowanie dzieci: bliźniaki, niepełnosprawność dziecka itp. Nie znam Waszego metrażu mieszkania, ale takie ewentualności mogą się zdarzyć. Dzieci wraz z wiekiem stają się także coraz droższe. 4) Rozwód. Nikomu nie życzę, ale się zdarza. U nas w przyszłych latach będzie podobnie. Moje przeczucie mówi, że z 250 tysiącami kredytu mógłbym jeszcze jakoś spać spokojnie. Ale każda dodatkowa kwota ogranicza i wywiera presję.

[Alex [CryptoMod]]

Jak to widzicie? Często czytam tutaj o pełnych spłatach kredytu lub okresach kredytowania wynoszących 20 lat na całą kwotę. Moje plany wydają mi się zbyt ambitne. Czy jestem zbyt wybredny?

Moim zdaniem macie bardzo dobre warunki do zakupu nieruchomości, ale uważam, że dochód jest zbyt niski w stosunku do kwoty kredytu. Można to zauważyć po dyskusji na temat wysokości spłaty. Ponadto sądzę, że w trakcie finansowania nie będziecie mogli już gromadzić większych oszczędności, a jeśli wspólnota właścicielska postanowi przeprowadzić jakieś remonty, będziecie musieli dołożyć swoją część, czy chcecie (czy możecie) to zrobić, czy nie. Wynajem ma przewagę, że to właściciel jest odpowiedzialny za naprawy i prace remontowe. Tak naprawdę nie ufam mówcom ani doradcom finansowym. Bardzo mądre podejście! Oni pobierają swoją prowizję i nie ponoszą żadnego ryzyka...… Dlatego często dla nich wszystko jest możliwe.

[brainy]

Moja opinia: Ceny w Berlinie bardzo wzrosły i będą dalej rosnąć, aż osiągną standardowe europejskie poziomy stolicy. Być może nastąpi chwila wytchnienia, ale potem będzie iść dalej w górę. Jeśli chcecie pozostać w tym mieście, będziecie prawie zawsze gonić za wzrostem cen. Im jest się młodszym, tym więcej się zyskuje z nieruchomości, czyli im wcześniej zamienia się wynajem na własność. W wieku 60 lat nie trzeba już niczego kupować, bo w pozostałych latach życia koszt zakupu już nie będzie tak uciążliwy. Przewidziany obciążenie w wysokości 1.200 EUR powinno być połączone z możliwością dodatkowej spłaty, ponieważ problem po 20 latach będzie oczywisty. I korzystajcie z dodatkowych spłat! Po 20 latach marek będzie warta tylko 50 fenigów, innymi słowy, połowa kredytu zostanie pochłonięta przez inflację. Więc nie będzie tak źle. Wybierając nieruchomość, zachowaj ostrożność. Znam w Berlinie kilka osiedli, gdzie jedna lub więcej osób socjalnych właścicieli nie ma pieniędzy. Nic nie da się zrobić jeśli chodzi o remont, windę, fasadę, dach... Pozwólcie zobaczyć protokoły zebrania!

[NaTwoim13]

Może się zdarzyć, że wyniki rozważań oraz podejście do projektu mogą się nieco ukorzenić pod warunkiem przedstawionej oferty i prowadzić do innego podejścia lub punktu widzenia w odniesieniu do obaw, lęków i zastrzeżeń: 310.000,00 € / Okres kredytowania 25 lat / Oprocentowanie nominalne 2,10 % / Oprocentowanie efektywne 2,14 % / Rata odsetkowa i kapitałowa 1.205,38 € / Stopa kapitałowa 2,566 % / Opcja dodatkowej spłaty kredytu 5,00 % / Czas bezpłatnej spłaty 6 miesięcy / Pozostały dług po 25 latach 47.635 € Jeśli teraz dokonam corocznej dodatkowej spłaty w wysokości 1.500 €, spłacę nieruchomość bez ryzyka odsetkowego w 25 latach. Będzie to znacznie przed emeryturą. Teraz, jeśli zmniejszę miesięczną ratę kapitałową do 1 % lub 1,5%, mogę uzyskać ten sam efekt za pomocą nieco wyższych dodatkowych spłat, tak samo jak w przypadku zwiększenia stopy kapitałowej do 3 lub 3,5%, aby skorygować zmniejszoną spłatę kapitałową.

[SySta]

Cześć Vaido, proszę również zwrócić uwagę na miesięczne koszty dodatkowe podczas rozpatrywania spłaty kredytu hipotecznego. W przypadku zakupu mieszkania własnościowego zazwyczaj trzeba opłacać zarządcę oraz odpowiednie rezerwy. Dlatego koniecznie trzeba przejrzeć decyzje dotyczące utrzymania lub modernizacji oraz koszty eksploatacyjne z ostatnich 3-4 lat, aby można było oszacować, jakie dodatkowe miesięczne koszty dodatkowe należy uwzględnić. W zależności od wielkości mieszkania, mogą to być nawet 400-500 € miesięcznie. Ocena raty w wysokości 1200 € (a być może dodatkowo środki z programu Baukindergeld jako dodatkowej spłaty) pozostaje do waszej oceny. Moje doświadczenie... to może być trudne na dłuższą metę. Ponieważ człowiek nie żyje tylko w domu sam...

[C. Andreas]

Cześć, pomysłem byłoby zabezpieczenie pozostałej kwoty poprzez umowę oszczędnościową budowlaną, do której można wpłacać bardzo niewielkie kwoty. Tutaj wystarczyłoby już 150 euro miesięcznie, aby wprowadzić 182 000 euro w bezpieczne wody. Te 150 euro byłyby dobrowolne, więc wpłaty można w każdej chwili zawiesić lub w razie potrzeby można z nich skorzystać.

[NaTwoim13]

Christian, porównaj proszę oszczędzanie z pomocą Bausparvertrag z 15 latami. Nie zapomnij, że TE chce wydać tylko 1 200 euro miesięcznie, a w moim modelu (plus dodatkowo 1 500 rocznie) musi to tylko znieść. W innym wątku mogłem porównać oba modele i pokazać, że Bausparvertrag, zwłaszcza z nową taryfą Alte Leipziger, może się opłacać.