Capital Investment 4

[Johann_G]

Witajcie wszyscy, chcielibyśmy poprosić Was o radę, jeśli macie już doświadczenie w zakresie finansowania budowy. Moja żona i ja zamierzamy kupić nowy szeregowiec i osobiście skontaktowaliśmy się z różnymi bankami i pośrednikami, aby uzyskać informacje. Otrzymaliśmy następujące oferty. Na początek kilka kluczowych informacji dotyczących finansowania: Suma finansowania: 375.000 € Dom zostanie ukończony w 2019 roku Chcielibyśmy spłacić wszystko w ciągu 27-28 lat, jeśli to możliwe. Otrzymaliśmy 2 oferty, które bardziej nas zainteresowały: Oferta 1 - model finansowania jako połączenie 15-letniego okresu zadłużenia z bankiem i oszczędzaniem związanym z budownictwem. Zdeponowanie 15 lat w banku Stopa oprocentowania: 2,15% Efektywne oprocentowanie: 2,19% Rata w wysokości 1150 € Możliwość dodatkowej spłaty w dowolnym momencie do 5% rocznie Pozostałe zadłużenie po 15 latach wynosi około 285.000 € Jednocześnie podpisanie umowy o oszczędzaniu związanym z budownictwem dla gwarancji oprocentowania. Oszczędności związane z budownictwem BHW - Tarif Wohnbausparer Plus FX2: Stopa oprocentowania 2,35%, efektywne oprocentowanie 2,56%, suma oszczędności związanych z budownictwem 270.000 €, miesięczna składka oszczędnościowa: 450 €, saldo oszczędności związanych z budownictwem na koniec etapu oszczędzania: około 75.000 € Tak więc, jeśli odlicze saldo oszczędności od sumy oszczędności związanych z budownictwem (270.000 - 75.000 = 195.000 otwarte) Pozostałe zadłużenie 285.000 - 75.000 saldo = 210.000 210.000 - 195.000 = 15.000 musiałoby być dodatkowo spłacone w ciągu 15 lat, co, moim zdaniem, nie powinno być problemem. Po 15 latach zaczyna się okres spłaty: Rata: 1500 €, dodatkowa spłata w dowolnym momencie możliwa Łączne miesięczne obciążenie w pierwszych 15 latach wynosi 1600 €. Następnie 1500 € przez 11,5 roku. W ten sposób wszystko powinno być spłacone po 26,5 latach, jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem. Jak już wspomniałem... to jest plan. W zasadzie obecnie skłaniamy się ku ofercie 1, ponieważ daje ona większą swobodę i elastyczność. Niemniej jednak oszczędzanie związane z budownictwem nadal jest dla nas trochę problemem. W przypadku BHW nie ma niestety informacji, jak długo trwa etap oszczędzania ani do jakiej kwoty oszczędności dojdzie do alokacji. Czy ktoś się na tym zna? Jaka jest zazwyczaj zasada, jak to wygląda dokładnie w BHW? Z czym można się tam mniej więcej spodziewać? Pośrednicy twierdzą, że etap oszczędzania trwa około 14 lat do alokacji. Jednak, jak już wspomniałem, nie znalazłem na piśmie żadnych informacji na ten temat. We wspomnianych warunkach ogólnych jest napisane, że miesięczna składka oszczędnościowa to 4 promile sumy oszczędności związanego z budownictwem: czyli 1080 €, jednak wpłacalibyśmy tylko 450 € składki oszczędnościowej. Co oznacza tutaj miesięczna składka oszczędnościowa według taryfy? Naszym zmartwieniem jest, że alokacja może być opóźniona w związku z naszą miesięczną składką oszczędnościową i po tych 15 latach (75.000 € suma) nie będziemy mogli odliczyć jej od sumy oszczędności związanych z budownictwem, co oznaczałoby, że musielibyśmy dokonać pośredniej finansowania, czy jestem w błędzie? W zasadzie warto wiedzieć, czy byłoby korzystniej zwiększyć kwotę oszczędności o 40 € w oszczędzaniu związanym z budownictwem, czy raczej te 40 € do raty banku, co oznaczałoby ustawienie kwoty nie 1150 €, a 1190 €? Jest to prawdopodobnie uzależnione od tego, czy lepiej jest wpłacić dodatkową spłatę do oszczędzania związanego z budownictwem, aby osiągnąć szybszą alokację, czy też myślę tutaj również z niewłaściwie? Byłem zdania, że raczej zwiększam emisję banku, aby zmniejszyć pozostałą kwotę zadłużenia. Czy jest obojętne, gdzie wykorzystam te 40 €? Ten krok Bank + Oszczędności związane z budownictwem był dla nas interesujący, ponieważ po 15 latach gwarantuje on oprocentowanie 2,35 %, a my po prostu zakładamy, że stopa procentowa będzie nadal rosnąć po 15 latach (oczywiście, nie jesteśmy jasnowidzami), ale to jest po prostu nasza myśl. Oferta 2: kredytobiorca w pełni spłacający przez 30 lat, jednak z oprocentowaniem 2,48% - efektwnie 2,52%, rata: 1500 €, opłata manipulacyjna w wysokości 0,250% miesięcznie, 12 miesięcy wolnych od opłat manipulacyjnych, możliwość dodatkowej spłaty do 5% rocznie. Tutaj już widać jednak, że zapłaciłoby się znacznie więcej odsetek, nawet jeśli dostosujemy to do tego samego okresu, co w przypadku oferty 1. Byłoby miło, gdybyście mogli podzielić się z nami waszą opinią i przemyśleniami na ten temat. Być może ktoś już przemyślał coś podobnego itp. Albo może istnieje zupełnie inna alternatywa, której obecnie nie znam lub nie wziąłem pod uwagę. Z góry dziękujemy. Pozdrowienia, Johann

[Professor]

Cześć, przed dokonaniem oceny przydatne byłoby poznanie następujących informacji: - ile masz lat (czy masz dzieci lub planujesz mieć?) - jakie masz dochody - ile wkładu własnego wnosisz

[Johann_G]

Cześć, Oboje mamy 30 lat. Dochód łącznie 5000 € (Mężczyzna 3200 + Kobieta 1800 €) Klasyfikacja podatkowa 4 Wnieślibyśmy wkład własny w wysokości 60 tys. €, więc mielibyśmy kwotę pożyczki w wysokości 377 tys. €. Planowane dziecko. Jak dotąd brak.

[Professor]

Dodatkowe pytanie: Dlaczego przy dochodzie netto w wysokości 5 000 EUR dla 2 osób tylko 1 500 EUR przy pełnym spłacaniu kredytu? Jeśli nie macie żadnych innych większych kredytów, to 2 000 EUR nie powinny stanowić problemu, czyż nie? Moim zdaniem, zwłaszcza przy niskim poziomie stóp procentowych: Spłacajcie jak najwięcej. Im więcej spłacacie dzisiaj, tym mniej martwicie się później.

[Johann_G]

Myśląc o kwocie 1500 €, chodzi o to, żeby mieć pewien margines, gdy nadejdzie sytuacja związana z dziećmi. Powinno się normalnie żyć i nie wpłacać całych 2000 zł. Brak innych bieżących kredytów. Rozważa się, czy dodatkowe spłaty będą skuteczne, jeśli zawsze będą możliwe. Pytanie tylko, czy bardziej opłacalne jest oszczędzanie w systemie Bauspar czy też terminowa spłata przez 30 lat.

[Professor]

Ok, zrozumiałe, istnieje oczywiście możliwość zmniejszenia spłaty w razie konieczności. Bausparen kontra Volltilger można porównać dopiero po spłacie wszystkich rat, wszystko inne to plan finansowy, który musisz podjąć dzisiaj. Moim zdaniem najlepszym rozwiązaniem jest obniżenie pozostałej kwoty zadłużenia poprzez wysoką spłatę, aby nie stwarzała ona już zagrożenia ekonomicznego. Przy Volltilger na 30 lat możecie na przykład wpłacać teoretycznie brakujące 500 EUR (według mojego przykładu) jako dodatkową spłatę w wysokości 6.000 EUR rocznie, dopóki nie pojawi się dziecko. W przeciwnym razie musicie obliczyć pełne koszty wersji oszczędnościowej.

[Johann_G]

dla nas kombinacja zmiennych wydaje się najlepsza. Przy całkowitym spłaceniu różnica w oprocentowaniu jest wyższa. Podobnie przygotowanie kredytu jest droższe niż u banku. Zakładam, że będę musiał płacić odsetki przez kilka miesięcy, zanim będę mógł wprowadzić się do nowego mieszkania. Czy ktoś może mi wyjaśnić, o co chodzi z terminem dojrzewania w przypadku oszczędzania na budowę? Jak długa jest faza oszczędzania? Przy normalnej umowie na oszczędzanie na budowę zazwyczaj trwa to około 7 lat, a ja zamierzam wkładać pieniądze przez 15 lat, płacąc tylko 450 € miesięcznie. Standardowa miesięczna składka powinna wynosić jednak 1040 €. Co to może oznaczać dla mnie? Moim głównym problemem jest jednak fakt, że termin dojrzewania nie jest ustalony na 15 lat, a kwota 75 tys. zł wydaje się zbyt niska? Czy ktoś mógłby mi to wyjaśnić? Zgodnie ze standardowymi warunkami BHW, nie ma informacji o długości fazy oszczędzania ani o kwocie oszczędności do wykorzystania. Dziękuję

[Batman_BU]

Czy rozważyliście różne okresy spłaty pod względem warunków? 10/15/20/25/30 lat. Dla krótkich okresów spłaty należałoby dostosować amortyzację w ten sposób, abyście osiągnęli wysokość raty długoterminowej, czyli 30 lat (czyli 1500 EUR). Alternatywnie można rozważyć krótszy okres spłaty z oszczędnością, która pokryje tylko część waszego pozostałego długu (np. 150 tys. EUR): 1. Tańsze 2. Niższa rata 3. Ważne: dodatkowe wpłaty

[Johann_G]

@batman. Niestety teraz nie zrozumiałem. Przyjrzeliśmy się również dłuższym okresom kredytowania, ale im dłuższy okres, tym niższe oprocentowanie. Chcemy wydać maksymalnie 1500-1600 euro miesięcznie. Dlatego właśnie oprocentowanie i spłata kredytu w wysokości 1150 euro miesięcznie w banku oraz dodatkowo gromadzenie 450 euro na koncie oszczędnościowym mieszkaniowym. Może mógłbyś wyjaśnić mi swoje zamiary bardziej szczegółowo. Dzięki

[HannoMack]

Porównywanie przepływów płatności. Nie jest to trudne przy istniejących ofertach. To nieszczęsne konstrukcje maksymalizacji prowizji z BSV jako podstawą raczej słabo wypada. Osobiście nie przyszłoby mi też do głowy zainwestować pieniędzy z ujemnym oprocentowaniem na okres 15 lat, jak to ma miejsce w przypadku oszczędzania na cele mieszkaniowe. Pewność oprocentowania czy nie. Nawiasem mówiąc: Intension. Intrygujące. Tylko jeden potrafi stworzyć coś takiego na tym forum. Ktoś chytry... #po prostu ja

[Johann_G]

Oczywiście, porównaliśmy i ostatecznie będziemy płacić znacznie więcej odsetek na końcu niż w przypadku wariantu 1. Bausparvertrag jest przez niektórych raczej źle postrzegany, ale myślę, że pewność odsetek i zmienną stopę procentową można również przeciwstawić ofercie 1. Zastanawiający dla mnie jest tylko termin „gotowości przydziału” i miesięczna składka oszczędnościowa.

[Batman_BU]

@batman. Niestety teraz nie zrozumiałem. Patrzyliśmy też na dłuższe okresy spłaty, ale im dłuższy okres, tym gorszy jest procent. Chcemy wydać maksymalnie 1500-1600 miesięcznie. Dlatego mamy ratę z odsetkami i spłatą w banku w wysokości 1150 euro, a dodatkowo gromadzimy 450 euro na koncie oszczędnościowym budowlanym. Może możesz dokładniej wyjaśnić mi swoje zamiary. Dzięki Pomysł na przykładzie (żadne prawdziwe liczby!!!) 10 lat 1,5% oprocentowanie, 2% spłaty, 400 tys. euro kredyt -> rata 1166,67 15 lat 1,75% oprocentowanie, 2% spłaty, 400 tys. euro kredyt -> rata 1250,00 20 lat 2,0% oprocentowanie, 2% spłaty, 400 tys. euro kredyt -> rata 1333,33 25 lat 2,25% oprocentowanie, 2% spłaty, 400 tys. euro kredyt -> rata 1416,67 30 lat 2,5% oprocentowanie, 2% spłaty, 400 tys. euro kredyt -> rata 1500,00 W pierwszym przypadku można opcjonalnie wykorzystać różnicę do 1500 euro jako wyższą spłatę lub zaoszczędzić na koncie oszczędnościowym budowlanym, aby zmniejszyć ryzyko oprocentowania po 10 latach. To działa całkiem dobrze, jeśli już teraz wiecie, że będziecie dokonywać stosunkowo pewnych nadpłat. Korzystacie z niższych odsetek i wyższej spłaty, jednak przy (wyższym) ryzyku zmiany oprocentowania. Istnieją też finansowania, w których moglibyście dostosować spłatę. Wybieracie najpierw wysoką spłatę, gdy przychodzi dziecko, zmniejszacie na rok, jeśli trzeba. Tylko pomysł, nad którym można się zastanowić.

[Johann_G]

Dziękuję za wyjaśnienie. Dokładnie o to chodziło. Jednak chcemy to zrobić w ten sposób. Zamiast 10 lat, wybieramy od razu 15 lat. 1150 euro, z kwotą oszczędnościową w wysokości 450 zł. Ta kwota 1150 mogłaby być też zmienna. Rozumiem, że te 450 euro nie musiałyby iść przez konto oszczędnościowe, ale mogłyby być użyte jako dodatkowe spłaty, ale w końcu wychodzi na to samo, prawda? Gwarancję stóp procentowych uzyskałbym po tych 15 latach z Bausparvertrag, co z kolei po samych 10 latach mogłoby wzrosnąć.

[SySta]

Poza kosztami związanymi z zakończeniem umowy oszczędnościowej na cele budowlane i niepewnością co do ewoluujących stóp procentowych... Przy obecnych niskich stopach procentowych wydaje mi się mało rozsądne wybrać okres wiązania na mniej niż 20 lat, spłacić jedynie 2%, ale jednocześnie oszczędzać 450 € w oszczędnościach budowlanych.

[NaTwoim13]

Ważne jest najpierw dowiedzieć się, ile wynoszą całkowite koszty i jak się one składają, aby ustalić wartość zabezpieczenia. Składka regularna nie odgrywa roli, ponieważ wasza umowa oszczędnościowa jest dokładnie wyliczana, a gdy rata jest ustalana na 450 euro, aby przydzielić umowę w ciągu 15 lat, składka regularna nie ma znaczenia. Przydział nie może być zagwarantowany, ale można przeczytać, jak poszczególne kasy oszczędnościowe dotrzymały swoich prognozowanych obliczeń przydziału, i są kasy, które w swojej historii uzyskały 100%. BHW nie należy do tych funduszy. Można wspaniale porównać i zestawić model pełnych spłat z modelem rat stałych zabezpieczonym BSV. W obu modelach można obliczyć każde odsetki do zapłacenia. W modelu pełnych spłat musisz, w przypadku modelu rat stałych możesz! Maksymalizacje prowizji nie odgrywają roli, liczy się to, ile w końcu zapłaciłeś, a można to wspaniale przedstawić, oczywiście również wszystkie opłaty za zawarcie umowy i koszty. Oszczędzanie w ramach systemu oszczędnościowego jest opłacalne wtedy, gdy za niewielkie środki (wpłaty/oszczędności = saldo oszczędności) uzyskuje się wiele kredytów mieszkaniowych. Wówczas oferta BHW nie jest najlepsza na rynku, można znaleźć lepsze.

[Johann_G]

Dziękuję @noelmaxim. Czyli Dom kosztuje 400 tys. EUR + dodatkowe koszty. Zarobimy 55 tys. EUR. To oznacza, że potrzebujemy kredytu na sumę 375 tys. EUR. Rozważenie wiązania oprocentowania na 25 lat, ale nie jako pełny spłacony kredyt, może być dobrym pomysłem, w zależności od wartości pozostałej po tych 25 latach, przy czym też należy rozważyć dodatkowe wpłaty. 25 lat wiązania oprocentowania jest raczej rzadkie, prawda? BHW nie należy do tych, którzy w 100% wypłacają te środki. Kto jest lepszy lub gdzie mogę znaleźć te informacje? Kiedy znowu porównam oba oferty, muszę jeszcze raz przemyśleć kwestię BSV.

[Johann_G]

Znowu mam inny pomysł, który teraz podchwyciłem od was. Jeśli otrzymam ofertę na 25 lat oprocentowania i rata wynosi 1500 €, to pod koniec okresu oprocentowania pozostałaby kwota około 65 tys. euro, bez dodatkowej spłaty. Ta kwota mogłaby być dobrze uregulowana poprzez dodatkową spłatę lub jako refinansowanie (jeśli w ciągu tych lat nie zdecyduję się na dodatkowe spłaty), czy mam tutaj błąd myślowy? Czy są dobre oferty na 25 lat? Czy ktoś ma jakieś rekomendacje? 12 miesięcy bez odsetek i dodatkowe spłaty powinny być oczywiście możliwe.

[Batman_BU]

Dziękuję za wyjaśnienie. Dokładnie tak, jak chcielibyśmy postąpić. Jednak nie bierzemy 10 lat, lecz od razu 15 lat. 1150 EUR i kwotę oszczędności w wysokości 450 EUR. Kwota 1150 EUR byłaby również zmienna. Rozumiem jednak, że te 450 EUR nie muszą być przekazywane poprzez umowę oszczędnościową, ale mogą być wykorzystane jako dodatkowe spłaty, co w końcu wychodzi na to samo, czyż nie? Bezpieczeństwo odsetkowe uzyskałbym w ramach umowy oszczędnościowej po tych 15 latach, co może wzrosnąć po 10 latach, jeśli decydujemy się tylko na 10-letni okres karencji. Wcale nie. Przez wcześniejszą spłatę płacisz mniej odsetek. Pytanie brzmi, czy pozostałe zadłużenie wydaje wam się zbyt ryzykowne po 10/15/20/25 latach. Wtedy pojawia się pytanie: Czy zabezpieczyć całą kwotę kredytu za pomocą umowy oszczędnościowej, czy tylko jej część. Umowa oszczędnościowa nie jest przecież bezpłatna.

[Johann_G]

@batman. W moim ostatnim poście ponownie poruszyłem kwestię, którą, jak sądzę, masz na myśli, czyli jakiego rodzaju pozostałyby długi po 25 latach i uważam, że można je spłacić poprzez dodatkowe wpłaty lub chociaż zmniejszyć, nawet jeśli spłacanie pozostałej kwoty zupełnie nie byłoby możliwe, czy jest mało prawdopodobne, że po 25 latach oprocentowania będą oferowane mniej atrakcyjne opcje z możliwością dodatkowych spłat i okresów bez odsetek?

[NaTwoim13]

Również oprocentowanie gotowości kredytu jest wyższe niż w banku. Przewiduję, że będę musiał płacić odsetki przez kilka miesięcy, zanim będę mógł wprowadzić się do nieruchomości.

Okres bezpłatnego oprocentowania gotowości może zostać wydłużony. Płatności odsetek te są wymagane za niepobrane środki finansowe poza lub po upływie wolnego okresu. Płaci się odsetki miesięcznie po terminie na pobrane środki finansowe, zgodnie z postępem budowy i planem płatności, plus odsetki za niepobrane środki po okresie bezpłatnej gotowości. Ten właśnie okres bezpłatnej gotowości można odpowiednio przedłużyć, jeśli nie jest z góry określony jako 12 miesięcy bezpłatnych.

[NaTwoim13]

1) 325.000,00 € 1,99 % / 2,03 % / Stopa oprocentowania i spłaty 1.080,63 € / Okres zapadalności odsetek 15 lat / Spłata 2 % / Dopłata dodatkowa 5,00 % / Wolne od opłat zabezpieczających 12 miesięcy / Pozostały dług 211.400 € Oszczędzanie Spłata Pozostały dług po 15 latach Suma kredytu budowlanego 211.400 € zgodnie z pozostałym długiem z kredytu ratalnego / Opłata oszczędnościowa 312 € / Saldo oszczędności w budowie 53.304 € / kredyt budowlany 158.096 € / Stopa oprocentowania i spłaty po 15 latach 1.380 € Zakończenie kredytu Blok 1) 31.7.2044, może zostać skrócone, jeśli spłata z 2) zostanie dodatkowo spłacona po usunięciu 2) 50.000,00 € 1,65 % / 1,68 % / Stopa oprocentowania i spłaty 152,08 € / Okres zapadalności odsetek 12 lat / Spłata 2 % / Dopłata dodatkowa 5,00 % / Wolne od opłat zabezpieczających 12 miesięcy / Pozostały dług 36.740 euro Oszczędzanie Spłata Pozostały dług po 12 latach Suma kredytu budowlanego 36.700 € zgodnie z pozostałym długiem z kredytu ratalnego / Opłata oszczędnościowa 77 € / Saldo oszczędności w budowie 10.440 € / kredyt budowlany 26.260 € / Stopa oprocentowania i spłaty po 12 latach 229 € Zakończenie kredytu Blok 2) 30.7.2041 Stałe obciążenie na poziomie około 1.600 euro, Okres kredytu około 25 lat, zerowe ryzyko odsetkowe, 100% zabezpieczenie odsetek, maksymalna elastyczność w przypadku trudności finansowych/gorszych czasów gospodarczych, ponieważ umowy oszczędnościowe są wolne i nieprzekazywane. Oszczędzanie może być wstrzymane i nadrobione, saldo może być wykorzystane w razie potrzeby, a także ponownie uzupełnione.

[NaTwoim13]

Alternatywa: 375.000,00 € / Czas stałego oprocentowania 25 lat / Nominalna stopa procentowa 2,24 % / 2,28 % / Stopa oprocentowania i spłaty 1.637,50 € / Stopa spłaty 3 % / Okres karencji 12 miesięcy / Pełna spłata W tym wypadku okres kredytowania wynosiłby 25 lat, gdyby oszczędzone wynagrodzenie w modelu kredytu budowlanego przeznaczyć na spłatę kredytu z elementu 1 i stopa w wysokości 1.637 € byłaby stała i niezmienialna, co oznacza brak elastyczności. Chyba że po 10 i pół roku od pełnej wypłaty oprocentowanie byłoby niższe, wówczas można by zgodnie z art. 489 Kodeksu cywilnego umowę kredytową zastąpić innym kredytem i zmniejszyć stopę spłaty. Opcjonalna możliwość dodatkowej spłaty kosztuje 0,06% więcej i dodatkowo podnosi koszt kredytu. W przypadku wariantu Zausparo/Kredytodawcy kredyt z elementu 2) można spłacić po 12 latach, a kredyt z elementu 1) po 15 latach poza stopą oprocentowania i spłatą, według uznania, aż do spłaty w całości.

[finanzierung]

Tak bardzo się zdenerwowałem w innym wątku, tutaj podnoszę kciuka, bardzo dobrze przygotowane dla TE.

[NaTwoim13]

Dziękuję, tak właśnie powinno być i zawsze tak też wychodzi. Ja zawsze osobiście wolałem, aby czytali wszyscy.

[Johann_G]

Muszę również powiedzieć, albo raczej Joel musi powiedzieć, że to, co nam tutaj pokazał, jest naprawdę pomocne. Bardzo opłacało się dołączyć do tej społeczności! Jeszcze raz dziękuję @noelmaxim