Capital Investment 4

[Lenny88]

Cześć,

to mój pierwszy post tutaj, więc proszę miej wyrozumiałość

Za około 5 lat planujemy budowę domu. Przedstawiam moje dane: moja partnerka planuje rozpocząć działalność gospodarczą w przyszłym roku. Finansowanie ma być zunächst tak obliczone, że w zasadzie mogę je udźwignąć samodzielnie, dlatego poniżej znajdują się wyłącznie moje dane.

Mam 30 lat, obecnie około 2500 € miesięcznie netto, 50 tys. € dostępnej gotówki, miesięczna stopa oszczędnościowa około 1000 € -> kapitał własny około 100 tys. € przy zakładanej budowie domu. Ponieważ będziemy budować tutaj na wsi, dodatkowo potrzebne będzie około 200 tys. € finansowania.

Teraz zaczynam się interesować tym tematem, ponieważ moja doradczyni bankowa poruszyła tę kwestię i przedstawiła mi ofertę. Muszę jednak dodać, że nie miałem jeszcze z tym tematem dużego kontaktu.

Jej propozycja rozpoczynająca się od 09-2023:

1. Faza
pożyczka ratalna 260 000 €, wypłata 09-2023:

- Okres wiązania odsetek 10 lat
- Stopa procentowa 1,85 %
- Miesięczna rata 850 €
- Pozostały dług pod koniec okresu wiązania odsetek około 200 000 € - spłata poprzez następny Bausparvertrag

2. Faza
Bausparvertrag na łączną kwotę 200 tys. €:

- Wpłata do przydziału 08-2033 wraz z opłatą inicjalną i odsetkami: 81 250 €
z czego jednorazowo 33 000 € teraz
do 09-2023 550 € miesięcznie
następnie do przydziału 150 € miesięcznie
- Kwota kredytu netto: około 120 000 €, 2% Agio, efektywna stopa roczna 2,37%, płatności do zakończenia spłaty w 03-2045: około 139 000 €

Wiem, nikt nie jest w stanie przewidzieć, jaka będzie wysokość odsetek za 5 lat, ale zastanawiam się, czy nie byłoby rozsądniej po prostu ciężko oszczędzać i wtedy wybrać tylko pożyczkę ratalną na 200 000 € z możliwie długim okresem wiązania odsetek (ewentualnie 20 lat, jeśli to możliwe). Znowu, Bausparvertrag z 1% opłatą inicjalną i 2% Agio dla laika nie jest łatwą decyzją.

Co o tym sądzicie? Czy potrzebujecie więcej informacji?

Dzięki

[finanzierung]

Wiem, że nikt nie może przewidzieć, jak będą wyglądać stopy procentowe za 5 lat, ale nie zastanawiam się, czy teraz jest sens po prostu ciężko dalej oszczędzać.

To jest właśnie sedno sprawy. Możesz tak postąpić, ale czy ten tarif jest dla Ciebie najlepszy, mogą powiedzieć inni eksperci.
Osobiście podzielam Twoje podejście, oszczędzaj ile się da... Dzięki współczynnikowi własnych środków, wykonalność finansowania nie powinna być podważana, chyba że chodzi o to, czy to się stanie taniej czy drożej.

Po prostu miałbyś cały swój kapitał w pełni zmienny, zawsze dostępny na wszelkie ewentualności.

[Freeliner]

Podzielam twoje zdanie na temat finansowania.

Masz najlepsze warunki i jesteś bardzo elastyczny... więc proszę, zostaw to tak jak jest.
Być może warto rozważyć założenie konta oszczędnościowo-budowlanego na kwotę około 50 tysięcy, jeśli chcesz wykupić sobie jeszcze jakieś małe, korzystne pod względem oprocentowania [url]ubezpieczenie[/url] (dla sumienia?!). Upewnij się jednak, że wybierzesz dobry Bausparer!

Pod koniec 2010 roku szybko złożyliśmy wniosek o pożyczkę budowlaną, ponieważ -podobnie jak wielu innych- myśleliśmy, że stopy procentowe nigdy więcej nie będą tak niskie, a teraz zaczną rosnąć. Wtedy mieliśmy do czynienia z oprocentowaniem 3-3,3%...... cóż, dzięki porozumieniu z bankiem (zasada odstąpienia od umowy, korzystna dla obu stron) od początku 2017 roku spadliśmy do 1,27%.

[Lenny88]

Dziękuję za wasze odpowiedzi. Jeśli dobrze liczę, wygląda to następująco.

Płacę 81250 (faza oszczędzania w BSV) + 138950 (spłata w BSV) + 102000 ([url]pożyczka[/url] 12 x 10 x 850) = 322200 przez 20 lat do spłaty, pobierając 60000 netto z normalnej pożyczki i 120000 z pożyczki BSV, prawda?

To oznacza, że mogę obliczyć, o ile mógłby wzrosnąć oprocentowanie w przypadku normalnej pożyczki z 20-letnim terminem obowiązywania w porównaniu. Bez względu na to, że istniałyby z pewnością lepsze oferty BSV.

Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, będę mieć znacznie więcej wkładu własnego, ponieważ moja partnerka z zasady jest bardzo oszczędna.

[NaTwoim13]

To, co jest przerażające - być może jeszcze nie zauważono tego zbyt dokładnie - w tym całym przedsięwzięciu polega na tym, że kapitał własny, który teraz musi być początkowo oszczędzany w BSV, przez całe 15 lat w ogóle nie jest używany lub zmniejsza sumę do spłaty oraz koszty odsetkowe.

Pomijając to, jak mogę zaproponować coś ze strony banku, gdzie dzisiaj - skoro nie znam jeszcze stopy procentowej za 5 lat - już mówię, że weźmiesz ją na siebie i spłacisz przez kolejne 10 lat bez spłaty kapitału, a bieżącą ratę spłaty z momentu rozpoczęcia finansowania ulokujesz w 0,1%, za co już teraz musisz zapłacić opłatę manipulacyjną, a przy przydziale pożyczki hipotecznej w 2033 roku jeszcze raz agio.

To jest skandal, aby dzisiaj proponować klientowi coś takiego. Podejrzewam, że to oferta Commerzbanku z planu Wüstenrot. W tej propozycji chodzi tylko o sprzedaż bardzo wysokiej kwoty [url]kredytu[/url] hipotecznego już dziś, kwoty ta jest całkowicie zbędna, podobnie jak proponowany koncept.

Podzielam tutaj zdanie Freeliner, tylko argumentując z dodatkiem, że nie chodzi tu tylko o kupienie oprocentowanego [url]kredytu[/url] Bauspardarlehen na część potrzebnego finansowania 2023, ale także o zwiększenie współczynnika kapitału własnego, co pozwoli uzyskać jeszcze lepsze obciążenie zabezpieczenia, co pozwoli uzyskać lepszą stopę procentową na wymaganą kwotę potrzebną.

[Lenny88]

To, co jest złe - być może jeszcze nie zostało to dostrzeżone w pełni - ale w tym zaleceniu polega na tym, że EK, który teraz musi być najpierw oszczędzany w BSV, w ogóle nie jest używany przez całe 15 lat, albo też zmniejsza się sumę do spłacenia i koszty odsetek.

Najpierw dziękuję za wyczerpującą odpowiedź!











Muszę szczerze powiedzieć, że również mi to zwrócono uwagę. Jeśli będę kontynuować oszczędzanie w ten sposób, moje zapotrzebowanie finansowe w 2023 roku wyniesie nie 260 000 €, a 200 000 €.






Cytat noelmaxim

Pomijając to, jak mogę zaproponować bankowi rozwiązanie, gdzie dzisiaj - kiedy nie znam jeszcze stopy procentowej za 5 lat - mówię już, że bierzesz to na siebie i płacisz przez kolejne 10 lat bez spłaty, twoja bieżąca spłata rozpoczęła się od początku finansowania, inwestujesz na 0,1% roczne i za to dostajesz nałożone już dzisiaj opłatę za zakończenie umowy oraz agio przy przyznaniu kredytu hipotecznego budowlanego w 2033 roku.
Tutaj muszę szczerze powiedzieć, że nie do końca rozumiem. Czy odnosi się to do jeszcze nieznanego oprocentowania kredytu ratalnego, czy ogólnie do konstrukcji BSV, gdzie trzeba wpłacać jeszcze przez kolejne 10 lat?






Cytat noelmaxim

To jest zwykłe chamstwo, zaproponować dzisiaj klientowi coś takiego. Wnioskuję, że to było Commerzbank z ofertą Wüstenrot. W tej propozycji chodzi wyłącznie o sprzedaż dzisiaj bardzo wysokiej sumy kredytu hipotecznego, kwoty kredytu hipotecznego, która jest zupełnie zbędna, podobnie jak proponowana koncepcja.


Faktycznie, było to w banku zbliżonym do ludzi, dużym i czerwonym






Cytat noelmaxim

Podobnie jak Freeliner, uważam, że argumentacja powinna nie tylko dotyczyć części zapotrzebowania finansowego na 2023 rok, którą można kupić za oprocentowany kredyt hipoteczny, ale również zwiększyć wskaźnik kapitału własnego, aby uzyskać jeszcze lepszy wskaźnik obciążenia hipotecznego, co pozwoli uzyskać lepszą stopę procentową na wymagane zapotrzebowanie.
Tak więc również w tej kwestii sugeruję po prostu dalej pilnie oszczędzać, jeśli dobrze to rozumiem? Jeśli jednak nadal chcesz zabezpieczyć sobie niewielki BSV, powinieneś to zrobić na początku finansowania, gdy sytuacja odsetkowa będzie trochę bardziej klarowna? Jestem w ogóle trochę krytycznie ustosunkowany do BSV. Na początku mojej kariery zawodowej w 2011 roku udałem się na podwójne BSV, dzięki którym mógłbym zabezpieczyć sobie kredyt w wysokości 4,65%. Na szczęście były to tylko niewielkie kwoty, więc opłata za zawarcie umowy nie była aż tak wysoka.
Aktualnie moją premię urlopową (zwiększoną do 80 € miesięcznie) inwestuję w umowę oszczędnościową w Degussa Banku, gdzie po okresie wpłat przewidziano jednorazowy bonus w wysokości 12%.

[NaTwoim13]

W pierwszej kolejności dziękuję za wyczerpującą odpowiedź!
Tak szczerze mówiąc, również zauważyłem ten fakt. Jeśli będę nadal oszczędzać w ten sposób, to moje zapotrzebowanie finansowe w 2023 roku faktycznie nie wynosi 260 000 €, ale 200 000 €.

Tak, ale muszą wziąć pełną sumę z powodu tego sugestii, ponieważ kapitał własny nie zmniejsza potrzeby, co więcej, źle oprocentowany, nawet w pierwszych 10 latach czasu spłaty kredytu hipotecznego, nie zmniejsza potrzeby w BSV.

Szczerze mówiąc, nie do końca rozumiem. Czy odnosi się to do jeszcze nieznanej stopy procentowej kredytu ratalnego, czy ogólnie do konstrukcji BSV, że trzeba nadal wpłacać przez kolejne 10 lat?

Z jednej strony stopa procentowa za 5 lat jest nieznana, a z drugiej strony nadal płacą ją na pełne zapotrzebowanie przez kolejne 10 lat, podczas gdy oszczędzający kapitał własny w BSV rośnie

Faktycznie był to u ludowej, wielkiej czerwonej banku

Umowa LBS z agio? Och, jeszcze gorzej!

Więc również w tym przypadku sugestia, po prostu kontynuować pilne oszczędzanie, jeśli dobrze to rozumiem? Jeśli jednak chcesz jeszcze zabezpieczyć sobie niewielkie BSV, czy powinno się to zrobić na początku finansowania, gdy sytuacja odnośnie oprocentowania stanie się bardziej jasna? Ogólnie jestem nieco krytycznie nastawiony do BSV. W 2011 roku, na początku mojej kariery zawodowej, zmuszono mnie do podpisania dwóch umów BSV, dzięki którym mogę teraz zabezpieczyć 4,65% pożyczkę, super. Na szczęście tylko niewielkie, co świadczy o tym, że opłata manipulacyjna nie była tak ogromna.
Moje odroczone świadczenie pracownicze (podwyższone do 80 € miesięcznie) obecnie wkładam w umowę oszczędnościową w Degussa Bank, gdzie po okresie wpłat przysługuje jednorazowy bonus w wysokości 12%.

Nie, teraz warto podpisać umowę Bauspar, ponieważ wasz kapitał własny zyska dzięki temu dźwignię. Twój kapitał własny do wykorzystania, zgromadzony, zostanie zwiększony o kredyt Bauspardarlehen (do 30 000 euro jako pożyczka osobista bez wpisu hipotecznego), co postawi dalsze potrzeby w lepszym stosunku (mniejsze ryzyko banku) do wartości nieruchomości i tym samym pozwoli na uzyskanie korzystniejszych stóp procentowych na dalsze potrzeby (niezbyt niewielką kwotę). Mniejsze ryzyko dla banku, niższy wskaźnik obciążenia hipotecznego, który należy przyjąć za podstawę do ustalenia stopy procentowej do osiągnięcia.

[Lenny88]

Dziękuję za odpowiedź. Rejestracja na forum już się opłaciła.

Zdecydowanie zrezygnuję z przedstawionej oferty. Teraz postaram się najpierw zrozumieć działanie BSV w kontekście zabezpieczenia wkładu własnego. Jeszcze nie do końca to rozumiem. Jeśli dobrze rozumiem, 30 tys. € pożyczki z BSV zostaną potraktowane jako równorzędne z wkładem własnym przy obliczaniu oprocentowania [url]kredytu[/url] ratalnego?! To oznacza, że oprocentowanie [url]kredytu[/url] ratalnego spadnie. Musiałbym więc zaoszczędzić około 20 tys. € w BSV w ciągu najbliższych 5 lat, aby móc skorzystać z pełnego efektu, zgadza się?

[NaTwoim13]

Sprawdź jeden z ostatnich wątków, były nawet 2, gdzie ten temat był omawiany i starałem się pokazać, gdzie i w jaki sposób może to przynieść korzyści.

[Lenny88]

Cześć ponownie,

niestety dopiero wczoraj znalazłem czas, żeby jeszcze raz przyjrzeć się tematyce. Więc stworzyłem plik Excel, wpisałem podstawowe informacje dotyczące oferty Sparkasse i po prostu zrobiłem przeciwne obliczenia. Dla uproszczenia ustawiłem to samo w ten sposób, że najpierw [url]kredyt[/url] ratalny z okresem uwiązania odsetek wynoszącym 10 lat, a następnie Bausparvertrag (BSV) w Sparkasse, a w przeciwobliczeniu drugi [url]kredyt[/url] ratalny z oprocentowaniem BSV.
Zależy mi wyłącznie na porównaniu kosztów przy takich samych warunkach. I właśnie teraz mam pewne trudności. W ofercie Sparkasse, do czasu rozpoczęcia spłaty [url]kredytu[/url] BSV, zaoszczędziłem łącznie 120 tys. EUR wkładu własnego, ponieważ nadal odkładam pieniądze na BSV podczas spłaty pierwszego [url]kredytu[/url] w ratach w wysokości 850 EUR. W przeciwstawieniu, zaoszczędziłem tylko 100 tys. EUR wkładu własnego, ponieważ po rozpoczęciu budowy wykorzystuję całą ratę na spłatę [url]kredytu[/url] i nie oszczędzam już nic. Jakoś teraz nie mogę tego na siebie zgrać. Według moich obliczeń, dokonane płatności są praktycznie takie same dla obu wariantów, ale czy dobrze widzę, że przy Sparkasse musiałbym pożyczyć o 20 tys. EUR mniej [url]kredytu[/url]?! Czy dobrze to rozwiewam, czy może popełniłem błąd w obliczeniach?



@noelmaxim

Na jakie koszty mógłbym się orientować, jeśli zlecę opracowanie koncepcji od niezależnego dostawcy takiego jak Ty?
a.) pełne finansowanie
b.) tylko BSV dla zabezpieczenia [url]kredytu[/url] gotówkowego.
Chętnie również w prywatnej wiadomości.


Dziękuję.

[Flolito]

Makler finansowy otrzymuje prowizję od udzielającego [url]kredyt[/url] banku. Klient końcowy nie płaci więc bezpośrednio maklerowi finansowemu.

[Lenny88]

Czy to zawsze tak jest? O ile mi wiadomo, istnieją także doradcy pracujący na zasadzie wynagrodzenia zleceniobiorcy.

[NaTwoim13]

Oczywiście, zarówno indywidualne doradztwo, jak i pomoc tutaj są darmowe. Powinieneś skorzystać z profesjonalnego doradztwa i wsparcia, nie będzie to nic kosztować!

[Alex [CryptoMod]]

Czy to zawsze jest prawda? Wiem, że istnieją doradcy pracujący na zasadzie honorarium.

Tak, to są doradcy honorowi. Pobierają oni opłatę za godzinę, ale doradzają Cię zupełnie niezależnie, ponieważ nie otrzymują prowizji za pośrednictwo. W przypadku niezależnego pośrednika finansowego może (!) zdarzyć się, że zamiast zaproponować Ci najkorzystniejsze finansowanie, proponuje to, które jest najkorzystniejsze dla jego rozliczenia prowizji.

[Lenny88]

Więc moje wspomnienia były właściwe. Dziękuję.
Chyba mam ogromną blokadę umysłową, ale gdy przyjrzałem się mojemu zestawieniu i założyłem, że nie ma w nim błędu obliczeń, gdzie jest więc wielka różnica? W obu przypadkach muszę zapłacić mniej więcej tę samą kwotę.

[NaTwoim13]

Lenny88,

Nie potrafię interpretować porównania również dobrze, zaczyna się od faktu, że w jednym rachunku kalkuluje się 100 000 [url]euro[/url] kapitału własnego do początku budowy, a w drugim rachunku 40 000 [url]euro[/url], ale 80 000 [url]euro[/url] oszczędności na budowę.

Ponadto, czytając post wejściowy, bank oszczędności chce nadal doładowywać PSL podczas pierwszego okresu wiązania oprocentowania i nie używać go, czego w ogóle nie uwzględnia arkusz Excel. < br />

W każdym razie, moim zdaniem podejście porównawcze jest zupełnie błędnym podejściem, tutaj nie zostało obliczone nic kompleksowego, zwłaszcza że korzyść z możliwości wykorzystania pożyczki budowlanej na początku budowy nie jest w ogóle brana pod uwagę - przy takich samych stopach procentowych dla pożyczki ratalnej - a ta korzyść istnieje.

Dodatkowo, inne ścieżki oprocentowania w ogóle nie zostały obliczone, więc taki model nie jest oferowany w ten sposób przez doświadczonych maklerów finansowych.

[Lenny88]

Ustawienie jest nieco trudne do zrozumienia. Różne własne środki są wynikiem tego, że BSV jest nadal oszczędzany równocześnie z obsługą [url]kredytu[/url], a dzięki przydzieleniu udało mi się zaoszczędzić więcej własnych środków.

Wariant Sparkasse:

Rozpoczęcie budowy w 2023 roku - 40 tys. € własnych środków dostępnych gotówką, reszta w BSV, BSV zostaje dalej oszczędzany do przydziału w 2033 roku
Przydział [url]kredytu[/url] BSV w 2033 roku - oszczędzone 80 tys. € w BSV
--> ogółem 120 tys. € własnych środków, 180 tys. € zapotrzebowania finansowego rozłożonego na dwa [url]kredyty[/url] w 2023 i 2033 roku

Wyższe własne środki, ponieważ w fazie spłaty [url]kredytu[/url] 1 BSV jest nadal oszczędzany.

Wariant Porównanie:

Rozpoczęcie budowy w 2023 roku - 100 tys. € własnych środków dostępnych gotówką, całość przeznaczona na finansowanie
--> 100 tys. € własnych środków dostępnych, 200 tys. € zapotrzebowania finansowego

Na potrzeby porównania obliczyłem również tak, że pierwszy [url]kredyt[/url] ma 10-letni okres wiązania oprocentowania, a potem kolejny, gdy kończy się ten okres. Jak już wspomniałem, tylko dla porównania, nie wiem, czy w praktyce można to zastosować.

Może teraz porównanie jest jasniejsze.
Ale widzę, że po prostu brakuje mi tu potrzebnej wiedzy, żeby przeprowadzać sensowne obliczenia.

Muszę skorzystać z profesjonalnej pomocy.

Zwłaszcza, że zauważam kolejny błąd w wersji Sparkasse. Dzisiaj, czyli w roku 2018, zawieram BSV na sumę 200 tys. €, która zgodnie z prognozą odpowiada dokładnie pozostałemu saldzie [url]kredytu[/url] ratalnego przy przydziale. Jeśli w 2023 roku, przy rozpoczęciu budowy, odsetki od [url]kredytu[/url] ratalnego będą wyższe niż 1,85%, może się okazać, że konieczne będzie dodatkowe finansowanie, ponieważ BSV nie pokryje pozostałej kwoty zadłużenia.

[NaTwoim13]

Wariant Sparkasse:

Rozpoczęcie budowy w 2023 roku - 40 tys. € własnych środków na rękę, reszta w BSV, BSV będzie dalej oszczędzany do uzyskania w 2033 roku
Przydzielenie [url]kredytu[/url] BSV w 2033 roku - oszczędności własne 80 tys. € w BSV
--> łącznie 120 tys. € własnych środków, 180 tys. € zapotrzebowanie finansowe rozłożone na dwa [url]kredyty[/url] w 2023 i 2033 roku

Wyższe własne środki, ponieważ w fazie spłaty [url]kredytu[/url] 1 BSV nadal jest oszczędzany.

Proszę zapomnieć o tym bzdurnym planie, taki projekt jest bezsensowny, nieprzewidywalny, zbyt drogi i służy wyłącznie zawarciu wysokiego BSV w obecnym momencie!

Wykup BSV, który zapewni im zewnętrznie finansowane, dodatkowe własne środki za 5 lat. Dokładnie chodzi o [url]kredyt budowlany[/url] z górnej granicy 30 000 [url]euro[/url] lub kwoty [url]kredytu[/url] budowlanego, która w ciągu 5 lat zmieści się w kwocie obciążenia hipotecznego.

Ponadto zauważam tutaj kolejny błąd w wersji Sparkasse. Dzisiaj, w 2018 roku, zawieram BSV na kwotę 200 tys. €, co według moich obliczeń dokładnie odpowiada pozostałemu saldzie [url]kredytu[/url] ratalnego przy przydziale. W przypadku gdy odsetki od [url]kredytu[/url] ratalnego są wyższe niż 1,85% w 2023 roku, przy rozpoczęciu budowy, mogłaby być konieczna kolejna finansowanie, ponieważ BSV nie pokryłoby reszty długu.

Zwłaszcza, co jeśli koszty się zmienią, a projekt nie zostanie zrealizowany?

Oferta lub propozycja Sparkasse należy odrzucić!