Capital Investment 4

[greatguy001]

Witam wszystkich,

planujemy wkrótce złożyć wniosek o finansowanie budowy.

Właśnie sprawdziłem swoje informacje w bazie Schufa.
Wygląda to tak:
Basisscore: 97,15%
Banki: 9.770
Banki spółdzielcze: 9.650
Sparkasse: 9.599
Tylko pozytywne informacje

Chciałbym zapytać, czy te wyniki są wystarczająco dobre dla finansowania budowy? Chodzi o finansowanie w 100% (kwota [url]kredytu[/url] 300.000 EUR), koszty dodatkowe pokrywane z własnych środków. Nasze łączne dochody netto z żoną wynoszą około 6.500 EUR miesięcznie (wliczając zasiłki rodzinne). Oboje mamy 42 lata i czwórkę dzieci. Moja żona jest urzędniczką, a ja pracownikiem. Chcielibyśmy otrzymać [url]kredyt[/url] na 10 lub 15 lat, z początkową stopą spłaty 2% i roczną dodatkową spłatą w wysokości 5%.
Przy zapytaniu o warunki: 1,42% na 10 lat, spłata 2% +5% dodatkowa spłata rocznie, a na 15 lat 1,87% z 2% spłatą +5% dodatkową spłatą rocznie.

Nie chcemy już więcej wykorzystywać własnych środków, ponieważ przeznaczone są na wynajem. Posiadamy spłacony [url]Dom[/url] oraz inne inwestycje i środki pieniężne (łącznie około 120.000 EUR po zapłaceniu kosztów dodatkowych) i nie mamy żadnych innych długów. Nasz spłacony [url]Dom[/url] nie zostanie dodatkowo zabezpieczony.

Chciałbym zapytać o coś jeszcze:

Istnieje również ocena zdolności kredytowej, która nie jest widoczna w raporcie Schufa. Czy ocena zdolności kredytowej ma pozytywną korelację z oceną banków? Czy mogę założyć, że ocena zdolności kredytowej jest również wystarczająco dobra? Dlaczego występuje tak duża różnica między ocenami banków, banków spółdzielczych i Sparkasse? Nie miałem jeszcze do czynienia z bankami spółdzielczymi, z Sparkasse tylko sporadycznie, poza kontem w banku internetowym. Planowane jest złożenie wniosku kredytowego w Postbank, Deutsche Bank, Commerzbank lub ING DIBA. Czy uważacie, że Basisscore i ocena branży są wystarczająco dobre dla finansowania budowy, biorąc pod uwagę bardzo zróżnicowane oceny banków, banków spółdzielczych i Sparkasse? Czy mając powyższe informacje, możemy spodziewać się pozytywnej decyzji ze strony banków?

Dziękuję i pozdrawiam

Pieter

[NaTwoim13]

Cześć greatguy001,

Twój wynik bazowy w Schufie wynoszący 97% wskazuje, że prawdopodobnie nie będzie żadnych problemów. W zasadzie ten wynik nie wpływa na warunki [url]kredytu[/url].

Jeśli posiadasz [url]Dom[/url] jednorodzinny bez obciążeń, to nie rozumiem dlaczego chcesz nabyć [url]kredyt[/url] na 100% wartości nieruchomości z wyższymi kosztami odsetek przed opodatkowaniem, nie wprowadzając domu jako dodatkowego zabezpieczenia. Różnica w oprocentowaniu między kredytem na 60% a kredytem na 100% wynosi około 0,6%. Z jakiego banku pochodzą te oferty?

Możesz wybrać 2% spłaty kapitału bezpośrednio, jednak z perspektywy podatkowej nie jest to konieczne i dla mnie niekoniecznie jest to optymalne rozwiązanie.

Radziłbym nie składać wielu wniosków kredytowych równolegle, tylko zbierać oferty, aby potem złożyć celowy wniosek [url]kredytowy[/url].

W przypadku [url]kredytu[/url] na 100% wartości nieruchomości, możesz bez wahania pominąć Postbank i Commerzbank, Ing.DiBa może być dobrym wyborem, Deutsche Bank rozpatruje wnioski indywidualnie i bardzo rzadko znajduje się w węższym gronie banków.

[greatguy001]

Oferta Postbanku. Jeśli uzyskam 60%, otrzymam 1,33% przez 10 lat, czyli oszczędność 10 punktów bazowych, co przy dodatkowym kapitale własnym w wysokości 120 000 EUR, daje stopę zwrotu kapitału własnego po opodatkowaniu wynoszącą 13%, co czyni ofertę nieatrakcyjną. Stopa zwrotu brutto z najmu w stosunku do ceny zakupu wynosi około 4,2%. Być może popełniam błąd myślowy. Postbank jest jednym z moich banków.

[NaTwoim13]

Ing.DiBa 10 lat stała stopa nominalna 2,09%/efektywna 2,14 i 15 lat stała stopa nominalna 2,63%/efektywna 2,68%. Rabat maks. 0,2% lub 0,1% na wybranych lokalizacjach inwestycyjnych (Kolonia, Hanower, Hamburg, Monachium, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Norymberga oraz kilka innych miast powiatowych).

Commerzbank 10 lat stała stopa nominalna 1,87/efektywna 1,89% 15 lat stała stopa nominalna 2,26%/efektywna 2,31%

Deutsche Bank 10 lat stała stopa nominalna 1,90/efektywna 1,92% 15 lat stała stopa nominalna 2,32%/efektywna 2,36%

Tutaj poprawiam swoje pierwsze oświadczenie dotyczące Ing.DiBa, jeśli preferowane regiony dla zniżki nie wchodzą w grę.

[NaTwoim13]

Jeśli Postbank proponuje im jako swojemu domowemu bankowi stawkę oprocentowania wynoszącą 100%, to jest w porządku, zazwyczaj tak nie jest i zazwyczaj z ich spółką hipoteczną i spółką-córką, DSL Bank, zawsze poniżej 90% wypłaty jest taniej niż z matką samą w sobie. Przy 100% może to się różnić. Nie mówię tutaj o zwiększaniu kapitału własnego, co jest nonsensowne w przypadku wynajmu, raczej chciałbym użyć wolnego od obciążeń domu jednorodzinnego jako zabezpieczenie. W razie potrzeby nawet nie musiałbym nawet wykorzystać dodatkowych kosztów nabycia jako kapitału własnego! Z perspektywy podatku od wartości dodanej po prostu nie byłbym skłonny płacić 0,6% - 0,8% więcej odsetek, a także bezpośrednie spłaty mogłyby mi sprawić problem. Tutaj pozwoliłbym się jednak prowadzić i kierować moim doradcą podatkowym, choć znam ich odpowiedź. Jeśli ich obliczenia się zgadzają, czego nie potrafię ocenić, to zwrot z inwestycji byłby o wiele wyższy przy niższych stopach procentowych, i uważam, że to powinno być celem, który można osiągnąć za pomocą prostych środków (wykorzystanie wolnego od obciążeń domu jednorodzinnego).

[greatguy001]

Dziękuję! Jeśli zdecydowałbym się zaoferować swój [url]Dom[/url] jednorodzinny jako dodatkowe zabezpieczenie, czy to dodatkowe zabezpieczenie odgrywa jakąkolwiek rolę w odliczaniu od podatku odsetek od nowego finansowania na nową nieruchomość?

[Alex [CryptoMod]]

Jeśli zaoferowałbym mój [url]Dom[/url] jednorodzinny jako dodatkowe zabezpieczenie, czy dodatkowe zabezpieczenie odgrywa jakąkolwiek rolę w odliczaniu od podatku odsetek od nowego finansowania dla nowej nieruchomości?

Nie, chodzi tylko o to, że bank może być pewny, że w razie czego odzyska całe swoje pieniądze. Pod względem podatkowym to nie ma znaczenia.

[NaTwoim13]

Tak jest. Jeśli udowodnią Państwo, że kwota [url]kredytu[/url] na zakup wynajmowanego mieszkania została zaciągnięta, pozycja zastępczego zabezpieczenia nie ma znaczenia i mogą Państwo uwzględnić odsetki kredytowe w 100% jako koszty reklamowe w dochodach z najmu i dzierżawy.

[greatguy001]

Szczerze mówiąc, byłem rozdarty, czy powinienem to zrobić. Ponieważ ta inwestycja jest dość mała, tylko 300 TEUR. Jeśli zaoferuję dodatkowe zabezpieczenie, zostanie również wpisane 300 000 zastawu na moim domu jednorodzinnym. Wartość mojego domu jednorodzinnego wynosi około 900 TEUR. Jeśli w przyszłości chciałbym podjąć duży projekt, będę mógł to zrobić tylko w tej samej banku. Ponieważ sądzę, że inne banki nie będą chciały zajmować drugiego miejsca, jeśli zaoferuję ten [url]Dom[/url] jednorodzinny jako dodatkowe zabezpieczenie. Moja przyszła elastyczność będzie wtedy ograniczona. Jeśli porównamy 300 000 EUR przy 1,4% na 10 lat i 100% wypłacie oraz 300,000 EUR przy 1,3% na 10 lat i 60% wypłacie, różnica wynosi 300 EUR rocznie. Czy naprawdę opłaca się poświęcać niespłaconą nieruchomość dla tego celu? Być może jestem w błędzie. Dlatego proszę o trochę burzy mózgów. Pozdrawiam, Pieter.

[NaTwoim13]

Na drodze do drewna w tym sensie, że nie wpisuje się 300 000 [url]euro[/url] na [url]Dom[/url] jednorodzinny, ale - jeśli ENK jest opłacane z kapitału własnego - 40% wartości zastawu/ceny zakupu.

Dodatkowo, jeśli 120 000 [url]euro[/url] jest zapisanych na domu jednorodzinnym jako obciążenie zabezpieczające na kolejną inwestycję w księdze wieczystej, to jest miejsce na co najmniej 60% (przy 900 000 [url]euro[/url] co najmniej 540 000 [url]euro[/url], czyli 320 000 [url]euro[/url]), a także trzeba wziąć pod uwagę, że na 120 000 [url]euro[/url] zostały zarobione pieniądze w postaci niezapłaconych odsetek, gdy mowa o inwestycjach.

Dodatkowo, 120 000 [url]euro[/url] zastawu zastępczego stanowi niewielką różnicę na tle ceny zakupu w wysokości 300 000 [url]euro[/url] (60% w porównaniu do 100% w bankach niemieckich, a nie 0,1%, ale raczej 0,6% - 0,8%!

Jeśli bank oferuje nominalnie 1,42% na 10 lat, to nie stanie się z tego 1,32%, gdy poprawia zastaw o 40% na 60%. 1,32% na 10 lat byłoby raczej niskie i nie widzę tych 1,42%, gdzie mogę być mylny albo chciałbym byś mnie poprawiony.

[greatguy001]

Czy to 300.000 EUR + odsetki na rzecz nowych nieruchomości i dodatkowych nieruchomości nie są wpisywane łącznie jako wspólni dłużnicy? Tak zrozumiałem?

[NaTwoim13]

To zależy tylko od nich wyboru odpowiedniego banku. Ponadto można też wziąć 2 pożyczki, jedną na zakup nieruchomości, drugą na nieruchomość niezadłużoną.

Decydującym czynnikiem dla możliwości odliczenia kosztów jest udowodnienie, na co zostały wydane pieniądze, czyli zakup wynajmowanej nieruchomości z odpowiednio udokumentowanymi kosztami.

Mam pytanie, czy banki, w tym także twój bank domowy, cię właściwie doradzają? Czasem to bardzo zaskakujące! Kto do tej pory zaproponował ci oprocentowanie, o którym mowa we wstępie? Czy nie było tam żadnej porady?

[StGe1973]

greatguy,

także po pierwsze, aktualnie w Niemczech mamy ujemne realne oprocentowanie dla prawie wszystkich form środków pieniężnych, więc naturalnie rodzi się pytanie, czy lepiej byłoby teraz zainwestować w finansowanie. Portfele i inne aktywa mogą nadal być przechowywane jako dostępne środki własne. Jeśli nie chcesz tego robić, to oczywiście Twoja decyzja.

Ogólnie rzecz biorąc, zdecydowanie warto podążać zaproponowaną ścieżką przez noelmaxim, czyli zaciągnąć 2 [url]kredyty[/url], zwłaszcza jeśli później planujesz projekt wymagający większej ilości kapitału i własny [url]Dom[/url] ma służyć jako zabezpieczenie. W tym celu można po prostu maksymalnie spłacić [url]kredyt[/url] wzięty na własny [url]Dom[/url], np. w umowie kredytowej można uzgodnić nawet do 10% spłaty kapitału oraz możliwość dodatkowej spłaty w wysokości do 10%. Przy kredycie w wysokości 120 000 [url]euro[/url] na własny [url]Dom[/url], zarabiając 6500 [url]euro[/url] netto + dochody z wynajmu, możesz całkowicie spłacić go w ciągu mniej niż 5 lat. Odpowiednio, [url]kredyt[/url] na wynajmowany obiekt należy minimalnie spłacać.

W ten sposób możesz połączyć optymalne oprocentowanie z posiadaniem nieobciążonego domu jednorodzinnego w krótkim czasie (mniej niż 5 lat), by móc zrealizować projekt wymagający większej ilości kapitału.

[greatguy001]

Witajcie wszyscy,
właśnie dostałem od banku następujące ostateczne warunki.
1) 10 lat, 110% wartość/zakończenie pożyczki (100%) w wysokości 1,4%, z dodatkową spłatą w wysokości 10% o 5pb więcej, czyli 1,45%.
2) 10 lat, 70% wartość/zakończenie pożyczki (60%) w wysokości 1,25%, z dodatkową spłatą w wysokości 10% o 5pb więcej, czyli 1,3%.

Standardowo warunki powinny wynosić 1,9-1,95% dla 100% zakończenia i 10% dodatkowej spłaty. Jednak istnieje pulpit [url]kredytowy[/url] ze specjalnymi warunkami na koniec roku dla określonych wybranych klientów. Dlatego jest to tak korzystne.
Niestety nie ma specjalnych warunków dla niskiego zakończenia.

Co byście wybrali? Dla niskiego zakończenia oszczędzam zaledwie 0,15%, za to mam o 120 tysięcy [url]euro[/url] więcej kapitału lub dodatkowe zabezpieczenie. Przy sumie pożyczki w wysokości 300 tysięcy [url]euro[/url] oznacza to około 450 [url]euro[/url] więcej opłat odsetkowych rocznie przed opodatkowaniem i około 280 [url]euro[/url] po opodatkowaniu. Jeśli skorzystam z dodatkowej spłaty w wysokości 10%, dodatkowe opłaty odsetkowe roczne w ciągu okresu kredytowania będą jeszcze mniejsze.

Co byście zrobili? Wskazówki mile widziane.

Pozdrawiam

Pieter

[NaTwoim13]

Normalnie warunkiem powinno być 1,9-1,95% dla 100% kwoty [url]kredytu[/url] i 10% dodatkowej spłaty. Ale istnieje grupa kredytowa z warunkami szczególnymi dla końca roku dla wybranych klientów. Dlatego jest to tak korzystne.
Niestety nie ma warunków specjalnych dla niskiej kwoty [url]kredytu[/url].

Przepraszam drogi Pieterze, czy mógłbyś nam powiedzieć, która banka wpadła na taki pomysł? Mam kilka zapytań i chciałbym skorzystać z tej banki. Byłoby miło.

Nie rozumiem, dlaczego bank akurat dla inwestorów kapitałowych oferuje specjalne warunki na koniec roku w wysokim i ryzykownym segmencie przeterminowania, oraz dlaczego akurat ci klienci są wybranymi klientami.

W przeciwnym razie pytanie już nie ma sensu, ponieważ te warunki oferowane są przy 80%, a jeśli są dostępne, to lepiej z nich skorzystać.

Byłbym wdzięczny, gdybyście mogli nam podać nazwę banku, Dziękuję.