Capital Investment 4

[Grimschlag]

Cześć, chciałbym poznać Waszą wstępną opinię na temat tego, czy mój pomysł ma sens i czy jest możliwy do zrealizowania. Sytuacja: - w 2017 roku kupiono Dom za 245.000€ i sfinansowano go poprzez Ing-Diba - zapisana hipoteka w wysokości 216.000€ (166.000€ Ing-Diba + 50.000€ KfW) - w 2018 roku zaciągnięto pożyczkę w wysokości 39.000€ na remonty/przebudowy + drobne refinansowanie również w Ing-Diba jako kredyt mieszkaniowy (do dowolnego celu) Z pożyczki pozostało jeszcze około 33.000€/72 miesiące. Czy ma sens zapytać Dibę, czy można ją zamienić na hipotekę? Obecnie płacę za pożyczkę 528€ miesięcznie, co jest więcej niż za finansowanie nieruchomości (484€ + KfW) Pozdrawiam i z góry dziękuję!

[Hilfe]

Czy nie widzisz, że to nie ma sensu. Taktycznie nierozsądnie jest później pożyczać pieniądze. Przecież wcześniej wiadomo, że konieczne będzie odnowienie i potrzebne będą pieniądze??

[hausbauwest]

I dokładnie o to chodzi... o czym ciągle mówię, kiedy chodzi o długie okresy wiązania oprocentowania lub jakiekolwiek rzeczy z 1% spłatą itp. Nadchodzi dzień X, kiedy potrzebujesz pieniędzy na nieruchomość i nagle 40 tysięcy euro kosztują więcej niż 150 tysięcy euro miesięcznie... i już cała koncepcja się sypie... Nic nowego! Pozdrowienia z Brunszwiku

[Grimschlag]

No cóż, mój powód był inny: Miałem 50 000 € wkładu własnego i chciałem nim pokryć koszty dodatkowe (21 000 €) oraz część ceny zakupu, aby uzyskać dobre warunki. Oczywiście, nie było to najlepsze rozwiązanie, że rok później musiałem dokapitalizować, ale alternatywą byłoby to, że z moim wkładem własnym nie byłbym w stanie pokryć nawet całkowicie kosztów dodatkowych. To też nie byłoby dobre.

[hausbauwest]

To, co zrobiłeś, może być w porządku. To po prostu bardzo dobrze pokazuje, jak szybko można naciąć na własne podwórko.... A potem musisz przeczytać inne wpisy tutaj, gdzie ludzie bez grosza w kieszeni kupują nieruchomości, nie są w stanie pokryć nawet kosztów zakupu, a potem, wydając 50% swoich dochodów, spłacają zaledwie 1% kapitału i biorą kredyt na 20 lat.... Takie rzeczy są opisywane jako łatwo wykonalne. I ocenione jako Bardzo Dobrze.

[NaTwoim13]

Budownictwo domów, kompletnie się nie czuję z tym związany, niestety musisz znowu skierować swoją uwagę w moim kierunku, dlatego chętnie na to odpowiem: 1) Jak często się to zdarza? U moich klientów w ogóle nie, głównie dlatego, że mod i ren wartościowo finansuję wraz z nimi w 100%, i muszę podkreślić, że świadomy obywatel podczas zakupu domu zauważy ewentualne opóźnienia w naprawie. Jeśli jest niepewny, zawsze polecam usługę towarzyszenia podczas zakupu za niewielką opłatę eksperta Taxera w BS! 2) Kto lub ile osób kupuje Dom i rok później odkrywa, że powstaje 40 000 euro opóźnienia w naprawach? 3) Który z nich bierze wtedy taki kredyt? Kto? Dlaczego nie pożyczyć pieniędzy od Ing jako zwykłej hipoteki, jeśli działania te okazują się również wartościowe (co ma miejsce w przypadku Ing)? Budownictwo domów, powinieneś mnie wprowadzić do gry z innego powodu, ponieważ właśnie z powodu tych wydarzeń, błędów planowania i działań finansowych (również po fakcie) można tylko cieszyć się, mając doświadczonego pośrednika finansowego i partnera u swojego boku, który zna się na rzeczy, zupełnie nie znam takich sytuacji! Pomijając to, nadal reagujesz na pytanie autora?

[NaTwoim13]

Grimschlag, koszty modyfikacji i remontu mogłeś sfinansować z wyłączeniem obniżki w przeszłości, zarówno w Ing, jak i w innych bankach. Niestety, zostałeś źle lub w ogóle źle doradzony. Teraz złożyłbym wniosek o pożyczkę hipoteczną odnosząc się do działań zwiększających wartość w Ing, być może udzielą ci jej, chętnie również mogę złożyć wniosek przez portal Ing za niewielką opłatą zgodnie z standardowymi warunkami.

[Hilfe]

Grimschlag, Moda i Koszty remontu mogłeś sfinansować bez przekroczenia wartości zabezpieczenia wówczas, zarówno w Ing, jak i w innych bankach. Niestety, zostałeś źle lub w ogóle nieudolnie doradzony. Teraz złożyłbym wniosek o pożyczkę hipoteczną odnoszącą się do działań zwiększających wartość w Ing, ewentualnie mogą ci to zapewnić, chętnie mogę złożyć wniosek w twoim imieniu na portalu Ing za niewielką opłatą zgodnie z ustalonymi warunkami.

Najpierw źle doradzony, przepraszam zdradzony, a teraz chcesz ode mnie dwukrotnie zapłacić

[Hilfe]

No cóż, dla mnie motywacją była inna kwestia: Miałem 50 000€ wkładu własnego i chciałem nim pokryć koszty dodatkowe (21 000€), a także część ceny zakupu, aby uzyskać dobre warunki. Oczywiście, niefortunne było to, że rok później musiałem jeszcze raz uzyskać finansowanie, ale alternatywą byłoby to, że nawet z moim wkładem własnym nie byłbym w stanie pokryć w całości kosztów dodatkowych. To również nie byłoby dobre.

Jasne, że mogę to zrozumieć. Najpierw osiągnąć limity obciążenia dla uzyskania dobrych warunków i zostać źle doradzonym. Czy Diba teraz przyjdzie z pomocą? Raczej wątpię przy wyższym oprocentowaniu kredytu ratalnego. Z pewnością chętnie z niego skorzysta

[hausbauwest]

Przy kredycie ratalnym nie chodzi tylko o wysokość odsetek, ale także o wysokość spłaty w połączeniu z odsetkami. W rezultacie 40 tys. stanowi większe obciążenie miesięczne niż 150 tys. To właśnie problem - przepływ gotówki. Zdolność do obsługi kapitału jest kluczowa, a nie ciągłe budowanie zamkniętych bąbelków. Dlatego odradzam długoterminowe ustalenia odnośnie oprocentowania, ponieważ ta konstrukcja w długiej perspektywie nie działa dla większości ludzi. Następnie dochodzi kredyt-model, a po 10 latach pożyczka zostaje wcześnie rozwiązana i całkowicie nowo zaciągnięta. W ten sposób bank przez 10 lat zabezpiecza warunki na kolejne 20... w teorii idealne dla banku oraz pośredników.

[NaTwoim13]

DomBud, niestety nie mogę cię zrozumieć! Co ma do rzeczy absolutnie pierwszorzędnie ważne zabezpieczenie przed inflacją, które można osiągnąć poprzez dłuższe okresy zaklepanej stopy procentowej lub oszczędzanie budowlane, z tymi błędnymi planowaniami, które nie występują często i nie są codziennością? Osoba pytająca prawdopodobnie popełniła błąd podczas oglądania swojego obiektu kupna, pomijając koszty zmian i remontów, bądź nie doceniając ich potrzeby albo po prostu wybierając zły plan finansowy, ponieważ nie sfinansowała od razu mod i ren kosztów, które zwiększają wartość o 100%, albo przynajmniej po poznaniu kosztów remontu i zmian wybrała niewłaściwą pożyczkę. Zupłnie nie rozumiem, dlaczego ktoś nie powinien zabezpieczyć swojego obecnego zapotrzebowania na pożyczkę pod względem odsetek na dłuższy okres, aby za 10 lat nie mieć problemów, o których wspominasz, bo nie będzie w stanie obsłużyć kapitałowej obsługi długu. Nie mam pojęcia, jakie korzyści mogą wyniknąć z 10-letniego okresu ustalonej stopy procentowej, które powinny zniwelować te błędy, lub raczej je uzasadnić. Tutaj są miesane rzeczy, które nie mają ze sobą nic wspólnego, a przede wszystkim sytuacja wyjątkowa jest traktowana jak standardowa, co w przypadku rozsądnej konsultacji połączonej z długofalowym planem finansowym w ogóle nie jest normą. A potem znowu twoja nieuzasadniona i nieprawdziwa uwaga dotycząca korzyści dla pośredników! Przy 10-letnim okresie ma on większą korzyść niż przy 15-letnim czy 20-letnim przypięciu stopy procentowej!!!

[hausbauwest]

Klient prawdopodobnie popełnił błąd podczas oglądania swojego nabytku w tym, że nieuwzględnił kosztów modernizacji i remontu, bądź zaniedbał bądź źle wybrał koncepcję finansowania, ponieważ nie sfinansował od razu kosztów modernizacji i remontu, które zwiększają wartość nieruchomości o 100%, albo przynajmniej po pozyskaniu informacji o kosztach remontu i modernizacji wybrał niewłaściwą pożyczkę.

Obelix…… Znowu piszesz całkowitą bzdurę. Skąd wiesz, że remont zwiększył wartość o 100%? A jeśli zakupił nową kuchnię, przemalował ściany i wykonał normalne prace konserwacyjne... Co w tym jest zwiększające wartość? Zwłaszcza, że klient dosłownie napisał „Remonty / Przebudowy + niewielka restrukturyzacja zadłużenia” Co może być 100% zwiększające wartość w restrukturyzacji zadłużenia???

[wbs]

Drogi Hausbauwest, istnieją jednak sposoby na aktywne utrzymanie przepływów pieniężnych. Muszę przyznać, że zajmuję się prawie wyłącznie inwestycjami kapitałowymi w nieruchomościach. Chciałbym podzielić się z Wami małą anegdotą, która zdarzyła się zaledwie tydzień temu. Klient zamieszkuje piękny Dom z trzema rodzinami na przedmieściach Düsseldorfu. Dochody z najmu są dodawane do jego przepływów pieniężnych, a koszty odpowiednio odejmowane. Teraz pojawiła się myśl o kolejnym przedsięwzięciu. Prawdziwej modernizacji. Kiedy dwa lata temu nabywał Dom, nie było to widoczne. Koszty tej inwestycji wynoszą 30 000 € brutto. Bank finansujący odmówił udzielenia finansowania, pomimo tego, że nie została jeszcze osiągnięta stawka rynkowego najmu. Bankier zwrócił moją uwagę na to, że już teraz istnieje deficyt w obliczeniach, ale jest na tyle mały, że finansowanie było możliwe wówczas. Zarówno ja, jak i trzy inne banki mieliśmy zupełnie inne zdanie. Ale nie można narzucić instytutowi, jak ma ustalać kryteria wypłacalności. Rozwiązaniem było pożyczka, która mogła zostać zaciągnięta na 180 miesięcy przy efektywnym oprocentowaniu 4,29%. To utrzymuje przepływy pieniężne aktywne, ratę niewielką i kończy się dokładnie z okresem zabezpieczenia oprocentowania klienta. Nie spowoduje to więc problemów przy prolongacie lub zmianie. Powiedziałem klientowi szczerze o wyższym obciążeniu odsetkami. I tak czy inaczej zauważyłby to podczas podpisywania umowy. Jednak dla niego to było obojętne, ponieważ teraz może zrealizować swoje plany. I tak też może być. Serdeczne pozdrowienia dla wszystkich, Heidi

[NaTwoim13]

Mod i Ren są doskonałymi wyborami pod kątem właściwego banku oraz stwarzają wartość o 100%, a także w przypadku tapetowania, malowania czy prac nad podłogą - o to mi chodziło! Kuchnia obniża kapitał własny, ale po pierwsze - jeśli pojawią się dodatkowe prace Mod i Ren, w szczególności związane z EL - znajdzie się rozwiązanie, a po drugie, czy nie byłoby lepiej wybrać stopę procentową gorszą o 0,2% uwzględniając kuchnię i Mod, zamiast pomysłu z późniejszym kredytem o gorszej stopie procentowej i wysokiej spłacie, a poza tym, co to ma wspólnego z doborem czasu na ustalenie stałej stopy procentowej i nadal nie jest jasne, gdzie jako pośrednik mam korzyść przez 20 lat? Nawet w takiej sytuacji, zintegruję co najmniej Mod i Ren natychmiast i pozyskam droższy kredyt na resztę, co jednak uważam za zupełnie zbędne, ponieważ rozwiązanie tego problemu jest inne, jeśli jest się Obelixem albo posiada się partnera! Proszę jeszcze krótko wyjaśnić, jaki zysk ma pośrednik przez 20 lat i w jaki sposób dyskusja o czasie na ustalenie stałej stopy procentowej odgrywa rolę, dziękuję.

[NaTwoim13]

Drogi Hausbauwest, istnieją jednak sposoby na aktywne utrzymywanie przepływów pieniężnych. Muszę przyznać, że zajmuję się niemal wyłącznie inwestycjami w nieruchomości. Chciałbym jednak podzielić się małą anegdotą, którą przeżyłem tydzień temu. Klient mieszka w pięknej trzyrodzinnej willi położonej niedaleko Düsseldorfu. Dochody z najmu są dodawane do jego przepływów pieniężnych, a wydatki odpowiednio odejmowane. Pojawił się pomysł na kolejne przedsięwzięcie. Prawdziwa modernizacja. Podczas zakupu 2 lata temu nie było tego widać. Koszt wynosi 30 000 € brutto. Finansujący bank odmówił, pomimo że nie osiągnięto jeszcze standardowej stawki czynszu. Bankier zasugerował mi, że już teraz istnieje deficyt, ale jest on na tyle mały, że finansowanie było możliwe wtedy. Zarówno ja, jak i trzy inne banki mieliśmy zupełnie inne zdanie. Nie można jednak narzucać instytutom, jak mają ustanawiać swoje kryteria udzielania kredytów. Rozwiązanie polegało na zaciągnięciu pożyczki na 180 miesięcy, z oprocentowaniem efektywnym 4,29 %. Utrzymuje to aktywny przepływ pieniężny, ratę niewielką i kończy się dokładnie z terminem ustalonym w umowie z klientem. Nie sprawi mu to więc żadnych problemów przy prolongacie lub zmianie. Rzetelnie i szczerze poinformowałem klienta o wyższym obciążeniu odsetkami. Miałby to zresztą zobaczyć podczas podpisywania dokumentów. Jednak dla niego to było obojętne, ponieważ teraz może zrealizować swoje plany. Tak też może być. Serdeczne pozdrowienia dla wszystkich, Heidi

Droga Heidi, całkowicie słusznie, także to jest możliwe podejście do rozwiązania sytuacji, lecz również tutaj, z dyskusją o oprocentowaniu zainicjowaną przez Hausbauwest - właśnie dzięki niej można skorygować lub uniknąć tych błędów!

[NaTwoim13]

2018 zaciągnąłem pożyczkę w wysokości 39.000€ na remonty / przebudowy + drobne refinansowanie u Ing-Diba jako pożyczka hipoteczna na nieruchomość (do dowolnego wykorzystania)

W ogóle nie widzę tutaj, gdzie - jeśli chodzi o mój drugi pomysł rozwiązania - jest zintegrowana kuchnia! W drugim podejściu wystarczyłoby również drugie obciążenie hipoteczne. Cena zakupu 245.000 euro, zarejestrowana hipoteka 216.000 euro, co daje 88% limitu w ING! Dlatego pozostało co najmniej 12% elastyczności, którą należało wykorzystać przy drugim podejściu. Pomijając fakt, że warunki poniżej 90% i do 95% w Diba różnią się o 0,15% i te warunki należało by wykorzystać już w momencie złożenia wniosku o zakup, mówimy przecież o 19.000 euro, pod warunkiem, że Mod i Ren zwiększyłby wartość zakupu o 17.000 euro do wartości 245.000 euro. Jest tu zbyt wiele pomieszania, postawienie jednego przypadku jako standard, który nie jest tak naprawdę standardem w planowaniu trwałego i solidnego planu finansowania! No cóż, opowieści o metali lub powitania "Obelixem", dodatkowe korzyści dla pośrednika przy dłuższych okresach ustalonych stóp procentowych itp., bez udzielenia zadowalających odpowiedzi i uzasadnień na moje pytania, to darowany prezent. Ja jednak nie wybrałbym Ing, ale to tylko na marginesie.

[Alex [CryptoMod]]

Cześć Grimmschlag, jaka jest właściwie Twoja intencja? Oszczędzanie na odsetkach czy po prostu chcesz mieć niższą ratę? W przypadku kredytu mieszkaniowego w IngDiBA (również zrobiliśmy refinansowanie) masz co prawda wyższe odsetki, ale dzięki krótszemu okresowi spłaty będzie to szybciej spłacone.....

[NaTwoim13]

Mogę zalecić - dla osób czytających - w kontekście rozważań dotyczących zakupu, aby uwzględnić koszty modernizacji i remontu oraz ewentualnie skonsultować je z fachowcem. Modernizacje i remonty powinny być brane pod uwagę i sfinansowane podczas zakupu. Należy zwrócić uwagę, czy wybrany bank wycenia te działania jako dodające wartość w 100%, co doświadczeni doradcy finansowi mogą sprawdzić i wiedzieć. Co mi da dobra podstawowa kondycja, jeśli działania zwiększają wskaźnik obciążenia i ostatecznie oferowane jest gorsze warunki. To samo dotyczy wkładu własnego, który również powinien zwiększać wartość obciążenia i w końcu być wyceniany jako kapitał własny, uzupełniający plan finansowania.