Capital Investment 4

[derkolibri]

Chętnie bym się cieszył, gdyby ktoś podzielił się z nami swoją wiedzą lub doświadczeniem na ten temat! Aktualnie mieszkamy w domu szeregowym. Cena zakupu sprzed 8 lat: 160 000 €, po modernizacji i rozwoju wartości nieruchomości od tego czasu, obecna wartość wynosi około 220 000 €. Aktualna pozostała kwota kredytu wynosi 120 000 €. Teraz chcemy się powiększyć i mamy na oku wymarzoną nieruchomość dla nas. Cena zakupu: 220 000 €, dodatkowo chcemy zainwestować 30 000 € w ocieplenie dachu i elewacji. Koszty poboczne zakupu wynoszą 26 000 €. Jednakże nie mamy własnego kapitału (nasze oszczędności chcemy zachować na nową kuchnię i mały zapas na ewentualne utraty czynszowe / naprawy). Nie chcemy sprzedać starej nieruchomości, ponieważ groziłaby nam wtedy kara za wcześniejszą spłatę. Zamiast tego chcemy ją wynająć. Przychody z najmu po odliczeniu podatku pokrywają miesięczną ratę. Kiedy trzeba naprawić lub wymienić coś w domu, po pierwsze mój bardzo zdolny manualnie mąż może wiele zrobić sam, a po drugie chcemy stopniowo oszczędzać na takie przypadki. Teraz do właściwego pytania: Czy istnieją banki, które udzielą nam pożyczki w wysokości 276 000 €, jeśli 220 000 € przeznaczymy na cenę zakupu, 30 000 € na ocieplenie (inwestycja w zwiększenie wartości) i 26 000 € na koszty poboczne zakupu? W końcu to byłaby finansowanie około 125%... Jako zabezpieczenie dla kosztów pobocznych zakupu moglibyśmy rozważyć wpisanie hipoteki do księgi wieczystej starej nieruchomości na kwotę 26 000 €. Czy to jest realistyczne? Ach, rata nowej nieruchomości dla nas byłaby taka sama jak dla starej, ponieważ planujemy długoterminowy okres spłaty (35 lat). Tak się składa, że stara nieruchomość zostałaby całkowicie spłacona w ciągu 12 lat (co niedługo miałoby być pokryte dochodami z najmu). Oznacza to, że za 12 lat moglibyśmy pokryć ratę za nową nieruchomość z dochodów z najmu za starą, ponieważ wtedy już nie będą obowiązywać raty za starą. Chcemy, aby najemnicy najpierw spłacili nasz stary Dom, a następnie za 12 lat nasz nowy. Mam nadzieję, że to było zrozumiałe i cieszę się na opinie, najlepiej oparte na solidnej wiedzy lub prawdziwych doświadczeniach. DZIĘKUJĘ!

[NaTwoim13]

Cześć DerKolibri, to w zasadzie w ogóle nie jest problemem i - jeśli inne parametry pasują - będzie można to przedstawić. . 1) Który bank jest wierzycielem hipotecznym? 2) W którym mieście znajduje się obiekt istniejący, a w którym nowy obiekt? 3) Jakie jest dochodowa sytuacja rodzinna? 4) Czy prace Modernizacyjne i Remontowe są wykonywane we własnym zakresie?

[derkolibri]

Dziękuję za odpowiedź! Oto pytania: 1) Który bank jest uprawniony do zastawu hipotecznego? W przypadku obecnej/starej nieruchomości jest to obecnie Sparkasse 2) W jakim mieście znajduje się nieruchomość będąca przedmiotem obrotu, a w którym nowa nieruchomość? Stara nieruchomość znajduje się w Remscheid, a nowa w Radevormwald (Nadrenia Północna-Westfalia) 3) Jakie jest dochodzenie rodzinne? 4308 netto 4) Czy części prac modernizacyjnych i remontowych zostaną wykonane samodzielnie? Przepraszam, ale w chwili obecnej nie rozumiem skrótów Mod i Ren. Na razie nie planujemy żadnych prac wykonywanych samodzielnie. Jedyną rzeczą, którą początkowo należałoby zrobić w nowej nieruchomości, jest docieplenie. Chcielibyśmy jednak powierzyć to specjalistom.

[Hilfe]

Cześć Kolibri, w Twoim przypadku poleciłbym udać się do swojego banku. Nie jest to beznadziejne

[Batman_BU]

Czy będzie potrzebna dodatkowa hipoteka? Ile z istniejącej hipoteki jest już spłacone?

[2utopus]

Zanim podejmiesz decyzję, skonsultuj się ze swoim doradcą podatkowym. kredyty na nieruchomości użytkowane przez właściciela nie mogą być odliczone od przychodów z najmu - natomiast w przypadku nieruchomości wynajmowanych już tak. Być może okaże się bardziej korzystne optymalizowanie w tym zakresie. Ile pozostaje netto z brutto czynszu do spłacenia kredytu?

[derkolibri]

@Batman: Dziękuję za informację zwrotną. Stara nieruchomość miała cenę zakupu 160.000€. kredyt wynosił 170.000€, z czego 10.000€ zostało przeznaczone bezpośrednio na modernizację domu. Bank więc przed 8 laty został wpisany jako hipotekę na kwotę 170.000€. Obecna pozostała kwota zadłużenia wynosi 120.000€. Jeśli przyjmiemy pierwotną cenę zakupu, Dom może zostać obciążony dodatkowo kwotą maksymalnie 40.000€. Jednakże biorąc pod uwagę, że obecna wartość wynosi raczej 220.000€, można wpisać hipotekę aż do 100.000€. Czy to jest poprawnie? Czy czegoś nie przeoczyłem? DZIĘKUJĘ za pomoc! W tych okolicznościach koszty uboczne w wysokości 26.000€ dla nowej nieruchomości można zabezpieczyć, prawda?

[derkolibri]

@utopus: Dziękujemy za uwagę! To interesująca wskazówka, którą z pewnością uwzględnimy w naszych rozważaniach! Czy masz na myśli, że dla wynajmowanej nieruchomości zazwyczaj lepiej jest płacić więcej odsetek (bo można je odliczyć od podatku), a dla nowej, przeznaczonej do własnego użytku, jak najmniej? Czy chodziło Ci o optymalizację? Możliwy brutto czynsz: 1250€, netto: 1000€ Raty bankowe (stara nieruchomość): 900€ przez następne 2 lata, 1000€ przez kolejne 10 lat (po tym nieruchomość będzie spłacona). Planowana rata dla nowej nieruchomości: około 950€ na okres 35 lat (jeśli koszty dodatkowe zostaną uwzględnione w kredycie, w przeciwnym razie 800€, ponieważ wtedy musiałbym zdobyć dodatkowe środki na te dodatkowe koszty). Nettomieszkanie zatem w pełni pokryje ratę dla nowej nieruchomości. Co miesiąc pozostanie 50€ na oszczędności. Obecnie posiadamy rezerwę na 5 miesięcy czynszu na wypadek braku najemców lub konieczności napraw. Chcemy w ciągu najbliższych 2 lat zwiększyć tę rezerwę dodatkowo o 100€ nadwyżki. Jeśli stopy procentowe wzrosną pod koniec okresu obowiązywania oprocentowania, finansowo nie będzie dla nas problemem wyrównać różnicę między nową, wyższą ratą a uzyskanymi czynszami (400-500€ miesięcznie nie stanowiłoby dla nas problemu).

[NaTwoim13]

Kolibri, nie tylko zabezpieczaj dodatkowe koszty na obiekcie inwestycyjnym, ale jak najwięcej. Aby uzyskać najlepsze warunki dla nowych potrzeb, sensowne byłoby równomiernie rozłożyć GS, co można by np. ustalić przez bank udzielający finansowania. W ten sposób nie byłoby konieczne określenie warunków na poziomie 100%, lecz ewentualnie znacznie korzystniejszych warunków na poziomie 80%-90%, gdzie GS do obliczenia byłaby zabezpieczona w drugiej kolejności na obiekcie inwestycyjnym.

[derkolibri]

@noelmaxim: Bardzo dobry wskazówka. Dziękuję!

[Batman_BU]

@Batman: Dziękuję za informację zwrotną. Stara nieruchomość miała cenę zakupu 160.000€. kredyt wynosił 170.000€, z czego 10.000€ zostało bezpośrednio zainwestowane w modernizację domu. Bank wpisał zastaw na 170.000€ osiem lat temu. Aktualny pozostały dług wynosi 120.000€. Przy założeniu pierwotnej ceny zakupu, Dom może być obciążony dodatkowo maksymalnie kwotą 40.000€. Jednakże biorąc pod uwagę, że aktualna wartość wynosi raczej 220.000€, można wpisać zastaw aż do 100.000€. Czy to jest poprawne? Czy coś przeoczyłem? DZIĘKUJĘ za pomoc! W tych warunkach koszty dodatkowe w wysokości 26.000€ dla nowej nieruchomości mogą być zabezpieczone, czyż nie? Ogólnie możesz wpisać dodatkowy zastaw na tyle, ile pozwala bank. Jeśli więc twój bank finansujący przyjął wartość 220.000 EUR, możesz wpisać dodatkowo 50.000 EUR. Moją intencją było, abyś mógł zabezpieczyć 50.000 EUR (zastaw wynosił 170.000 EUR, 120.000 EUR jako kredyt) za pośrednictwem starego banku, bez konieczności dodatkowych opłat związanych ze zwiększeniem zastawu. Nową nieruchomość mógłbyś finansować niezależnie w innym banku. To tylko propozycja. Generalnie, zalecam skontaktowanie się z obecnym bankiem i poproszenie o propozycję. Następnie można porównać oferty. Aha, zastaw nie zmniejsza się wraz z twoim kredytem, pozostaje w swojej pierwotnej wysokości. Nadal jest wpisane 170.000 EUR.