Capital Investment 4

[matti85]

Witajcie, aktualnie planuję zakupić mieszkanie na własność. Cena zakupu: 250 000€ i 102 m2 Rok budowy: 2016 Modernizacja za 20 000€ -> podłogi całkowicie nowe, ponieważ nie podobają mi się obecne oraz remont łazienki (zdjęcie starych płytek, nałożenie nowych, prysznic, wanna itp.) Koszty dodatkowe (podatki i notariusz) około 20 000€, bez pośrednika Kapitał własny około 110 000€ w gotówce około 20 000€ w BSV (System Oszczędzania na Nową Budowę) od starego Leipziger (BSV 50 000), który jeszcze nie jest przypisany Chciałbym wykorzystać BSV, czy można uzyskać dostęp do 50 000€ wcześniej? Koszty dodatkowe i modernizacja będą opłacone z kapitału własnego. Pytanie brzmi, ile dodatkowego kapitału własnego powinienem zainwestować? Co jest najbardziej sensowne? Z 50 000€ z BSV mógłbym osiągnąć wartość obciążeniową na poziomie 80%, aby uzyskać korzystne warunki. Nie musiałbym wtedy wprowadzać żadnego dodatkowego kapitału. Chciałbym dokonać finansowania w następujący sposób: Opcja 1: 10-letnie zobowiązanie przy około 4% oprocentowaniu i 5% dodatkowej spłacie, gdzie rocznie mógłbym wpłacić 5000€ ze swojego premiowego wynagrodzenia Opcja 2: kredyt hipoteczny z pełną spłatą do 15-20 lat Bardziej skłaniam się ku opcji 1, ponieważ po pierwsze jestem bardziej elastyczny, po drugie, mogę zaoszczędzić na odsetkach, które mogę przeznaczyć na dodatkową spłatę lub na wyższy wskaźnik spłacalności. Mam 33 lata, kupuję mieszkanie sam i jestem w stałym zatrudnieniu. Wynagrodzenie netto po odliczeniu składek zdrowotnych wynosi około 4500€ miesięcznie (corocznie rosnące) plus roczna premia w wysokości 5000-8000€ Moim celem jest spłacenie mieszkania do 50 roku życia.

[Michi2020]

Modernizacja 20 000 € -> kompletnie nowe podłogi, ponieważ nie podobają mi się obecne, oraz łazienka (zdjęcie starych kafli, położenie nowych, prysznic, wanna itp.) Czy dobrze rozumiem, że chcesz wydać 20 000 € na wyremontowanie 100 m² podłóg oraz całej łazienki? Cytat od matti85 Chciałbym wykorzystać BSV, czy mogę uzyskać dostęp do około 50 000 € wcześniej? Do kwoty około 50 000 € (BSV-Guthaben + kredyt BSV) będziesz mógł sięgnąć dopiero po przypisaniu. Pytanie, kiedy został otwarty BSV i jakie są oprocentowanie kredytu, czyli czy kredyt BSV jest w ogóle korzystny? Do kwoty około 20 000 € (po odliczeniu odsetek przedterminowych i ewentualnych dodatkowych oszczędności pracowniczych/premie budowlanych) będziesz miał stosunkowo szybki dostęp, możesz w końcu wypowiedzieć umowę w każdej chwili. Jednak czy to jest sensowne, musisz sobie obliczyć. Cytat od matti85 Dzięki 50 000 € z BSV osiągnąłbym wartość obciążenia na poziomie 80%, aby uzyskać korzystne warunki. Nie musiałbym wprowadzać dodatkowego kapitału własnego. To jest moim zdaniem bez znaczenia, ponieważ nie otrzymasz 50 000 € z BSV. Dlaczego nie chcesz zainwestować własnego kapitału, czy miałeś go ulokowanego z tak wysokim oprocentowaniem? Jak twój kredytodawca oceni sytuację, jeśli praktycznie niczego nie zainwestujesz z własnych środków w projekt? Czy nie masz zaufania do tego projektu, czy nie jest dla ciebie ważny? Cytat od matti85 Moim celem jest spłacenie mieszkania do 50 roku życia. W twoim rozrachunku pozostaje kilka niewiadomych. Jak wysoki ma być faktyczny kredyt, jaki oprocentowanie? 5% opcja przedterminowej spłaty to 5 000 €, więc chcesz wziąć tylko kredyt w wysokości 100 000 €, czy jak to jest z rocznym bonusem w wysokości 5 000 €? Czy roczny bonus w wysokości 5 000-8 000 € jest naprawdę pewny przez kolejne 17 lat? Ile z twoich dochodów netto faktycznie pozostaje ci do dyspozycji po odliczeniu obecnych kosztów utrzymania, ubezpieczeń, samochodu itp., oraz przyszłych dodatkowych wydatków związanych z mieszkanim (czynsz/koszty inwestycyjne itp.)?

[matti85]

Ja, rozumiesz to dobrze, podłoga o powierzchni około 90 m2 będzie wyremontowana. Koszt to około 50-60€ za metr kwadratowy. Układanie wykonamy sami. Łazienka jest nowa, ale z roku 2016 i zostanie również odnowiona. To znaczy nowe płytki, nowe armatura, nowa wanna itp. Maksymalny budżet to 13k. Mam doświadczenie z budową nowego domu sprzed kilku lat i wiem, ile to kosztuje i że można się zmieścić w tej kwocie. To nie jest gruntowny remont... kredyt hipoteczny został wzięty na początku 2018 roku na korzystnych warunkach. Gdzieś przeczytałem, że można go finansować tymczasowo do jego przydzielenia, czyli płaci się 2-3% od kredytu konsumenta, co wynosi 50-75€ miesięcznie. Zakładając, że przy obciążeniu na poziomie 80% otrzymałbym stopę procentową poniżej 1,5% na 10 lat, a moje inne środki własne przynoszą mi obecnie 3-4%. Kwota pożyczki wyniosłaby 250.000€-50.000€, czyli 200.000€. Chciałbym wziąć 5% jako nadpłatę, aby móc spłacić maksymalnie 10.000€. Co roku na pewno spłacę 5.000€. Mój bonus jest pewny i rosnący. Moje dochody rosną rocznie o 2-3%. Nie mam innych długów. Moje obecne czynsz wynosi około 1.400€. Zależy mi na utrzymaniu tego poziomu. Opłaty za mieszkanie wynoszą 250€, w tym zarządu i rezerw (Dom ma jeszcze 3 lata gwarancji od dewelopera). Koszty mieszkania plus prąd i inne rzeczy to około 400€, dobrze to oceniam, to nie jest moje pierwsze nieruchomość. Poza tym oszczędzam 500€ miesięcznie w ETF-ach (choć mogę to zmienić według własnego uznania). W przeciwnym razie radzę sobie z 1.500€ na miesiąc. Raz jest więcej, raz mniej. To taki średni poziom kosztów utrzymania (zakupy, kino, jedzenie na mieście, paliwo & ubezpieczenia, siłownia itp...)

[NaTwoim13]

BSV ma korzystne warunki od początku 2018 roku. Gdzieś czytałem, że można go finansować pośrednio do momentu przydziału, czyli płaci się 2-3% na kwotę bezwzględną, co wynosiłoby 50-75€ miesięcznie. Ponieważ przy obciążeniu na poziomie 80% zakładam, że otrzymam stopę procentową poniżej 1,5% na 10 lat i moje inne środki własne obecnie przynoszą mi 3-4%.

Nie, nie można finansować pośrednio, ponieważ m.in. minimalna wpłata nie będzie spełniona. Ponadto finansowana jest nie tylko pożyczka budowlana, ale także oszczędności do momentu przydziału. Środki na finansowanie pośrednie pochodzą z zupełnie innej puli i gdy umowa zostanie przydzielona, kwota zostaje zwrócona do puli z masy przydziału i konsument spłaca wtedy pożyczkę budowlaną. Stopa o 80% wypłacie na 10 lat stałaby się z 1,5% bardzo niska! Musisz przełknąć żabę, albo na dużą masę (potrzeby finansowe) stopa procentowa będzie o 0,3% - 0,5% wyższa lub w znacznie mniejszym stopniu zrezygnować z zysku odsetkowego (wyższa stopa zwrotu niż stopa odsetkowa). Myślę, że powinno być jasne i zrozumiałe, czego się wymaga i co ma większy sens, szczególnie jeśli mniejsza potrzeba finansowa pozwala na mniejsze obciążenia odsetkowe i spłaty, co pozwala na ponowne ulokowanie części ze zwiększonym oprocentowaniem lub szybszy efekt spłaty!

[matti85]

Więc w ostateczności byłbym skłonny użyć większego kapitału własnego lub mojego kapitału własnego i później użyć BSV do czegoś innego. Obecnie konto oszczędnościowo-rozliczeniowe Leipziger ma saldo w wysokości 20 000 € i nie jest dalej oszczędzane, ponieważ zostało oszczędzone. Jakie warunki zostałyby ustalone przy cenie zakupu 250 000 € i pożyczce w wysokości 200 000 € na 10 lat o stałym oprocentowaniu? Noelmaxim ma Pan/i rację, opłaca się użyć kapitału własnego, ponieważ oczywiście pozwala to zaoszczędzić efektu składania odsetek z tyłu. Jednakże nie chciałbym użyć całego kapitału własnego, ponieważ chciałbym nadal być nieco płynny.

[NaTwoim13]

Jeśli udało się zaoszczędzić 20 000 euro, można rozważyć pośrednie finansowanie w wysokości 40 000 euro, bądź uwzględnić je w obliczeniach. Ze względu na pośrednie finansowanie, przydział ma sens tylko przy oprocentowaniu 2,45%, aby można było szybko przydzielić i finansować tylko krótko pośrednio. Celem przy cenie zakupu 250 000 euro oraz 20 000 euro na modyfikacje i remont powinna być pożyczka w wysokości maksymalnie 216 000 euro. Uważam, że pośrednie finansowanie dla BSV nie ma sensu, ponieważ 40 000 euro zmniejszyłoby poziom obciążenia do 70%. Spowoduje to maksymalne uszczuplenie warunków o 0,2% (jeśli w ogóle) dla pozostałego zapotrzebowania. pożyczka budowlana z pośrednim finansowaniem i następującym oprocentowaniem pożyczki budowlanej wynoszącym 2,45% spowoduje znaczące zwiększenie mieszanego oprocentowania!

[matti85]

Modernizacja byłaby finansowana z moich środków własnych. Nie zwiększy to wartości nieruchomości, ponieważ jest to bardziej kwestia gustu. Cena zakupu wynosi 250 000 € Koszty dodatkowe 20 000 € W związku z tym, najlepszą opcją wydaje się być pokrycie kosztów dodatkowych i 20% ceny zakupu z kapitału własnego, jeśli dobrze to zrozumiałem? Pozwolę BSV po prostu leżeć, może się kiedyś przyda...

[NaTwoim13]

W takim razie trzeba sfinansować 200 000 euro. Ja jednak podałbym 20 000 euro i zgodnie z tymi samymi warunkami zaciągnął 216 000 euro, bo przecież Pani/Pana celem było jak najmniejsze użycie kapitału własnego!?!

[matti85]

Tak, dokładnie. Oznacza to, że otrzymam 216 000 € na tych samych warunkach co 200 000 €? W takim razie faktycznie wezmę te 216 000 € lub poproszę o ostateczne oferty.

[NaTwoim13]

Tak to wygląda, lub należy to sprawdzić, jestem pewny, że można to zrealizować. W którym mieście (ze względu na regionalne banki) ma zostać dokonany zakup?

[matti85]

Region to Dortmund.

[NaTwoim13]

216.000,00 € / Okres wiązania oprocentowania 20 lat pełna spłata / nominalne 1,81 % / efektywne 1,85 % / rata odsetkowa i kapitałowa 1.074,60 € / odsetki kapitałowe 4,160 % / Opcja dodatkowej spłaty 5,00 % / Okres bezpłatny 6 miesięcy 216.000,00 € / Okres wiązania oprocentowania 10 lat / nominalne 1,34 % / efektywne 1,38 % / rata odsetkowa i kapitałowa 961,20 € / odsetki kapitałowe 4 % / Opcja dodatkowej spłaty 5 % / Okres bezpłatny 6 miesięcy / Pozostały dług 123.598,87

[NaTwoim13]

Jeśli chodzi o inne aspekty, można zaciągnąć pożyczkę na część kwoty, na przykład 50 000 euro na 5 lat, a pozostały dług (lub spłacony na koniec terminu kredytu budowlanego) z BSV, który został przyznany. Ponieważ wtedy, pomimo intensywnego doradztwa, po prostu przestałeś się kontaktować i podpisałeś polisę gdzie indziej, mam nadzieję, że wybrałeś polisę AL w wersji 1,45% (ponieważ możesz przejść na 2,45%, ale nie odwrotnie), wtedy mógłbyś uzyskać 0,7% na 5 lat i następnie refinansowanie w wysokości 20 000 euro jako oszczędności budowlane i 30 000 euro (ewentualnie 40 000 euro wydzielone z 20 000 euro kredytu budowlanego) na 1,45%, co pozwoliłoby Ci stworzyć dobrą część komponentową mieszanych odsetek w kwocie 40 000 lub 50 000 euro! Wspominam o braku Twojego kontaktu (co przecież masz prawo!), ponieważ już w 2015 roku - po intensywnym doradztwie - nie skorzystałeś z okazji, aby podpisać świetną polisę F60 w Signal i również wtedy zamilkłeś. Podstawowy doradca z AL powinien móc obliczyć dla Ciebie opcje pożyczek mostkowych (o które pytałeś tu), jak również wspomnianą przeze mnie opcję kredytu budowlanego w kwocie 40 000 lub 50 000 euro, i oczywiście również opracować kompleksowy plan finansowania, który zawiera te pomysły.

[matti85]

Nie chcę tego robić zbyt skomplikowanego i brać coś więcej pod uwagę, gdyż EK jest obecny. W przypadku F60 nie byłem pewny, ponieważ miał on zastąpić umowę KFW, co okazało się niekonieczne po sprzedaży mieszkania. Wtedy nie mieliśmy pewności. Umową LA jest AL Neo Klassik z oprocentowaniem 2,45%. Był on przewidziany na przyszłość i na razie może zostać odłożony, aby został wykorzystany na inną nieruchomość w przyszłości lub pozostały kapitał po 10 latach lub cokolwiek innego. Jutro mam ostateczne spotkanie z właścicielką i prawdopodobnie wrócę do oferty z oprocentowaniem 1,38% na 10 lat. Zastanawiam się tylko, czy mam zdecydować się na spłatę miesięczną w wysokości 3% lub 4% i w zależności od tego wykorzystać w całości dodatkową spłatę w wysokości 5%.

[matti85]

Więc jestem nieco mądrzejszy. Otrzymałem zamówienie, niestety nie w cenie, jaką chciałem. Doszliśmy do 285 000 € z 300 000 €, co przy kwocie 2 800 € za m² jest w porządku. Średnia cena wynosi tam 3 400 € i więcej, ponieważ nie ma już nic więcej. Ile musiałbym zainwestować przy kwocie 285 000 €. Odstępstwo wyniosłoby 3%, ponieważ skorzystałbym z 5% dodatkowej spłaty gwarantowanej przez pierwsze 5 lat. Program oszczędności mieszkaniowej można na razie zostawić lub uruchomić później po 10 latach zakupu związku oprocentowania.

[NaTwoim13]

Jakie są koszty modernizacji i remontu?

[matti85]

20.000€, ale nie są one konieczne i nie są uwzględniane. Po prostu dlatego, że wprowadzam swój gust. Jest tam parkiet i wszystko jest nowe, z roku 2016. Nie uwzględniłbym tego w finansowaniu.

[NaTwoim13]

Nie wiem, dlaczego nie zostali wzięci pod uwagę i uwzględnieni w celu zwiększenia wartości, jeśli chcą obniżyć koszty. 80% z 285 000 euro lub po prostu 80% z 305 000 euro.

[matti85]

Ponieważ jako bank uważałbym, że konieczne jest zmodernizowanie (łazienki i podłóg) z roku 2016. Dlatego też zostawiłem to bez zmian, ponieważ nie sądzę, że bank to zauważy.

[NaTwoim13]

Czy kiedykolwiek pracowałeś w banku i/lub wydałeś głos w imieniu banku?

[matti85]

Neeee Ale gdybym miał myśleć, byłemby bankiem, więc wrzuciłem to tam. Ale naprawdę nie wiem.

[NaTwoim13]

Czy przedsięwzięcie zakończyło się niepowodzeniem?

[matti85]

Tak, jednak Commerzbank nie zgodził się, więc moim bankiem domowym finansującym jest 1,54%. Notariusz zostanie powołany w poniedziałek.

[NaTwoim13]

1,54% dla jakiego okresu przewiązania?

[matti85]

10 lat. Amortyzacja wynosi 3,5%, a nadzwyczajne spłaty wynoszą 5%, z czego także w pełni korzysta się przez pierwsze 5 lat.

[NaTwoim13]

Absolut niezrozumiałe, dlaczego podpisałeś umowę na 10 lat z oprocentowaniem 1,54%!! Jaki był powód Twojego postu tutaj? W czym potrzebowałeś wsparcia?

[NaTwoim13]

Bez konieczności w jakikolwiek sposób się wysilać, rynek oferuje te warunki przy 91% zakończenia. Gdybym nie potrzebował pośrednika, otrzymałbym nawet stopę procentową o 0,13% niższą, niż tu przedstawiono: 216.000,00 € / na 10 lat / nominalna 1,24% / efektywna 1,28% / rata odsetkowa i kapitałowa 853,20 € / Stopa kapitałowa 3,5% / Opcja dodatkowej spłaty 10% / Okres karencji 6 miesięcy Nie rozumiem w ogóle, dlaczego miałbym podpisać 1,54%!

[matti85]

Mam teraz dofinansowanie w wysokości 250 000 €. Cena zakupu wynosiła 285 000 €. Wartość rynkowa według banku to około 320 000 €. Musiało to pójść szybko, ponieważ wielu chciało kupić i byli już w trakcie negocjacji. Termin notarialny nie mógł zostać przesunięty, ponieważ alternatywny kupujący już stąpał po piętach. Sprzedawczyni (80 lat) wiedziała, że sprzedaje poniżej wartości. Chciała jednak wrócić do ojczyzny i miała wystarczająco dużo pieniędzy. Dla niej ważniejszy był czas niż kilka tysięcy więcej. A na końcu te 0,1% ceny były mi obojętne...

[NaTwoim13]

Matti, jeśli nie przekroczyłeś 80% odsprzedaży, to - jeśli podpisałeś 1,54% - nie mówimy o 0,1%, tylko o 0,4%. Co więcej, Twoja procedura jest w porządku, masz swoje zabezpieczenie, żeby szybko iść do notariusza. To dla Twojego dobra, jeśli coś złego podpiszę, mam przynajmniej 14 dni na rozmyślenie, co jest znacznie lepsze niż posiadanie własnego finansowania. Całkowicie nie jestem w stanie zrozumieć Twojego całego łańcucha argumentów i jeśli jesteś gotów zapłacić potencjalnie 0,4% więcej oprocentowania, to można to zaakceptować, ale nie trzeba tego rozumieć i nie można polecać tego sposobu postępowania żadnemu konsumentowi. Dla krytyków: nie chodzi mi o to, że przegapiłem jakąś okazję biznesową, nigdy nie było takiej sytuacji i nie miałem zamiaru tego robić zwłaszcza z Tobą (myślę, że to działa w obie strony) ze względu na wieloletnie doświadczenie. Tylko taka informacja.