Capital Investment 4

[TomBrady]

Cześć wszystkim, jakiś czas temu moja żona i ja postanowiliśmy przenieść swoje życie z Nadrenii-Palatynatu do Bawarii. Wcześniej otrzymałem pomoc od NoelMaxim i Bankkaufmann w niektórych kwestiach. Dziękuję jeszcze raz za to. Teraz wszystko staje się bardziej konkrete i automatycznie pojawia się wiele pytań. Mam nadzieję, że możecie udzielić mi konstruktywnych wskazówek i ewentualnej krytyki dotyczącej naszego planu. Jedno z głównych pytań, które mnie gnębi, brzmi: Na jaką nieruchomość możemy sobie pozwolić? Nie chciałbym polegać wyłącznie na kalkulatorach internetowych, chciałbym również usłyszeć krytyczne/szacowane opinie. Obecnie spłacamy kredyt za Dom własnościowy. Okres zabezpieczenia hipotecznego kończy się w 2021 roku, a pozostały dług powinien wynosić około 200 000 euro. PRZYPUSZCZAM, że w przypadku przeprowadzki mogę sprzedać nieruchomość za wyższą cenę. Sytuacja: ja, 36 lat, 2,600 euro netto żona, 35 lat obecnie tylko zasiłek rodzinny, po urlopie rodzicielskim co najmniej 1,400 euro netto w niepełnym wymiarze godzin, ewentualnie pełny etat = 2,900 euro netto 1 dziecko, planujemy kolejne dzieci brak innych zobowiązań finansowych. Teraz przejdźmy do istoty sprawy: Jaką kwotę bank nam udzieli w kredycie hipotecznym? Chciałbym wcześniej uzyskać ogólny obraz zakresu cenowego, w jakim w ogóle ma sens szukać nieruchomości. Z góry dziękuję. TomBrady

[Alexius]

Nie mogę Ci powiedzieć, ile bank dałby Ci w formie pożyczki. Jednak podejrzewam, że byłoby to więcej, niż ja chciałbym sobie pozwolić z Twoimi założeniami. Moje doświadczenie mówi mi, że banki zazwyczaj kalkulują na styk, czyli kredytobiorca musiałby mocno oszczędzać, aby w pełni wykorzystać ramy kredytowe. Przyjmijmy, że zarabiasz 4000 zł netto miesięcznie (jest to realistyczna kwota, która zostaje po odliczeniu dla dwójki dzieci, gdy żona przechodzi na niepełny etat). Oczywiście należy również indywidualnie rozważyć wydatki, ale widziałbym ratę w wysokości maksymalnie 1200-1300 euro, którą chciałbym spłacać. Warto również zwrócić uwagę na okres kredytowania. Chciałbym zakończyć spłatę przed emeryturą/rencisturą. Przy 30-letnim okresie kredytowania i wspomnianej racie widzę zakres finansowania na maksymalnie 300,000-350,000 euro, w zależności od ustalonej stawki procentowej (oraz okresu jej ustalenia). Nigdy nie należy sięgać do absolutnego limitu, zawsze może zdarzyć się coś nieprzewidzianego. Przy aktualnej pensji (ok. 3000 euro) zakres finansowania powinien być znacząco poniżej 300,000 euro.

[6Bankkaufmann]

Cześć TomBrady, oczywiście przy tak niskich stopach procentowych nigdy nie powinieneś finansować na maksa. Albo jeśli zdolność kredytowa na to pozwala, należy nawet liczyć z oprocentowaniem do 5%. Niezależnie od ceny sprzedaży obecnego mieszkania, chętnie policzę wartość 100-krotności nachalnego miesięcznego wynagrodzenia (po odjęciu już spłacanych kredytów). Jeśli masz EUR 4 000 netto, to przy pracującej na część etatu żonie, można sięgnąć nawet po kwotę do EUR 400 000. Przy pełnym finansowaniu, stopa spłaty mogłaby wynosić od 2,5% do 3%. Oczywiście z wkładem własnym można uzyskać jeszcze lepsze oprocentowanie, co pozwoliłoby jeszcze bardziej zwiększyć stopę spłaty.

[Martin79HN]

Cześć TomBrady, chciałbym wynająć mieszkanie i zobaczyć przez rok jako rozwiązanie tymczasowe! Wtedy macie możliwość dokładnie się rozejrzeć w Bawarii lub nawet możliwość budowy od nowa. Z 3 osobami, a kiedyś 4 osobami, mieszkanie 90/100 mkw i najpierw się zadomowić. Sprzedać stare mieszkanie i przynieść jako całkowity wkład własny. Wtedy macie wkład własny i musicie mnie brać mniejszy kredyt. I rachunek wygląda wtedy na przykład tak: 50.000 € nadmiar + 350.000 € pożyczka = 400.000 € kosztów całkowitych. Chciałbym też poczekać na okres próbny w Bawarii i wtedy kupić albo budować. Pozdrowienia Martin

[TomBrady]

Nie mogę Ci powiedzieć, ile bank da Ci w formie pożyczki. Jednak podejrzewam, że byłoby to więcej, niż chciałbym sam z twoimi warunkami sobie pozwolić. Moje doświadczenie mówi, że banki lubią ostro kalkulować, czyli pożyczkobiorca musi bardzo ostrożnie gospodarować, jeśli chce w pełni wykorzystać ramy. Zakładając zarobki netto w wysokości 4000 miesięcznie (co jest realistyczne dla osoby z dwójką dzieci, gdy partnerka idzie na pół etatu) Oczywiście tutaj także trzeba indywidualnie spojrzeć na wydatki, ale ja widziałbym ratę na poziomie maks. 1200-1300 euro, którą chciałbym spłacać. Istotne jest również tutaj określenie czasu spłaty. Ja również chciałbym zakończyć spłatę PRZED emeryturą. Przy 30-letnim okresie finansowania i wspomnianej racie widzę ramy finansowe na poziomie maks. 300 000-350 000, w zależności od ustalonej stawki procentowej (oraz jej ustalonego okresu). Nigdy nie powinno się sięgać do absolutnej granicy, zawsze może zdarzyć się coś nieprzewidzianego. Przy obecnych zarobkach (około 3000 euro) ramy finansowania powinny być znacznie poniżej 300 000 euro.

Dziękuję za ocenę.

[TomBrady]

Witaj TomBrady, oczywiście nigdy nie powinieneś finansować na skrajnych poziomach przy tych niskich stopach procentowych. Albo jeśli twoja zdolność kredytowa na to pozwala, możesz liczyć nawet na 5% spłaty kapitału. Niezależnie od ceny sprzedaży istniejącej nieruchomości, chętnie policzę na podstawie 100-krotnej wartości utrzymywanego miesięcznego dochodu (kredyty już spłacone). Jeśli zarabiasz 4000 euro netto, a twój małżonek pracuje na pół etatu, możesz sięgać nawet do kwoty 400 000 euro. Przy pełnym finansowaniu, poziom spłaty kapitału wynosiłby wtedy około 2,5% do 3%. Oczywiście, można także uzyskać lepsze stopy procentowe z wkładem własnym, co pozwoliłoby jeszcze bardziej zwiększyć stopę kapitału.

Witaj Bankkaufmann, Dziękuję bardzo. Jak podejść do naszej sytuacji praktycznie? Czy nowy bank finansujący w ogóle weźmie pod uwagę, że obecnie już posiadamy nieruchomość? Jak napisałem na początku, sprzedaż z zyskiem jest prawdopodobna z mojego punktu widzenia, ale nie jest to pewne. Prawdopodobnie działa tylko tak, jak napisał Martin79HN... sprzedać obecną nieruchomość ??

[TomBrady]

Cześć TomBrady,
Chciałbym wynająć mieszkanie jako rozwiązanie tymczasowe na rok!
Później macie Państwo w Bawarii możliwość dokładnego zastanowienia się lub nawet możliwość budowy nowego.
Z 3 osobami, czasami 4, potrzebujemy mieszkania o powierzchni 90/100 mkw
i na razie się zadomowić. Stare mieszkanie sprzedać i pełną kwotę wnieść jako wkład własny.
Wtedy macie Państwo wkład własny i musicie mniej pożyczać.
A rachunek będzie wyglądał na przykład tak: 50 000 € nadwyżki + 350 000 € [url]pożyczka[/url] = 400 000 € łączny koszt.
Chciałbym również poczekać na okres próbny w Bawarii i dopiero wtedy kupić lub budować.
Pozdrowienia

Martin

Cześć Martin,
Dziękuję za ocenę i rady. Takich wskazówek właśnie szukam. Chociaż muszę szczerze przyznać, że tę strategię już rozważałem. Muszę szczerze powiedzieć, że to jest prawdopodobnie najlepsza droga, ale emocjonalnie bardzo związany jestem z myślą o niekonieczności wynajmowania już mieszkania. Obecnie pracuję - miejmy nadzieję, z waszą pomocą - nad wyłączeniem emocji w temacie zakupu domu/przeprowadzki :-)

[6Bankkaufmann]

Cześć TomBrady, jeszcze jedna rzecz. Jeśli znalazłeś nieruchomość do kupienia, istnieje także możliwość sfinansowania nowej nieruchomości, gdy nadal posiadasz starą nieruchomość. To również jest możliwe. Wówczas elementem finansowania nowej nieruchomości będzie zaliczka na zakup, która zostanie spłacona po sprzedaży istniejącej nieruchomości.

[NaTwoim13]

Cześć TomBrady, niezależnie od tego, że tylko ty możesz decydować, ile chcesz i możesz przeznaczyć na Mieszkanie (oprocentowanie, spłaty kredytu, koszty eksploatacyjne i opłaty rezerwowe), kluczowe byłoby określenie, jaki nadwyżka pozostanie po sprzedaży, aby przejść do nowej inwestycji.