Capital Investment 4

[KMorsch]

Dobry wieczór, myślę, że potrzebuję pomocy z forum. O co chodzi? Ciocia mojej matki chce sprzedać swoje mieszkanie. Ciocia mieszka we Francji, ale kilka lat temu kupiła mieszkanie w Oldenburgu. Mieszkanie z 1981 roku, z centralnym ogrzewaniem gazowym, 80m², położone w 26121 Oldenburg, bardzo blisko centrum, w 8-rodzinnym budynku, ja jako Oldenburger powiedziałbym: dobra do bardzo dobra lokalizacja. Układ mieszkania jest ok, mała loggia, mała kuchnia, ale poza tym dość normalne z przestronnymi pomieszczeniami (3 pokoje, kuchnia, łazienka), z piwnicą, miejscem postojowym w garażu podziemnym. Ostatnia renowacja około 2011 roku. Cena sprzedaży mieszkania to około 150 000 EUR plus koszty dodatkowe (bez udziału pośrednika). Mieszkanie jest wynajmowane od około 7 lat przez starsze małżeństwo, czynsz wynosi 470,00 EUR i nie został dostosowany przez 7 lat - z czego odliczyć należy opłaty za Dom itp. - szacuję, że około 350 EUR miesięcznie. Małżeństwo chce tam nadal spędzać swoje jesień życia, ponieważ sklepy i autobusy są bardzo blisko. Ustalona lokalna cena za najem jest wyższa. Nasuwa mi się teraz pomysł zakupu mieszkania - albo samemu, albo z rodziną. Kilka słów o mnie: mam 30 lat, stały dochód roczny 74 400 EUR, zazwyczaj +12% premii za sukces, więc można przyjąć roczny dochód 84 000 EUR. Dochód netto wynosi około 3 400 EUR miesięcznie (bez premii za sukces), bezdzietny, dochody z najmu od partnerki + 400 EUR miesięcznie (które jednak nie są brane pod uwagę), miesięczna rata kredytu 950 EUR, wskaźnik obciążenia poniżej 60%. Kwota kredytu wynosi 240 000 EUR, oprocentowanie na cały okres spłaty jest ustalone (28 lat). Innymi słowy: Moja nieruchomość jest obciążona, ale wszystko jest w zielonej strefie. Właśnie zmieniłem pracę (w korporacji), zatrudniony na czas nieokreślony, bez okresu próbnego, od tamtej pory mam około 1 000 EUR netto więcej miesięcznie. Wpłacanie dodatkowych rat do mojego kredytu o oprocentowaniu poniżej 1,80% moim zdaniem nie ma sensu, więc chcę zainwestować na nowo. W skrócie o rodzinie: Matka i ojciec posiadają grunt o wartości około 340 000 EUR (1400 m² w cenie gruntów około 240 EUR/m², wartość rynkowa znacznie wyższa), bez obciążeń, kredyt całkowicie spłacony, oboje rodzice na emeryturze, on był zawodowym żołnierzem początek lat 60., ona pielęgniarka dziecięca, również 60 lat, dochody z najmu około 300 EUR miesięcznie z wynajmu górnego mieszkania. Kapitał własny: Matka i ojciec: 25 000 EUR Ja: 10 000 EUR Obecny kapitał został już zredukowany o 10 000 EUR, odpowiednio o 5 000 EUR jako zabezpieczenie. Teraz pytanie brzmi: Czy jako rodzina lub ja jako jedna osoba moglibyśmy sobie na to pozwolić? Szybkie oszacowanie: mam 1 000 EUR netto więcej miesięcznie, z których chcę inwestować około 500 EUR, moi rodzice chcą zainwestować około 300 EUR, więc suma wynosi około 800 EUR miesięcznie. Dochód z najmu wynosi około 350 EUR netto, co daje w sumie obciążenie około 450 EUR miesięcznie, czyli dla mnie 225 EUR miesięcznie, a dla moich rodziców również. Dla mnie wynikają stąd dwie pytania: 1.) Czy mógłbym sobie na to pozwolić jako jedyny żywiciel rodziny? Jestem gotów inwestować opisane 500 EUR miesięcznie. 2.) Czy moi rodzice nadal mogliby otrzymać kredyt? Gdy zaproponowałem im ten konstrukcję rodziny, od razu odpowiedzieli Jesteśmy za starzy, nie dostaniemy już kredytu. Czy to nadal aktualne? Kiedyś słyszałem, że coś zmienili w związku z dyrektywą dotyczącą kredytów na nieruchomości mieszkaniowe. Dziękuję za odpowiedź, KMorsch

[Fly]

Jeśli nieruchomość jest kupowana jako inwestycja kapitałowa, finansowanie powinno być tak skonstruowane, aby opłacało się z wynajmu. Wszystko inne ma niewielki sens.

[KMorsch]

Cześć Fly, Dzięki za Twoją odpowiedź. Ale czy takie binarne podejście naprawdę ma sens? Oczywiste jest, że to raczej inwestycja kapitałowa dla mnie niż dla moich rodziców. Moi rodzice wkładają pieniądze przez x lat, są na początku lat 60 - nie spodziewają się odzyskać tych pieniędzy, ale wiedzą, że nieruchomość przejdzie na dzieci. Dla mnie jest to również forma zabezpieczenia na starość. Znalezienie kombinacji nieruchomość + źródło kapitału własnego, które finansuje się wyłącznie z dochodów z najmu (w małej skali prywatnej, a nie jak w przypadku Vonovii) jest raczej rzadkością. Jestem ciekawy dalszych odpowiedzi na moje pytanie :-)

[Fly]

Inwestowanie w nieruchomości pod wynajem jako forma zabezpieczenia na starość ma sens tylko wtedy, gdy maksymalnie wykorzystasz dźwignię finansową. A to jest możliwe tylko wtedy, gdy maksymalnie wykorzystasz kapitał obcy. Przeczytaj o tym trochę więcej.

[NaTwoim13]

Cześć KMorsch, przedstawiam szybkie odpowiedzi: 1) Bez dwóch zdań, możesz sobie poradzić z tą nieruchomością na podstawie dostarczonych danych samodzielnie, pozytywne orzeczenie kredytowe nie stoi na przeszkodzie. 2) Twoi rodzice również mogliby dostać kredyt sami, co jednak nie powinno być decydujące, ponieważ nieruchomość przynosi im więcej korzyści ze względu na wysokie dochody podlegające opodatkowaniu w klasie podatkowej 1. Jednak sądzę, że to pytanie bardziej miało charakter hipotetyczny, bazując na założeniu, że nie wierzysz, że sam byś go dostał. Inwestycja kapitałowa czy nie, ja widzę to tak samo jak ty - nie liczy się krótkoterminowy zysk, ale długoterminowy, w tym również przychody na starość, gdy nieruchomość będzie spłacona, co zostanie przejęte przez najemcę, który spłaca twoją hipotekę. Mniej zwracam uwagę tutaj na korzyści podatkowe (które wspierają spłatę długu), bardziej na nabycie zabezpieczonej przed inflacją inwestycji w wartości materialnej, która - tak jak to rozumiem, jako zakup rodzinny - nie jest nawet zbyt przeceniona. Jakie obecnie otrzymują odsetki od tych 10 000 euro i 25 000 euro, o których wspomniałeś? Jeśli wydasz te pieniądze na zakup i inwestycję, w pierwszej kolejności otrzymasz odsetki od kapitału, którego nie musisz pożyczać, odsetki od których nie musisz płacić, wartość ta staje się początkowo częścią nabytej wartości materialnej, której również generuje się dochód. Jeśli obciążę ewentualnie Dom rodziców, w analizie podatkowej można generować najlepsze stopy procentowe, więc zapłacisz niewiele odsetek od potrzeb finansowych, które można odliczyć. Nie widziałbym powodu, dla którego nie powinieneś kupić tej mieszkania - nawet jeśli trzeba uwzględnić koszty utrzymania, koszty nabycia, bieżące koszty (które przynajmniej wszystkie można odliczyć) itp., jeśli znajdziesz przyjemność w wynajmie i odrobinkę opieki, oraz jeśli wszystko to nie zraża cię i czujesz się zdolny do znalezienia rozwiązań, zwłaszcza jeśli akceptujesz, że mogą pojawić się koszty, gdy najemca zgłosi jakąś szkodę, opóźni zapłatę czynszu lub w ogóle nie zapłaci. Świetna sprawa, wykonalna, dźwigalna i opłacalna, zwłaszcza finansowo.

[2utopus]

Jeśli chodzi o inwestycje kapitałowe, osobiście zwróciłbym uwagę na to, jak długo potrwa, zanim czynsz netto zwróci cenę zakupu. Przy cenie 165.000€ (z wszystkimi kosztami) i czynszu w wysokości 350€ miesięcznie, zajmie to prawie 40 lat - czyli zwrot w wysokości 2,5% rocznie. Na pierwszy rzut oka wydaje mi się to dość mało - być może warto rozważyć umiarkowane podwyżki czynszu. Jeśli przyjmiemy 2,5% jako zwrot z zainwestowanego kapitału własnego i uwzględnimy korzyści podatkowe, zysk może być oczywiście znacznie wyższy. Oczywiście zawsze może wystąpić dodatkowa opłata dla właściciela - na przykład obecnie, u nas, musimy pokryć koszty związane z poprawą drugiej drogi ewakuacyjnej dla straży pożarnej -> 150k€ musi być pokryte przez właścicieli - jako większa społeczność, w naszym osobistym przypadku kosztuje to tylko około 700€ dodatkowo. Remont elewacji sprzed 11 lat był znacznie droższy i przez 8 lat każdego miesiąca kosztował o 70€ więcej - dach i parking podziemny nadal nie zostały odnowione.

[Fly]

Noel, jesteś ekspertem! Dokładnie to, co mówisz o tym, że długoterminowe zyski w podeszłym wieku są ważne, można osiągnąć poprzez finansowanie kapitałem obcym. Przepływy gotówki pojawiają się dopiero wtedy, gdy nieruchomość zostanie spłacona przez najemcę.

[NaTwoim13]

Nie, najtańszą i najbardziej opłacalną formą inwestycji kapitałowej jest ta opłacona gotówką. To nie generuje kosztów odsetkowych przy rozważaniu podatku od wartości dodanej, a dochody z najmu opodatkowane są w rozważaniu podatku dochodowego. Zazwyczaj koszty związane z odsetkami przed opodatkowaniem są wyższe niż korzyść z ich odliczenia w rozważaniu podatku dochodowego.

[NaTwoim13]

Co do dwóch rzeczy: Chętnie się poprawię. Dodatkowe dochody w późniejszym wieku, czyli te dodatkowe lub regularne dochody z inwestycji w aktywa rzeczowe chronione przed inflacją, które kiedyś spłacił ktoś inny, jeśli je nabyto za pożyczkę. Byłoby również lepiej, zamiast znowu podważać moje umiejętności zawodowe, skierować się do doradcy podatkowego.

[2utopus]

Pytanie dotyczące opłacalności polega po prostu na tym, co zrobiłbyś z kapitałem (jeśli go masz) w innym przypadku - przy stopie oprocentowania na poziomie 0,01% na książeczce oszczędnościowej/rachunku oszczędnościowym/depozycie terminowym nie ma wątpliwości - sytuacja wygląda inaczej na przykład w przypadku starego oszczędzającego na cele mieszkaniowe, przynoszącego 4% oprocentowania - lub inwestycji w akcje dywidendowe przynoszące 3-5% dywidendy - czy powinno się je sprzedać, aby uniknąć 1,8% odsetek od kredytu?

[NaTwoim13]

Utopus, choć zawsze zakładane i oczywiste, że jest więcej pieniędzy niż płacę, wolałbym płacić i łapać z tyłu. Ale Fly nie miał tego na myśli. Osobiście nie użyłbym kapitału własnego przy obecnym poziomie oprocentowania, nawet w przypadku użytkowania własnego, ponieważ - przy dobrze przemyślanym dla siebie i przewidywalnym ryzyku oraz wystarczająco dużym czasie na przeczekanie zrównoważonego portfela -- zawsze będę generować większy zwrot niż płacę. Z kolei należy to i należy znowu patrzeć indywidualnie, zamiast formułować ogólną opinię, każdy decyduje indywidualnie.

[Alex [CryptoMod]]

Napisz teraz moją osobistą opinię !! Widzę to tak jak Fly, inwestycja w nieruchomość jako kapitał powinna spłacać się sama, bez konieczności wkładania przeze mnie dodatkowych środków. Jak zauważył słusznie Utopus, trzeba również uwzględnić dodatkowe koszty. Jeśli teraz chcielibyśmy wynająć ponownie i moglibyśmy uzyskać czynsz prawie równy wysokości raty + skorzystać z korzyści podatkowych, to rozważyłbym tę opcję, pytając się jednocześnie, jaka jest rzeczywista wartość rynkowa mieszkania? Czy 150 tys. to cena faworyzująca? Jakie są koszty innych, równowartościowych mieszkań?

[NaTwoim13]

Nawóz użytkowanych nieruchomości jako zabezpieczenie na starość ma sens wyłącznie wtedy, gdy maksymalnie wykorzystasz efekt dźwigni finansowej. A tak właśnie jest, gdy maksymalnie wykorzystujesz kapitał obcy. Najpierw poczytaj na ten temat trochę więcej.

Drogi Panie Müller, chciałem jedynie sprostować to jedno stwierdzenie. Kiedy i czy inwestycja w nieruchomość do wynajmu ma sens, czy to ma sens, czy należy zalecić z tego zrezygnować, to każdy musi zdecydować samodzielnie, w moim przypadku obowiązuje: Inwestycja kapitału czy nie, ja widzę to podobnie jak Państwo, nie liczy się krótkoterminowy zysk, a długoterminowy, a także dochody na starość, gdy nieruchomość jest spłacona, spłacana przez najemcę, który spłaca swoją hipotekę. Mniej dla mnie ważne są tu korzyści podatkowe (które wspierają spłatę długu), bardziej to nabycie chronionej przed inflacją inwestycji w rzecz, która - jak to rozumiem, w przypadku zakupu rodziną - nawet nie odbywa się po zawyżonej cenie.

[KMorsch]

Cześć, Dziękuję za odpowiedzi, są bardzo pomocne. Muszę jeszcze trochę zająć się efektem dźwigni, jeszcze go nie do końca zrozumiałam. Co do pytań / kwestii: Porównywalne mieszkania (około 10m² mniejsze, 4 lata starsze, ta sama lokalizacja, bardzo podobne wyposażenie, również wynajęte) kosztują około 15-20 tys. EUR więcej, zazwyczaj z dodatkowymi kosztami za pośrednika. Faktem jest: Mieszkanie wymaga remontu, gdy obecni najemcy przestaną tam mieszkać - zaczynając od nowych przewodów elektrycznych, kończąc na nowej łazience, podłogach i kuchni. Jednak faktem jest również to, że czynsz może zostać znacznie podniesiony, ponieważ lokalizacja jest naprawdę świetna. Planowany remont byłby w dużej mierze wykonywany przez członków rodziny i przyjaciół. Moje spostrzeżenie: Można to optymalizować w dwóch kierunkach: po pierwsze, uzyskując możliwie niską stopę procentową odnosząc się do wkładu własnego, lub po drugie, maksymalizując efekt dźwigni poprzez jak najwyższe wykorzystanie kapitału obcego. Wynikiem na pewno będzie jakiś punkt przecięcia. Co mnie interesuje: Gdzie leżą oprocentowanie lub miesięczne obciążenie według mojego przypadku dla kredytu na 150 tys. EUR, 20-25 lat, możliwie długi okres zapadalności (kredyt całkowicie spłacany w określonym okresie). W zasadzie chciałbym znać tylko ogólną orientacyjną wartość. Obecny kapitał własny zostałby wykorzystany na koszty dodatkowe i ewentualny remont w najbliższym czasie. Edytuj: Jako przykład na temat podatków w pierwszym roku: W zeznaniu podatkowym można uwzględnić odsetki, odpisy amortyzacyjne i bieżące koszty. Odsetki rocznie = 3.000 EUR (150.000 EUR x 0,02) Odpisy amortyzacyjne rocznie = 2.000 EUR (2% wartości budynku, powiedzmy 100.000 EUR za budynek, 50.000 EUR za grunt) Szacowane bieżące koszty rocznie = 750 EUR Suma kosztów rocznie: 5.750,00 EUR Aktualnie roczna czynsz netto wynosi: 5.640,00 EUR W pierwszym roku to oznaczałoby minimalne obniżenie podatkowe, ale w końcu sytuacja ta się odwróci, chociaż przynajmniej w tym roku nie powstaje żadna duża szkoda podatkowa. Dzięki, KMorsch

[NaTwoim13]

2.) Maksymalny efekt dźwigni poprzez jak najwyższe wykorzystanie kapitału obcego. To zostało wprowadzone przez Fly. Czy ktoś mógłby mi to wyjaśnić?

[6Bankkaufmann]

Wykorzystanie maksymalnego kapitału obcego oznacza, że kredytobiorca może odliczyć jak najwięcej odsetek od swoich długów. Mało kapitału obcego, mało odsetek od długów. Na przykład, gdy nieruchomość inwestycyjna została zakupiona za gotówkę, nie ma żadnych odsetek od długów do odliczenia.

[Batman_BU]

2.) Maksymalny efekt dźwigni przez jak największe wykorzystanie kapitału obcego. To zostało wprowadzone przez Fly. Czy ktoś mógłby mi to wyjaśnić? Nazywa się to efektem dźwigni finansowej. Jest on przekazywany podczas studiów z dziedziny zarządzania. Najłatwiej zauważyć ten efekt, gdy rozważamy, że obiekt generuje stały zwrot na przykład 10 000 EUR przy inwestycji w wysokości 100 000 EUR. Przy pełnym wykorzystaniu kapitału własnego równa się to oprocentowaniu kapitału własnego na poziomie 10%. Jednak jeśli wykorzystam tylko 50 000 EUR kapitału własnego i resztę sfinansuję kapitałem obcym, oprocentowanie kapitału własnego zmienia się na moją korzyść, o ile koszty kapitału obcego są niższe od zwrotu z inwestycji. Przykład: Koszty kapitału obcego wynoszą 4000 EUR. W takim przypadku po kosztach zarabiam tylko 6000 EUR, ale kapitał własny był tylko w połowie zaangażowany, co skutkuje oprocentowaniem kapitału własnego na poziomie 12%. Mając dwie takie same możliwości inwestycyjne, osiągam ogólnie wyższy zwrot.

[OneOfMany]

2.) Maksymalny efekt dźwigni poprzez jak najwyższe wykorzystanie kapitału obcego. To zostało poruszone przez Fly. Czy ktoś mógłby mi to wyjaśnić?

Cześć, czytałem z tyłu i także chciałbym się dowiedzieć, dlaczego warto wykorzystać kapitał obcy, aby inwestycja w nieruchomość miała sens. Jak już napisałeś kilka postów wyżej, dla mnie także idealnym rozwiązaniem byłoby zakup mieszkania, opłacając je kapitałem własnym, a następnie czerpanie rocznych dochodów z czynszu. W przypadku kapitału obcego ten dochód jest zmniejszany przez płatne odsetki. Pozdrowienia

[6Bankkaufmann]

Jasne, inwestycja w pełnopłatne mieszkanie z własnych środków jest sensowna. Przewidywalne dochody z czynszu, brak wydatków na raty kredytu. Jednak również należy wcześniej uwzględnić obciążenie podatkowe związane z większym przychodem.

[NaTwoim13]

Przyjaciele, odliczenie VAT od odsetek jest tańsze niż możliwość odliczenia czegoś z tyłu. Jesteśmy tego zdania?

[KMorsch]

Dobry wieczór, Dziękuję jeszcze raz. Dzisiaj znowu zasiedliśmy do rodzinnej rady. Sytuacja trochę się zmieniła: Mieszkanie nie należy do ciotki mojej matki, ale wyłącznie moja mama i jej trzech rodzeństwa są wpisani w księdze wieczystej - czyli łącznie cztery strony. Mieszkanie zostało przekazane przez ciotkę czwórce, tego źle zrozumiałem. Biorąc pod uwagę tę sytuację, widzę dwie opcje: 1.) Wypłacenie trzech pozostałych rodzeństwa, tak aby ja nabył 75%, a moja mama zatrzymała 25%. To miałoby zaletę, że cena zakupu mieszkania zmniejszyłaby się o 25%, ponieważ nie musiałbym wypłacać mojej mamy. Ostatecznie 25% byłoby w posiadaniu mojej mamy, a 75% mnie. Cena zakupu za 75% mieszkania wynosiłaby około 115 000 EUR. Dochody i koszty byłyby rozdzielane proporcjonalnie. 2.) Wypłacenie wszystkich rodzeństwa, tak abym ja nabył 100% mieszkania i wypłacił moją mamę normalnie. To miałoby zaletę, że mieszkanie byłoby całkowicie w mojej ręce, jednak koszt zakupu ponownie wzrósłby do 150 000 EUR. Trudne trudne.... Jakie macie pomysły? Dziękuję

[2utopus]

Przykład: 100k kapitału własnego - 100k zakup nieruchomości - 5k czysty czynsz - oprocentowanie kredytu 2% Mogę więc albo zapłacić za nieruchomość w całości kapitałem własnym i uzyskać wtedy stopę zwrotu z kapitału własnego na poziomie 5%. Natomiast jeśli kupię 2 mieszkania, będę mieć 100k kapitału obcego z 2k odsetkami oraz 10k przychodów z czynszu -> 8% stopa zwrotu z kapitału własnego. Lub też 10 mieszkań z 900k kapitału obcego z 18k odsetkami i 50k przychodów z czynszu -> 32% stopa zwrotu z kapitału własnego

[Fly]

2.) Maksymalny efekt dźwigni poprzez jak największe wykorzystanie kapitału obcego. To zostało wprowadzone do gry przez Fly. Czy mógłby mi to ktoś wytłumaczyć?

Immocation oferuje prosty, darmowy kurs wideo na ten temat. Jest skierowany do laików w tej dziedzinie i może być odpowiedni dla Ciebie. Spójrz, jeśli finansujesz mieszkanie poprzez kapitał obcy, to na początku z Twoich, powiedzmy 100 000 €, które być może masz, 10 000 € wkładasz jako kapitał własny. Resztę płaci najemca. Kiedyś, po 25 latach czy coś w tym stylu, kredyt zostanie spłacony. Masz dochody z najmu jako pasywne dochody i jednocześnie spłaconą nieruchomość na topie. Pozostałe 90 000 € możesz zainwestować na giełdzie. I zarobić zyski. Lub kupić 9 kolejnych mieszkań - i tak oto zbudujesz swoją własną emeryturę na koniec. Plus 10 mieszkań, które możesz kiedyś odziedziczyć. Jeśli użyjesz 100 000 €, aby spłacić mieszkanie od razu, będziesz mieć zatem spłacone mieszkanie. Ale ani kapitału, który możesz ulokować na giełdzie, ani którego możesz użyć do zakupu 9 kolejnych mieszkań. Ostatecznie będziesz więc w gorszej sytuacji. Bowiem dochody z najmu musisz także w pełni opodatkować, ponieważ nie masz odsetek od zadłużenia do odpisywania. Ogólnie rzecz biorąc - najgorszy z pomysłów.

[Fly]

Przykład: 100 tys. kapitału własnego - mieszkanie: 100 tys. zakup - 5 tys. czynsz netto - oprocentowanie kredytu 2% Mogę więc albo zapłacić za mieszkanie w całości z kapitału własnego i wtedy osiągnę 5% stopę zwrotu z kapitału własnego. Ale jeśli kupię 2 mieszkania, będę miała 100 tys. kapitału obcego z 2 tys. odsetkami i 10 tys. dochodu z czynszu -> 8% stopa zwrotu z kapitału własnego. Lub nawet 10 mieszkań z 900 tys. kapitału obcego z 18 tys. odsetkami i 50 tys. dochodu z czynszu -> 32% stopa zwrotu z kapitału własnego.

byłeś szybszy :-)

[Batman_BU]

...i byłem jeszcze szybszy ;-)

[finanzierung]

Teraz jestem ciekaw odpowiedzi noelmaxima......

[NaTwoim13]

Ok moi przyjaciele, jesteście teraz tutaj, ja osobiście z TE Bawcie się dobrze i dajcie z siebie dużo, żeby pomóc TE w sposób indywidualny.

[NaTwoim13]

Pozostałe 90 000€ możesz zainwestować na giełdzie

Fly, nie tylko tam, ale również pośrednio i bezpośrednio. Opisałem jak to robię w sposób ludzki. Czy teraz mam znowu być postrzegany jako drapieżny finansista i czarny charakter?

[Fly]

To był przykład z giełdą. Możesz zainwestować wspomniane 90 000€ gdziekolwiek chcesz. Przyniosą Ci one dodatkowe pieniądze. Kto chce Cię zawiesić? To prawdziwy absurd. Po prostu staraliśmy się pomóc TE, w jaki sposób lepiej ulokować swoje pieniądze, niż wkładając wszystko w mieszkanie i jeszcze dolewać do tego pieniądze. Chodzi o inwestycję kapitałową, nie o nieruchomość do użytku własnego. Czy to nie jest indywidualna pomoc, o której zawsze mówisz?

[finanzierung]

Starożytny problem noelmaxim..... Dostarczenie fałszywych informacji i teraz trzeba się z tego wybrnąć, nie mogąc po prostu to przyznać.... Może się okazać, że TE zmienia zdanie.....

[StGe1973]

istnieje prosty, bezpłatny kurs wideo od Immocation na ten temat. Jest skierowany do laików w tej dziedzinie i może być odpowiedni dla Ciebie. W rezultacie znajdziesz się więc w gorszej sytuacji. Dochody z wynajmu musisz również w pełni opodatkować, ponieważ nie masz odsetek od kredytu do odpisania. Ogólnie więc najgorszy ze wszystkich pomysłów.

Cóż, przepraszam, ale myślę, że lepiej byłoby, gdybyś obejrzał to wideo jeszcze raz. Albo jest grubo nieprawidłowe, albo w ogóle nie zrozumiałeś. Efekt dźwigniowy ma zawsze dwie strony, Zwrot z Kapitału Własnego ORAZ ryzyko, jedno nie istnieje bez drugiego. Przykładem jest kryzys bankowy rozpoczynający się od 2007/2008, gdy banki prowadziły swoje działalności z minimalnym kapitałem własnym i maksymalnym kapitałem obcym. Gdy wszystko rośnie, jest wspaniale i osiąga się kapitał własny wspaniałe stopy zwrotu, jak DB z celem kapitału własnego wynoszącym 25%. Niestety, czasami rzeczy potoczą się inaczej niż się myśli i domek z kart zawiódł w bardzo krótkim czasie. Ponieważ osoby prywatne, w przeciwieństwie do banków, nie są ratowane przez państwo, stwierdzenie, że zrezygnowanie z efektu dźwigniowego to najgorszy pomysł, jest naprawdę już prawie niebezpieczne lub to była typowa wypowiedź bankierów w latach do 2007. To zależy po prostu od indywidualnej potrzeby bezpieczeństwa, czy i jak chce się korzystać z efektu dźwigniowego. Nie ma tu ani mądrego, ani głupiego, ani poprawnego, ani błędnego. Kto dąży do maksymalnego bezpieczeństwa, ten będzie chciał zainwestować jak najwięcej kapitału własnego nawet przy inwestycji kapitału i oczywiście zrezygnować z (potencjalnie wyższego) zwrotu z kapitału własnego w zamian. Kto jest gotów zaryzykować maksymalne ryzyko, ten będzie chciał zainwestować jak najwięcej kapitału obcego i tym samym w idealnym przypadku osiągnąć znacznie wyższy zwrot z kapitału własnego.

[Fly]

No dobrze, to jest tak w przypadku każdej inwestycji kapitałowej, że ryzyko i zysk są skorelowane. Nie znam takiej, w której byłoby inaczej.

[NaTwoim13]

@finanzierung Tak, masz rację, stary problem Właśnie sobie wyobrażam, że zasugerowałem nie inwestowanie lub minimalne zainwestowanie kapitału i zamiast tego zasugerowałem równoczesne lokowanie dostępnych pieniędzy w fundusze lub akcje Jeśli to takie dobre, dlaczego nie spłacać długów związanych z prywatnie używaną nieruchomością za pomocą tych inwestycji? Myślę, że wyraziłem właściwe i ogólnie obowiązujące stwierdzenie, jak również przeprosiłem, i nie ma do tego żadnych zastrzeżeń. @fly Dokładnie, a już na pewno nie więcej niż w przypadku wymienionego przez ciebie. Nie, to nie jest pomoc, to jest hazard, i nie biorę w nim udziału jako konsument.

[Fly]

taki bezsensowny bełkot. Naprawdę. Ryzyko związane z nieruchomością finansowaną obcym kapitałem jest bardzo ograniczone, ponieważ na końcu nigdy nie pozostaniesz z niczym. To nie jest hazard, to jest mądre. Jesteś naprawdę gadatliwym głupcem, który wyraźnie generuje swoje tak zwane wspaniałe oferty tylko poprzez obniżanie własnej prowizji - ale sprzedaje to jako wspaniałą wiedzę fachową.

[NaTwoim13]

Nie do wiary!! Fly, czy wiesz, co piszesz? Ryzyko związane z nieruchomością sfinansowaną przez obce środki jest bardziej przewidywalne?? Pomijając fakt, że prywatnie nie widzę tego inaczej, ryzyko utraty najmu, straty wartości funduszy/inwestycji giełdowych, zaniedbanie napraw, rezerwy na koszty utrzymania, to wszystko już nie ma znaczenia???

[StGe1973]

takie mądre gadanie. Naprawdę. Ryzyko związane z finansowaniem obcej nieruchomości jest bardzo niewielkie, ponieważ nigdy nie zostaniesz na końcu z pustką. To nie jest hazard, to jest mądre.

Przepraszam, uważam, że ta wypowiedź jest bardzo niebezpieczna. Ty możesz robić, co chcesz, ale ja byłbym bardzo ostrożny w udzielaniu takich rad innym. Kryzys bankowy w USA, a także w Hiszpanii, był w ostatecznym rozrachunku kryzysem mieszkaniowym. Nieruchomości były bardzo wysoko zabezpieczone finansowaniem z zewnątrz i nagle ceny nieruchomości spadły, a wraz z nimi czynsze. Wspaniałe obliczenia, które łączyły dochody z najmem z obsługą długu, nie miały wartości, na jaką były zapisane. W USA rosnące stopy procentowe przy zmiennych stopach zmiennych były jakby turbo dla tego rozwoju. Ci, którzy nie mogli wpompować kapitału własnego, musieli sprzedać lub zostać zmuszeni do licytacji i ponieśli ogromne straty. Ponieważ osoby prywatne nie mogły tego opłacić, banki poniosły te ogromne straty lub jako alternatywę miały złe kredyty w księgach, co do dziś pozostaje problemem banków hiszpańskich, włoskich i greckich. To samo może się zdarzyć na rynku nieruchomości, tak samo jak na rynku akcji lub na każdym innym rynku. Czy nazwiesz to lokowaniem kapitału, spekulacją czy hazardem, to jest spekulacja na spodziewany zwrot. Dlatego uważam, że przy udzielaniu rad, doradztwie lub pośrednictwie zawsze należy mieć na uwadze bezpieczeństwo. Jeśli klient albo osoba szukająca porady mówi, że nie, chcę użyć więcej finansowania z zewnątrz i być może kupić jeszcze 2 lub 3 inne nieruchomości, to była jego decyzja. Ale z mojego punktu widzenia nigdy nie może się zdarzyć, że ktoś powie, że nie wiedział o ryzyku i został przekonany przez innych (niezależnie od doradcy bankowego, pośrednika czy kogokolwiek innego) do tego inwestowania. Może jeszcze jako uzupełnienie, aby nie brać USA ani Hiszpanii jako przykładu: To samo stało się w wielu częściach NRD po zjednoczeniu. Boom na nieruchomości, który niestety krótko potem się załamał. Wiele osób spekulowało tam na boom cenowy, inwestując pieniądze, a następnie niestety straciło bardzo wiele pieniędzy.

[6Bankkaufmann]

Mamy globalny wzrost zadłużenia od 2000 roku i wiele inwestycji w nieruchomości jest finansowane kredytem. Oczywiście klasa nieruchomości może również ulec korekcie. Zobacz na przykład ceny nieruchomości w Norwegii - obecnie spadają one nieco. giełda nie jest jednokierunkową ulicą. Tak samo nieruchomości.

[KMorsch]

Cześć, to wszystko jest bardzo interesujące i fascynujące do przeczytania, ale niestety nie pomaga mi w moim pytaniu. Nie mam pojęcia, gdzie mógłbym wysiąść na rynku kapitałowym z następującymi warunkami: Całkowity koszt nieruchomości wraz z dodatkowymi kosztami: 123 750,00 EUR Kapitał własny, który zostanie zainwestowany: 10 000,00 EUR (na początek przyjmijmy niski) Wymagany kapitał obcy: 113 750,00 EUR Amortyzacja: około 3-4% Czas trwania: około 20 lat (proszę o minimum 15-letnie zabezpieczenie odsetek) Zadłużenie pozostałe do spłacenia: minimalne Szacunkowo, jaki byłby mój zysk z takim finansowaniem? Rozumiem, że chodzi o stopę procentową lub ratę roczną. Dzięki!

[NaTwoim13]

Naprawdę, co tu tak powtarzają, teraz już mówimy o akcjach, giełdzie i rynku światowym. KMorsch, dostaniesz później, zajmę się najpierw istotnymi sprawami, odpowiem jeszcze na twoją wiadomość prywatną. Teraz najpierw trzy punkty w walce o utrzymanie przeciwko Münster.

[6Bankkaufmann]

Czy przyjmujesz, że w przypadku wariantu 1 zaczynamy od początkowego postu? Twój udział wynosi 75%, a udział twojej matki 25%. Wartość rynkowa nieruchomości (czyli 100% wynosiłoby 150 000 EUR). Czy to prawda? Czyli wartość rynkowa to 150 000 EUR, a pożyczka wynosi 113 750 EUR?

[hausbauwest]

Dzień dobry, wszystko to jest bardzo interesujące i fascynujące do czytania, ale niestety nie pomaga mi w moim pytaniu. Nie mam pomysłu, gdzie mógłbym wylądować na rynku kapitałowym przy następujących warunkach: Całkowity koszt nieruchomości wraz z kosztami dodatkowymi: 123.750,00 EUR Kapitał własny do zainwestowania: 10.000,00 EUR (na początek zakładamy niską kwotę) Konieczny kapitał obcy: 113.750,00 EUR Oprocentowanie: około 3-4% Okres kredytowania: około 20 lat (oprocentowanie na co najmniej 15 lat) Pozostały dług: minimalny Co można by przybliżone dostać z finansowania w tym przypadku? Mam na myśli stopę procentową lub ratę analityczną. Dziękuję!

I nie potrafisz użyć Google, aby samodzielnie znaleźć to przybliżone rozwiązanie w jakimkolwiek kalkulatorze online?

[KMorsch]

@Bankkaufmann: Tak, to jest odpowiednie. @Hausbauwest: Już tak, ale niezbyt dokładne. A w przypadku Interhyp i innych zawsze pojawiają się tylko przykłady...

[hausbauwest]

Ale raczej niezbyt dokładne

Nie łapię. Chciałeś przecież ogólnie wiedzieć, a powinieneś sobie poradzić sam. Obelix na pewno nie będzie w stanie ci tego dokładnie powiedzieć. On tam tylko klepie jakieś księżycowe sumy w swoim programie i wyciąga księżycowe oprocentowanie. Jeśli chcesz coś wiążącego, spuść spodnie i zamów ofertę.

[NaTwoim13]

Hausbauwest, ty jesteś i pozostaniesz pacjentem opieki. Nie masz zielonego pojęcia o tym, co robię, i znowu tutaj pyskujesz. On nie otrzyma od banku niczego innego na początku niż ode mnie, z tym tylko różnicą, że ja obsługuję wszystkie banki. Ponadto, w przypadku doświadczonych pośredników, z niewiążącego staje się wiążące.

[Fly]

To jest po prostu niewiarygodne!! Fly, czy pamiętasz, co piszesz? Ryzyko związane z finansowaniem obcego kapitału jest bardziej przewidywalne?? Pomijając kwestię, że prywatnie nie widzę tego inaczej, ryzyko utraty czynszu, straty wartości inwestycji w fundusze/akcje, zaniedbania remontowe, fundusze na bieżące utrzymanie, wszystko to nie ma znaczenia???

Wyraźnie po prostu nie masz pojęcia o inwestowaniu kapitałowym. Czy uważasz, że ryzyko utraty czynszu, ryzyko utraty wartości inwestycji (mówimy tutaj o mieszkaniach, tak?), zaniedbania remontowego, funduszu na bieżące utrzymanie różni się w przypadku mieszkań finansowanych obcym kapitałem i tych finansowanych z własnych środków? To zawsze będzie tak samo! Zazwyczaj tworzysz rezerwy na utratę czynszu, naprawy i bieżące utrzymanie z pobieranych czynszów, niezależnie od tego, w jaki sposób jest finansowana nieruchomość. A wiesz co? Jeśli rozłożysz swój kapitał własny tak, że kupisz nie jedno, a dziesięć mieszkań, to ryzyko skupienia, które masz w jednym mieszkaniu finansowanym w całości kapitałem własnym, zostanie znacznie zmniejszone, jeśli nie zminimalizowane. Mieszkanie finansowane kapitałem własnym jest zatem bardziej ryzykowne z tego punktu widzenia niż podział na x mieszkań. Ale ja wychodzę stąd, to jest po prostu zbyt dyletanckie. I taka osoba nazywa siebie „doświadczonym maklerem finansowym”... ?

[6Bankkaufmann]

@KMorsch, Piszesz, że w firmie Interhyp zawsze wychodzą tylko przykłady. To nie będzie wyglądać inaczej w przypadku innych pośredników. W przypadku wariantu 1, w którym matka pozostaje właścicielem 25%, masz trochę luzu, ponieważ wartość rynkowa jest wyższa niż kredyt. Mogę podać ci warunki, które wszystkie mieszczą się w zakresie Interhyp, ale są również niezobowiązujące. Ale czy nie powinno to być dla ciebie punktem odniesienia?

[NaTwoim13]

Lecisz, czy nie chcesz tego zrozumieć?? Ja robię to dla siebie w ten sposób, ale nie można tego polecić żadnemu konsumentowi!! Zawsze takie konserwatywne podejście, to nie ma sensu, tutaj za mało, tam zbyt ryzykowne i nagle zaleca się inwestowanie kapitału w nieruchomości, gdzie kapitał powinien pozostawać w akcjach i funduszach? Niewiarygodne!

[NaTwoim13]

"
@KMorsch, Piszesz, że w Interhyp zawsze wychodzą tylko przykłady.
Nie będzie to inaczej w przypadku innych pośredników.
W przypadku twojej wersji z danymi podstawowymi, gdzie twoja matka pozostaje właścicielem 25%, masz pole manewru, ponieważ wartość rynkowa jest wyższa niż [url]kredyt[/url].
Mogę podać ci warunki, które są wszystkie w zakresie jak w Interhyp, ale są też niezobowiązujące.
Czy to nie powinno być pomocne jako punkt odniesienia?

Aby to wyjaśnić, Bankierze, powinieneś to wiedzieć!!! Denerwuje mnie, gdy piszesz takie bzdury jako rzekomy pośrednik finansowy!!

Na przykładzie kalkulatora Interhyp, wprowadza się zazwyczaj kilka podstawowych parametrów sytuacji wyjściowej, obiektu zakupu i pożądanej finansowania, a otrzymuje się ofertę, która mówi ""od/do"".

Natomiast my, pośrednicy finansowi, pracujemy z Europace, gdzie wprowadza się wszystkie istotne dane, z których następnie z wyboru praktycznie wszystkich odpowiednich banków generowana jest oferta, a warunki są nawet zarezerwowane. Europace jest także interfejsem dla banków, przez który przepływa finansowanie.

W przedstawionych ofertach, które są bardzo szczegółowo opisane, z niezobowiązującej oferty może powstać oficjalne podanie, nawet umowa kredytowa. Ten, kto sądzi, że można to porównać z kalkulatorami Interhyp, Dr. lub Check 24, nie ma pojęcia albo chce fantazjować!

Bankierze, jeśli tego nie wiesz, to wcale nie jest to złe, naprawdę nie jest, ale to, co jest złe, to zachowanie jak wielki, a nie posiadanie wiedzy.

Twoje stwierdzenia są po prostu błędne i kwestionują, co robisz cały dzień i czym się zajmujesz!"

[Fly]

Lecisz, czy nie chcesz tego zrozumieć?? Robię to dla siebie, ale nie można tego zalecać żadnemu konsumentowi!! Zawsze totalnie konserwatywne, to nie możliwe, tu za mało, tam zbyt ryzykownie, a teraz nagle zaleca się inwestycje kapitałowe w nieruchomości, gdzie środki własne mają pozostawać w akcjach i funduszach? Niewiarygodne!

Dlaczego nie potrafisz zrozumieć sensu pisanych słów? Z akcjami było to PRZYKŁADOWE podejście, a ja napisałem (dosłownie) „Akcje LUB 9 INNYCH MIESZKAŃ”. Potrafisz to przeczytać? Czy rozumiesz to? Rozumiesz, o co chodzi? Że reszta pieniędzy może dalej pracować? W co kto tylko chce? Nie, co nie? Nie zdajesz sobie sprawy nawet z ryzyka skupionego majątku, co nie? Jak można doradzić konsumentowi, aby zainwestował całe swoje pieniądze w JEDNO mieszkanie?? TO jest ryzykowne! Wyobraź sobie, że trafia tam jakiś zbierak albo oszust najemny. A potem masz miesiącami albo latami brak dochodów z najmu i koszty procesów, a potem musisz po wymeldowaniu przeprowadzić kompleksowy remont. Bardzo kliento-niewygodne doradztwo!! Super!!! Tak trzymaj!! Do zobaczenia.

[NaTwoim13]

Frugo, rozpędzasz się jak tabletka!! Chcesz więc, żeby konsument nie kupił jednego mieszkania, tylko 9? Wszystkie sfinansowane przez obcą gotówkę?? Co to ma wspólnego z początkowym wątkiem, z tym, że każda pożyczka kosztuje pewną kwotę pieniędzy i każda inwestycja w obligacje daje mniej stałego dochodu. Co chcesz mi lub KMorsch powiedzieć, co??? Płatna nieruchomość przynosi - przy założeniu, że jest taka sama - większy zwrot niż nierozliczalna, i tyle! Nic nie pomoże odliczenie, tyle chciałem powiedzieć na początku wątku A twoja historia z wkładaniem kapitału własnego w inne, jeszcze więcej nieruchomości lub nawet w akcje...... dlaczego więc w ogóle nieruchomość, wkładaj od razu wszystko i zdobywaj bogactwo i majątek Niewiarygodne!