Capital Investment 4

[AndreW]

Cześć wszystkim, Być może ktoś tutaj może mi powiedzieć, czy moje zamierzenie jest wykonalne, a jeśli tak, to jak? Następująca sytuacja: Nieruchomość, którą wynajmuję w pełni (budynek wielorodzinny - 3 mieszkania) jest obecnie finansowana przez bank i zabezpieczona umową budowlaną - na koniec okresu jej wygaśnięcia środki z rachunku oszczędnościowo-budowlanego (ROB) zostaną przekazane na spłatę kredytu, obecnie płacę więc miesięcznie odsetki bankowi i kwotę na ROB. Chciałbym teraz spłacić prywatne długi poprzez zaciągnięcie kredytu hipotecznego (dłuższy okres spłaty = niższa miesięczna rata) i dodatkowo sfinansować nowy system grzewczy dla budynku. Jednakże, ponieważ bank figuruje w księdze wieczystej, nie wiem, czy moje plany są obecnie w ogóle możliwe? Być może ktoś tutaj ma doświadczenie i może mi powiedzieć, czy to zadziała? Z góry dziękuję.

[6Bankkaufmann]

Cześć AndreW. Ogólnie rzecz biorąc, brak przeszkód w zaciągnięciu pożyczki podrzędnej. Oznacza to, że dotychczasowy bank pozostaje pierwszorzędny w księdze wieczystej. Nowy bank finansuje Twoje przeszeregowanie prywatnych długów. Ważne w tym procesie są następujące informacje: Miesięczny czynsz netto za obiekt Czy istnieje opinia lub wartość rynkowa obiektu? Ponieważ jest to wartość dochodowa Pierwszeństwo w księdze wieczystej Bieżący stan istniejących kredytów Aktualny kredyt - cel?

[AndreW]

Dziękuję za szybką odpowiedź. Niestety nie mam żadnej ekspertyzy. Jednakże znalazłem następujące dane: Dom jednorodzinny lub bliźniaczy z zasobów starszy niż 3 lata, z normalnym wyposażeniem, jest obecnie oferowany za średnio 1.353 €/m² Co oznacza dla mnie: 185 m² x 1.353 € = 250.305,00 € Wartość średnia gruntów wynosi 90,00 € za m² (źródło: BORIS NRW): 541 m² x 90,00 € = 48.690,00 € Suma: 298.995,00 € Ze względu na formę finansowania dotychczas nie dokonano jeszcze żadnej spłaty i obciążenie wynosi obecnie 220.000,00 €. Potrzebny kapitał sumarycznie wynosi: 120.000,00 €. Czyli Dom jest przefinansowany? (220.000,00 € + 120.000,00 € = 340.000,00 €) przy szacowanej wartości 298.995,00 €. Podejrzewam, że w takim przypadku nie zadziała to i maksymalnie można pożyczyć do wartości? Czyli 78.995,00 €? Miesięczne dochody netto z najmu wynoszą 785,00 €.

[6Bankkaufmann]

Cześć Andre, wyżej wspomniałeś o 3-FH, a teraz o dochodach z najmu w wysokości 785 EUR. Jak są one tutaj rozdzielone?

[AndreW]

Cześć, Kaltmieten dzielą się następująco: - Parter > Bez czynszu (Mieszka moja mama) - 1. piętro > 490,00 € - 2. piętro > 295,00 €

[yosh]

Z mojego punktu widzenia obliczenie wartości wydaje się być niepoprawne. Po pierwsze, cena za metr kwadratowy dotyczy cen domów jednorodzinnych, w przypadku budynków wielorodzinnych cena za metr kwadratowy powinna być niższa. Po drugie, cena za metr kwadratowy dla domów jednorodzinnych odnosi się do domów z gruntem, co oznacza, że wartość nieruchomości gruntowej nie może po prostu zostać do niej dodana. Bez odmiennego orzeczenia, moje podejrzenie jest takie, że wartość domu nie jest znacząco wyższa niż już ustanowiona hipoteka. Dlatego dalsze zaciągnięcie kredytu w wysokości 120 000 EUR musiałoby być solidnie uzasadnione.

[AndreW]

Nie ma niestety żadnej opinii. Czy w ogóle istnieje możliwość dodatkowego sfinansowania tych 120k w tym przypadku? Dochód oczywiście istnieje. Teraz tylko pytanie, czy bank może w to zagrać i czy mogę spłacić prywatne zobowiązania?

[6Bankkaufmann]

Cześć AndreW, tutaj jest obliczenie wartości dochodu, a każdy bank oblicza wartość dochodu samodzielnie. Możemy sprawdzić twoje finansowanie. Ogólne stwierdzenie o finansowaniu wartości dochodu z pierwszeństwem nie może być udzielone w sposób ogólny.

[AndreW]

Cześć Bankierze, Jeśli dobrze zrozumiałem, pomagasz w pośrednictwie? Czy byłbyś zainteresowany podjęciem się mojej sprawy?

[AndreW]

Odważyłem się obliczyć (wartość rynkową) Powierzchnia działki 561 m² Wartość gruntu za metr kwadratowy 90,00 € Wartość gruntu 50.490,00 € Powierzchnia mieszkalna 185 m² Średnia cena najmu za metr kwadratowy 6,40 € Dochód brutto rocznie 14.208,00 € - Amortyzacja 3.081,00 € - Koszty utrzymania (stałe) 1.500,00 € = Czysty dochód z nieruchomości 9.627,00 € - Oprocentowanie wartości gruntu (4,8 % zgodnie z Boris NRW) 2.423,52 € = Czysty dochód z budynku 7.203,48 € Mnożnik 20 Wartość dochodowa budynku 144.069,60 € Wstępna wartość rynkowa 194.559,60 € Przy obciążeniu już istniejącym w wysokości 220.000,00 €, chyba nie ma wiele do zyskania, co nie?