Capital Investment 4

[Scarface]

Cześć wszystkim, moja dziewczyna i ja znaleźliśmy nieruchomość, którą chcielibyśmy bardzo kupić. Sytuacja wyjściowa: Ja (31 lat) - zatrudniony na czas nieokreślony, pensja netto około 2500€, 14 pensji, w firmie od 2013 roku - saldo konta 5500€ - 1 konto osobiste w Deutsche Bank od 13 lat, i 1 konto osobiste oraz karta kredytowa w ING od 2/2019 - plan emerytalny Riester z BHW: saldo około 4000€ (kwota oszczędności 83000€) - wpłata miesięczna 20€ - bieżący kredyt w SWK-Bank: 14000€ do spłaty (początkowa kwota około 22000€) - rata miesięczna 270€ - miałem do kwietnia mały dodatkowy kredyt w wysokości 2500€, który jednak spłaciłem wcześniej - otwarty kredyt na dalsze kształcenie (1500€) - jeszcze nie muszę go spłacać - brak negatywnych wpisów w rejestrze dłużników - niestety nie znam swojego wyniku, co sprawia mi pewne zmartwienie Dziewczyna (30 lat) - obecnie odbywa praktykę zawodową w opiece do września 2020 (+ studia wieczorowe) - pensja netto 950€ - saldo konta 4000€ - brak innych zobowiązań Dodatkowy kapitał własny: 35490€ wniesiony przez rodziców dziewczyny. Obecnie mieszkamy razem wynajmując mieszkanie (850€ ciepły czynsz). Nigdy nie aktywnie szukaliśmy nieruchomości, ale zawsze luźno rozmawialiśmy na ten temat. Wydawało się nam jednak nieosiągalne, szczególnie że moja dziewczyna najpierw studiowała, a teraz kontynuuje naukę. Teraz przypadkowo trafiliśmy na prywatną ofertę nieruchomości, która skłoniła nas do podjęcia próby. Obiekt znajduje się w dobrej lokalizacji, od razu gotowy do zamieszkania i został niedawno zmodernizowany - zaproponowana cena zakupu jest absolutnie rynkowa - w Hanowerze i okolicach ceny znacząco wzrosły, a za kwotę około 300.000€ dostępne są jedynie domy do remontu. Nieruchomość - bliźniak w kodzie pocztowym 31275 - Rok budowy 1952 (dawna Reichsheimstätte) - w 1989 roku całkowicie przebudowany/zagospodarowany (wszystko udokumentowane na zdjęciach) - konstrukcja murowana - 128m² powierzchni mieszkalnej - 876m² powierzchni działki - łazienki mają 4 lata, instalacja grzewcza 3,5 roku - wykonano prace elektryczne, a fasada domu została odnowiona, itp. - garaż, piwnica - ogród BARDZO zadbany, z oczkiem wodnym, altaną itp. - właściciel wyprowadza się z kraju i chciałby pozostawić nam znaczną część wyposażenia (narzędzia ogrodowe, narzędzia, kuchnia) - prace modernizacyjne to głównie malowanie ścian i częściowa wymiana wykładzin podłogowych; zakładamy około 3-4.000€ inwestycji - w skrócie, kompleksowy pakiet, do którego możemy od razu wprowadzić się i na pewno nie będą potrzebne większe inwestycje przez co najmniej 5-8 lat - uzgodniona cena zakupu: 307.000€ Potrzebne finansowanie Cena zakupu: 307.000€ Koszty notarialne i wpis do księgi wieczystej: 6140€ Podatek od nabycia nieruchomości: 15350€ Suma: 328490,00 € odjęty kapitał własny: - 35490,00€ Potrzebne finansowanie: 293.000,00€ - brak prowizji dla pośrednika - Nadszedł czas na przystąpienie do finansowania i zaleceno nam skorzystanie z usług Interhyp. Dość szybko okazało się, że dochód mojej dziewczyny nie może być uwzględniony w finansowaniu, ponieważ jest praktykantką, co było już pierwszym ciosem. W związku z tym muszę pokryć finansowanie moim dochodem przynajmniej na papierze. Wskazaliśmy w Interhyp, że ważne są dla nas możliwość zmiany wskaźnika spłaty kredytu, ponieważ nasza sytuacja dochodowa znacznie się poprawi po zakończeniu nauki mojej dziewczyny, i chcielibyśmy dostosować ratę wtedy. Planujemy również dziecko za 2-3 lata, dlatego chcielibyśmy ponownie obniżyć wskaźnik spłaty. Dodatkowo istotne są dla nas dodatkowe wpłaty, okres obowiązywania oprocentowania zobowiązania w wysokości 15 lat oraz rata miesięczna nie przekraczająca 1050€. Na podstawie tych informacji, otrzymaliśmy ofertę ING: Oferta ING-DiBa Kwota zobowiązania: 293.000€ Okres obowiązywania oprocentowania: 15 lat Oprocentowanie nominalne: 1,95% oprocentowanie efektywne: 1,99% Rata: 964,46€ Wskaźnik spłaty: 2% jednoroczna rata Pozostałe zadłużenie: 191.642,32€ Pełna elastyczność w przypadku zmiany wskaźnika spłaty i dodatkowych wpłat Oferta odpowiadała naszym oczekiwaniom, a Interhyp przekazał wszystkie dokumenty do ING, jednak po 3 dniach otrzymaliśmy odmowę. Według Interhyp przyczyną było to, że wycena obiektu (około 245.000€) była znacznie poniżej ceny zakupu, wymagano znacznie większego wkładu własnego oraz coś o ogólnych warunkach gospodarczych, które nie pasują, etc. Moim zdaniem mam solidny dochód netto i wniesiemy rozsądny wkład własny do finansowania. Ostatni punkt dotyczący ogólnych warunków gospodarczych skłonił mnie jednak do zastanowienia, więc przyjrzałem się bliżej rejestracji w Biurze Informacji Kredytowej i temu, co jest brane pod uwagę przy ocenie. Czy to faktycznie mogło być powodem odmowy przy podanych przeze mnie danych? Niestety, nie znam swojego wyniku. Po odrzuceniu, Interhyp przedstawił nam w tym tygodniu ofertę Commerzbank, początkowo również interesującą. Po otrzymaniu dokumentów jednak oferta dla Commerzbank już nie była możliwa, ponieważ wycena obiektu była podobna (250.000€) jak w przypadku ING. Zamiast odmowy, otrzymaliśmy nową, zupełnie inną i dla nas niewyjaśnioną ofertę, zakładającą teraz konieczność wniesienia dodatkowych 45.490€ wkładu własnego: Oferta Commerzbank: Commerzbank 1: 260.000€ /15 lat Commerzbank 2: 35.000€ / 15 lat Pożyczka hipoteczna Hanseatic: 47.400€ /5 lat Suma: 342.400€ (60.000€ więcej finansowania przy 10.000€ więcej wkładu własnego?) Commerzbank 1 (plan emerytalny z Wüstenrot) Kwota zobowiązania: 260.000€ Okres obowiązywania oprocentowania: 15 lat Oprocentowanie nominalne: 1,63% oprocentowanie efektywne: 1,73% Rata: 353,17€ Wpłata okresowa: 120€ Warunki planu emerytalnego: Plan oszczędnościowy D/P Kwota oszczędności: 260.000€ Opłata za zakończenie: 2600€ Opłata za konto: 15€ rocznie Składka odsetkowa i spłata kapitału: 1.040,00€ Oprocentowanie nominalne: 2,0% Oprocentowanie efektywne: 2,44% Stopa zwrotu: 0,1% Data przypisania: 01.10.2033 Data wypłaty: 01.05.2034 Składki oszczędnościowe: 60.000€ jednorazowo + 21.360€ (120€*178 miesięcy) = 81.360€ Commerzbank 2 Kwota zobowiązania: 35.000€ Okres obowiązywania oprocentowania: 15 lat Oprocentowanie nominalne: 1,42% oprocentowanie efektywne: 1,43% Rata: 187,25€ Wskaźnik spłaty: 5% jednoroczna rata Pozostałe zadłużenie: 5.944,22€ Dodatkowa spłata: raz w roku do 3.500€ Hanseatic Bank - pożyczka hipoteczna z koniecznością subordynacji Kwota zobowiązania: 47.400€ Okres obowiązywania oprocentowania: 60 miesięcy Oprocentowanie nominalne: 5,59% oprocentowanie efektywne: 5,74% Rata: 389,87€ Wskaźnik spłaty: 4,28% jednoroczna rata Pozostałe zadłużenie: 35.727,77€ Możliwość dodatkowej spłaty do 100% Cała oferta z planem emerytalnym wydaje się niezrozumiała dla nas. Musimy teraz dodatkowo finansować 60.000€, aby plan emerytalny był gotowy w ciągu 15 lat? Jak i gdzie dodatkowe 10.000€ wkładu własnego mają pozytywny wpływ? Oferta ta nie spełnia naszych oczekiwań, wydaje się niejasna dla laików i po prostu nie mamy w związku z tym dobrego uczucia, dlatego planujemy ją odrzucić w poniedziałek. Pytanie teraz brzmi, jak postępować dalej - straciliśmy już wiele czasu na te oferty z Interhyp, a sprzedający zaczyna nam uzasadnionie naciskać. Moi teściowie ponownie obiecali nam dodatkowy wkład własny, ponieważ również są przekonani o nieruchomości i uważają ją za bardzo dobrą szansę. Teraz mielibyśmy do dyspozycji dodatkowy wkład własny w wysokości około 50-55.000€ - czy powinniśmy spróbować ponownie z Interhyp, czy może zwrócić się bezpośrednio do banku regionalnego? Po zapytaniu ING i sprawdzeniu mojej rejestracji w Biurze Informacji Kredytowej, pozostaje mi chyba tylko jedna szansa, inaczej mój wynik kredytowy będzie bardzo niski. W przyszłym tygodniu musimy mieć już załatwione finansowanie, w przeciwnym razie sprzedający spojrzy w inną stronę (miał już wystarczająco wiele ofert kupna, ale byliśmy najbardziej sympatyczni). Cieszę się na Wasze komentarze!

[Hilfe]

Tak naprawdę powinieneś być wdzięczny ING i Coba. Chcesz zapłacić 307 tys. za nieruchomość, która warta jest tylko ponad 250 tys. Następnie kapitał własny, ostatecznie masz ujemny kapitał własny. Reszta pochodzi od rodziców. Poczekaj, aż dziewczyna skończy szkolenie i naucz się oszczędzać.

[6Bankkaufmann]

Cześć Scarface, zgadzam się z pomocą. Wartość tego obiektu jest znacznie niższa od ceny zakupu. Oznacza to, że cena zakupu jest zbyt wysoka. Ja osobiście zrezygnowałbym z tego obiektu. Upewnij się, że masz odpowiedzi na wszystkie pytania z góry, czyli wiesz, co jest w twojej historii kredytowej. Sprawdź swoje własne informacje w Biurze Informacji Gospodarczej.

[Scarface]

Dziękuję za szybką odpowiedź. Zawsze myślałem, że „miłość jest ślepa”, ale wygląda na to, że w przypadku nieruchomości jest podobnie. Oczywiście zaczęliśmy się zastanawiać, gdy banki wyceniły wartość domu o ponad 50 000€ niższą niż cena zakupu, ale zobaczyliśmy, co innego jest dostępne na rynku i od razu znika, i uznaliśmy cenę za uczciwą. Chyba zrezygnujemy z tej nieruchomości. Ja spłacę swoje długi, moja dziewczyna wyciągnie wnioski, będziemy odkładać więcej oszczędności na wkład własny, sprawdzę moje dane w Schufa, a potem spróbujemy za półtora roku ponownie ;-) Inni potencjalni nabywcy domu będą mieli te same problemy z bankami, chyba że mają dużo więcej wkładu własnego. Może to zmusi właściciela do przemyślenia sprawy.

[OneOfMany]

W takim razie pożegnamy się z nieruchomością. Najpierw spłacę moje długi, moja dziewczyna się pouczy, będziemy oszczędzać dodatkowy kapitał, sprawdzę moje dane w Schufa, a potem za półtora roku spróbujemy ponownie ;-) Ta wiedza i podejście wydają mi się bardzo rozsądne i odpowiedzialne. Życzę wam powodzenia. Jeśli tego jeszcze nie zrobiliście, możecie również rozważyć, jak wykorzystać istniejący u was rachunek oszczędnościowy Riester do przyszłego finansowania. O ile dobrze rozumiem, nie został on uwzględniony w waszych dwóch ofertach.

[2utopus]

Skąd pochodzi dodatkowy kapitał własny w wysokości 20 tys. €? (Od rodziców?) Przy +/- 2400 € - ile z tego jest stałe? Jak wysokie są koszty dodatkowe domu? (ubezpieczenie budynku/ogrzewanie/woda/prąd/podatek od nieruchomości/śmieci itp.) Ile chcecie odkładać na miesięczne rezerwy na konserwację? Czy istnieje możliwość uzyskania dofinansowania od państwa? (Dofinansowanie na budowę domu jest dostępne tylko dla już istniejących dzieci.) Jak dużo pieniędzy udało się dotychczas zaoszczędzić/spłacić co miesiąc - hasło: budżet domowy. Przy zakupie dużej ilości przedmiotów: Jest tu 2 możliwości: Oddzielna lista z cenami zakupu -> wtedy trzeba zapłacić mniejszy podatek od nabycia nieruchomości/notariusz - przy jednej cenie za wszystko może być lepsza sytuacja finansowa... należy to dokładnie rozważyć.

[Scarface]

Skąd pochodzi dodatkowe 20 000 € kapitału własnego? (Od rodziców?) Przy +/- 2400 € - ile z tego jest stałe?

15 000 € wnioskują teściowie. 5 000 € sami. 2 500 € dochód - 850 € czynsz (wraz z opłatami) - 270 € rata kredytu - 130 € ubezpieczenia, internet, telefon komórkowy - 250 € na jedzenie/napoje Dzieląc połowę opłat za czynsz oraz wszystkie koszty gospodarstwa domowego, nie uwzględniamy tego w finansowaniu, podobnie jak nie uwzględniamy dochodu mojej dziewczyny w wysokości 950 €. Cytat od utopus Jak wysokie są koszty dodatkowe w domu? (ubezpieczenie budynku/ogrzewanie/woda/energia/ podatek od nieruchomości/śmieci itp.) Ile chcecie odkładać miesięcznie na fundusz remontowy? Czy istnieją możliwości dotacji od państwa? (dofinansowanie na dziecko obecnie istniejące.) Przeliczyliśmy to i szacujemy dodatkowe koszty na około 250 € miesięcznie poza ratą. Rozważamy odkładanie co najmniej 200 € miesięcznie na fundusz remontowy. Cytat od utopus Ile pieniędzy miesięcznie udało się dotychczas zaoszczędzić/spłacić - hasło: budżet domowy. Ponieważ dotychczas nie mieliśmy konkretnego celu związanego z finansowaniem nieruchomości, nie oszczędzaliśmy na niego konkretnie. Aktualnie jesteśmy jednak w stanie odkładać około 500 € miesięcznie (ja trochę więcej), chociaż obecnie mam na celu spłacenie mojego kredytu w całości. Moja dziewczyna zarabia trochę (200 €) dodatkowo na czarno i teraz dodatkowo będzie oficjalnie przyjmować pracę w formie 450 € wynagrodzenia minimalnego. Cytat od utopus Przy zakupie dużej ilości sprzętu: Tutaj są 2 możliwości: Oddzielne zestawienie z ceną zakupu -> wtedy trzeba zapłacić mniej podatku od nabycia nieruchomości/notariusza - przy całkowitej cenie za wszystko, warunki finansowania mogą być lepsze ... trzeba to zważyć. Dziękujemy, jesteśmy tego świadomi. Zdecydowaliśmy się na całkowitą cenę.

[watchmen]

Decyzja, czy umowa oszczędnościowa na budowę jest właściwym wyborem, zależy od konkretniej oferty. Zazwyczaj te oferty i umowy są bardzo skomplikowane. Wiele kluczowych danych musi być uwzględnionych w obliczeniach, takich jak opłaty za zakładanie i roczne, stopy oprocentowania na konto oszczędnościowe, wpłaty oszczędnościowe, spłata itp. Czy to się na końcu opłaca, zależy od bardzo wielu parametrów. Ponadto oczekiwania co do oprocentowania odgrywają kluczową rolę. Osobiście raczej odradzałbym zawieranie umowy oszczędnościowej na budowę. Banki oferujące umowę oszczędnościową na budowę często chcą zwiększyć swoje przychody z prowizji, a doradca otrzymuje dodatkową premię, która ma go motywować do zawierania umów oszczędnościowych na budowę w ramach finansowania budowy. Rzeczywistym problemem jest wycena obiektu (wartość kredytu hipotecznego = 250 000 €), która zgodnie z punktu widzenia banku prawidłowo odpowiada rzeczywistej wartości. Być może poręczenie lub dodatkowa hipoteka, na przykład na domu rodziców, może pomóc? W tym celu często pomocne jest rozmowa z lokalnymi bankami, które mogą mieć inne spojrzenie na sytuację w regionie. Mimo to rozmowy są raczej męczące. Jak pokazuje moje ulubione wideo na YouTube dotyczące finansowania budowy. Dwie zabawne minuty. https://youtu.be/3999ZOqzmRw Powodzenia i potrzebnej siły do dalszych rozmów bankowych! Nie poddawaj się.

[Scarface]

Ta wiedza i podejście są według mnie bardzo rozsądne i odpowiedzialne. Życzę Wam powodzenia. Jeśli jeszcze tego nie zrobiliście, możecie także zaplanować, jak można byłoby uwzględnić Waszą istniejącą umowę oszczędnościową z programu Riester w przyszłym finansowaniu. Jak rozumiem, nie został on uwzględniony w Waszych dwóch ofertach.

Szczerze mówiąc, to mnie także zdziwiło. Zapytałem, dlaczego go nie da się w jakiś sposób uwzględnić, ale dwa razy zostałem odesłany z lapidarną odpowiedzią, że nie pasuje to do koncepcji finansowania. Ale przecież można by go świetnie włączyć w refinansowanie?

[Scarface]

@watchmen Dziękuję, to tylko utwierdza mnie w moim zdaniu. Niestety, nie mamy czasu ani wiedzy, aby obliczyć te kombinacje z pomocą BSV - dlatego nie chcemy podejmować ryzyka. Albo znajdzie się dla nas przejrzyste finansowanie, albo po prostu odpuszczamy. Chcemy nabyć nieruchomość, ale nie za wszelką cenę. Dzisiaj jeszcze raz omówimy, czy jutro jeszcze raz udajemy się do lokalnej ludowej banku i podejmujemy ostatnią próbę, czy też zrezygnujemy.

[watchmen]

To do dobra decyzja. Na pewno nadarzą się kolejne okazje!

[OneOfMany]

To mnie również zaskoczyło. Zapytałem dlaczego nie można tego w jakiś sposób uwzględnić, ale zostałem odrzucony dwukrotnie w sposób lekceważący, że to nie pasuje do koncepcji finansowania. Ale czy nie można byłoby go doskonale włączyć w refinansowanie?

Tak, na przykład można by tak ustalić okres dostępności oprocentowania początkowego kredytu, aby po zakończeniu tego okresu można było spłacić pozostały dług kwotą kredytu budowlanego. Kolejną możliwością w teorii byłoby wykorzystanie kwoty kredytu budowlanego już na początku finansowania. Byłoby to moje preferowane rozwiązanie. Jednakże, zgodnie z Twoimi informacjami, wysokość oszczędności i saldo oszczędnościowe są w bardzo niekorzystnym stosunku do kwoty kredytu budowlanego. Dla ustalonej raty kwota kredytu budowlanego jest bardzo wysoka... Jeśli jeszcze tego nie zrobiliście, powinniście wcześniej i odpowiednio przedyskutować warunki waszych umów dotyczących kredytów budowlanych i – w przypadku niejasności – zasięgnąć informacji u instytucji kredytowej. Wtedy zobaczycie, czy istnieją jakiekolwiek możliwości (dopłaty, zwiększenie raty oszczędnościowej), aby przydzielenie odbyło się w dla Was korzystny sposób. W idealnym przypadku będziecie wiedzieli przed spotkaniem w banku, jak długo ma trwać okres oprocentowania i jak powinna wyglądać koncepcja finansowania. Wtedy będziecie mogli lepiej porównać różne oferty.

[2utopus]

2.500€ Dochód - 850€ Koszty najmu - 270€ Raty kredytowe - 130€ Ubezpieczenia, internet, telefon komórkowy - 250€ na jedzenie/napoje Oczywiście koszty najmu i wszystkie wydatki związane z gospodarstwem domowym dzielimy w połowie. Jednak ta kwota nie uwzględnia się w finansowaniu, podobnie jak dochód 950€ mojej dziewczyny.

Jeśli przyjmiesz koszty w wysokości 1500€/miesiąc, powinieneś mieć 1000€ oszczędności każdego miesiąca (+2 dodatkowe pensje) - a twoja dziewczyna dodatkowo 950€+200€ ??? Czy coś zostało tu pominięte? (transport, wakacje, czas wolny, abonamenty, oszczędności na emeryturę/niezdolność do pracy, sport itp.) Osobiście zacząłbym spłacać długi w pierwszej kolejności, a potem myśleć dalej. Czy sprzedawca rzeczywiście zdecydował się tylko na podstawie sympatii, czy może inni chcieli dalej negocjować cenę, jest często trudne do zrozumienia dla kupującego. Dom z 1952 roku często wymaga dodatkowej izolacji termicznej, a zużycie energii może być stosunkowo wysokie - co dzieje się z rurami/kablami w ścianach, również nie jest tak łatwe do zrozumienia.

[NaTwoim13]

Cześć Scarface, oferty Commerzbank nie podpisałbym, konstrukcja z dodatkowym kredytem na uzupełnienie/jednorazową opłatę BSV jest zła, a BSV od Wüstenrot obarczony ogromnymi opłatami (do opłaty za zawarcie dochodzi jeszcze dyskont w wysokości 2%). Hanseatic Bank jako rekompensata za limit obciążenia kredytu może być rozwiązaniem, trzeba to jednak zobaczyć w kontekście mieszanego oprocentowania.

[Scarface]

Przy koszcie 1500€/miesiąc musiałbyś jednak mieć 1000€ nadwyżki każdego miesiąca (+2 dodatkowe pensje) - a partnerka jeszcze 950€+200€ ??? Czy coś tu zostało pominięte? (mobilność, urlop, czas wolny, abonamenty, zabezpieczenie na emeryturę/ niezdolność do pracy, sport itp.)

Moje pieniądze są zainwestowane w moje hobby (stare skutery Vespa z dobrym potencjałem wzrostu wartości). W ostatnich latach i miesiącach sporo pieniędzy poszło na ten cel. Jednakże nie są to stałe koszty, więc jeśli zechcę, mogę konsekwentnie dużo zaoszczędzić. Cytat od utopus Osobiście najpierw spłaciłbym długi, a później patrzył dalej. Absolutnie zrozumiałe i prawdopodobnie bardziej rozsądne ;-) Cytat od utopus Czy sprzedawca faktycznie zdecydował się tylko na podstawie sympatii, czy inni chcieli dalej negocjować cenę, jest często trudne do zrozumienia dla kupującego. Dom z 1952 roku często pomimo późniejszej izolacji ma względnie wysokie zapotrzebowanie na energię - a co jest w ścianach z rurami/kablami, również nie jest tak łatwo do zrozumienia. Więc w 1989 roku cały Dom został przebudowany i rozbudowany. W tym procesie została też w pełni zmodernizowana instalacja elektryczna, izolacja itp.