varus pisze:
Cześć,
następująca sytuacja:
W rodzinie mojej żony jest działka, która jest obecnie wynajmowana i wkrótce ma zostać przekazana mojej żonie. Planujemy się tam wprowadzić w ciągu najbliższych 3-5 lat.
Wartość działki wynosi około 1,2 mln euro. Ma zostać sprzedana nam lub mojej żonie za około 500 000 euro, reszta to darowizna, idealnie bez konieczności płacenia podatku od darowizny.
Czy to stwierdzenie czy cel, aby idealnie uniknąć podatku od darowizny? Gdy szukam w Google, widzę, że przy darowiznach rodziców na swoje dzieci obowiązuje kwota wolna w wysokości 500 000
euro. W Waszym przypadku wartość darowizny, moim zdaniem, wynosi jednak 700 000
euro.
Cytat od varus
Czy z finansowego punktu widzenia mamy tutaj korzystną sytuację? Z jakim udziałem majątku własnego miałoby się to wiązać? Tylko te 100 000 z 500 000? Czy wartość darowizny lub znacznie wyższa wartość działki mają również znaczenie?
Według mnie wasza minimalna wartość kredytowa jest dobra. Najprawdopodobniej osiągniecie wskaźnik minimalnej wartości kredytowej poniżej 60%, co oznaczałoby otrzymanie bardzo niskiej stopy procentowej bez dodatkowych opłat za ryzyko.
Jednakże, co brakuje w Twoich obliczeniach, to koszty notarialne. Uważam, że zarówno koszty związane z zakupem, finansowaniem, jak i darowizną będą istotnymi kosztami ponoszonymi na rzecz notariusza. W związku z tym kwota
kredytu będzie musiała być jeszcze wyższa.
Chociaż
kredyt, który musicie zaciągnąć, jest względnie niski w stosunku do wartości rynkowej, ważny jest również stosunek
kredytu do spłaty, aby ocenić waszą sytuację wyjściową pod kątem finansowania. Przy przewidywanej stopie procentowej między 1,00 a 1,5%, moim zdaniem powinniście rozpocząć spłatę od co najmniej 3% lub nawet lepiej między 4 a 5% pierwotnej spłaty. Oznaczałoby to, że miesięczna rata
kredytu wynosiłaby co najmniej 1 500
euro przy 3% pierwotnej spłacie.
Cytat od varus
Czy są jakieś wskazówki dotyczące wykorzystania korzyści z przekazania nieruchomości dzieciom pod kątem kosztów pobocznych, mimo to, czy bank zgodziłby się na coś takiego?
W Twojej ostatniej odpowiedzi napisałeś, że chcesz skonsultować się ze specjalistą podatkowym. Być może możesz omówić z nim, czy nie miałoby sensu, gdyby teściowie sprzedali nieruchomość i wypłacili Wam pieniądze.
Cytat od Herrmuellera
Cześć,
Moim zdaniem, powinniście skonsultować się z doradcą podatkowym. Ponieważ planujecie wynajem jeszcze przez 3-5 lat, rozważcie np. wybranie 5-letniego okresu wiążącego i całkowity brak wkładu własnego, aby osiągnąć jak najwyższą korzyść podatkową. Następnie podejmiecie dalsze decyzje.
Cytat od Herrmuellera
[...] ponieważ TE i jego żona zarabiają nieźle i w rezultacie zapłacą odpowiednie podatki.
W mojej opinii, warto skonsultować się z doradcą podatkowym raczej po to, aby uniknąć podatku od darowizny, a nie po to, by poprzez niższy udział własny generować wyższe koszty odsetkowe, które można potem odliczać od podatku i tym samym zmniejszać roczne zobowiązanie podatkowe poprzez dochody z najmu.
O ile rozumiem, rocznie można odliczyć 2% kosztów zakupu (cena zakupu, podatek od nabycia nieruchomości, notariusz, pośrednik) oraz roczne spłacone odsetki od podatku. W sumie, ta kwota odliczeń jest z reguły niższa niż roczne dochody z najmu. W rezultacie opodatkowanie dochodów zatrudnienia pozostaje nienaruszone, ale dochody z najmu podlegają opodatkowaniu, jednakże kwota podatku jest redukowana o dochody z najmu podlegające opodatkowaniu.
Innym argumentem przeciwko zmniejszeniu udziału własnego jest to, że prowadzi to do wyższego obciążenia hipotecznego. W rezultacie ponownie należy zapłacić wyższe opłaty notarialne za ustanowienie i późniejsze zniesienie obciążenia hipotecznego. Dodatkowo, jeśli np. płacisz 3 000
euro rocznie odsetek i odliczasz je od podatku, to pomniejsza to dochód do opodatkowania o 3 000
euro. Jeśli te 3 000
euro w przeciwnym razie byłyby opodatkowane np. stawką 42% podatku dochodowego plus 5,5% daniny solidarnościowej, to oszczędność podatkowa wynosiłaby: 3 000
euro * 0,42 * 1,055 = 1 329,30
euro.
Jeśli więc chcesz zaoszczędzić więcej podatków, musisz płacić około 2*X odsetek więcej. Ogólnie mówiąc, jest to działanie deficytowe w tym przypadku...
- By Alex [CryptoMod]