Capital Investment 4

[Cheche09]

Cześć wszystkim,

jesteśmy tuż przed zakupem nieruchomości (z 2000 roku) za około 415 000€ - ostateczna rozmowa z pośrednikiem i właścicielem odbędzie się wkrótce.
Teraz poprosiliśmy pośrednika o pierwszą wycenę finansowania.

Co myślicie, czy warunki są dobre, czy może - na przykład przez bank domowy lub innego pośrednika - można uzyskać lepsze warunki?

O nas:

On, 32 lata, Netto 2600€ (samochód służbowy z prywatnym użytkowaniem już odliczony -390€)
Ona, 31 lat, Netto 3400€
Bez dzieci, małżeństwo
Planowane jest jedno dziecko w ciągu najbliższych 1-3 lat. Kobieta pozostanie w domu przez dwa lata (urodzenie związane z tym: 900€) plus zasiłek rodzinny
Kapitał własny 120 000€ (całkowicie oszczędzony samodzielnie)
oboje otrzymują 13 pensji oraz premię roczną w wysokości około 6000€ netto
Aktualny czynsz wraz z kosztami 1250€
Miesięczna kwota oszczędności 2000-3000€ (żyjemy dobrze i lubimy sobie coś pozwolić)

Co do obiektu:
Bliźniak z 2000 roku
415 000€ plus 50 000€ koszty dodatkowe zakupu (jeszcze do negocjacji)
165 m2 plus piwnica/strych
Klasa energetyczna C, 85 kwh zgodnie z naszym rzeczoznawcą niezbędne jedynie prace remontowe/renowacyjne

Planujemy z 100 000€ kapitałem własnym, w którym uwzględnione zostaną wszystkie prace remontowe (szacunkowo bez ofert 20 000€) oraz kuchnia, koszty przeprowadzki, meble itp. (również 20 000€). Oznacza to, że jeśli bank nie uwzględni żadnych z tych kosztów w finansowaniu, będziemy mówić o udziale kapitału własnego w wysokości 60 000€ i przy 50 000€ kosztów dodatkowych zakupu w praktyce o niemal 100% finansowaniu, prawda?

Otrzymana oferta:
Suma [url]kredytu[/url] 405 000€
1,73% Oprocentowanie nominalne
1,76% Oprocentowanie efektywne
2,7% Odsetki
20 lat
Rata 1500€
Wartość zastawu 96%
Pozostały dług bez nadpłat z czasem 52 lata (dla niego) --> 142 000€
Zmiana odsetek (dla nas, jak wymienione powyżej, konieczna) --> jednorazowy dodatek w wysokości 0,05%
Nadpłata 5% (chcemy regularnie przeprowadzać - jak zapewne każdy)
Konieczne jest [url]ubezpieczenie na życie[/url] z ryzyka

Co sądzicie o tej ofercie?
Dziękujemy za wsparcie

[OneOfMany]

Cześć,

Mam kilka pytań po przeczytaniu tekstu:


Zarówno opcja dodatkowej spłaty kapitału, jak i zmiana wysokości raty kapitałowej dają pewną elastyczność przy spłacie [url]kredytu[/url]. Pytanie teraz brzmi, czy naprawdę potrzebujecie obu? Możnaby ustalić od początku wysokość raty kapitałowej tak, abyście mogli ją płacić, nawet jeśli Twoja żona będzie na urlopie macierzyńskim. Jednak od samego początku płacilibyście także dodatkową spłatę kapitału poprzez dyspozycję stałego zlecenia. Dzięki temu co miesiąc uiszczacie ratę kredytową oraz dodatkową spłatę kapitału, osiągając wartość, którą macie w ofercie jako ratę kredytową. Zmiany w wysokości raty kapitałowej moglibyście wtedy pominąć, oszczędzając 0,05%. Może to być tylko około 16 EUR w pierwszym miesiącu, ale przez 20 lat spłaty również się to zsumuje... Trzeba by ocenić, czy te 5% przez cały okres spłaty są wystarczające... Czy istnieje możliwość zwiększenia wskaźnika kapitału własnego lub zmniejszenia stopnia obciążenia hipoteki? Spowodowałoby to obniżenie stopy oprocentowania. Dobrze by było, gdyby udało się osiągnąć wskaźnik kapitału własnego na poziomie 20% lub stopień obciążenia hipoteki na poziomie 80%. Na przykład można byłoby kupować meble mniej istotne stopniowo i stopniowo, korzystając z corocznego premii. Często czyta się w tym forum, że remonty mogą zwiększać wartość nieruchomości i w ten sposób obniżyć lub zoptymalizować stopień obciążenia hipoteki.

[Cheche09]

Cześć i dziękuję za odpowiedź.

1. jeszcze tego nie braliśmy pod uwagę, dzięki za pomysł. Oznacza to, że planujemy z zakładaną ratą w wysokości 1000 € na czas urlopu rodzicielskiego i musielibyśmy uregulować różnicę roczną w wysokości 6000 € poprzez dodatkową spłatę, aby pozostać w planie. Wygląda to oczywiście początkowo źle, jeśli chodzi o czas spłaty z ratą 1000 € zastanowię się nad tym, dzięki.

2. masz na myśli odjęcie kosztów nabycia nieruchomości od 20% wkładu własnego, prawda? Na początku trochę się przestraszyłem, że przy wkładzie własnym w wysokości 120 000 € nadal przychodzi 100% finansowania, ale cóż... chcielibyśmy, jeśli już bierzemy taką sumę, aby od samego początku było nam miło, pewne mniej pilne sprawy na pewno odsuniemy na bok, dla mnie jest trudno oszacować, czy kwota 20 000 € na remont oraz 20 000 € na wszystko inne (przeprowadzka, meble itp.) są realistyczne, szczególnie przy nowej podłodze cena może się różnić.

Jeśli chodzi o wzrost wartościowych prac remontowych: decyduje to wyłącznie bank, prawda?
Czyli to on decyduje, czy zaczynamy od 60 000 €, ponieważ żadne prace remontowe nie są finansowane, czy też z 80 000 €, ponieważ finansujemy je i tylko pozostałe koszty pokrywamy z wkładu własnego. Czy to jest poprawne?

[Cheche09]

[OneOfMany]

1. jeszcze tego nie rozważaliśmy, dziękuję za pomysł. Oznaczałoby to, że planujemy z założoną stawką 1.000€ na okres urlopu rodzicielskiego i musielibyśmy spłacić różnicę roczną w wysokości 6.000€ poprzez dodatkową spłatę, aby utrzymać się w planie. Wygląda to oczywiście źle, jeśli chodzi o okres kredytowania przy stawce 1.000€, muszę to jeszcze przemyśleć, dzięki.

Tak, jeśli byś to zrobił i pod warunkiem, że bank się zgodzi, musiałbyś spłacać dodatkowo i odpowiedzialnie tę nadpłatę (!) Im więcej tym lepiej (!)






Cytat od Cheche09

2. masz na myśli, odliczając koszty zakupu na poziomie 20% wkładu własnego, prawda? Na początku trochę się przestraszyłem, że przy wkładzie własnym w wysokości 120.000€ nadal otrzymujemy finansowanie w wysokości 100%, ale cóż... chcemy mieć wszystko piękne od samego początku, pewne nie tak pilne sprawy na pewno zostaną przesunięte na później, dla mnie trudno ocenić, czy koszty remontu w wysokości 20.000€ oraz 20.000€ na pozostałe (przeprowadzka, meble itp.) są realistyczne, szczególnie przy nowej podłodze koszty mogą być różne.

Tak, to zrozumiem. Ale natychmiastowe zfinansowanie tego wiąże się dodatkowymi kosztami. Im wyższa kwota kredytu lub ostatecznie stopa obciążenia, tym wyższa oprocentowanie, które zostanie wam przyznane. Napisałem, że ładnie byłoby mieć wkład własny na poziomie 20%, ale nie musi to oznaczać, że musi to być dokładnie 20% albo że jest to dla was realistyczne. Ale jeśli ostatecznie wynosiłoby to 12% zamiast obecnych 4%, to byłby już postęp.

Ponadto powinieneś zdawać sobie sprawę, że wyższe absolutne zadłużenie, niezależnie od stopy obciążenia, wiąże się również z wyższymi kosztami u notariusza i w sądzie rejestrowym. Różne usługi, takie jak np. zapisanie i późniejsze wykreślenie zapisu hipotecznego, są naliczane w zależności od kwoty zabezpieczenia hipotecznego.

Miałem niedawno do czynienia z wykreśleniem zapisu hipotecznego na kwotę niższą niż 100.000 EUR, a łączne koszty poniesione na notariusza i w sądzie rejestrowym wyniosły ponad 300 EUR. Wpis musiałby być droższy, ponieważ, jak pamiętam, należałoby zastosować wyższy współczynnik.






Cytat od Cheche09

Jeśli chodzi o zwiększające wartość prace remontowe: to wyłącznie decyzja banku, prawda?
Zatem to on decyduje, czy wejść z 60.000€, gdy prace remontowe nie są finansowane, czy też z 80.000€, gdy finansujemy je i płacimy tylko pozostałe koszty z wkładu własnego. Czy to jest prawidłowe?


Przepraszam, ale twoje pytanie nie jest dla mnie do końca jasne. Mogę powiedzieć tyle, że jeśli prace remontowe są w całości lub częściowo uznawane za zwiększające wartość, to zostaną one wliczone do wartości zabezpieczenia hipotecznego. W ten sposób zwiększa się wkład własny. Decyzję w tej kwestii podejmuje według mojego zrozumienia bank. Możesz zapytać o to podczas rozmowy, być może również zależy to od rodzaju remontu.

Kiedyś musiałem przedstawić faktury za część pożyczki, którą zaciągnąłem na remont, aby ta część została wypłacona. Nie mogę jednak powiedzieć, czy remonty podniosły wartość zabezpieczenia hipotecznego. Wtedy byłem zbyt nieświadomy, żeby w ogóle dojść do tego pytania...

[NaTwoim13]

Ostatnio na przykład musiałem wydać ogółem ponad 300 EUR na koszty związane z notariuszem i sądem rejestrowym przy wykupywaniu zapisu hipotecznego na kwotę poniżej 100 000 EUR. Rejestracja musiała być droższa, ponieważ, jak pamiętam, zastosowano tutaj wyższy współczynnik.

Dlaczego warto wykupować zapisy hipoteczne?

[NaTwoim13]

Cześć cheche09, Oto moja oferta: 404.000,00 € / 20 lat stała stopa procentowa / nominalna 1,65% / efektywna 1,68% / Rata odsetkowa i spłaty 1.060,50 € / Stopa spłaty 1,500% / Opcja dodatkowej spłaty 5,00% / Okres karencji 6 miesięcy To oznacza 20.000 [url]euro[/url] dodatkowej spłaty, myślę że nie będą potrzebować opcji zmiany stopy spłaty, ale mogę im ją zaoferować. Zawsze mają Państwo rezerwy, jeśli jedna rezerwa jest zapełniona, zaczynają budować następną, jeśli mają dwie rezerwy, spłacają pierwszą dodatkową kwotę. Są wtedy elastyczni i zabezpieczeni, gdy zdarzy się coś nieprzewidywalnego. Uważam również za nierozsądne trzymać 20.000 [url]euro[/url] w zapasie na przeprowadzkę i meble. Jeśli tak jest, to w porządku, ale trzymać ogólnie 20.000 [url]euro[/url] w zapasie, podczas gdy kolejne 20.000 [url]euro[/url] pozostaje jako rezerwa (co jest w porządku) z 120.000 [url]euro[/url], uważam za nierozsądne.