Capital Investment 4

[Elex85]

Cześć drodzy uczestnicy forum,

od jakiegoś czasu zastanawiamy się nad zainwestowaniem kapitału w mieszkanie na sprzedaż.

Pytania, które się pojawiają:

1. Jak powinien wyglądać wskaźnik w przypadku mieszkania na sprzedaż (spłata)?
2. Jak to wygląda z podatkami?
3. Jakie jest powiązanie między ratą bankową a czynszem (1:1)?
4. Na jakie zagrożenia należy zwrócić uwagę?
5. Rentowność? Jak ją obliczyć i jaką warto dążyć?
6. Co wpłacić do finansowania? Tylko koszty zakupu? Finansowanie w wysokości 110%?
7. Czy nowe budownictwo lepsze jest od istniejącej nieruchomości? Uogólnienie?

Być może ktoś z was jest inwestorem kapitałowym i może udzielić mi wskazówek na podstawie własnego doświadczenia.

[Alex [CryptoMod]]

1. Jak powinien być czynnik w przypadku mieszkania (spłacanie)?
2. Jak to wygląda z podatkami?

Dochody z najmu minus koszty/odpisy = zysk -> podlegający opodatkowaniu
3. Jak koreluje rata bankowa z czynszem (1:1)?

Optymalnie tak

4. Na jakie zagrożenia należy zwrócić uwagę?

Dokładnie dowiedz się o stanie remontu/renowacji i ich planowaniu na najbliższe lata

5. Zwrot z inwestycji? Jak go obliczyć i jaki powinien być dążony?

Koszty-Dochody = Zwrot z inwestycji, powinien być jak najwyższy....

6. Co wnosisz do finansowania? Tylko wkład własny? Finansowanie 110%?

Tutaj uczestnicy sporu różnią się... Musisz omówić to z doradcą podatkowym i bankiem finansującym. Większy udział własny = niższy udział w finansowaniu = niższe oprocentowanie

7. Czy nowe budownictwo jest lepsze niż nieruchomość używana? Ogólne stwierdzenie?

Jeśli kupisz nieruchomość używaną, w której od 15 lat mieszka rodzina z dwójką dzieci, możesz zakładać, że prawdopodobieństwo utrzymania ich jako najemców na kolejne 15-20 lat jest dość duże. W przypadku wynajmu dla nowego najemcy, czeka Cię niespodzianka....

[StGe1973]

zu1: Nie do końca rozumiem: Stopę amortyzacji możesz dowolnie wybrać zgodnie z Twoimi życzeniami. Wskaźnik ten dotyczy właściwie ceny zakupu, czyli jako inwestor kapitałowy obliczasz czynsz roczny netto x współczynnik (zależny od regionu, w jakim chcesz kupić itp.) 10 do 25 (w Monachium sięga nawet ponad 30) = cena zakupu.

zu2: Jako uzupełnienie do informacji od Pana Müllera, ratę [url]kredytu[/url] dzieli się na spłatę i odsetki. Odsetki są kosztem i można je odliczyć, a spłata jest opodatkowana.

zu3: To jest Twoja wolna decyzja, zależnie od Twojego wkładu własnego.

zu4: Ogólne zagrożenia, jak opisuje Pan Müller. Szczególnie jako inwestor kapitałowy należy zwrócić uwagę na to, jak dobrze można wynająć nieruchomość, czyli lokalizację, dostępność komunikacyjną, bliskość punktów usługowych (sklepy w pobliżu), miejsce parkingowe, podziemne miejsce parkingowe przynależne do mieszkania lub jego brak itp. Czy chciałbyś wynająć to mieszkanie? Odpowiednio łatwo będzie znaleźć dobrych i solidnych najemców.

zu5: Zazwyczaj obliczasz (dochód netto): roczny czynsz netto - koszty ./. cena zakupu * 100 = zwrot inwestycji w %. Kiedyś normą było 4 do 6%, dziś raczej 2 do 4%, ale wszystko zależy od ceny zakupu i wpływów z czynszu.

zu6: Decydujące jest raczej to, czy posiadasz nieruchomość do własnego użytku i nieruchomość inwestycyjną. Zawsze finansuj jak najwyżej nieruchomość inwestycyjną i zainwestuj wkład własny w nieruchomość własną (odsetki nieodpisalne). Jeśli Twoja nieruchomość jest wolna od zadłużenia, to zależy od tego, co zrobiłbyś w przeciwnym wypadku z pieniędzmi oraz jaką stopę zwrotu byś osiągnął. Mimo wszystko nigdy nie finansuj w całości, po prostu po to, aby mieć pewne zabezpieczenie.

zu7: Decydujące jest to: zakup nie obniża czynszu, czyli długoterminowi najemcy często mają niższe czynsze zasiedzenia, ponieważ ustawodawca wyznacza jasne granice dla podwyżek czynszu. Wymienienie jest zawsze korzystne. Dodatkowo, w przypadku istniejących nieruchomości zawsze dbaj o to, czy rezerwa na utrzymanie jest w przybliżeniu odpowiednia do zbliżających się i przewidywalnych napraw. W przeciwnym razie mogą pojawić się dodatkowe opłaty, które musisz pokryć, a nie można ich przerzucić na najemcę.

[Alex [CryptoMod]]

Uzupełniając:
Im większe mieszkanie, tym większe prawdopodobieństwo, że mieszkańcy będą w nim długo...

60m2 2 pokoje kuchnia łazienka -> Mieszkanie dla singla lub młodej pary, wyprowadzają się gdy pojawiają się dzieci lub gdy partner się wprowadza
110m2 4-5 pokoi kuchnia łazienka -> Rodzina z 2-3 dziećmi, raczej długoterminowy najem

Jak słusznie zauważył StGe1973, przy zmianie najemcy zawsze istnieje możliwość szybkiego podwyższenia czynszu.

[Elex85]

Dziękuję najpierw za odpowiedzi.

Nadal nie jest dla mnie jasne, co dzieje się z odliczaniem amortyzacji/odsetek podatkowych i obniżeniem obciążenia podatkowego. Jaka jest relacja?

Czy są jakieś ukryte koszty, które trzeba ponieść?
Czy można ogólnie powiedzieć, że przy współczynniku 20 można przeglądać/kupować mieszkania bez zaległych napraw?

[tomy778]

Musisz opodatkować dochody z wynajmu, a przeciwko nim uwzględnia się AFA od ceny zakupu + NK przez ponad 50 lat minus wartość gruntów oraz odsetki, które płacisz ogólnie rzecz biorąc. Idzie nawet do stopnia 30... Aktualny stopień to jest na dzień dzisiejszy, musisz ocenić, jaki będzie stopień w przyszłości, czyli oczekiwany stopień. Ponadto rentowność jest istotna tylko w przypadku, gdy płacisz całą cenę zakupu z kapitału własnego po opodatkowaniu... Moim zdaniem istotne są inne rzeczy, ale nie chcę się zbytnio rozpisywać, każdy ma swoje zdanie...

[brainy]

Przy stopie zwrotu z wynajmu na poziomie 5% (100/20-krotność), stopie oprocentowania rzędu 1% i odliczeniu amortyzacji na poziomie 2% od udziału w budynku zawsze będziesz musiał płacić podatek dochodowy od inwestycji.

Jeśli nie zrozumiałeś tych podstaw, wydaje mi się, że ta forma inwestycji nie jest odpowiednia dla Ciebie.

Inwestujcie swoje pieniądze tylko tam, gdzie rozumiecie również model biznesowy.

[StGe1973]

"Elex,



to ostatecznie nie jest strasznie trudne. Nadwyżkę z twojej nieruchomości musisz opodatkować jako zwykłe dochody. Na przykład roczny czynsz netto 10 000 [url]euro[/url] minus koszty (odsetki, bezpośrednie wydatki takie jak naprawy, amortyzacja itp.) = 4000 [url]euro[/url]. Te 4000 [url]euro[/url] zostaną doliczone do twoich dochodów podlegających opodatkowaniu i musisz je opodatkować według swojej stawki podatkowej, w zależności od twojego ogólnego dochodu.



Decydujący punkt następuje po 10 latach i przy sprzedaży: Zakupiłeś na przykład za 250 000 [url]euro[/url], a po odpisach amortyzacyjnych wartość księgowa nieruchomości wynosi nadal 190 000 [url]euro[/url]. Teraz sprzedajesz za 270 000 [url]euro[/url]. Zwykle musiałbyś opodatkować zysk cena sprzedaży ./. wartość księgowa = 80 000 [url]euro[/url]. Jeśli nie zajmujesz się handlem nieruchomościami w sposób zawodowy, sprzedaże po 10 latach są jednak zwolnione z podatku.



Oszczędność podatkowa występuje przy sprzedaży: Bardzo proste liczby, zakup 100 000 [url]euro[/url], sprzedaż 100 000 [url]euro[/url], w twoim posiadaniu co najmniej 10 lat, a w ciągu lat odpisano 25 000 [url]euro[/url].



Właściwie byłoby to mniej więcej gra o sumie zerowej (w zależności od twojej stawki podatkowej): 25 000 [url]euro[/url] odpisów obniżyło twoje dochody o 25 000 w ciągu lat i nie zapłaciłeś od tego podatku. Zwykle teraz musiałbyś opodatkować zysk 25 000 [url]euro[/url] (cena sprzedaży ./. wartość księgowa) w momencie sprzedaży.

Ale skoro sprzedaż jest zwolniona z podatku, dzieje się to: Dostajesz normalnie swoje odpisy 25 000 [url]euro[/url] i to obniża twoje dochody podlegające opodatkowaniu. Jednak zysk 25 000 [url]euro[/url] ze sprzedaży jest zwolniony z podatku po 10 latach. Oto oszczędności podatkowe przy inwestycji w nieruchomości jako kapitał. "

[Elex85]

"

Elex,



das ist letztlich nicht furchtbar schwierig. Den Überschuss aus deiner Immobilie musst du als ganz normale Einnahmen versteuern. Also z.B. Jahresnettokaltmiete 10.000 [url]euro[/url] ./. Kosten (Zinsen, direkte Aufwendungen wie Reparaturen, Abschreibung usw.) = 4000 [url]euro[/url]. Diese 4000 [url]euro[/url] werden deinem zu versteuerndem Einkommen zugerechnet und du musst diese nach deinem persönlichen Steuersatz versteuern, je nach deinem Gesamteinkommen.



Der entscheidende Punkt kommt nach 10 Jahren und beim Verkauf: Du hast z.B. für 250.000 [url]euro[/url] gekauft und nach den Abschreibungen hat die Immobilie noch einen Buchwert von 190.000 [url]euro[/url]. Nun verkaufst du für 270.000 [url]euro[/url]. Normalerweise müsstest du den Gewinn Verkaufspreis ./. Buchwert = 80.000 [url]euro[/url] versteuern. Wenn du nicht gewerblich mit Immobilien handelst sind Verkäufe nach 10 Jahren aber steuerfrei.



Die Steuerersparnis kommt beim Verkauf: Ganz einfache Zahlen Kauf 100.000 [url]euro[/url] Verkauf 100.000 [url]euro[/url], mindestens 10 Jahre in deinem Besitz und über die Jahre wurden 25.000 [url]euro[/url] abgeschrieben.



Eigentlich wäre das mehr oder weniger ein Nullsummenspiel (je nach deinem Steuersatz): 25.000 [url]euro[/url] Abschreibungen haben in den Jahren dein Einkommen um 25.000 verringert und darauf hast du keine Steuern bezahlt. Normalerweise müsstest du jetzt beim Verkauf den Gewinn von 25.000 [url]euro[/url] (Verkaufspreis ./. Buchwert) wieder versteuern.

Aber da der Verkauf steuerfrei ist, passiert folgendes: Du bekommst normal deine Abschreibungen von 25.000 [url]euro[/url] und reduzierst damit dein zu versteuerndes Einkommen. Den Gewinn von 25.000 [url]euro[/url] aus dem Verkauf ist aber nach 10 Jahren steuerfrei. Das ist die Steuerersparnis bei Immobilien als Kapitalanlage.

Ok das mit den Steuern hab ich so langsam verstanden.



Mir ging es da nochmal um ein konkretes Beispiel, wie sich eine Immobilie über den Zeitraum 1 Jahres verhält.

Also Mieteinnahmen, Hausgeld, Hausverwaltung...welche Gelder fließen denn da alle.

Von vielen wird eben gesagt, dass sich die Immobilie selbst trägt, also ich muss kein zusätzliches Kapital reinbuttern.



Hat jemand da so eine Rechnung parat?"

[StGe1973]

Ok, z podatkami zacząłem powoli się orientować.

Chciałem zapytać o konkretne przykłady, jak zachowuje się nieruchomość w ciągu roku.
Jakie dochody z czynszu, opłaty za mieszkanie, zarządzanie budynkiem... jakie są tam wszystkie koszty.
Wiele osób twierdzi, że nieruchomość utrzymuje się sama, więc nie muszę wkładać dodatkowego kapitału.

Czy ktoś ma gotowe takie zestawienie?

Nikt nie będzie w stanie ci takiego zestawienia przedstawić, ponieważ zawsze zależy to od konkretnej nieruchomości...

1. Przypadek: Kupujesz mieszkanie w budynku wielorodzinnym, czyli jest to Wspólnota mieszkalna. Wtedy obowiązkowe jest zatrudnienie zarządcy budynku.

Płacisz miesięczne opłaty za mieszkanie zarządowi, ponieważ w stosunku do Wspólnoty jesteś właścicielem i odpowiadasz za to. W tych opłatach zawarte są wszystkie koszty (woźny, ubezpieczenia na nieruchomość, rezerwa remontowa itp.). Zarząd nieruchomością co roku sporządza rozliczenie (musi być zatwierdzone przez Wspólnotę) i w nim uwzględnione są wszystkie koszty rozdzielone na właścicieli lub lokatorów, którzy ponoszą te koszty.

Twój lokator, oprócz czynszu, ma zaliczkę na opłaty dodatkowe (np. miesięcznie czynsz 750 euro i 900 euro z opłatami dodatkowymi). Opłaty dodatkowe w wysokości 150 euro zostaną rozliczone rocznym rozliczeniem (przydzielonym przez zarząd nieruchomości i lokatora), a lokator otrzyma zwrot nadpłaty lub dopłatę. Podatek od nieruchomości nie jest uwzględniony i musisz dodatkowo go obciążyć lokatora. Lokator zawsze sam melduje się do dostawcy prądu, to nie jest twoja sprawa. Ogrzewanie i ciepła wodę możesz albo sam zgłosić (wtedy konieczne jest także rozliczenie kosztów ogrzewania) albo zrobi to lokator.

Ostatecznie z czynszu odchodzą koszty przypisane właścicielowi z rozliczenia zarządu nieruchomością, główną część stanowi tutaj rezerwa remontowa, ale także ubezpieczenia itp. Po prostu poproś o okazanie ostatnich rozliczeń przed zakupem, wtedy zobaczysz dokładnie, jakie koszty na ciebie spadają. Musisz to zrobić tak czy inaczej, ponieważ musisz zobaczyć rezerwę remontową, aby zdecydować, czy na podstawie twojej wiedzy są planowane większe naprawy, na które rezerwa nie wystarczy, czyli mogą pojawić się ewentualne dodatkowe opłaty.

Przypadek 2:
Kupujesz nieruchomość jako jedyny właściciel:
Wtedy nie potrzebujesz zarządcy nieruchomości lub możesz to zrobić samodzielnie. Robimy to zawsze tak, że opłaty dodatkowe są rozliczane ryczałtowo, czyli oszczędzasz na tym rozliczeniu. Płatna jest tylko rozliczenie kosztów ogrzewania, podobnie jak zawsze przy najmie: czynsz+koszty dodatkowe w ryczałcie+zaliczka na ogrzewanie i ciepłą wodę = czynsz z opłatami. Zaliczki są rozliczane wraz z rozliczeniem kosztów ogrzewania.

[BenniG]

"Cześć Elex,

u nas sytuacja wygląda tak, że ja i inni właściciele musimy co miesiąc płacić zarządcy budynku stałą kwotę. On reguluje bieżące rachunki, zaliczki na wodę, gaz, prąd i odpady, a także swoje wynagrodzenie. Opłata za mieszkanie wynosi 265 €.

Co kwartał płacę podatek od nieruchomości, który gmina ściąga ode mnie, wynosi on 10,26 €, czyli 41,01 € rocznie.

Wziąłem [url]kredyt[/url] i płacę miesięcznie 478,91 €. W lipcu 25,34 € to odsetki, reszta to spłata kapitału.

Rocznie musimy płacić wkład na utrzymanie budynku. Moja część to 1.038,46 €.

Ponieważ wynajmuję mieszkanie Indyjczykowi (pracownik SAP), który ledwo mówi po niemiecku, muszę również pokryć koszty telefonu i prądu w mieszkaniu, czyli dodatkowo 102,95 €.

Tak więc moje przeciętne miesięczne wydatki wynoszą 936,82 €.



Najemca płaci czynsz w kwocie 550 € za 51 m² mieszkanie częściowo umeblowane oraz 250 € zaliczki na koszty.



Aktualnie miesięcznie dopłacam średnio 136 €.



Oprócz rzeczywistych przepływów pieniężnych istnieje także przepływ pieniężny w myślach.



Budynek w podziale ceny zakupu ma wartość 32.795,50 €, co oznacza, że miesięcznie tracę na wartości 54,65 €. Do tego dochodzą wydatki na prace renowacyjne ("

[BenniG]

Ponadto Zwrot inwestycji jest istotny tylko wtedy, gdy płacisz całą cenę zakupu z gotówki po opodatkowaniu...

Moim zdaniem ważne są inne rzeczy, ale nie chcę się zbytnio rozpisywać, każdy ma tam swoje zdanie...

Zawsze gdy jest najbardziej interesująco, przerywasz swój tekst, albo przez ... albo przez nie chce się zbytnio rozpisywać.
Dlaczego zwrot inwestycji nie jest ważny, gdy finansuje się przynajmniej częściowo?
Według Ciebie jakie rzeczy są ważne?

[StGe1973]

Benni,

miło, że spróbowałeś to przedstawić na konkretnym przykładzie, ale jest to bardzo indywidualne, dlatego nie zrobiłem tego...

Na przykład macie wyjątkowo wysoką rezerwę na utrzymanie w wysokości ponad 20 [url]euro[/url] za metr kwadratowy rocznie. Może to pasować do tej konkretnej nieruchomości, ale generalnie jest to ekstremalnie wysokie. Normalnie byłoby raczej około 10 [url]euro[/url], nawet przy starszym budynku.

Masz spłatę [url]kredytu[/url] w wysokości 10% rocznie. Oczywiście można tak zrobić, ale znowu jest to ekstremalne.

Nie jestem w stanie zrozumieć twoich strat/wartości rzeczowej. Najpierw mówisz o wartości nieruchomości przy podziale ceny zakupu, a następnie obliczasz jakieś fikcyjne straty wartości. Twoim punktem odniesienia dla amortyzacji zawsze jest cena zakupu, w twoim przypadku 74 000 [url]euro[/url].

Twoje działania w ramach Wspólnoty Mieszkaniowej nigdy bym tak nie zrobił, ponieważ zarządca powinien być w zasadzie niezależną i neutralną instancją. Ale jeśli właściciele tak chcą, to w zasadzie wszystko dzieje się zgodnie z prawem wspólnoty mieszkaniowej (prawie). Niemniej jednak nie wolno ci tego uwzględniać przy dochodowości mieszkania. To jest osobna działalność, która jest płatna oddzielnie.

Ostatecznie nie ma to znaczenia, po prostu każda nieruchomość jest inna pod względem rezerwy na utrzymanie itp., a potem dochodzą jeszcze decyzje osobiste, takie jak wysokość spłaty [url]kredytu[/url]. Wszystko to po prostu zmienia liczby, na przykład czy czynsz wystarcza na ratę [url]kredytu[/url] czy jak w twoim przypadku musisz dodatkowo inwestować pieniądze miesięcznie. W twoim przypadku wynika to po prostu z wyjątkowo wysokiej rezerwy na utrzymanie (bardzo specyficzny stan nieruchomości) i ekstremalnie wysokiej spłaty [url]kredytu[/url] (twoja decyzja osobista).

[tomy778]

Ponieważ nie interesuje mnie zwrot inwestycji, ale chcę osiągnąć jak największy majątek (nieruchomość) przy jak najmniejszym kapitale własnym. Dlaczego miałbym wkładać więcej kapitału własnego, skoro za tę kwotę mógłbym kupić drugą nieruchomość?Podatkowo na początku zazwyczaj osiąga się zysk. Podam tutaj prawdziwy przykład jednej z moich nieruchomości:Amortyzacja z kosztami nabycia minus wartość gruntów około 250 000 [url]euro[/url] na 50 lat = 5 000 [url]euro[/url] rocznie. Koszt odsetkowy w ciągu roku około 4 500 [url]euro[/url]. Amortyzacja kuchni około 1 100 [url]euro[/url] rocznie. Suma wydatków = 5 000 [url]euro[/url] + 4 500 [url]euro[/url] + 1 100 [url]euro[/url] = 10 600 [url]euro[/url] rocznie. Przychód z najmu 1 200 [url]euro[/url] na miesiąc = 14 400 [url]euro[/url] rocznie. Powoduje to nadwyżkę w wysokości 14 400 [url]euro[/url] - 10 600 [url]euro[/url] = 3 800 [url]euro[/url] rocznie pomnożone przez osobistą stawkę podatkową. Moje czynsze pokrywają zarówno miesięczną spłatę [url]kredytu[/url] bankowego (3% spłaty, zawsze robię co najmniej 2,5%, aby pozostałe zobowiązania się zmniejszały), jak i koszty operacyjne, które muszę ponosić (fundusze rezerwowe i zarządzanie). Oprocentowanie zawsze na 10 lat, kto tego nie rozumie, powinien unikać inwestycji kapitałowych. A jeśli chodzi o cenę zakupu wynoszącą 280 000 [url]euro[/url], a wartość nieruchomości dzisiaj wynosi 350 000 [url]euro[/url], powiedz mi, dlaczego powinienem włożyć więcej kapitału własnego? Zamiast włożyć tam 30-50 tysięcy, po prostu kupiłem kolejną nieruchomość... Po wygaśnięciu oprocentowania powinno się zastanowić, co zrobić z mieszkaniem. Ponieważ obciążenie staje się jeszcze niższe, a może trzeba będzie zapłacić więcej podatków. Warto więc sprzedać i zainwestować wolne środki za wysoką kwotę w ewentualnie kolejne nieruchomości...

[BenniG]

Benni,
miło, że próbowałeś to przedstawić na konkretnym przykładzie, ale jest to bardzo indywidualne, dlatego tego nie zrobiłem...

Nie tylko próbowałem, ale to zrobiłem. Masz wolną rękę, by robić, co chcesz.





Macie np. bardzo wysokie zabezpieczenie remontowe w wysokości ponad 20 euro za mkw rocznie. Może to pasować do tej specyficznej nieruchomości, ale ogólnie jest to ekstremalnie wysokie. Normalne byłoby raczej około 10 euro, nawet w przypadku starszego budynku.


Po prostu nie ma czegoś takiego jak "normalne". Oczywiście mój przypadek może być skrajny, ale po co czekać z rozpoznaniem, że nie możemy sobie pozwolić na koszty mieszkania, tłumacząc się tym, że zazwyczaj byłoby taniej.
W moim przypadku poprzedni zarząd wyniósł roczne zabezpieczenie remontowe na 3.000 €, rozbite według MEA. Kiedy kupiłem mieszkanie, na koncie zabezpieczenia remontowego było w sumie 3.000 €. Jednocześnie potrzebna była wymiana około 30-letniego systemu ogrzewania wraz z podgrzewaczem wody, na co były oferty w granicach 6.000 (krajowe) do 9.000 € (lokalne). W przyszłości będą wymagane również okna, dach, instalacje techniczne lub klatka schodowa, więc utrzymuję 3.000 € na zabezpieczeniu remontowym.




Masz spłatę kredytu w wysokości 10% rocznie. Oczywiście możesz to zrobić, ale znowu jest to ekstremalnie wysokie.


Dla jednych to 10%, dla mnie to tylko 450 €. Pierwsze mieszkanie zawsze jest najtrudniejsze, ale za kilka lat zacznie być czas na kolejne...




Nie potrafię zrozumieć Twojego ubytku/wyceny. Najpierw mówisz o wartości budynku przy podziale ceny zakupu, a następnie obliczasz jakieś fikcyjne straty wartości. Twoim punktem odniesienia do wycen są zawsze koszty zakupu, w Twoim przypadku 74.000 euro.


Skąd wziąłeś cenę zakupu 74.000 €? Cenę zakupu wynosiła 65.000 €, reszta to koszty dodatkowe.
Czy chcesz także uwzględnić wycenę wartości gruntu? Jakie urząd skarbowy to akceptuje?
Jeśli czegoś nie rozumiesz, możesz zapytać konkretnie, zamiast pisać takie bzdury.




Twoje działania jako WEG nigdy bym nie zrobił, ponieważ zarządca powinien być faktycznie niezależną i neutralną instancją. Ale jeśli właściciele tak chcą, to zgodnie z prawem WEG (prawie) wszystko można. Ale nie można tego uwzględniać przy dochodzie z mieszkania. To oddzielna działalność, za którą pobiera się oddzielne opłaty.

Jeśli zarządca powinien być niezależną neutralną instancją, dlaczego jest wyraźnie dopuszczalne, że zarządzający WEG może być tylko osobą, która posiada własność w tej WEG bez przeszkód? Oczywiście, to Twoja sprawa, czy czujesz się na siłach.
Dlaczego nie mogę uwzględnić wynagrodzenia zarządcy w ogólnej ocenie tego przedmiotu?
Kto lub co mi to zabrania? Masz prawo mi tego zabronić?
Czy ktoś inny może używać moich wskaźników, to już sprawa każdego.

Dla mnie jest jasne, że gdybym nie miał mieszkania, nie byłbym także zarządcą tej WEG.





W ostatecznym rozrachunku nie ma to znaczenia, punkt jest taki, że każda nieruchomość jest po prostu specyficzna pod względem zabezpieczenia remontowego itp., a następnie dochodzą jeszcze osobiste decyzje, takie jak wysokość spłaty kredytu. Wszystko to po prostu zmienia liczby, czy na przykład czynsz wystarcza na pokrycie raty kredytu, czy jak w Twoim przypadku musisz inwestować dodatkowo każdego miesiąca. To wynika po prostu z bardzo wysokiego zabezpieczenia remontowego (bardzo specyficzny stan nieruchomości) i bardzo wysokiej spłaty kredytu (Twoja osobista decyzja).


Kupuj i jedz dalej swoje puszki ravioli z Aldi, tam zawsze wiesz, co masz...

[BenniG]

Ponieważ nie interesuje mnie zwrot z inwestycji, ale chcę z jak najmniejszym kapitałem własnym osiągnąć jak największy majątek (nieruchomość).

Ale możesz budować majątek tylko wtedy, gdy osiągasz dodatni zwrot z inwestycji lub przekładasz pieniądze ze swojego majątku prywatnego do swojego majątku nieruchomościowego.



Dlaczego miałbym inwestować więcej kapitału własnego, skoro mogę za te pieniądze kupić drugą nieruchomość?


Tak jak zawsze w przypadku nieruchomości, nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi.




Podatkowo na początku często się odnosi zysk.


Co ma wspólnego z początkiem? Czy później występują straty?
Po 10/15 latach odpada odliczenie amortyzacji na kuchnię, a również obciążenie odsetkami powinno być niższe.
Więc podatkowo, obecnie, na końcu jeszcze częściej się osiąga zysk.




Obciążenie odsetkami roczne wynosi około 4.500 €


Ale to dość wysokie obciążenie odsetkami. Cena zakupu była jedną czwartą Twojej, ale płacę tylko 306 € odsetek w tym roku.
Czy niski wkład własny ma tutaj znaczenie?




Z nadwyżki 14.400€ - 10.600€ = 3.800€ rocznie x stawka podatkowa


Dla mnie rachunek wygląda następująco: 6.600 € - 675,80 - 305,75 € - 600,00 € = 5.018,45 €
Ah, widzę, że oszczędzasz na podatkach - kosztem wszystkiego inne.




Mieszkanie u mnie pokrywa zarówno miesięczne obciążenie bankowe (3% spłaty, zawsze robię minimum 2,5% aby saldo kapitału zmniejszało się) jak i opłaty dodatkowe, które muszę płacić (fundusz remontowy i zarządzanie)


Mam swoje powody, dlaczego chcę szybciej niż Ty zakończyć finansowanie. Nieruchomość bez obciążenia zobowiązaniami finansowymi jest zawsze dobrym krokiem dla dalszych inwestycji.




Okres obowiązujący odsetek zawsze 10 lat, kto tego nie rozumie, powinien trzymać się z daleka od inwestycji kapitałowych


O, nie rozumiem. Czy mógłbyś mi to wyjaśnić?




I @ Bennis, powiedz mi teraz, dlaczego miałbym zainwestować więcej kapitału własnego, skoro wartość nieruchomości wzrosła z 280k na 350k? Zamiast wkładać dodatkowe 30-50k, po prostu kupiłem kolejną nieruchomość....


Ja bym nie kupił mieszkania ani domu za 280.000 €, aby uzyskać tylko 3.800 € nadwyżki. Oczywiście, wzrost wartości o 25% jest niezłym wynikiem, ale przy cenach na rynku nieruchomości w ostatnich latach to żadne zaskoczenie. Ja wolę rocznie mieć między 5,4 a 6,4% i wzrost wartości jako ładny bonus.




Po zakończeniu okresu obowiązywania odsetek, zawsze trzeba rozważyć, co zrobić z mieszkanie. Ponieważ obciążenia będą jeszcze niższe, a możliwe, że trzeba będzie zapłacić więcej podatków. Dlatego opłaca się sprzedać i ponownie zainwestować wolne środki w inwestycje nieruchomościowe na kwotę wysokiego sześciocyfrowego.


Z niższym obciążeniem idzie wyższy zysk. Co masz przeciwko zyskowi? O, tak, podatków płacić... Ale jeśli znowu zainwestuję, to znów muszę zapłacić podatki.
Ach, to niesprawiedliwe...

[StGe1973]

"Benni,



nie tak agresywnie, i tak, masz rację co do kosztów nieruchomości, ale to nasz księgowy zajmuje się nimi... mimo wszystko cena zakupu 74 000 [url]euro[/url] wraz z kosztami pobocznymi i tylko 32 000 [url]euro[/url] podstawy do amortyzacji znów jest takim skrajnym rozwarstwieniem, jakiego jeszcze nie widziałem.



To właśnie problem w takich przykładach, że sugerują one błędne wnioski, dlatego tego nie zrobiłem.



Powinieneś się było dokładniej przyjrzeć funduszowi na utrzymanie przed zakupem. Jeśli istnieje takie (ponowne) znaczące rozwarstwienie między stanem konta a krótkoterminowo wymaganymi naprawami, to byłoby to bardzo mocnym argumentem, aby znacznie obniżyć cenę zakupu albo mam nadzieję, że to zrobiłeś. Jednak powinieneś dokładnie zwrócić na to uwagę, gdy przedstawiasz taki przykład, mniej więcej tak: Fundusz na utrzymanie jest co prawda wyjątkowo wysoki, ale cena zakupu była odpowiednio niższa.



Co do zarządzania WEG:

Nie chodzi o umiejętności, a o własne interesy. Jako właściciel zawsze masz także własne interesy, na przykład w kwestiach związanych z energetyką, istnieje znaczna różnica, czy posiadasz mieszkanie środkowe czy na poddaszu w budynku wielorodzinnym. Ponieważ wielu właścicieli często po prostu podąża za zarządcą, powinien on być neutralny i nie mieć własnych interesów dotyczących nieruchomości. Podobnie jeśli chodzi o specjalne usługi, zarządca powinien być kontrolowany przez radę lub właścicieli. Nie możesz tego jednak zrobić, jeśli jesteś właścicielem i zarządcą. Dlatego nigdy nie zgodziłbym się (a także większość innych właścicieli przekonałoby mnie do tego), żeby ktoś wewnętrznie zarządzał nieruchomością.



Twoje wynagrodzenie:

Świadczysz pracę dla WEG, niezależnie czy to zebranie wspólnoty, pozyskiwanie ofert itp. Za to otrzymujesz wynagrodzenie od właścicieli. Nie rozumiem, dlaczego chcesz to wliczyć w zwrot z kapitału własnego swojego mieszkania. Otrzymujesz wynagrodzenie za pracę. Druga sprawa to to, że masz nieruchomość, która przynosi zysk."

[tomy778]

Każdy ma swoje preferencje...
Nie inwestuję w szroty, gdzie trzeba regularnie dokładać fundusze... Głównie działam w sektorze nowo budowanych nieruchomości.

Mam oczywiście również 2 małe mieszkania, które od dawna są wolne od obciążeń hipotecznego, ale kapitał z nich jest inaczej wykorzystywany. Mogę ci powiedzieć, że moje zasoby nieruchomościowe zbliżają się do 2,0 mln. [url]euro[/url]... a moje zadłużenie wynosi około 60% i wszystko pięknie się kręci. Na przyszły rok przygotowane są kolejne 2 mieszkania, które zostaną ukończone pod koniec 2020 roku, co da mi około 3,0 mln...

Nie chcę mówić o tym więcej. Każdy postępuje inaczej i podąża za innymi celami. Dla mnie to wystarczy, ponieważ nie potrzebuję więcej. Nie trzeba ujawniać wszystkiego w forum w swoich postach... To, co zostało wymienione powyżej, dotyczyło tylko jednego mieszkania spośród kilku...

Po 10 latach mieszkania są również zrzucane z powodów podatkowych i reinwestowane... Państwo już wystarczająco zarabia, zarówno z moich nieruchomości, jak i z mojej pensji

[Elex85]

Sprowokowałem jednak dyskusję

Dokładnie takie informacje chciałem poznać, aby móc jakoś się zorientować.
Dziękuję za przykłady i zaangażowanie w tę sprawę.

@Tomy
Bardzo interesujący sposób prowadzenia swojej działalności deweloperskiej i myślę, że zrobiłbym to samo.

Nie chodzi mi o to, żeby zostać bogatym, ale o generowanie pasywnych dochodów i dodatkowego elementu zabezpieczenia emerytalnego.
Chciałem po prostu zgromadzić doświadczenie i porady dotyczące rozpoczęcia działalności deweloperskiej.
Czy podane przykłady są poprawne czy nie, to nie istotne, bo chodziło mi o ewentualne nieprzewidziane wydatki (poza dodatkowymi opłatami) związane z mieszkaniem na własność.
Co się dzieje z podatkami, naprawami, wymianą najemców, remontem mieszkania itp.

[StGe1973]

Elex, czy to działa w ten sposób czy nie, nie jest to możliwe do oszacowania. Osobiście nie znam nikogo, kto postąpiłby w ten sposób, ponieważ działa to tylko w teorii. Przy każdej nieruchomości musisz także posiadać fundusz remontowy, ponieważ wszelkie naprawy dotyczące twojego mieszkania musisz opłacić samodzielnie. Zaczynając od napraw sanitarnych, aż po nową podłogę. Bez względu na to, jak dobrze sprawdzasz początkowo najemców (zaświadczenie o niezaleganiu z płatnościami czynszu, zaświadczenie o dochodach lub informacje z Biura Informacji Gospodarczej), zawsze może się zdarzyć coś podczas trwania umowy najmu, co zmieni sytuację. Możesz jednak wypowiedzieć umowę bez wypowiedzenia terminu w razie zaległości w czynszu wynoszącej 2 miesiące, jednak u nas zajmuje to od 3 do 4 miesięcy, zanim postępowanie o eksmisję zostanie przeprowadzone przez sąd, a następnie komornik zajmie się opróżnieniem mieszkania. Oprócz utraty czynszu, ponosisz wszystkie koszty samodzielnie (które teoretycznie ponosi najemca, ale tam, gdzie nie ma nic, nie ma co egzekwować). Miałam przypadek, że rura kanalizacyjna była zatkana, a zatkanie tej rury wyszło od naszego mieszkania, ponieważ najemca wyrzucał różne rzeczy do odpływu balkonowego. Najpierw należy zatrudnić firmę do czyszczenia rur z kamery, a następnie otworzyć rurę odpływową itp. Albo płacisz za to samodzielnie, albo zgłaszasz się do prawnika. Mieliśmy też przypadki, że najemcy szlifowali europalety i samodzielnie budowali meble. Dla współlokatorów było to znaczne zakłócenie spokoju, a wówczas trzeba najpierw wysłać takim najemcom ostrzeżenie. Udają się do prawnika i od razu musisz także wynająć prawnika. Mieliśmy też przypadki, gdzie w mieszkaniu pojawił się pleśń, a najemca twierdził, że jest to wada budowlana. Wówczas musisz zlecić opracowanie ekspertyzy, która będzie akceptowalna sądowniczo, kosztuje niecałe 1000 [url]euro[/url]. W normalnych warunkach wyniki nie są jednoznaczne, ponieważ (przynajmniej wszystkie ekspertyzy, które znam) wyglądają mniej więcej tak: Tak, są mostki termiczne (jak w prawie każdej nieruchomości) i z dobrym ogrzewaniem i wietrzeniem nie ma problemu. Przyczyna to tak jakby 50/50, 60/40 lub 70/30. To tylko kilka przykładów, jak takie modele z pełnym finansowaniem faktycznie nie działają, lub musisz zawsze być w stanie zainwestować prywatne środki. To jednak nie jest raczej cel inwestycji kapitałowej, która przynajmniej powinna pokrywać swoje koszty. Dlatego przy inwestycjach kapitałowych zawsze stosuje się wyższe zabezpieczenia (czyli więcej własnych środków), przynajmniej według wszystkich znanych nam inwestorów kapitałowych.

[2tneub]

Z czystej ciekawości, oprócz rezerwy na wspólną własność budynku, ile powinno się odkładać na własne mieszkanie za metr kwadratowy?
Zastanawiałem się również, czy zamiast inwestować pieniądze w Soti, lepiej byłoby zainwestować je w nieruchomości na wynajem.
Jednakże zawsze źle oceniam opłacalność nieruchomości, co skutkuje zerowym zwrotem z inwestycji.

[BenniG]

Jeśli nie masz akurat dwóch lewych rąk, na twoim miejscu zdecydowanie zacząłbym od nieruchomości z istniejącej zabudowy, ponieważ ryzyko jest po prostu mniejsze.

Podam kilka wad mieszkania nowego budownictwa za 300 000 €. Załóżmy, że poniesiesz koszty zakupu, otrzymasz [url]kredyt[/url] na wyimaginowany okres 30 lat, na 10 lat z oprocentowaniem 1,5%. W takim przypadku miesięczna rata wynosiłaby 1 033 €. Opłata za mieszkanie wynosi początkowo 250 €. Deweloper podaje listopad 2020 jako termin oddania budynku.

Kiedy zaczniesz szukać najemców? W jakim miesiącu wynajmiesz? Jak duży margines zaplanujesz na ewentualne opóźnienia w budowie? Każdy miesiąc bez najemców kosztuje cię 1 283 €. Jeśli wynajmiesz, a mieszkanie nie jest jeszcze gotowe, koszt będzie jeszcze większy, jeśli będziesz musiał umieścić swojego najemcę w hotelu.

Co zrobisz, jeśli ta wspaniała ryba, którą podpisałeś kontrakt zaledwie kilka miesięcy po przeprowadzce do mieszkania, gdzie na każdej ścianie umieścił specjalne konstrukcje (dla najemcy każde otwór ma swoje uzasadnienie (przykłady, gdzie w łazience mogą zostać wykonane otwory przez płytki: szafka na lustro, uchwyt na ręcznik, uchwyt na papier toaletowy, uchwyt na szczotkę do toalety, uchwyt na suszarkę do włosów, uchwyt na kubek na szczoteczki do zębów, mydelniczka, kosz na prysznic, lustro z podświetleniem, uchwyt na wannę (22 otwory))) straci pracę i z nudów zatruje mieszkanie? Jeśli teraz wykorzystuje swoje pieniądze głównie na inne rzeczy (nie myśl od razu o alkoholu i narkotykach), zamiast płacić czynsz?

Do eksmisji minie aż 18 miesięcy, czyli aż 23 094 €, które będziesz musiał ponieść z prywatnej kieszeni na finansowanie i opłaty za mieszkanie. Po eksmisji przyjdzie teraz pora na naprawę szkód. Co zrobić z serem szwajcarskim w łazience? Co zrobić z porysowaną podłogą lub uszkodzonymi drzwiami? Co robisz teraz, gdy w twoim mieszkaniu mieszka pracownik Deutsche Bank? Czy należy do tych 18 000 czy do tych 80 000, którzy zostają? Stosunek jest w każdym razie bardzo niepokojący.

Oczywiście, to samo może się wydarzyć w moim mieszkaniu, ale jeśli płacę 1500 € czynszu netto, to wiem, że jestem mile widzianym klientem u wielu wynajmujących i jestem gotów na szybką przeprowadzkę. Z drugiej strony oczekuję zupełnie innego ogólnego wrażenia, niż gdybym mógł sobie pozwolić na mieszkanie za tylko 500 €.

[tomy778]

Oczywiście, dobrze jest być zdolnym manualnie lub przynajmniej mieć w rodzinie kogoś takiego, dzięki czemu można mieć tylko koszty materiałów. Należy także mieć oszczędności...

Czy pustostany równa się stratę? Chyba przegapiłeś coś w podatku, ponieważ można odliczyć podatek od pustostanów, a czasami nawet nie jest to złe. Ważne jest udokumentowanie, że aktywnie szukałeś. W regionie kolońsko-duisburskim pustostan to obcy termin. Tutaj nie szuka się lokalu na 3 miesiące przed, ale raczej 6 tygodni wcześniej itp...

Nowa budowa ma tę zaletę, że wszystko jest nowe z 5-letnią gwarancją. Umowy najmu powinny być długoterminowe, nawet do 4 lat. Dochód musi być wysoki lub przynajmniej powinien. Mam lokatorów, którzy nie zostaną bez pracy (np. lekarze itp...) jak już wspomniałem, jest różnica między działaniem w sektorze tanim a wysokojakościowym.

Jednak nie powinno się lekceważyć faktu, że może to zająć sporo czasu wolnego itp... Ale robię to, bo sprawia mi to przyjemność. Tutaj nie ma jednego prostego i jedynie słusznego podejścia, ponieważ każdy działa inaczej. Moja strategia świetnie mi idzie...

Zawsze można mieć pecha z lokatorami, dlatego należy zminimalizować ryzyko z góry. Zaczynając od tego, czy wziąć parę 30-latków czy lepiej parę 50-latków itp... Jaką warstwę dochodową i tak dalej.

Ja nie chcę mieć pasywnego dochodu z wynajmu, po co? Żeby musieć go opodatkować? Dziękuję. Czasami nie opłaca się mieć pustą księgę wieczną.
W końcu wszystkie nieruchomości zostaną sprzedane, a pieniądze wykorzystane. Po co trzymać?
Jak już wspomniałem, każdy ma tutaj inne podejście... Nie ma jednego złego i jednego słusznego. Ale co mogę polecić, to zacznij od małego mieszkania, aby poznać wszystko, ryzyko jest tam zrównoważone, o ile nie zaniedbasz protokołów i zdziwisz się wysokimi opłatami rezerwowymi i pustymi kieszeniami. Ale to jest podstawą, gdy kupujesz nieruchomość, niezależnie od tego, czy jest to do własnego użytku, czy jako inwestycja kapitałowa.

@Benny, malujesz diabła na ścianie z DB. Myślisz, że ludzie wychodzą stamtąd bez odprawy i bez wypłaty wynagrodzenia za czas bez pracy? Myślisz, że w dzisiejszym rynku długo pozostają bez pracy? Przepraszam, ale jak zawsze, nie patrzysz tylko na jedną stronę, ale na obie. Każda inwestycja wiąże się z ryzykiem. Bez względu czy to nieruchomości, akcje czy cokolwiek innego...

[StGe1973]

Mieliśmy do czynienia z przypadkiem lekarza prowadzącego własną praktykę, który ogłosił upadłość. To zjawisko zachodzi we wszystkich warstwach społecznych... Jak chcesz, na miłość boską, zawierać umowy najmu na czas do 4 lat? Zwłaszcza w inwestycjach kapitałowych jest to (prawie) niemożliwe, ponieważ zawsze musisz podać powód, a o ile mi wiadomo, istnieje bardzo niewiele powodów, które to umożliwiają. A tak właśnie zawierasz swoje umowy najmu (liczba mnoga!)? To po prostu niemożliwe. Umowy na czas określony istnieją faktycznie tylko w przypadku sektora komercyjnego... to nie ma nic wspólnego z tanim czy ekskluzywnym sektorem, po prostu taka jest obecnie sytuacja prawna.



tneub,



to zależy. Zwykli inwestorzy posiadają kilka jednostek, więc nie jest to konieczne. Ponieważ zazwyczaj każdy (oprócz tomyego) ma pewną rezerwę finansową dla każdej jednostki, każda jednostka ma również odpowiadający nadmiar środków. Jeśli więc pojawią się problemy w jednostce, można je pokryć nadmiarem środków z innych jednostek. Dokładnie dlatego każdy inwestor (przynajmniej ten, którego znam) zawsze chce mieć pewną rezerwę bezpieczeństwa dla każdej jednostki. Cała inwestycja kapitałowa w nieruchomości powinna być w stanie się utrzymać, nawet jeśli pojawią się problemy.



W przypadku pojedynczej nieruchomości jako inwestycji kapitałowej jest trudno powiedzieć. Przy odpowiednio wysokich dochodach (raty [url]kredytu[/url] mogą być spłacane bez większych problemów) prawdopodobnie nie odłożyłbym nic od razu. W przeciwnym razie, 6 rat [url]kredytu[/url] + koszty eksmisji. 2-miesięczny termin upływa już w 3 dzień roboczy następnego miesiąca, więc możesz natychmiast wypowiedzieć umowę bez wypowiedzenia. Tutaj termin wynosi 3 dni, a następnie możesz natychmiast złożyć pozew o eksmisję. Cały proces (przynajmniej tutaj w Bawarii) trwa około 3 do 4 miesięcy do uzyskania ostatecznego wyroku. Ten trzeba przekazać komornikowi i on wtedy wypróżni mieszkanie (termin 3 tygodnie). Razem około 6 miesięcy. Na koszty sądowe, koszty komornika, nadal masz kaucję od najemcy.

[tomy778]

Nieokreślony, ale z klauzulą o wyłączeniu wypowiedzenia na 3-4 lata... Przepraszam, chyba źle się wyraziłem. Szczególnie przy nowo budowanych nieruchomościach w dużych miastach.

Co do moich zapasów lub braku takowych, nie chcę zagłębiać się w szczegóły, po co? Najlepiej zdobyć własne doświadczenia...
Moja strategia dobrze się sprawdza, inaczej nie szłoby to tak gładko.

Ale ja już schodzę z tej dyskusji.

@Autorze wątku, moja rada - kup sobie małą nieruchomość, która nie ma zaniedbań w utrzymaniu i gdzie ewentualnie są dobre rezerwy finansowe. Potem po prostu obserwuj sytuację przez 1-2 lata. Każdy może pisać cokolwiek i każdy będzie opowiadać co innego i tak dalej...

[Elex85]

Wpadanie w pułapkę z najemcami zawsze jest możliwe, nikt nie jest przed tym bezpieczny.

Czytam tutaj często o okresie wypowiedzenia wynoszącym 24 miesiące, więc to jest powszechne.
Ale aktywna dyskusja dopiero teraz uświadomiła mi wiele pułapek i zauważam, że jestem jeszcze na początku.
Wygląda na to, że zacznę od niewielkiego nieruchomości do 100 000 [url]euro[/url] z dwoma pokojami.
Prawdopodobnie zaleca się, aby koszty dodatkowe były opłacane z kapitału własnego, aby utrzymać niższe odsetki i nieco wyższe spłaty.

[2tneub]

Przy inwestycji w pojedynczą nieruchomość jest trudno powiedzieć. Przy odpowiednio wysokich dochodach (raty kredytu można spokojnie opłacić samemu) prawdopodobnie nie odkładałbym niczego na początku. Jeśli nie, wtedy 6 rat kredytowych + koszty eksmisji. Termin dwumiesięczny jest spełniony już w 3. dniu roboczym następnego miesiąca, wtedy możesz wypowiedzieć umowę bez wypowiedzenia. Tutaj termin wynosi 3 dni, a następnie możesz natychmiast złożyć pozew o eksmisję. To trwa (przynajmniej u nas w Bawarii) około 3 do 4 miesięcy do uzyskania prawomocnego tytułu. Następnie musi to zostać dostarczone komornikowi, a ten opróżni mieszkanie (termin 3 tygodnie). Całość to około 6 miesięcy. Na koszty sądowe, koszty komornika masz jeszcze kaucję od najemcy.

Bez względu na to, czy dodatkowe koszty są finansowane ze zysków czy ze środków własnych, czy odkłada się je czy też płaci na bieżąco, ważne jest, aby najpierw sprawdzić, czy obiekt faktycznie generuje zyski, oraz jeśli jest możliwość wyboru, który obiekt jest bardziej atrakcyjny


Zakładając, że stoimy przed wyborem między 2 mieszkaniami (wiek i stan identyczne):
Koszt zakupu każdego z nich wynosi 200 tys. euro. Koszty dodatkowe są wniesione jako wkład własny, a cena kupna jest finansowana w 100%.

Ze względu na położenie w mieście, obiekt 1 ma wyższą wartość gruntu, wyższą wartość budynku/m² oraz oczywiście wyższe wpływy z najmu.
Obiekt 2 na wsi ma dwa razy więcej m² za te same koszty zakupu

Koszty nieprzenoszone, w tym fundusz remontowy, zostały oszacowane szacunkowo na 1,5€/m²/miesiąc.
Amortyzacja obliczana jest na podstawie wartości budynku.
Zakładamy odsetki w wysokości 2% od kwoty finansowania.




Przy obecnie przyjętych kosztach w wysokości 1€/m²/miesiąc obiekt 1 wykazuje wyższy zysk przed opodatkowaniem
W zależności od tego, ile dodatkowych kosztów zakładam dla obiektu, podejmuję różne decyzje inwestycyjne.

Jeśli jako kryterium decyzyjne przyjmuję wielokrotność rocznego czynszu brutto, to zdecydowanie powinienem się skłaniać ku obiektowi 2.

[2tneub]

Przejrzyjmy teraz płynność finansową i zauważmy, że także w tym przypadku preferowane jest obiekt 2. Obiekt 1 staje się nawet deficytowym przedsięwzięciem (szczególnie, gdy uwzględnimy podatek dochodowy od zysku). Niemniej jednak rzeczywiste powstające koszty mogą również być decydujące.

Można również przyjrzeć się wzrostowi wartości majątku i spekulacyjnie zakładać wzrost wartości działki, wówczas obiekt w mieście staje się ponownie atrakcyjny.

Widzicie, w zależności od tego, jakie koszty uwzględniam i jakie narzędzia stosujemy, mogą się pojawić zupełnie różne wyniki. Dlatego dla mnie było interesujące, z jakimi dodatkowymi kosztami należy liczyć przy kalkulowaniu wartości własnego mieszkania.

[StGe1973]

"


dla mnie takie porównania właściwie się nie pojawiają. Ostatecznie powinno się być na miejscu przy nieruchomości, czy to podczas oględzin, terminów z rzemieślnikami, zebrania EEG itp. Dlatego moim zdaniem sensowne jest kupowanie w bezpośrednim otoczeniu, czy to na wsi czy w mieście. Mogą istnieć ludzie, którzy naprawdę mieszkają tuż przy granicy i mówią: Ok, 15 minut w tej stronie to wieś, a 15 minut w tamtej to miasto. Przy czym teraz nazwałbym naprawdę wszystko ponad 150 000 mieszkańców miastem (dużym).



Dodatkowo musisz naprawdę znać się na rynku, jeśli chodzi o ceny zakupu, czynsze itp. Wątpię, że ktoś zna się wszędzie i wybiera kupowanie nieruchomości albo w dużym mieście, na wsi, albo gdzieś pośrodku.



To jest problem przy takich porównaniach: Wydaje mi się, że czynsz w twoim mieszkaniu w mieście jest w porównaniu do wsi bardzo tani. Dostajesz podwójną liczbę metrów kwadratowych za tę samą cenę, ale tylko o 50% więcej czynszu. W zależności od przyjętych liczb, jedna z tych opcji będzie lepsza lub gorsza.



Te dodatkowe (nieprzewidziane) koszty nie są uwzględnione. To po prostu zmiany w nadwyżce ze wszystkich nieruchomości. Koszty możliwe do przewidzenia, takie jak żywotność ogrzewania, są już uwzględnione w funduszu remontowym. To są koszty, które pojawiają się przypadkowo, których nie można zaplanować ani oszacować. Albo przynajmniej my nie planujemy ani nie szacujemy, po prostu akceptujemy, jeśli się pojawiają. Dlatego wszyscy inwestorzy, których znam (oprócz Tommyego), mają pewien bufor..."

[OneOfMany]

Cześć,

mam pytanie do osób posiadających nieruchomości do wynajęcia.

Czy regularnie sprawdzacie roczną czynszu zimnego waszej wynajmowanej nieruchomości w porównaniu z aktualnymi stawkami czynszu do tego doradzanymi, i podnosicie czynsz, jeśli to jest zgodne z obowiązującym prawem?

Wydaje mi się, że przykładowa nieruchomość Tomy miała współczynnik poniżej 25 (cena zakupu / czynsz zimny). Jeśli przyjrzałem się ofertom w mojej okolicy, większość z nich ma współczynnik powyżej 30.

[tomy778]

Jeśli chodzi o lokalizację, absolutnie się zgadzam. Znajomość okolicy jest dla mnie najważniejsza, a także możliwość być w razie potrzeby na miejscu.
Nigdy nie kupiłbym w mieście, które nie znam.

To zależy. W przypadku wyłączenia z możliwości wypowiedzenia umowy
zgadzam się na brak dostosowań w określonym okresie, na przykład, albo są mi bardziej korzystni najemcy niż dodatkowe 30€ itp.

Czynniki te zmieniają się z czasem. Ceny czynszów rosną itp., dlatego uważam, że czynnik 30 jest wciąż w porządku. Jednak byłaby to moja osobista granica.

[Elex85]

Jeśli chodzi o lokalizację, zdecydowanie się zgadzam. Znajomość terenu i okolic jest dla mnie najważniejsza, a także możliwość być w razie potrzeby na miejscu.
Nigdy nie kupiłbym nieruchomości w mieście, którego nie znam.

Tylko mogę się zgodzić, ponieważ również tylko w moim mieście kupiłbym nieruchomość, ponieważ najlepiej się tam orientuję.






Cytat od tomy778

Czynniki te kształtują się z czasem. Ceny najmu rosną itp., więc uważam, że współczynnik 30 jest w porządku. Byłby to jednak mój osobisty limit.



Do tej pory raczej kierowałem się współczynnikiem 25 lub mniejszym, aby najpierw sklasyfikować nieruchomości, czy ma sens brać je pod uwagę.

[StGe1973]

Oneofmany,

podnoszenie czynszu zawsze jest również decyzją indywidualną. Jeśli masz doskonałych lokatorów, możesz podnieść czynsz do odpowiedniego poziomu. Jeśli są to lokatorzy, których zwolnienie Cię tak naprawdę nie obchodzi, maksymalnie możliwe podwyżki. Przynajmniej my postępujemy w ten sposób.

Kwestia współczynnika zawsze jest delikatna i w końcu chodzi o Twoją stopę zwrotu. Współczynnik 20 oznacza 5% rentowność brutto, przy czym musisz pokryć swoje koszty (fundusz na utrzymanie, finansowanie itp.). Rentowność netto (zaplanowana) wynosi więc od 1,5 do 3,5%, w zależności od wkładu własnego itp.

W większych miastach współczynniki rzędu 30 są obecnie dość normalne. Z jednej strony ze względu na znacznie większe zapotrzebowanie niż podaż, a z drugiej strony ze względu na oczekiwania co do przyszłości. Nie chodzi tu o podwyżki czynszu, ale o wartość nieruchomości. Od 25 do 30 lat istnieje trend przeprowadzania się do większych miast lub ich obszarów przyległych. Jednak dostęp do mieszkań tam jest ograniczony, co prowadzi na przykład do dużych wzrostów wartości nieruchomości rocznie, jak to ma miejsce w Monachium. Jeśli masz zerowy zwrot lub nawet mały ujemny zwrot, ale wartość Twojej nieruchomości rośnie rocznie średnio o 5%, wtedy roczny zwrot z czynszu jest zupełnie obojętny.

Nie ma ogólnej reguły dla poszczególnych współczynników. Gdzieś na wschodzie możesz już kupić za 5 do 10, w innych obszarach 15 do 20 jest normalne, a w rzeczywistych wielkich miastach może sięgać nawet ponad 30. Dlatego trzeba znać swoje rynki, aby wiedzieć, co jest tam normalne.