Capital Investment 4

[MisterRudi]

"Cześć,



po tym jak od kilku tygodni ""cicho"" czytam, chciałbym zasięgnąć Waszej opinii na temat obecnie nurtującego nas pytania dotyczącego możliwości sfinansowania własnego domu.



Ogólne informacje o nas:

Jesteśmy (Mężczyzna: 36 lat / Kobieta: 40 lat) małżeństwem i mamy 2 dzieci w wieku 5 i 7 lat. Oboje pracujemy w pełnoetatowych stanowiskach w Ffm (Mężczyzna: część etatu 64% / Kobieta: pełny etat 100% 40 godzin tygodniowo) i od prawie 4 lat mieszkamy na wynajętym przedmieściu Ffm (bliżej Frankfurtu około 20 minut). Nie planujemy kolejnych dzieci.



Oprócz stałej pracy zawodowej, ja (Kobieta) pracuję dodatkowo na własny rachunek.



Przeprowadziliśmy się do regionu Rhein-Main z przyczyn zawodowych. Niestety nie mamy tu obecnie żadnej rodziny.



Dotychczas nie poświęcaliśmy zbyt wiele uwagi nabyciu własnego domu. Podczas poprzedniej przeprowadzki w 2016 roku pobieżnie przeglądaliśmy oferty domów z rynku wtórnego w portalach, ale ze względu na wtedy już absurdalnie wysokie ceny nawet mocno wymagających remontu nieruchomości, zrezygnowaliśmy. Nie rozważaliśmy nawet budowy nowego domu.



Powodem tej decyzji było również utrzymanie pewnej elastyczności w przeszłości. Jednak obecnie, z myślą o dzieciach, priorytetem nie jest już dla nas ta elastyczność.



Nie spodziewamy się żadnych darowizn czy spadków, ponieważ obaj pochodzimy z dość przeciętnych warunków życia.



O nas:



Ile macie lat? Kobieta: 40 lat / Mężczyzna: 36 lat.

Czy macie dzieci? Tak, 2 (7 lat i 5 lat)

Czy planujecie więcej dzieci? Nie planujemy.

Czym się zajmujecie zawodowo? Pracujemy na etatach. Kobieta dodatkowo pracuje jako freelancer.

Ile godzin pracujecie? Kobieta: 40 h / Mężczyzna: 25 h.



Sytuacja finansowa i majątkowa:



Dochody:



Jakie są Wasze miesięczne dochody netto po opodatkowaniu?

Zatrudnienie: Kobieta: 6100 EUR (dodatkowo około 3,000 EUR premii świątecznej, od 2020: wzrost o 2-3% rocznie w związku z inflacją)

Zatrudnienie: Mężczyzna: 2,450 EURNadbitek podatkowy na podstawie klasy podatkowej 4Dochody z działalności wolnej praktyki nieregularne, około 4,200 EUR rocznie / około 350 EUR miesięcznieDochody z wynajmu (aktualny zysk po opłatach za mieszkanie i raty annuitetowe, przed dodatkowymi rezerwami eksploatacyjnymi i ubezpieczeniem od utraty najmu): -250 EUR po opodatkowaniu (od 10/2019: +450 EUR po opodatkowaniu)Ile wynosi dodatek dziecięcy miesięcznie? 400 EURŁączne dochody bez jednorazowych wpłat: 9,050 EUR

dodatkowa roczna wpłata w wysokości 3,000 EUR od października 2019r. od 10/2019: +700 EUR z najmuod stycznia 2020r. roczny dodatek: +100-200 EUR z pracy Kobiety



Synteza majątkowa:



Ile macie własnego kapitału?

Akcje/Fundusze: około 60,000 EURGotówka: około 30,000 EURNieruchomości (czysto): około 144,000 EUR

AW 01: Wartość 210,000 EUR / DL: 122,000 EUR (obciążenie hipoteczne aktualnie: 58%)AW 02: Wartość 90,000 EUR / DL: 69,000 EUR (obciążenie hipoteczne aktualnie: 77%)AW 03: Wartość 35,000 EUR / DL: 0 EUR (obciążenie hipoteczne aktualnie: 0%)Miesięczna spłata hipoteki: 950 EUR (udział spłat w ratach annuitetowych dla 07/2019)Łączna wartość majątku: około 234,000 EUR



Zastępstwo kapitałowe:

Po konsultacji z bankiem, który finansuje [url]kredyty[/url] mieszkaniowe odnoszące się do AW 01, możliwe byłoby dodatkowe zadłużenie AW 01 w wysokości około 35,000 EUR (warunki byłyby takie jak w przypadku [url]kredytu[/url] hipotecznego).AW 03 nie posiada obciążenia hipotecznego, co oznacza, że w najlepszym przypadku możliwe byłoby zastąpienie kapitału w wysokości 35,000 EUR x 80% = 28,000 EUR.



Synteza wydatków:



Obecny czynsz: 1,850 EUR (1,450 EUR zimno)

Ubezpieczenie zdrowotne dzieci: 310 EUROpłaty za przedszkole/szkołę: 900 EURWyżywienie/Drogeria: 900 EURKluby: 50 EURTelefon, Internet, Telefon komórkowy: 90 EUR

2 samochody, spłacone: 430 EUR

w tym Benzyna: 230 EURw tym [url]ubezpieczenie[/url]/Podatek/Naprawa: 200 EURInne ubezpieczenia (OC/Odzież domu/[url]ubezpieczenie[/url] pielęgnacyjne/[url]ubezpieczenie[/url] od wypadków/[url]ubezpieczenie[/url] od niezdolności do pracy/[url]ubezpieczenie na życie[/url]): 140 EURWakacje: 600 EURSprzątaczka: 200 EURKantyna: 360 EURInne (odzież itp.): 370 EUREwydatki ogółem: 6,400 EUR



Oszczędności:



Akcje/Fundusze: 1,000 EURGotówka: 1,650 EUR (od 10/2019: 2,500 EUR)Całkowite oszczędności: 2,650 EUR (od 10/2019: 3,350 EUR)



Suma dochodów i wydatków:



Łączne dochody: 9,050 EURLiczba wydatków: 6,400 EURSaldo: 2,650 EUR (plus 1,450 EUR kaltmiete w przypadku zakupu)



W związku z powyższym mamy następujące pytania:



W opisanej sytuacji, jaka byłaby maksymalnie ""zdrowa"" rata przy kupnie własnego domu?Ponieważ obecnie sporo kapitału jest zainwestowane w nieruchomości i nie planujemy sprzedaży AW, pojawiają się dla nas następujące pytania:Do jakiej kwoty zalecilibyście finansowanie nieruchomości, biorąc pod uwagę nasz wiek (40 lat/36 lat)? W momencie przejścia na emeryturę nieruchomość powinna być spłacona (najlepiej już w wieku 58 lat).Czy lepiej byłoby

kupić teraz z małym wkładem własnym lub2-3 lata dalej oszczędzać, aby zebrać około 80% wkładu własnego, a potem dokonać zakupu?



Z góry dziękuję za oceny, sugestie i opinie!



Pozdrowienia"

[DennisGirulat]

Cześć,

chciałbym najpierw pochwalić sposób, w jaki ułożyłeś swoje dane. Dzięki temu można dość celowo udzielić odpowiedzi.

Teraz do twoich pytań:

- Zazwyczaj ostatnią czynsz jest przybliżoną wartością, którą można uznać za przyszłą ratę [url]kredytu[/url]. Ponieważ ceny w Twojej okolicy nie są niskie, a chciałbyś spłacić [url]kredyt[/url] w ciągu 18 lat (do wieku 58 lat), rata prawdopodobnie będzie znacznie wyższa. Niestety nikt tutaj nie wie, jakie są Twoje wymagania odnośnie nieruchomości i w jakim przedziale cenowym się one mieszczą. Co uznaje się za zdrową ratę określa między innymi bilans domowy banku, w którym składasz wniosek o finansowanie, oraz Twoje własne odczucia. Ponieważ nie możemy powiedzieć Ci, ile kapitału chcesz odłożyć z regularnych oszczędności i raczej włożyć w ratę [url]kredytu[/url]. Musisz to rozważyć sam i ustalić sobie granicę.
- następnie należałoby obliczyć, jaką kwotę [url]kredytu[/url] można by było uzyskać przy okresie kredytowania 18 lat i przeciętnym oprocentowaniu i z grubsza sprawdzić, czy bilans domowy banków byłby zgodny. Tak moim zdaniem byłby właściwy sposób postępowania.

Co do Twojego pytania, czy powinieneś teraz finansować czy też nadal odkładać gotówkę przez kolejne 2-3 lata, nikt również nie może ci doradzić, ponieważ nikt z nas nie ma szklanej kuli, w której możemy przewidzieć przyszłość. Nie wiemy dokładnie, czy stopy procentowe spadną czy wzrosną i o jakim stopniu. Oczywiście korzystne byłoby mieć więcej gotówki, aby uzyskać lepsze warunki u niektórych banków poprzez niższy stopień obciążenia zastawem (którego obliczenie każdy bank definiuje samodzielnie). Ale czy wiesz, czy oprocentowanie to nie będzie jednak wyższe niż aktualnie dostępne na rynku? Obecnie trendy nie wskazują na potencjalne gwałtowne wzrosty stóp procentowych, ale również nikt nie może tego zagwarantować. Dlatego tutaj także nie można udzielić rady, która byłaby absolutnie prawidłowa, lepiej jest ocenić fakty i postawić na swoje uczucia.

Jeśli chcesz dokładniejszych obliczeń dotyczących moich pierwszych uwag, możesz się ze mną skontaktować.

[NaTwoim13]

Dołączam do DennisGirulat.

Następujące pytania się pojawiają, bądź też należy zauważyć albo uwzględnić:

1) Jeśli w wieku emerytalnym pozostałby jakiś dług, istniałoby wystarczająco nieruchomości, aby go spłacić poprzez sprzedaż

2) Pomimo tego, że nikt im nie może nic powiedzieć o rozwoju oprocentowania, miesięczne obciążenie lub ich nadwyżka muszą być również indywidualnie ustalone przez nich samych

3) Ogólnie rzecz biorąc, powinno się zadać pytanie, jakie miesięczne obciążenie występuje po:

- Pokryciu kosztów utrzymania (ustalanie - już dobrze rozpoczęte i realizowane - indywidualna kwota na utrzymanie wraz z wszystkimi miesięcznymi kosztami)
- Budowaniu rezerw na Mod i Ren ([url]ubezpieczenie[/url] na wypadek choroby dla domu/nieruchomości)
- Budowaniu rezerw na wypadek braku dochodów z wynajmu mieszkań/mienia nieruchomego
- Funduszowi na wakacje
- Zabezpieczeniu na wypadek niespodziewanych zdarzeń życiowych (indywidualne określenie lub ustalenie wymiaru i konieczności zabezpieczenia w przypadku śmierci, choroby i niezdolności do pracy)
- Miesięcznych rat oprocentowania i spłaty z uwzględnieniem dochodów z czynszu

dysponuje.

4) Brakujące fundusze własne można zrekompensować poprzez zabezpieczenie majątku nieruchomości w odniesieniu do wskaźnika obciążenia oraz ustalania warunków

5) Należy zasięgnąć informacji o subsydiach od państwa

6) Czynsz czynszowy stanowi pierwsze podejście do określenia miesięcznej pożądanej stopy oprocentowania i spłaty, przy czym moim zdaniem istnieje dużo miejsca dla wyższego obciążenia

7) Opcje zmiany stopy spłaty w nowym kredycie umożliwiają elastyczność w ustaleniu miesięcznej stopy oprocentowania i spłaty

Osobiście polecam nie wywodzić pożądanej stopy oprocentowania i spłaty jedynie z miesięcznej stopy oprocentowania i spłaty, lecz raczej wybrać nieruchomość do nabycia, która według mnie wchodzi w grę, ponieważ moim zdaniem zakres podstawowy pozwala na wiele możliwości odpowiedniej sytuacji kosztowej.

[MisterRudi]

Dziękuję za sugestie i wskazówki.

Osobiście polecam nie bazować podejścia wyłącznie na miesięcznej racie odsetkowej i kapitałowej, lecz raczej na nieruchomości, którą rozważam do zakupu. Wydaje mi się, że taka podstawa oferuje wiele możliwości odpowiedniej sytuacji kosztowej. Aktualnie jeszcze nie doszliśmy do tego punktu, ponieważ chcieliśmy najpierw określić, jaki maksymalny ram budżetowy jest możliwy w naszej sytuacji. Załóżmy, że znajdziemy bank, który zgodzi się sfinansować kwotę 750 000 EUR. Jaką anuitetę w przybliżeniu warto ustalić, aby prowadzić solidne obliczenia. Obecnie chodzi nam przede wszystkim o ustalenie, w jakich ramach, w przybliżeniu, z punktu widzenia banku, moglibyśmy się poruszać w naszej obecnej sytuacji dochodowej/majątkowej.

Jeśli w wieku emerytalnym pozostałby jeszcze jakiś pozostały dług, byłoby wystarczająco nieruchomości, aby go spłacić poprzez sprzedaż. Zgadza się, choć aktualnie nieruchomości są w sumie obciążone na około 60%. Od października 2019 r. spłaty zostaną obniżone do 2% rocznie, co teoretycznie skutkuje pozostałym okresem spłaty powyżej 30 lat, ale również wolnym przepływem gotówki. Obecnie planowane jest spłacanie 5% rocznie i dodatkowo 3% poprzez nadpłaty. Jednak w przypadku zakupu własnego domu w długoterminowym planowaniu podatkowym nie będzie to już tak sensowne.

Brakujący wkład własny można zrekompensować poprzez zabezpieczenie majątku nieruchomościowego w odniesieniu do poziomu obciążenia i określenia warunków. Czy istnieją banki, które zgodzą się na zajęcie 2. miejsca w zakresie już obciążonej nieruchomości?

Warto zasięgnąć informacji o krajowych funduszach wsparcia. Umówiliśmy się na czwartek na rozmowę doradczą w lokalnym banku. Wtedy omówimy to także. Dziękujemy za wskazówki.

Co do Państwa pytania, czy teraz powinni Państwo sfinansować czy kontynuować odkładanie oszczędności przez kolejne 2-3 lata, nie ma nikogo, kto mógłby udzielić jednoznacznej odpowiedzi, ponieważ nikt z nas nie posiada kryształowej kuli, która pozwala przewidzieć przyszłość. Nie można dokładnie przewidzieć, czy stopy procentowe spadną czy wzrosną i o ile. Załóżmy, że stopy procentowe pozostaną w ciągu najbliższych 3 lat w dużej mierze bez zmian i podczas tego czasu uda się zaoszczędzić dodatkowe 100 000 EUR. Pytanie, które się pojawia, brzmi, jaki korzyść z obniżki oprocentowania dostarczyłoby około 13% zakładanego [url]kredytu[/url] (doświadczenia).

[DennisGirulat]

Cześć ponownie,

w odniesieniu do stopy przy kredycie w wysokości 750 tysięcy. Oczywiście wszystko zależy od podstawy, na jakiej zakłada się czas trwania [url]kredytu[/url]. Jeśli pozostaniemy przy planowanych 18 latach i założymy stopę 1,6% (możliwą do zmiany w dół/górę w zależności od zabezpieczeń na innych nieruchomościach. Trudno to określić nie znajdując się z nim w kontakcie), to miesięcznie znajdujemy się między 3900-4000€. W takim przypadku lepiej wydłużyć okres kredytowania, zabezpieczyć się na innych nieruchomościach i w razie potrzeby spłacić resztę z przychodu ze sprzedaży innych nieruchomości . Przy zakładanych 30 latach spłaty być może miesięczna rata spadnie do 2500-2700€.

Wiele banków zabezpiecza się na drugiej pozycji na innych nieruchomościach, aby poprawić wskaźnik obciążenia nieruchomością. To nie stanowi większego problemu.

Jaki przynosi korzyści dodatkowy kapitał własny: można przyjąć, że w niektórych bankach, gdy przekroczy się pewien pozytywny poziom obciążenia (jak już wspomniano, każdy bank określa te granice inaczej), można szybko obniżyć o 0,4% p.a. swoją stopę na kilka najbliższych lat. Bez uwzględnienia rocznych rat spłaty po roku można zaoszczędzić około 3000€. Oszczędności te będą oczywiście zmniejszać się z każdym rokiem, ale można wiele osiągnąć i zaoszczędzić, chociaż trzeba będzie poczekać dłużej na własny [url]Dom[/url]. Poprzez dodatkowe spłaty możesz także zrównoważyć dodatkowe koszty odsetek, gdybyś zdecydował się na natychmiastowe finansowanie.

Ale powtarzam: można to dokładnie wyliczyć, mając konkretny obiekt i lokalizację oraz precyzyjne liczby.