Capital Investment 4

[luci]

"Dwaj bracia mają dwurodzinny [url]Dom[/url] w Essen o powierzchni 500 m² bezpośrednio przy lesie z dwoma mieszkaniami po 95 m2 w prawie w całości odnowionej cichej uliczce. [url]Dom[/url], okej - jest stary, został odbudowany po wojnie. Stan jest dobry, dach szczelny, piwnica nie wilgotna, instalacje takie jak woda, prąd, ogrzewanie zostały już wymienione. Jedno mieszkanie zostało wewnętrznie całkowicie odnowione.



Poniżej mieszkania należy odnowić łazienkę. Planowane jest kontynuowanie prac: ocieplenie dachu, ocieplenie fasady, wymiana okien na rolety, wymiana kotła gazowego na nowy kocioł gazowy z jednym palnikiem. Podłoga na poddaszu laminatowa i 1 lukarna, ocieplenie stropu piwnicy.



Planowany koszt inwestycji 200 000 [url]euro[/url] na remont do domu energooszczędnego 100 z dofinansowaniem spłaty 20 000,- KFW.



Nie jesteśmy (jeszcze) uzależnieni od zysków, istnieje rezerwa w wysokości 20 000 [url]euro[/url] jako rezerwa awaryjna. W 2004 można by rozwiązać starą polisę na życie w wysokości 50 000 [url]euro[/url] zwolnioną od podatku lub miesięcznie wpłacać 200 [url]euro[/url] na spłatę długu.



Czynsz za mieszkanie minimalnie ustalony na 750 [url]euro[/url] + garaż 80 [url]euro[/url].



Cel: w ciągu 6-7 lat szybka spłata długu, a następnie możliwość sobie na coś pozwolić z pieniędzy - emeryci... (Są dzieci jako spadkobiercy)



lub sprzedać [url]Dom[/url] za 380 000 [url]euro[/url] i nie inwestować 50 000 [url]euro[/url] z polisy na życie/emerytury w [url]Dom[/url]?



Co powinno się zrobić - co należy brać pod uwagę przy finansowaniu lub ogólnie przy podejmowaniu decyzji?"

[brainy]

Jeśli masz doświadczenie w remontowaniu nieruchomości, nie ma przeciwwskazań. Bez doświadczenia może się to czasem nie sprawdzić.

[2utopus]

W swoim miejscu omówiłbym to z doradcą podatkowym, co się opłaca. (Okres karencji, amortyzacja, itp.)
Jeśli [url]Dom[/url] jest teraz wart 380 000 € i do każdego mieszkania wpływa 830 € netto czynszu, pieniądze zostaną odzyskane dopiero za 19 lat - ale jeśli trzeba zainwestować dodatkowe 200 000 €, sytuacja wygląda jeszcze gorzej.

Oczywiście wszystko zależy od tego, czy to sprawia Ci przyjemność i jak wyglądają ogólne warunki życiowe - alternatywnie, można np. kupić za te pieniądze akcje dywidendowe i mniej się tym martwić.

A może w następnym pokoleniu planowana jest własna eksploatacja?

[luci]

"Cześć Utopus,



dzięki za udział. Oto uwagi:



Dlaczego okres spekulacyjny? [url]Dom[/url] jest już od dawna w posiadaniu.

Dom mógłby bezpiecznie zostać sprzedany za tę cenę 380 000,-.

Niestety tylko jedno miejsce parkingowe za 80,-

Dlaczego 19 lat?

Gratka dla właściciela raczej wykluczona,"

[florianmeier]

Sprzedaż prawdopodobnie może odbyć się bez podatku, ponieważ powinno zostać spełnione 10 lat posiadania.
Potrwa 19 lat, zanim poniesione wysokie koszty renowacji zostaną odzyskane. Koszty renowacji mają na celu zmniejszenie opłat za energię dla najemcy. Ekonomicznie jest to więc bardzo wątpliwa inwestycja.
Dopóki obiekt będzie nadal możliwy do wynajęcia i wiele osób chętnie będzie przyjeżdżać do naszego kraju (stabilizując w ten sposób rynek wynajmu), nie sprzedałbym ani nie wkładałbym w niego dużo pieniędzy.

[luci]

Jak doszłeś do 19 lat? 200 000 ./. [url]kredyt[/url] KFW w wysokości 20 000 na 2 mieszkania = 180 000,- [url]kredyt[/url] poniżej 1% kosztów

Na pewno trzeba zrobić: instalację gazową za 20 000 - okna za 25 000 i łazienkę za 15 000 = 60 000 bez uwzględnienia dofinansowania w wysokości 20 000 [url]euro[/url] (jeśli zignorujemy możliwość dofinansowania jako poszczególne działania). Przez 5 lat każdy z braci mógłby odliczyć 20 000 [url]euro[/url] rocznie, co nie jest złe, ponieważ wtedy dochody z czynszu są neutralne kosztowo (dochód i koszt się równoważą), a od 6 roku, po spłacie 1500 na miesiąc + 20 000 [url]kredytu[/url] KFW + 50 000 ubezpieczenia na życie, byłbyś prawie gotowy z spłatą... gdy decydujesz się odejść z życia zawodowego.
Jeśli chcielibyśmy wtedy sprzedać, nie opłaca się, ponieważ wzrost wartości nie jest obliczany jako: aktualna wartość + koszty remontu. Tylko długoterminowo, z czynszem, opłacałoby się to - czy tak to widzisz?

[bruno68]

"@ luci,



Rachunek z 31.08. 16:23 Nie zgadza się!



Dom jest zawsze amortyzowany na 50 lat, o ile istnieje pełne wynajęcie zewnętrzne! W przeciwnym razie tylko proporcjonalnie! Jeśli [url]Dom[/url] jest uznany przez urząd skarbowy za 380.000 €, to jako odpisy 7.600 € jako Afa, plus uznane bieżące odsetki!



Ale tylko wtedy, gdy istnieją dochody z najmu!



Przy dochodach z najmu wynoszących 0 € w zwykłym przypadku również nie zostaną uznane żadne obniżki podatkowe w wysokości 0 €! Z wyjątkiem art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, rozbudowa poddasza na mieszkanie...



To było od strony podatkowej, druga strona to strona finansowa, odsetki i spłata wobec wierzycieli!



Oczywiście, oprocentowanie w wysokości 1% z 180.000 € daje 1.800 € odsetek rocznie! Około 10 do 13.000 € przez cały okres nie stanowi problemu!



Ale co z długiem 180.000 €? Czy mają być spłacane w ciągu 10 lat? Czy mają być spłacane później?

Gdy podzielę 180.000 przez odpisy amortyzacyjne 7.600 €, wynika, że potrzeba 23,7 lat finansowania neutralnego podatkowo w przypadku pełnego wynajęcia zewnętrznego!



Jeśli jednak mają być spłacone w ciągu 10 lat, istnieją cztery sposoby:



1) Dochody z najmu są wyższe niż odsetki i spłata

2) Dochody z najmu są takie same jak odsetki i spłata

3) Dochody z najmu są niższe niż odsetki i spłata

4) Dochody z najmu wynoszą 0 €, tak samo jak odsetki i spłata (użytkowanie własne)



To, co florianmeier nie w pełni ujął, to kwestia dziesięcioletniego okresu!



W przypadku sprzedaży domu okres trzymania jest zawsze ponownie odnawiany! Kto otrzymuje dotacje w 2019 roku, ten okres trzymania kończy się dopiero około 2030 roku! Ponadto w ciągu 10 lat odzyskuje się uznawane przez urząd skarbowy odpisy amortyzacyjne jako pełną kwotę! Jeśli stracisz 76.000 € odpisów amortyzacyjnych, urząd skarbowy odzyska te 76.000 € przy sprzedaży jako całość!



Jeśli sprzedasz [url]Dom[/url] za 500.000 €, możesz uzyskać całą kwotę tylko jeśli zrezygnujesz z odpisów amortyzacyjnych i odsetek (czysta prywatna sprzedaż, ograniczona do 3 razy w ciągu 10 lat)! Ponieważ nigdy nie widziałam, aby urząd skarbowy przyznał kilkakrotnie odpisy amortyzacyjne za ten sam [url]Dom[/url]!



Jeśli LV jest zabezpieczeniem, może zostać przekazane w celu zabezpieczenia, ale drogie zabezpieczenie polisy z wyższym oprocentowaniem nie jest zalecane! Przekazanie bez jakiegokolwiek obciążenia jest wystarczające! W razie niepowodzenia, z powodu działu III księgi wieczystej, zgodnie z § 800 KPC jest anulowane!



Informacje o LV zostały zresztą udostępnione przez Ciebie kredytodawcy w wniosku o [url]kredyt[/url]!



To, co planujesz, jest możliwe tylko dla wytrawnych właścicieli, którzy dokonali tego wielokrotnie z doradcą podatkowym!



Dlatego zalecam szczegółową rozmowę ze swoim doradcą podatkowym, zanim podejmiesz tę decyzję i zadłużysz się w przyszłości podatkowo! Szczególnie jeśli zbliżasz się do wieku emerytalnego!



Bruno68"

[luci]

Oh, to dużo... dziękuję...

1. AFA nie występuje już po 50 latach, dlatego nie została zastosowana - dlatego podatek dochodowy przy sprzedaży jest obecnie wyeliminowany. Obiekt nie był dotąd wynajmowany. Warto jeszcze raz sprawdzić, czy urząd skarbowy coś zaakceptuje...

2. W przypadku braku wpływów z czynszu w wysokości 0 € zazwyczaj również uznaje się tylko 0 € jako zmniejszenie podatku - więc obaj bracia mają pozytywne dochody z innego obiektu, które zostaną wykorzystane do uregulowania tych ujemnych przeniesionych zwłaszcza, ponieważ nadal pracują.

3. Koszty remontu - amortyzowane są przez 2 do maksymalnie 5 lat. Energooszczędne modernizacje można amortyzować przez 5 lat, więc po sprzedaży nie będą miały znaczenia.

4. Ponownie, [url]Dom[/url] należy do braci - bez zadłużeń, nie obowiązuje okres spekulacyjny powyżej 10 lat!

5. 180 000 € długu? Czy mają być spłacone w ciągu 10 lat? Czy mają być spłacane dłużej? Przez 6-7 lat - jeśli uwzględni się zwolnione podatkiem 50 000 € z ubezpieczenia na życie, warto zasięgnąć opinii kredytodawcy, czy taka suma może być uwzględniona jako dodatkowa spłata. Aktualnie oprocentowanie jest bardzo niskie, więc można również rozważyć decyzję po zablokowaniu stopy na 5-6 lat...

6. Przez 6-7 lat - jeśli uwzględni się zwolnione podatkiem 50 000 € z ubezpieczenia na życie, warto zasięgnąć opinii kredytodawcy, czy taka suma może być uwzględniona jako dodatkowa spłata. Aktualnie oprocentowanie jest bardzo niskie, więc można również rozważyć decyzję po zablokowaniu stopy na 5-6 lat...

6. W przypadku sprzedaży domu okres posiadania jest zawsze ponownie uruchamiany! Kto otrzymuje dotacje w 2019 r., to okres posiadania nie wygaśnie aż około 2030 r.! Nie do końca rozumiem ten aspekt - ciekawe zagadnienie, będę musiał się tym jeszcze raz zająć, aby zrozumieć czy i w jakich okolicznościach ma to wpływ podatkowy...

[bruno68]

Hej Luci, Podczas remontu, takiego jak wymiana dachu lub podobnie dużych projektów, koszty są regularnie rozłożone według tabeli AFA i co roku podlegają nowemu rozliczeniu podatkowemu. Moja matka mieszka w domu zbudowanym w 1885 roku, a w 2018 roku AFA wyniosła prawie 400 €! AFA to skomplikowany temat. Co do punktu 2) trzeba być ostrożnym z przekładaniem rzeczy, dopóki nie zostaną one sprzedane. Jednak jeśli coś ma być sprzedane lub musi być sprzedane z powodu zaniedbań inwestycyjnych, konieczna będzie wycena, co może stanowić duże ryzyko! Może szybko pojawić się podejrzenie o ukrywaniu podatków. Co do punktu 4) Ten, kto kupuje lub sprzedaje więcej niż 3 domy jednorodzinne i osiąga zyski, bardzo szybko zostaje uznany za handlarza prowadzącego działalność gospodarczą zgodnie z § 34c, czy chce tego, czy nie! Co do punktów 5 i 6) Zdecydowanie odradzam inwestowanie w LV i lepiej gromadzić na przyszłość jako zabezpieczenie! Takie [url]ubezpieczenie[/url] już dziś nie ma sensu! Ja bym odkładał takie [url]ubezpieczenie[/url] do ostatniego dnia (do 67 roku życia właściciela). W razie kryzysu można to przenieść do fundacji i pozwolić, aby odsetki rosły przez kolejne 30 lat, teraz z 50000 € i co roku z 3%, przez kolejne 30 lat! Wnuki będą zachwyceni, bo po ukończeniu szkoły mogą opowiadać tylko legendy o pracy! Moje zdanie pokrywa się z odpowiedziami na pytania, które nie zostały tu wymienione. Pozdrawiam, bruno68

[2utopus]

Przychody z najmu są brutto - na to trzeba zapłacić podatki - chyba że można odliczyć/kompensować koszty - dlatego warto skonsultować się z doradcą podatkowym.
Jeśli przyjmiemy, że obecna wartość wynosi 380 000 € + 200 000 € inwestycji, to łącznie 580 000 € jest zainwestowanych w [url]Dom[/url] - przy dochodach 1580 € miesięcznie oznacza to stopę zwrotu brutto 3,2% - z której odchodzą jeszcze podatki/koszty odsetek itp.
-> To nie jest zbyt wiele.

[luci]

...co prawda nawet w przypadku 380.000 + 180.000. 20.000 dotacja na spłatę KFW. Teraz wartość to 380.000, a do sfinansowania tylko 180.000 ewentualnie przez KFW z oprocentowaniem 0,5%.
Gdyby sprzedać, miałbyś 380.000 + 50.000 RV = 430.000,-

Po remoncie domu możliwe jest zyskanie wzrostu wartości z 100.000 do 480.000,- (ostrożnie oszacowane). Aby szybciej spłacić w ciągu 5-6 lat 50.000 RV - przy dochodach z odpisów amortyzacyjnych przez 5 lat, które są więcej niż neutralne kosztowo (każdy brat odpisuje 18.000 rocznie przy dochodach 9.000). Po sprzedaży pozostałoby 480.000 skorygowane o inwestycję RV w wysokości 50.000, co daje 430.000,-.
Ryzyko wynajmu + naprawy z dochodami podlegającymi opodatkowaniu przy utrzymaniu wartości + ewentualny wzrost wartości nieruchomości + wzrost czynszu ([url]Dom[/url] pozostaje w posiadaniu) przeciwstawiane jest dochodowi ze sprzedaży, który jest wykorzystywany przez 30 lat (750,- [url]euro[/url] miesięcznie) i nieoprocentowany majątek pieniężny, (obecnie) bez ochrony przed inflacją. Stąd przy wynajmie każdy brat miałby 400,- [url]euro[/url] pozostającego po opodatkowaniu według indywidualnej stawki podatkowej. Przy znaczących zmianach opcją pozostałaby sprzedaż...