Capital Investment 4

[Stab07]

"Cześć wszystkim,



moja żona i ja planujemy budowę domu jednorodzinnego z piwnicą. Znaleźliśmy odpowiednią działkę, która jest dla nas zarezerwowana. Ogólnie spełnione są wszystkie warunki, zaangażowane strony czekają tylko na sygnał startowy z naszej strony. Z mojego banku oraz dwóch innych banków otrzymałem oferty finansowania. Ponieważ moim zdaniem jedna oferta jest wyraźnie lepsza od dwóch pozostałych, skłaniam się ku jej przyjęciu.

Jednakże, ponieważ jest to oczywiście decyzja o zasięgu szerokim i nietypowym, proszę Was o ocenę. Szczególnie, że sam nie jestem ekspertem w tym obszarze.



Dane osobowe:



Wiek: żona (30 lat), ja (31 rok); małżeństwo

Dzieci: obecnie 0, jednak moja żona jest w piątym miesiącu ciąży. W ciągu kilku lat planujemy kolejne dziecko, jednak nie planujemy ich więcej.

Dochód: Obecnie oboje pracujemy na pełny etat (zatrudnienie na czas nieokreślony) i zarabiamy netto 4.900 EUR (ona: 2.400 EUR; ja: 2.500 EUR). Ewentualne premie nie są uwzględnione. Dodatkowe świadczenia dla dzieci oraz pomoc na zakup domu również nie.

Ponieważ moja żona w krótkim czasie przejmie firmę swojego ojca, planujemy jedynie 6-miesięczny urlop rodzicielski. Opieka nad dzieckiem jest oczywiście zapewniona przez kręgi rodzinne.

Sytuacja wydatków: Aktualnie płacimy czynsz w wysokości 985 EUR. Pozostałe standardowe koszty, które będą również brane pod uwagę przez bank, są w porządku. Inne [url]kredyty[/url] nie mamy.



Projekt budowlany:



Cena: Działka (650 mkw) + [url]Dom[/url] jednorodzinny około 490 tys. EUR

Kod pocztowy: 48599

Nakłady dodatkowe: kuchnia, notariusz, podatek od nabycia nieruchomości (obliczany dla działki + surowego budynku (łącznie 260 tys. EUR) itp. około 44 tys. EUR)

Koszty ogółem: około 534 tys. EUR

Środki własne na kontach oszczędnościowych: 90 tys. EUR (+ dodatkowo około 15 tys. EUR jako rezerwa)

Kwota do sfinansowania: 444 tys. EUR



Oferta finansowania:



Krótko mówiąc: Ważna jest dla nas stabilność oprocentowania, dlatego chcielibyśmy, zwłaszcza w obecnym okresie niskich stóp procentowych, wybrać bardzo długi okres wiązania oprocentowania.

Oferta: Kwota pożyczki 444 tys. EUR

Okres wiązania oprocentowania: 30 lat

Miesięczna rata: 1.400 EUR (około 2,39% spłaty kapitału)

Stopa procentowa: 1,39% nominalnie // 1,4% efektywnie

Opcja dodatkowej spłaty: 5% rocznie

Dostępność środków: 12 miesięcy bez odsetek od udostępnienia



Po 30 latach pozostałaby zadłużenie w wysokości około 48 tys. EUR. Naszym celem jest spłacenie go w ciągu 30 lat poprzez dodatkowe spłaty, tak aby nie pozostał żaden dług. Biorąc pod uwagę ewentualne dziedziczenie / udział w zyskach z firmy, wydaje się to bardzo realne.



Co sądzicie o tej propozycji? Zastanawiałem się również nad skróceniem okresu wiązania oprocentowania do 20-25 lat. Jednakże wtedy przywiązałbym większe znaczenie do dodatkowych spłat (aby nie wpadać w ryzyko związane z oprocentowaniem), co tak naprawdę nie jest moim celem.



Dziękuję z góry za Wasze opinie."

[NaTwoim13]

Następujące pytania pojawiają się na wstępie:

1) Jak składają się 44 000 [url]euro[/url] ENK? Kosztuje kuchnia 24 000 [url]euro[/url]?

2) Czy zostanie wykonana praca własna?

3) Jaki standard KfW zostanie osiągnięty?

[Stab07]

Cześć noelmaxim,

Dzięki za szybką odpowiedź.
Odpowiadając na Twoje pytania:

1) 23.000,- EUR (notariusz, podatek od nabycia nieruchomości, księgi wieczyste itp.) + 17.000,- EUR na kuchnię (pierwsze założenie) + 4.000,- EUR na prace brukarskie na działce sąsiedniej (ponieważ nasze podejście prowadzi przez tę działkę, posiadamy prawo dojazdu. Aby stworzyć drogę budowlaną, musieliśmy usunąć istniejące brukowane nawierzchnie)

2) Prace własne tylko w bardzo niewielkim stopniu (częściowo prace zewnętrzne, izolacja podłogowa z ogrzewaniem podłogowym). Na razie tego nie uwzględniam.

3) Nowe budownictwo nie spełnia standardu KfW 40, 55 ani 70.

[NaTwoim13]

Pomimo faktu, że około 4000 [url]euro[/url] na prace brukarskie stanowią zwiększenie wartości i nie są kosztami dodatkowymi przy nabyciu nieruchomości i powinny być uwzględnione w kwalifikacji kredytowej (zwiększenie kosztów ogółem i odejmowane przez EL), oprocentowanie jest nie do pobicia i nie sposób znaleźć na rynku oferty bardziej korzystnej.

Od jakiego banku pochodzi ta oferta?

[Stab07]

Dziękuję za ocenę.
Nazwę banku przesłałem w wiadomości prywatnej.

[bruno68]

Stab07,

Według danych, które podałeś, twoje finansowanie nie jest spójne! Na podstawie jakiego wskaźnika LTV zostały przygotowane oferty?
Zakładam, że została zastosowana wartość 80% LTV! Jednakże jest to błędne, ponieważ [url]pożyczka[/url] w wysokości 444.000 € / 534.000 € wynosi 83,14% LTV. Zatem w umowie kredytowej powinno być uwzględnione finansowanie na poziomie 90%, co oczywiście wpływa na stopę oprocentowania!
Nawet gdy wykorzystasz swoje rezerwy w wysokości 15.000 €, wartość LTV przesuwa się z 429.000 € / 534.000 € na poziom 80,34%
Tylko jeśli wartość kuchni jest pominięta, [url]pożyczka[/url] spada poniżej 80% LTV, wynosząc 427.000 € / 534.000 €, czyli 79,96%

Potrafię zrozumieć obliczenia dotyczące wspomnianych pożyczek!

Spłata w wysokości 1.400 € razy 12 miesięcy = 16.800 € razy 29 lat to 487.200 € odsetek i spłaty
Odsetki 444.000 € x 1,4% =........6.216 € rocznie
........................................../ 2 = 3.108 € razy 29 lat = 90.200 €

Z tego wynika poniższy obraz:
Odsetki i spłaty 487.200 €
odlicz [url]kredyt[/url]...444.000 €
Nadwyżka.........043.200 €
Odlicz odsetki 090.200 €
Pozostały dług..........047.000 €

Twoje zgłoszenie w wysokości 48.000 € jest zatem prawie zgodne.

W załączniku znajduje się prośba o uwagę!

bruno68

[hausbauwest]

Uważam całą konstrukcję z 30-letnim zobowiązaniem za absolutne szaleństwo...
W ciągu 30 lat pewnie raz wymienisz ogrzewanie, a na końcu okresu spłaty z zadłużeniem prawie 50 tysięcy wymienisz ponownie ogrzewanie.
W ciągu 30 lat koniecznie raz odnowisz łazienkę, wymienisz kilka okien, zmienisz drzwi wejściowe lub rynnę dachową.
To całe przedsięwzięcie z 30-letnim okresem jest tak elastyczne jak blok betonowy.
Potem przyjdzie dodatkowe finansowanie itp., co skończy się złamaniem karku.

1400 to już ogromne wyzwanie, a dodatkowo 400-500 na koszty dodatkowe oznacza dodatkowe 2000 [url]euro[/url] (1200+500+200) na miesiąc.

[2tneub]

Myślę również, że w tym jest za dużo bezpieczeństwa. Jeśli co roku zostanie dodatkowo spłacone tylko 1200 € (czyli 100 € miesięcznie), to pozostały dług zniknie po 30 latach. Jednak w ciągu 30 lat można spodziewać się zdecydowanego wzrostu wynagrodzeń, dodatkowego wsparcia na zakup mieszkania, premii itp. Celem powinno raczej być wykorzystanie tych dodatkowych środków, aby spłacić dług szybciej niż w ciągu 30 lat. Tylko wtedy zapłaciłeś za to bezpieczeństwo odsetkowe przez 30 lat. Przelicz w Excelu, w których latach możesz sobie wyobrazić dodatkowe wpłaty i oblicz, jaka jest granica odsetkowa, przy której 20-letnia stała stopa procentowa jest lepsza od 30-letniej stałej stopy procentowej.

[NaTwoim13]

??????

30 lat temu stawka wynosiła 1,39%, czy chcecie kwestionować czas wiązania oprocentowania czy nawet całkowicie skrytykować ten zamiar?

O rany!

[bruno68]

Do budowy domu,

Prawidłowe jest płacenie co miesiąc ponad 2 000 €,
Można preferować niższą standardową wartość spłaty [url]kredytu[/url] hipotecznego i dodatkowo spłacać trochę więcej poprzez dodatkowe wpłaty. Ponieważ brakujące kwoty dotyczą opłat związanych z nieruchomością, płatnych co ćwierć roku, ubezpieczenia nieruchomości i budynku, co może szybko przekładać się na około 2 400 € rocznie!

Do Stab07
A prowizja od transakcji finansowej w wysokości 400 000 € może wynosić do 60 € miesięcznie, w przypadku 30 lat i 10 lat bez palenia.
[url]ubezpieczenie[/url] na wypadek niezdolności do pracy w tej wysokości? Może kosztować około 150 € miesięcznie, ale jest to zależne od zawodu.
Wypadek też nie jest bez znaczenia, przy ubezpieczeniu 100%, z sumą ubezpieczenia w wysokości 500 000 €.
Ponieważ stanie się ojcem za 4 miesiące! Wtedy wiele się zmienia, w podziale majątku i długów, drodzy rodzeństwo zaczyna być za kolebką! Ku opróżnianiu kieszeni!

Moją małą wskazówką będzie to, że mężczyzna idzie do lekarza specjalisty i najpierw przechodzi badanie do celów ubezpieczeniowych, a rachunek płaci prywatnie! Większość ubezpieczycieli od jakiegoś czasu i tak uzyskuje swoje informacje medyczne od kas chorych! Więc jeśli lekarz rodziny, dla poprawy swojego budżetu, wprowadził niewłaściwe pogorszenie zdrowia do dokumentacji medycznej, to i tak zostanie to ujawnione podczas analizy wniosku!

Bruno68

[2tneub]

Przez 30 lat jest obecnie 1,39%, czyż nie chcesz zakwestionować czasu trwania stałego oprocentowania lub nawet krytykować tego przedsięwzięcia?

Zawsze ładnie liczyłeś dochody. Dlaczego więc płacić przez 30 lat, skoro można to zakończyć już po 20 latach?

[NaTwoim13]

"Tnie, źle, to konsument decyduje, na co go stać i czego chce, i nie pozwalam sobie na sprzeczanie się z tym, ani narzucanie mu czegoś tutaj. Moje doświadczenie mi tego zabrania!



Trzeba się liczyć ze wszystkim i zdarza się inaczej niż się myśli, może to potrwać nawet 30 lat i nie musi to być złe, żeby mieć odpowiednie zabezpieczenie odsetek.



W istocie dowiaduję się tego z indywidualnych rozmów i z przyjemnością wydaję wtedy rekomendację!



Dla mnie jest za mało tutaj indywidualnych informacji!"