Capital Investment 4

[humannature]

Cześć wszystkim,

ile powinienem wydać na zakup mieszkania na wynajem i co obecnie oferują banki? Nie mam jeszcze konkretnej propozycji, ale od kilku miesięcy obserwuję rynek (Rein/Main).

Dane: Singiel, 38 lat, 4 tys. netto, wkład własny 100 tys. (to byłoby naprawdę wszystko, więc również wszystkie oszczędności i Riester), brak długów. Akceptowalne mieszkania (80-100 mkw, 2-3 pokoje) kosztują w zależności od lokalizacji i wieku między 350 a 600 tys. plus koszty dodatkowe (6% podatek od nabycia nieruchomości, ew. 6% prowizji) oraz w nowych budynkach miejsce parkingowe (zazwyczaj 20-30 tys.) i kuchnia (15 tys.).

Jeśli chodzi o obciążenie, powiedziałbym teraz, że 1200-1500 EUR/miesiąc na [url]kredyt[/url] to ok i po 15 latach nie powinno pozostać więcej niż 40% salda długu.

Jestem ciekawy Waszej opinii.

[6Bankkaufmann]

Cześć humannature, Każdy ma swoje podejście do maksymalnych możliwości.
Ja podchodzę do tego nieco konserwatywnie.
Moje obliczenie, które można szybko przeliczyć również przez telefon, to miesięczne zrównoważone wynagrodzenie netto razy 100.
Dla pensji w wysokości 4 000 EUR byłoby to 400 000 EUR wartości [url]kredytu[/url]. Jest to już całkiem spora kwota.
Oczywiście istnieją ci, którzy finansowaliby nawet do 600 000 EUR.
Ale pytanie brzmi, czy byłoby to zdrowe?

[bruno68]

Cześć humannature,

ostrożnie przeczytałem Twój wpis, który uważam za najlepszy w miesiącu wrześniu 2019! Jednakże odradzam Riester z EK!

Zakładam, że 30% z ekwiwalentu 4,000 netto / z tego 30%/40% to miesięczna rata w wysokości 1,200 / 1,600 €!

Wskaźnik obciążenia zabezpieczenia ustawiam na 100%, 15 lat stałego oprocentowania / możliwe nawet do 30 lat!

Zakładam także, że wskaźnik obciążenia w wysokości 90% wynosi 400,000 € (wartość rynkowa 440,000 €). Udział w nieruchomości wynosi 40,000 €, plus dodatkowe koszty 12% z ekwiwalentu! Około 96,000 € zasilenia kapitałem własnym!

Przy 400,000 € zadłużenia, 15 lat stałego oprocentowania 1% - pozostałe zadłużenie 334,000 € = miesięczna rata 834,00 € pomnożona przez 180 miesięcy = 150,000 € całkowita kwota, z czego około 84,000 € to odsetki, a 66,000 € to spłata kapitału.

a) Zabezpieczenie za pomocą BSV 334,000 € do 30% = 112,000 € przez 180 miesięcy = dodatkowa rata oszczędnościowa 625 €, co daje w sumie 1,459 € miesięcznie.

b) Zabezpieczenie za pomocą BSV 334,000 € do 40% = 134,000 € przez 180 miesięcy = dodatkowa rata oszczędnościowa 745 €, co daje w sumie 1,579 € miesięcznie.

W przypadku a) po 15 latach pozostaje 334,000 € zadłużenia, pomniejszone o 112,000 € środków z BSV, co daje nowe zadłużenie w wysokości 222,000 €, podzielone przez 215 miesięcy daje 1033 € plus odsetki!

W przypadku b) po 15 latach pozostaje 334,000 € zadłużenia, pomniejszone o 134,000 € środków z BSV, co daje nowe zadłużenie w wysokości 200,000 €, podzielone przez 215 miesięcy daje 931 € plus odsetki!

Całkowity okres spłaty wynosi około 33,4 lat!

Pełna lub częściowa spłata możliwa po 10 latach zgodnie z § 489 BGB! Jeśli jest to korzystne, możliwa jest [url]refinansowanie[/url]. Jeśli stopy procentowe wzrosną, pozostaje obecna sytuacja!

Pozdrowienia, bruno68

[NaTwoim13]

Moje obliczenie, które można szybko obliczyć także przez telefon, to miesięczne zrównoważone wynagrodzenie netto pomnożone przez 100.

Na czym to polega? Czy to ogólna zasada, jeśli tak, jak można oprzeć się na uniwersalnej formule?

[humannature]

Dzięki najpierw!

Zasada zależności od miesięcznego dochodu netto nie jest mi też do końca jasna. Przy 5k netto samemu można z pewnością obsłużyć 2,5k raty - ale niestety nie jest to przedmiotem tej dyskusji.

A ogólnie, jak jest z kuchnią i miejscem parkingowym: Czy po prostu wkłada się mniejszy wkład własny do finansowania i płaci gotówką, czy zazwyczaj jest to uwzględniane jako zwiększające wartość?

Dlaczego nie uwzględniać Riester? Zawsze myślałem, że można to zrównoważyć WFK (żeby uniknąć odsetek) kontynuując wpłaty na jedno lub więcej kont, a następnie wyjąć wszystkie w wieku emerytalnym z powodu niskiej kwoty...

Co daje konstrukcja z oszczędnościami budowlanymi: poza tym, że wiąże się z prowizją?

(Na razie) ostatnie pytanie: Czy istnieje coś do rozważenia w przypadku finansowania, gdy mieszkanie zostanie sprzedane lub wynajęte za powiedzmy 10 lat?

PS. Jeśli (dla banku) ma to znaczenie: Jeśli nie zmienię już pracodawcy, to w ciągu 29 lat prawdopodobnie uzbiera się emerytury firmowej w wysokości 160-180k (brutto).

[bruno68]

W Hunannatue,

Twoje pytanie dotyczące 5 k € netto jest bardzo proste do obliczenia! Zarabiasz co prawda 5.000 € miesięcznie, ale powiedzmy sobie szczerze: Czy oszczędzasz także 2.500 € miesięcznie, wliczając w to czynsz? Jeśli wczoraj czy dzisiaj nie udało Ci się tego zrobić, to jutro prawdopodobnie też się nie uda.
Zanim podejmiesz decyzję o finansowaniu, zapisz na co wydajesz pieniądze każdego miesiąca! Będziesz zaskoczony, gdzie te pieniądze znikały! Następnie zastanów się, na co możesz dodatkowo zrezygnować!

Co do kwestii Riester: Klasycznym błędem jest myślenie, że małe umowy wypłacają oszczędności, ale nie dodatki! Czy opłaca się jeszcze inwestować w Riester, pozostaje niewiadome! Ponadto Riester nie może być przeniesiony ani zabezpieczony! A podatek musi być również spłacony na końcu!

Jednak oszczędzanie w ramach Riester z pożyczką wstępną w wysokości 100.000 € na okres od 25 do 28 lat i stopą oprocentowania i spłaty w wysokości 3,5 % może być wystarczające! Do tego dochodzą dodatkowe premie w wysokości 175 € plus ulgi podatkowe!

Jeśli obliczymy to w ten sposób: Wartość 440.000 € pomniejszona o 40.000 € kapitału własnego daje finansowanie w wysokości 90%. Wykorzystując umowę Riester na 100.000 €, można uzyskać finansowanie do 70% z oprocentowaniem 0,80%, co jest zdecydowanie korzystniejsze niż finansowanie w 90% z oprocentowaniem 1,30%!

Do Twoich pytań: Co daje konstrukcja z bausparernow? Czy to przynosi jakieś korzyści poza kosztami prowizji? Czy naprawdę wierzysz, że dostajesz coś za darmo? Zawsze płacisz! Tylko pytanie brzmi: Bezpośrednio czy pośrednio!
Drugie pytanie: Czy istnieje coś do rozważenia w finansowaniu, jeśli mieszkanie zostanie sprzedane lub wynajęte powiedzmy za 10 lat? Oczywiście w takim przypadku musisz zwrócić korzyści związane z KfW i/lub Riesterem!

Co do tematu większych zarobków: Dlaczego bank/bausparkassa miałby się temu przeciwstawiać?

Bruno68

[Hilfe]

maksymalnie 350k, wszystko inne - harakiri

z Twoimi 100k wpłaty własnej możesz więc zwrócić uwagę na region 450k

[Aipnos]

Cześć wszystkim,

ile powinienem/muszę wydać na mieszkanie (ETW) i co obecnie oferują banki? Nadal nie mam nic konkretnego na oku, obserwuję jednak rynek (Rhein/Main) od kilku miesięcy.

Dane: Singiel, 38 lat, 4k netto, wkład własny 100k (to byłby jednak cały mój majątek, łącznie z wszelkimi oszczędnościami i Riester), brak długów. Akceptowalne mieszkania (80-100m kw., 2-3 pokoje) kosztują w zależności od lokalizacji i wieku od 350 do 600k plus opłaty dodatkowe (6% podatek od nabycia nieruchomości, ewentualnie 6% prowizji) oraz przy nowych budynkach miejsce parkingowe (zazwyczaj 20-30k) oraz kuchnia (15k).

Jeśli chodzi o obciążenie, powiedziałbym, że miesięczna rata kredytu w wysokości 1200-1500 EUR jest ok i po 15 latach nie powinno pozostać więcej niż 40% salda niespłaconego.

Ciekaw jestem waszej oceny.

No cóż, niemalże sam sobie odpowiedziałeś na to pytanie!!!

jeśli chcesz wydać maks. 1,500 EUR miesięcznie!
Jednocześnie saldo po 15 latach powinno wynosić maks. 40% kwoty kredytu!

Jeśli więc finansujesz 350.000 EUR, zostanie około 140.000 EUR po 15 latach
pozostałe 210.000 EUR można ładnie spłacić około 1,500 EUR miesięcznie!

Przy cenie zakupu 400.000 EUR + dodatkowe koszty, po odliczeniu Twojego wkładu własnego, dochodzi się do kwoty kredytu w okolicach 350.000 EUR.


Co jest możliwe:
oczywiście, przy takich dochodach i wkładzie własnym możliwe są również kwoty finansowania od 450.000 do 500.000 EUR.
jednak wtedy przy 1,500 EUR miesięcznie nie osiągniesz zakładanego salda niespłaconego wynoszącego 40%

więc jeśli znajdziesz coś za około 400k, to będzie pasowało bardzo dobrze. Jeśli wymarzona nieruchomość będzie droższa = również możliwe, jednak wtedy albo większa spłata, albo wyższe saldo niespłaconego niż 40%
ALE są także alternatywy, czyli 10-20 lat wiązania stóp procentowych przez bank, a następnie przejście na kasę oszczędnościową z pewnością oprocentowania.
lub bezpośrednie sfinansowanie 80% na 30 lat, reszty na 15 lat... co daje także pewność oprocentowania i lepszą możliwość planowania.

Jeśli zainteresowany, daj znać!

[humannature]

Ok Dzięki razem,

to prawdopodobnie spowoduje cenę zakupu w przedziale od 400-450k + NK. Czy mógłby mi ktoś jeszcze w tej sprawie doradzić:





Jak to jest ogólnie z kuchnią i miejscem parkingowym: Czy po prostu wkłada się mniej własnego kapitału do finansowania i płaci gotówką, czy raczej uwzględnia się to zwykle z uwagi na zwiększenie wartości?


co napisać?

[NaTwoim13]

Miejsce parkingowe zwiększa wartość nieruchomości!