Capital Investment 4

[Stephan3]

Kochane Forum.

Oprócz dostępnych tutaj informacji, które były bardzo pomocne, doszedłem do punktu z bankiem, gdzie ktoś z banku przychodzi tylko jeszcze raz, żeby spojrzeć. Albo lepiej powiedziane, bank zlecił komuś to. Według informacji naszego pracownika, ta osoba nie robi zbyt wiele i jest to ostatnia przeszkoda przed podjęciem decyzji. O ile rozumiem, do tej pory oczywiście nie podjęto jeszcze żadnej pozytywnej decyzji. Usłyszałem tylko wszystko wygląda dobrze jak na razie, po złożeniu wszystkich dokumentów odnośnie nieruchomości (mapa karty, obciążenia gruntowe, kubatura, itp.), sytuacji finansowej oraz dochodowej.

Na forum kilkakrotnie czytałem opinie typu unikać oszczędzających na cele mieszkaniowe lub To służy tylko prowizji od zakończenia. W naszym obecnie preferowanym modelu, istnieje część kwoty (350 tysięcy), która jest zrealizowana poprzez oszczędności mieszkaniowe. Jest to model anulowania spłaty kapitału. Trzeba przyznać, że ten konstrukt jest ogólnie nieco bardziej skomplikowany niż klasyczna [url]pożyczka[/url] ratalna, jednak całkiem atrakcyjny. Za te 350 tysięcy płaci się odsetki do momentu przydziału (14 lat po 0,81% czyli 236€/miesiąc). Poza tym jest jeszcze [url]kredyt[/url] KFW w wysokości 100 tysięcy, który także trzeba spłacić oraz oszczędności mieszkaniowe. Po przydziale stawka wynosi 2,15% efektywnie ([url]kredyt mieszkaniowy[/url]) na pozostałą kwotę około 220 tysięcy.

W zeszły weekend przeliczyłem ten model, aby upewnić się, że uzyskam te same dane, jakie zostały mi przedstawione na mało transparentnej kartce. Chodziło mi mniej o to, żeby krytykować: oni popełnili błąd w obliczeniach, bardziej mi chodziło o zrozumienie rzeczywistego konceptu. Muszę powiedzieć, że dla mnie jest to ogólnie bardzo dobry koncept, który zabezpiecza długoterminowo zaskakująco niskie oprocentowanie. W końcu dochodzę do zaokrąglonej mieszaniny oprocentowania w wysokości 1,65% na 28 lat, bez uwzględnienia KfW. (~1,45% z KfW). Również mogę spłacić te 220 tysięcy inaczej w ciągu 14 lat. (Chociaż nie sądzę, że w tym momencie otrzymam lepsze warunki niż 2,15% efektywnie).

Nie widzę żadnego haczyka, który skłoniłby mnie do dochodzenia do wniosku zrezygnuj. Ponieważ właśnie tego szukam od 2 tygodni, od kiedy kilkakrotnie przeczytałem tutaj, że oszczędzający na cele mieszkaniowe są złe. Jeśli ktoś ma doświadczenie lub inny punkt widzenia na opisaną tematykę i chce się nimi podzielić, będę bardzo wdzięczny.

Pozdrowienia
Stephan

[2tneub]

Generalnie nie spłacasz pożyczki TA, ale wpłacasz pieniądze na [url]konto[/url] oszczędnościowe prawie bez odsetek. Stopa procentowa pożyczki TA nie jest więc porównywalna z kredytem ratalnym ze spadającym saldem zadłużenia. Stopa procentowa wynosząca 2,15% po przyznaniu [url]kredytu[/url] nie brzmi teraz lepiej niż obecna stopa procentowa [url]kredytu[/url] ratalnego. Do tego dochodzą opłaty z tytułu zamknięcia umowy. Niemniej jednak połączenie [url]kredytu[/url] hipotecznego i oszczędności może być lepszym rozwiązaniem niż porównywalny [url]kredyt[/url] ratalny, zwłaszcza jeśli kładzie się duży nacisk na bezpieczeństwo i porównuje całość z długoterminowym kredytem ratalnym na 30 lat. Najlepiej porównać obie wersje w programie Excel.

Jednak w życiu zdarzają się scenariusze, w których [url]kredyt[/url] nie przebiega klasycznie do końca. Połączenie [url]kredytu[/url] hipotecznego i długi okres wiązania oprocentowania to zakład na wzrost stóp procentowych, który przynosi korzyści w okresie kredytowania. W ostatnich co najmniej 50 latach ten zakład zawsze okazywał się niewłaściwy. Każdy mający [url]kredyt[/url] ratalny mógł po 10 latach zaoszczędzić na kredytowaniu. Ponadto dochody nie zawsze idą zgodnie z pierwotnym planem. Na przykład mieliśmy znaczne skoki wynagrodzeń, dzięki czemu spłaciliśmy [url]kredyt[/url] poprzez Soti znacznie szybciej, niż pierwotnie zakładano. Sześć lat temu miałam do wyboru zaciągnięcie [url]kredytu[/url] na 10, 15 lub 20 lat. Wybraliśmy opcję środkową, ponieważ pozostałe zadłużenie wydawało się niewielkie. Teraz stoimy tak dobrze, że prawdopodobnie moglibyśmy zakończyć spłatę po 15 latach. Po fakcie, 10 lat albo mniej byłoby pewnie lepszym wyborem, ale wtedy nikt tego nie mógł wiedzieć.

[Aipnos]

Zawsze warto porównać oferty, gdzie na przykład ma się 25 lat przywiązania do oprocentowania i po 25 latach spłaca się do zera. Za pomocą kalkulatora oprocentowania można dokładnie obliczyć, ile odsetek zapłaciłem w tym czasie.

To samo robi się z innymi konstrukcjami, jak np. bank + [url]kasa oszczędnościowa[/url] budowlana. Banki często udzielają zniżek odsetek, jeśli [url]kredyt[/url] zabezpieczy się umową oszczędnościową. Bank może wtedy spokojnie obliczać z takim samym oprocentowaniem każdego roku, na okres trwania [url]kredytu[/url] od 10 do 15 lat.

Zawsze tworzę tutaj arkusz Excel i obliczam. Założenia: ta sama suma [url]kredytu[/url], taka sama miesięczna rata. Często okazuje się, że w wersji banku/kasy oszczędnościowej budowlanej wychodzi taniej, pomimo opłat za założenie, zapewne dlatego że bank ma tutaj krótki okres przywiązania do oprocentowania = tańsze oprocentowanie. A jeśli oprocentowanie w kase oszczędnościowej jest wyższe niż np. bezpośrednio przy 25-letnim przywiązaniu do oprocentowania, to też nie jest problem, ponieważ często trzeba sfinansować tylko jeszcze 40-60% sumy [url]kredytu[/url], za to w pierwszej części (gdy suma [url]kredytu[/url] jest jeszcze w pełni otwarta, często uzyskuje się o 0,3-0,6% korzystniejsze warunki!).

Tak więc może się okazać, że przez 25 lat [url]kredyt[/url] stanieje o 10-20%!

ALE

Przy 25-letnim przywiązaniu do oprocentowania = nie trzeba niczego robić, po prostu idzie swoim torem, ta sama rata i koniec! Przy umowach oszczędnościowych trzeba uważać, PONIEWAŻ przydział jest obliczany dzisiaj, w czasie, gdy pieniądze będą potrzebne, czyli za 10-15 lat może się jeszcze bardzo zmienić.

Jeśli odsetki wzrosną, trzeba będzie mieć wyższą wartość przydziału niż dzisiaj, ponieważ w kase oszczędnościowej udzieli więcej osób [url]kredytu[/url] niż jest to obecnie.

Dlatego zawsze polecam:

- przy 10-letnim okresie kredytowania:
po 5 latach pierwszy telefon do kasy oszczędnościowej i zapytanie: Czy dostanę przydział do 30.09.2029? obliczają to na nowo, i albo mówią: tak, pasuje, albo NIE, nie pasuje!
Jeśli pada odpowiedź nie, to należy poprosić o nową propozycję, często wystarczy nieznacznie zwiększyć ratę oszczędzania, co daje więcej punktów = przydział następuje!

- potem po kolejnym okresie, czyli po 7-8 latach to samo!
i potem co roku!

W ten sposób uniknie się nieprzyjemnego zaskoczenia, gdy w terminie przydziału (i końca przywiązania do oprocentowania w banku) nie nastąpi przydział! Ponieważ wówczas trzeba by jeszcze finansować przez bank przez 3-6-9-12 miesięcy, a w konsekwencji całe to obliczenie pójdzie na marne, gdy np. trzeba będzie zapłacić 4-6%!

[Alex [CryptoMod]]

Cześć Stephane,
to źle, kiedy bank bez większego namysłu kładzie na stół produkt mieszkaniowo-[url]kredytowy[/url] i sprzedaje go jako panaceum.

Jak już zostało wspomniane, Bausparvertrag to zakład na rosnące stopy procentowe. Jeśli to się sprawdzi, oszczędzasz pieniądze i przy wysokim długu minimalizujesz ryzyko niewypłacalności z powodu gwałtownego wzrostu stóp procentowych.

[Stephan3]

@Aipnos
Dlatego właśnie zapytałem tutaj. Dziękuję za wskazówki! Szczególnie liczba ocen nie została uwzględniona w moich rozważaniach. Na pewno istnieje metoda obliczenia tego. Ponieważ to zrobiłeś, czy mógłbyś dać mi wskazówkę, jak to poprawnie zrobić? W karcie informacyjnej ESIS strefa docelowa liczby ocen to 3040.

Faktyczne koszty 3 wariantów obliczyłem w 3 osobnych arkuszach kalkulacyjnych Excela. Są to 2 [url]kredyty[/url] (od 2 różnych banków) oraz wyżej opisany wariant.
Dzięki rozwiązaniu z budżetem oszczędzamy po 25 latach łącznie około 14 tys. [url]euro[/url], w zależności od porównania. Opłaty za założenie, niesamowicie niskie oprocentowanie kapitału wynoszące 0,01% oraz podatek od zysków kapitałowych -211 [url]euro[/url] są uwzględnione.
Zarówno przy 20, jak i 25 latach zmiennej stopy procentowej wychodzę gorzej pod względem mieszanej stopy procentowej (żaden wariant nie jest poniżej 1,7%) i rata b jest o około 200 [url]euro[/url] wyższa w pierwszych latach w przypadku [url]kredytów[/url] równej raty. Ponadto, uważam, że możliwości spłaty [url]kredytu[/url] przez posiadacza rachunku oszczędnościowo-budżetowego BHW są korzystne.

@tneub
Kwestia zmieniającej się sytuacji dochodowej jest, moim zdaniem, korzystniejsza w przypadku rachunku oszczędnościowo-budżetowego. Wynagrodzenie mojej żony jest dobrze planowalne dzięki tabeli płac i corocznej stopie wzrostu o 1-2%. W moim przypadku sytuacja wygląda nieco inaczej. Bylibyśmy w stanie znieść spadek wynagrodzenia o 50% bez konieczności tonięcia. Myślę, że raczej idzie w tę stronę, zgadzam się z Tobą.

Mogę dodatkowo spłacać [url]kredyt[/url] rachunku oszczędnościowo-budżetowego w dowolnej wysokości, w dowolnym czasie. Nasza doradczyni udzieliła mi tej informacji. Oczywiście, drobny druk w ostatecznej umowie musi być dokładnie przeczytany. Załóżmy, że za 10 lat pracuję w Facebooku i zarabiam absurdalnie duże sumy miesięcznie, wtedy mogę wpłacać i spłacać dług na koncie kredytowym rachunku oszczędnościowo-budżetowego każdego miesiąca.

-

Ogólnie mam wrażenie, że stopy procentowe są na dnie. Oczywiście mogą wzrosnąć. Jeśli tak się stanie, zawsze mogę przejść na inny pociąg w momencie przydziału. To za 14 lat. Kto może przewidzieć, co będzie do tego czasu. Kiedy rozmawiam z kolegami z pracy czy znajomymi, którzy kupili lub zbudowali w ciągu ostatnich 15 lat, zdecydowana większość mówi to samo: Kiedy finansowaliśmy, mówiono nam, że nigdy więcej nie będzie tak tanio.

Niektórzy już przenieśli swoje [url]kredyty[/url], zrozumiałe. W przypadku wariantu rachunku oszczędnościowo-budżetowego absolutnie mi wiadomo, jakie będą koszty do końca. (ocena musi być jasna) Jeśli patrzę na 10 lub 15 lat, nie mam pojęcia. Ponieważ raczej jestem typem, który w pokera z znajomymi zazwyczaj stanie się rozdającym dość wcześnie, najbardziej podoba mi się bezpieczna opcja z możliwością poprawy za 14 lat po przydzieleniu.


Jeśli gdzieś przeoczyłem istotny aspekt, byłbym wdzięczny, gdyby ktoś przypomniał mi o tym mocnym argumentem. Dziękuję.

[2tneub]

"

@tneub

Punkt związany z zmienną sytuacją dochodową wydaje się być dla mnie bardziej korzystny w przypadku oszczędności budowlanych. Według mojego zrozumienia, wynagrodzenie mojej żony jest dobrze planowalne dzięki tabeli płac i corocznej stopie wzrostu o 1-2%. W moim przypadku sytuacja jest nieco inna. Bylibyśmy w stanie poradzić sobie z 50% spadkiem dochodu w razie potrzeby, nie tonąc. Myślę, że może iść raczej w innym kierunku, w tym się zgadzam.



Mogę dokonywać dodatkowych spłat [url]kredytu[/url] hipotecznego w dowolnej wysokości, w dowolnym czasie. Nasza doradczyni udzieliła takiej informacji. Oczywiście, drobny druk w ostatecznej umowie musi zostać dokładnie przeczytany. Załóżmy, że pracuję za 10 lat w Facebooku i zarabiam absurdalną ilość pieniędzy miesięcznie, w takim przypadku mogę wpłacać i spłacać co miesiąc na [url]konto[/url] kredytowe oszczędności budowlanych.

W fazie kredytowej oszczędności budowlanych ma to oczywiście swoje korzyści, ponieważ możesz dokonywać dowolnych dodatkowych spłat. Najlepszym przykładem byłoby tutaj większe spadek. Ma to oczywiście swoje zalety.

W fazie oszczędzania zależy to od umowy, czy dokonujesz dodatkowych wpłat do [url]kredytu[/url] TA (w tym przypadku ważne jest także, czy uda ci się wcześniej uzyskać przydział) czy też uzupełniasz oszczędności budowlane, co sprawia, że oszczędności stają się bardziej gotowe do przydziału. Tutaj jednak pojawia się pytanie, czy wcześniejszy przydział jest dla ciebie korzystny, jeśli nie możesz jeszcze spłacić [url]kredytu[/url] TA.





Chciałem mieć pewność, że będę w stanie obsłużyć raty nawet w przypadku długotrwałego bezrobocia, ubezpieczenia od niezdolności pracy lub innych podobnych sytuacji. Dlatego postanowiliśmy ustalić raczej niższe raty, zamierzając już wcześniej dokonać dodatkowych spłat i zrezygnować w zamian z 100% pewności co do oprocentowania. Można to osiągnąć dzisiaj możliwe jest to obniżenie stopy spłaty bezpłatnie. Przed 6 laty jeszcze nie było to tak powszechne.



Osobiście nie lubię połączenia oszczędności budowlanych, ponieważ w rodzinie mojej żony miałem już do czynienia z sytuacją, w której raty nie mogły być opłacone w pełnej wysokości. Wtedy oszczędności budowlane zostały po prostu obniżone przez kasę oszczędnościową. Problem polega na tym, że oszczędności budowlane nigdy nie stały się gotowe do przydziału, a wysokie odsetki od [url]kredytu[/url] TA pozostały. W przypadku [url]kredytu[/url] ratalnego można było ewentualnie po prostu zrezygnować po 10 latach i znowu podpisać umowę na korzystniejszych warunkach (o ile 80-letnia kobieta mogłaby jeszcze otrzymać [url]kredyt[/url] na wynajmowany obiekt. Mówiąc krótko, to nie znaczy, że potępiałbym cały produkt oszczędności budowlanych. Bank chce zarabiać przynajmniej tyle samo, co [url]kasa oszczędnościowa[/url]. Koszty są po prostu ukryte w oprocentowaniu. Produkt oszczędności budowlanych może się zdecydowanie opłacać. Obie opcje mają swoje zalety i wady."

[Stephan3]

Dziękuję za wyjaśnienia. Miesięczne obciążenie związane z finansowaniem, przed przydzieleniem, stanowi 31% dochodu mojej żony. Ponieważ jest ona urzędniczką, sytuacja finansowa jest więc dość stabilna. Oznacza to, że nawet jeśli stracę całą moją pensję netto, sytuacja finansowa będzie nadal ustabilizowana. Dzięki mojemu wykształceniu mam z reguły możliwość zarabiania dodatkowych pieniędzy. Przede wszystkim jednak planuję pozostać przy mojej obecnej pracy. Jesteśmy branżą przemysłową o szybkim rozwoju, pracuję w tej firmie od 18 lat, mam dobrą pozycję i możliwości rozwoju zawodowego. W przypadku śmierci jednego z zarabiających, wchodzi w grę odpowiednie [url]ubezpieczenie na życie[/url]. Wyraziłeś obawy co do moich planów, dlatego chciałem z nimi się podzielić. Powiedziałbym więc, że za 14 lat ponownie się odezwę.