Capital Investment 4

[DonkeyKong1982]

Cześć wszystkim,

planowane jest zakupienie lokalu 1-pokojowego jako inwestycji. Mieszkanie kosztuje 145 tys. [url]euro[/url]. Chcemy sfinansować je w 90%.

Kilka ofert już wpłynęło, które zestawiliśmy w załączonej liście.

Jednak nie jesteśmy pewni, na czym dokładnie powinniśmy się skupić. Ogólnie rzecz biorąc, na najniższym oprocentowaniu? Czy raczej na najniższej raty, aby mieć większą elastyczność? Na co zwracacie uwagę?

Być może ktoś może nam dać wskazówkę.

Z góry dziękujemy!

[NaTwoim13]

1 ZKB jako inwestycja.

Czym to jest?

[DonkeyKong1982]

Co to jest?

1-pokojowe mieszkanie (ZKB = pokój, kuchnia, łazienka)

[Hilfe]

bardzo przemyślane

działanie

[Hilfe]

Co to jest?

widzisz przecież!

jeść, srać, spać

[bruno68]

"DonkeyKong1982,



Wiesz, na co mnie to przypomina?



Na sprawę z kryzysem na rynku nieruchomości pod koniec wieku! Gdzie ludzie kupowali zupełnie przecenione, drogie nieruchomości i potem zdziwili się, że te dziury w budownictwie nawet nie pokrywają swoich kosztów!



A potem później, jako hobby (strata przypisana), rozwiązane przez urząd skarbowy! Decyduje tylko wiążąca, płatna informacja od urzędu skarbowego na podstawie kodeksu podatkowego, czy to finansowanie zostanie długoterminowo uznane!



Faktury, certyfikaty jakichś podejrzanych stowarzyszeń, możesz od razu wyrzucić do kosza. Nie mają nawet wartości papieru, na którym są napisane! Zobacz tylko na wartość kaloryczną papieru, to tyle jest wart!



Zapytaj najlepiej swojego doradcę podatkowego i odpowiedniego urzędnika skarbowego. Bo to oni decydują o twojej przyszłości finansowej!



Gdybyś pracował tutaj z 50% kapitału własnego, nie byłoby problemu, ale przy zaledwie 10% to są problemy!



Spróbuj poszukać informacji o nieruchomościach śmieciowych!



bruno68"

[2tneub]

Na pierwszy rzut oka myślałem, że to roczne rozważania pierwszych 12 lat, ale zebrałeś 12 ofert?


Do tabeli:
Po pierwsze, nie jest jasne, dlaczego w ofercie 10 nagle pojawiła się kwota 145 tys. €. Moim zdaniem oferta staje się mniej atrakcyjna jedynie ze względu na wyższą kwotę, mimo że ma znacznie lepsze oprocentowanie.
W ofercie 12 rozliczenie kapitału zostało obliczone błędnie. To jest rata.
Następnie mam wątpliwości co do kwoty amortyzacji. W zależności od roku budowy, wynosi on 2% lub 2,5% wartości budynku. Wartość gruntu musi więc zostać odjęta od Twoich kosztów nabycia.


Ogólne spostrzeżenia:
Przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych, poza nieprzeliczalnymi kosztami dodatkowymi ponoszonymi przez zarządcę nieruchomości, warto również uwzględnić małą rezerwę na prace konserwacyjne wewnątrz mieszkania.
Szczególnie w przypadku takich małych mieszkań udział powierzchni łazienki w całkowitej powierzchni mieszkania jest proporcjonalnie wysoki, co moim zdaniem powoduje konieczność brania pod uwagę wyższych kosztów konserwacji na metr kwadratowy niż w przypadku większych mieszkań.
Nie mogę powiedzieć nic na temat wysokości/m² z powodu braku doświadczenia jako wynajmujący. Na forum jest kilka osób, które rzekomo posiadają kilka mieszkań. Być może mogliby przekazać swoje doświadczenia.

Przy dalszych rozważaniach warto także rozważyć kolejne lata z różnie malejącym udziałem odsetkowym i ewentualnie rosnącymi czynszami.
Może to prowadzić do różnych wyników w rozważaniach podatkowych.

[bruno68]

@tneub, Następnie chciałbym podważyć kwotę odliczenia amortyzacyjnego. W zależności od roku budowy wynosi on 2% lub 2,5% wartości budynku. Wartość odliczenia amortyzacyjnego powinna pokrywać koszty utrzymania/m²! Amortyzacja powinna obejmować również koszty gruntów i terenów! Przy 135.000 € i 2% amortyzacji rocznie = 2.700 € rezerwy! Bruno68

[DonkeyKong1982]

Niesamowite, jakie wsparcie można tu otrzymać

Dla tła: Szukamy nieruchomości, na której w przyszłości może zamieszkać jeden z rodziców.
Posiadane przez nas nieruchomości to: 1x [url]Dom[/url] dwurodzinny z 1996 roku i 1x mieszkanie 3-pokojowe z 1970 roku.
Dodatkowo zamieszkujemy odnowioną nieruchomość 4-pokojową z zadłużeniem w wysokości 180 tysięcy. Obecna wartość rynkowa to co najmniej 300 tysięcy.

Pierwotnie planowaliśmy zakup 1-pokojowego mieszkania w nowym budownictwie.
Następnie natknęliśmy się na nieruchomość, która została całkowicie odnowiona (z 1906 roku - dlatego 2,5% odsetek amortyzacyjny od 131 800 €), ma lepszą lokalizację i jest tylko nieznacznie droższa.
Wszystkie inne 1-pokojowe nowe mieszkania są obecnie o 20-30 tysięcy droższe. Ceny są takie, jakie są. Na pewno nie ma wśród nich nieruchomości złej jakości.

Co do finansowania faktycznie złożyliśmy 12 ofert. Obecnie wahamy się między następującymi ofertami:

1. VoBa1
10 lat: 50 tysięcy: 0,99% oprocentowanie / 2,99% spłaty
20 lat: 80 tysięcy: 1,52% oprocentowanie / 2,00% spłaty
Rata: 400 €

2.Voba2
15 lat: 130 tysięcy: 1,27% oprocentowanie / 2,26% spłaty
Rata: 380 €

Nigdy nie wiadomo, jak będą kształtować się oprocentowania za 10 lat. Osobiście skłaniam się ku pierwszej ofercie, ponieważ po 10 latach pozostanie resztkowy dług w wysokości 35 tysięcy, który można refinansować (możliwy nawet przy wyższym oprocentowaniu), a większa część kwoty byłaby spłacana dopiero po 20 latach. Przy drugiej ofercie pozostałoby około 80 tysięcy po 15 latach, co mniej mnie przekonuje. Nadwyżka z wynajmowanego mieszkania ma być przeznaczona na spłatę naszej własnej nieruchomości, ponieważ nie możemy odliczyć odsetek od podatku. Poza tym ja i moja żona zarabiamy około 5 tysięcy netto i nie mamy drogich hobby.

Mile widziane są sensowne wskazówki.

Pozdrawiam

[NaTwoim13]

Dlaczego 90% udziału? Dlaczego nie zabezpieczenie hipoteczne na jednej z pozostałych nieruchomości?

W którym mieście ma być dokonany zakup?

[DonkeyKong1982]

Miejsce to to Koblencja. Tutaj jest wielu studentów, żołnierzy Bundeswehry itp. Pozostałe mieszkania jednopokojowe są już wynajęte. Tutaj na pewno nie ma pustostanów, chyba że cena jest skrajnie zawyżona. Juz raz zamieściliśmy testowe ogłoszenie bez zdjęć z naszą ceną. Natychmiast otrzymaliśmy 4 zapytania, z których 2-3 były odpowiednie. Następnie usunęliśmy ogłoszenie. W odniesieniu do innych nieruchomości chcemy zachować elastyczność. Formalnie należą one do nas, ale wciąż mieszkają tam nasi rodzice. Z moralnych powodów nie chcemy ich obciążyć hipoteką. Wolimy więc płacić nieco wyższe odsetki, choć brzmi to głupio. Nasze własne mieszkanie byłoby ewentualnie obciążone.

[DonkeyKong1982]

Dlaczego 90% pożyczki? Dlaczego nie zastawić nieruchomości?
W jakim mieście planujecie kupić?

Ponieważ nasz obecny kapitał własny wynosi 30 tysięcy.

[NaTwoim13]

Ale czy masz jeszcze inne nieruchomości, czy ja źle to rozumiem?

W jakim mieście jest kupowane?

[DonkeyKong1982]

Cześć, mamy 2 spłacone nieruchomości (zamieszkałe przez naszych rodziców), które prawnie należą do mnie i mojej żony. Ponadto mieszkamy w mieszkaniu własnościowym z pozostałym długiem około 180 tysięcy.

1x [url]Dom[/url] dwurodzinny (Kirchberg/Hunsrück) Wartość około 250 tysięcy
1x Mieszkanie 3-pokojowe (Limburg) Wartość około 120 tysięcy
1x Mieszkanie 4-pokojowe (Koblencja) Wartość około 300 tysięcy

Apartament typu 1ZKB znajduje się również w Koblencji.

Nieruchomości, w których mieszkają nasi rodzice, nie powinny być obciążone hipoteką, tego nie chcemy.

Mam nadzieję, że teraz wszystko jest jasne.

[bruno68]

AnDonkeyKong1982,

W przypadku nieruchomości typu złom nie miałem na myśli tylko nieruchomości zabudowanych, wyposażonych w liczne uszkodzenia budowlane, ale także domów, których wartość aż chyka się od niewłaściwej ceny zakupu! Widzę domy za moimi drzwiami, których zewnętrzne ściany pękają po zaledwie 10 latach, ponieważ klejone cegły Poroton oderwały się od pogody! I teraz deszczowa woda może wtargnąć do pęknięć ścian! A co z każdą zimą, tynk podlega łuszczeniu się!
Albo domy, gdzie postawiono na tanie produkty, gdzie wartość materiału w stosunku do kosztów robocizny wynosi nie 1:4, ale raczej 1:6, a nadwyżka nie trafia do pracowników, lecz do SUV-a sprzedawcy.
W takich przypadkach wartość domu spada szybciej, niż można odpisać na amortyzację!

Bruno68