Capital Investment 4

[BaumitGrund]

"Cześć drodzy członkowie forum!



Moja żona (24 lata) i ja (32 lata) kupiliśmy w zeszłym roku działkę i planujemy zbudować na niej [url]Dom[/url] w przyszłym roku.



Finansowanie wybraliśmy w lokalnym banku z dwuletnim okresem obowiązywania oprocentowania i już spłacamy małą kwotę co miesiąc. Pod koniec roku urodziło się również nasze dziecko.



Obecne dochody są rozłożone następująco:



On: Urzędnik 3600,- netto wraz z dodatkiem rodzinnym (bez dodatków za zmiany)

Ona: 487,- zasiłek rodzicielski plus do 10/21, a następnie w niepełnym wymiarze czasu pracy



Istniejące finansowanie:

114.000,- działka (obecnie pozostało 111)

8.000,- [url]kredyt[/url] (koszty dodatkowe, rata 161,-€, ma być w dużej mierze spłacany od marca kwietnia)



[url]pożyczka[/url] dla urzędnika Reszta 14.000, rata 250, planowane [url]refinansowanie[/url] po spłacie specjalnej



Obecnie oszczędzono ~2000€ przez ślub i narodziny dziecka.



Marzeniem jest [url]Dom[/url] prefabrykowany z pracami własnymi w zakresie wykończenia wnętrza (prace szpachlowe, montaż ścian i podłóg)



Preferowana klasa energetyczna Kfw40+, ponieważ gaz nie jest dostępny w ulicy, a działka jest korzystnie usytuowana pod kątem instalacji fotowoltaicznej.



Pierwsza szacunkowa cena domu prefabrykowanego wynosiła 360.000 [url]euro[/url], w tym przyłącze, prace ziemne i materiały do wykończenia wnętrza. Cena prac własnych nie jest uwzględniona.



Mieszkamy w Hesji i możemy skorzystać z programu KFW 153 (30.000 [url]euro[/url] dofinansowania spłaty) wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę w tym roku, co pozwoliłoby nam skorzystać z ulgi budowlanej i dofinansowania gminnego w wysokości 2700 [url]euro[/url]. Razem wynosi to 44.700 [url]euro[/url].



Możemy również rozważyć zaplanowanie tańszego domu.



Niemniej jednak dla nas interesujące byłoby zobaczyć, czy byłoby możliwe zrealizowanie tego droższego? Jakie warunki mogą być w tej sytuacji?



Jakie będą uznane jako kapitał prace własne w tych branżach? Jak ulgi wpłyną na zabezpieczenie hipoteką lub możliwość uzyskania [url]kredytu[/url]?



Jesteśmy młodzi i nie mamy problemu z płaceniem przez kolejne ~30 lat.



Dziękujemy za wasze wysiłki!



Pozdrowienia



Sebastian"

[NaTwoim13]

Cześć BaumitGrund,

pojawiają się następujące pytania:

1) Dotacja gminy 2,700 [url]euro[/url] czy już z uwzględnieniem dodatku budowlanego dla rodzin?
2) Które branże zostaną objęte umową o pracę w EL? Ważne jest, aby znać koszty poszczególnych branż oraz to, ile można zaoszczędzić.
3) Jak mają być spłacane [url]kredyt[/url] dla urzędników i pozostała [url]pożyczka[/url]? Przy założeniu, że na początku realizacji projektu pożyczki wciąż będą istnieć.
4) Jak duży jest teren, na którym znajduje się nieruchomość, jaka jest wartość gruntu (mogę ustalić, jeśli mam bliższe dane)?
5) Jak oszacowują Państwo potrzeby finansowe, uwzględniając spłatę finansowania nieruchomości, zakładając, że nie są w stanie wnieść wkładu własnego?

[Gott]

Na razie uważam, że finansowanie nie jest wykonalne

[BaumitGrund]

Dziękuję za odpowiedź,

Co do punktu 1.

Dotacje prezentują się następująco:

30.000€ dofinansowania do [url]kredytu[/url] KfW 40+
12.000€ świadczenia Baukindergeld
2700€ dofinansowania od gminy

Łącznie: 44.700€

2. Co najmniej:

Prace szpachlowe
Prace malarskie (ściany)
Układanie posadzki

Nasz dostawca domów wycenił to, wraz z materiałami, na około 31.000€

Po uwzględnieniu materiałów, szacunkowo wychodzi od 9 do 13.000€

Jednakże w kalkulacji dostawcy nie uwzględniono kosztów pracy. W najlepszym przypadku mogą wynieść one 15.000€.

Istnieje możliwość, że zaprosimy do udziału w pracach dodatkowych przyjaciół i znajomych (np. izolacja/oblicowanie). Jednak na razie chciałbym tę opcję odrzucić.

3. Smniejszy [url]kredyt[/url] powinien zostać spłacony poprzez dodatkową spłatę do jesieni tego roku. Większy powinien zostać refinansowany na korzystniejsze warunki.

4. Działka ma powierzchnię 1600m². Wartość gruntowa w 2017 roku wynosiła 50€/m². Jednak teraz zostanie zaktualizowana.

5. Zapotrzebowanie finansowe według kalkulacji na najdroższą ofertę wynosi 470.000€ (120.000€ KfW 153 / 350.000€ reszty)

Kapitał własny będzie stanowić wymienione wkłady własne

[NaTwoim13]

Proszę podać kod pocztowy miejsca inwestycji ze względu na uwzględnienie lokalnych banków. W ten sposób mogę ustalić bieżącą wartość rynkową gruntu i przekazać ją państwu.

[BaumitGrund]

Średnia wartość rynkowa ziemi niedawno wynosiła 50€. Według komisji rzeczoznawczej, dostosowanie będzie wymagało czasu do około kwietnia.

[NaTwoim13]

Niestety, miejscowość z 10 000 mieszkańców jest zbyt duża, aby mogłem określić średnią wartość ziemi, ponieważ bez nazw ulic będzie zbyt wiele różnych wartości.

Chętnie mogą mi Pan(i) ją przesłać prywatnie.

[Gott]

Niestety, miejsce z populacją 10 000 mieszkańców jest zbyt duże, aby precyzyjnie określić wartość rynkową ziemi, ponieważ bez nazw ulic będzie zbyt wiele różnych wartości.

Chętnie możesz mi to przesłać prywatnie.

Ochrona danych ??

[BaumitGrund]

Odpowiedziałem na Twój email wysłany na Twoje [url]konto[/url]. Niestety, na tej platformie nie znalazłem jeszcze funkcji prywatnych wiadomości.

[NaTwoim13]

"

Dziękuję za odpowiedź,



Do 1.



Dotacje wyglądałyby następująco:



30.000€ Dotacja spłaty KfW 40+

12.000€ Budżet na dziecko

2700€ Dotacja od gminy



= 44.700€



2. Co najmniej



Prace szpachlowe

Prace malarskie (ściany)

Ułożenie podłogi



Nasz dostawca domów liczy za to około 31.000€ wraz z materiałami



Po hojnych obliczeniach, wydatki na materiały wynoszą od 9-13.000€



Jednakże nie uwzględniłem kosztów robocizny w obliczeniach dostawcy. W pewnych przypadkach 15.000€ mogłoby być realistyczne.



Istnieje możliwość zaangażowania przyjaciół i znajomych do wykonania dodatkowych prac (ocieplenie/obudowa). Jednak na razie wolałbym zostawić tę możliwość na boku.



3. Mniejszy [url]kredyt[/url] powinien zostać spłacony poprzez dodatkowe wpłaty do jesieni. Większy powinien zostać refinansowany na lepszych warunkach.



4. Działka ma powierzchnię 1600m². Wartość gruntu wynosiła 50€ według stanu z 2017 roku, ale zostanie teraz zaktualizowana.



5. Zapotrzebowanie finansowe według obliczeń najdroższej oferty wynosiłoby 470.000€ (120.000 KfW 153 / 350.000 pozostała kwota)



Kapitał własny stanowiłby wspomniany wkład własny



Ale czy w tej kwocie 470.000 [url]euro[/url] uwzględnione są 110.000 [url]euro[/url] na spłatę [url]kredytu[/url] związane z działką?



Byłoby też istotne poznanie powierzchni użytkowej domu.
"

[BaumitGrund]

Tak, działka jest już wliczona!

Powierzchnia mieszkalna wynosi 173 m²

[NaTwoim13]

350.000,00 € / 20 lat stały okres / nominalnie 1,59 % / efektywnie 1,62 % / Rachunek odsetkowy i raty kapitałowe 755,42 € / Wysokość raty kapitału 1 % / Opcja dodatkowej spłaty 5,00 % / Okres karencji 12 miesięcy

120.000,00 € / 10 lat stały okres / nominalnie 0,75 % / efektywnie 0,75 % / Rachunek odsetkowy i raty kapitałowe 383,80 € / Wysokość raty kapitału 3,088 % / Okres karencji 12 miesięcy

Wysokość raty kapitału może być bezpłatnie zmieniona 3 razy między 1 % a 5 %.

[BaumitGrund]

Dziękuję za odpowiedź!

Nie myślałem o możliwości rozpoczęcia spłacania poniżej 2%, co prawdopodobnie uczyniłoby początkowe dwa lata nieco łatwiejszymi.

Zapomniałem zapytać:

Większość firm budowlanych obecnie potrzebuje od 12 do 14 miesięcy od podpisania umowy do rozpoczęcia budowy. Ponieważ nasze finansowanie działki wygasa dopiero w 06/21, czy istnieje możliwość przygotowania finansowania w ciągu najbliższych miesięcy, tak aby czas planowania mieścił się w okresie wiązania [url]kredytu[/url], a nowy [url]kredyt[/url] zaczął obowiązywać po rozpoczęciu budowy i zastąpił stary?

[NaTwoim13]

To zasadniczo nie jest problem. Jeśli bank wie, że umownie otrzyma pierwszy rang w 6/2021 roku, to tymczasowo zgodzi się na podporządkowaną pozycję.

Trzeba jednak uważać, ponieważ okres bezpłatny wynosi tylko 12 miesięcy.

[BaumitGrund]

Dziękuję za szybkie informacje i wysiłek!

Życzę miłego wieczoru!

[BaumitGrund]

Dziękuję za ostrzeżenia!

Obecnie jesteśmy jeszcze na etapie poszukiwania pomysłów. Podane ceny są już wyższe, niż jesteśmy gotowi sfinansować. Niemniej jednak było interesujące dowiedzieć się, czy jest to w ogóle możliwe do zrealizowania. Planujemy również budowę domów, które będą kosztować od 20 do 40 tysięcy mniej niż ta oferta.

Wiem, że 1% spłaty to zbyt mało, aby poradzić sobie z tym w ciągu życia. Ale mieć niską spłatę w pierwsze dwa lata po wprowadzeniu do domu byłoby bardzo wygodne. Rata byłaby niższa niż dotychczasowe zobowiązania związane z czynszem, kredytem hipotecznym i ratami [url]kredytu[/url].

Jesteśmy w stanie wyłożyć więcej każdego miesiąca. Optymalny punkt to miesięczna rata w wysokości 1400 €.

[url]kredyt[/url] KfW zostałby specjalnie spłacany za pomocą programu budownictwa rodzinnego i dofinansowania gminy, aby jak najszybciej, po 20 latach, zakończyć spłatę.

Pozdrawiamy

[Gott]

Dziękuję za ostrzegawcze słowa!

Obecnie nadal szukamy pomysłu. Podane tutaj ceny są już wyższe, niż jesteśmy gotowi finansować. Niemniej jednak było to początkowo interesujące, czy to w ogóle jest możliwe do zrealizowania. Planujemy również budowę domów, które będą kosztować od 20 do 40 tysięcy mniej niż to ofertowane rozwiązanie.

Jestem świadom, że 1% spłaty to zdecydowanie za mało, aby ukończyć spłatę w ciągu życia. Pierwsze dwa lata z niską spłatą w domu byłoby jednak bardzo komfortowe. Rata byłaby niższa niż nasze dotychczasowe zobowiązania wynikające z czynszu, kredytu hipotecznego i kredytu ratalnego.

Możemy pozwolić sobie na większą kwotę miesięczną. Optymalna kwota wynosi 1400 € miesięcznie.

Pożyczkę Kfw chcielibyśmy wcześniej spłacić dzięki dodatkowej wpłacie z programu dla rodziców budujących Dom oraz dotacji od gminy, aby móc zakończyć spłatę już po 20 latach.

Pozdrowienia

470.000 finansowanie przy dochodach netto 4000 i 3 osobach? Naprawdę??

To nierealne, za bardzo się zadłużacie.

[NaTwoim13]

Drogi Baumitgrund,

pomimo twojej radości z posiadania własnego domu i doradztwa tutaj, powinieneś wziąć pod uwagę 2 istotne punkty:

1. Po wspaniałej ofercie tutaj na forum po 20 latach (czyli mając około 50 lat !!!) będziesz miał około 310 000 EUR zadłużenia !!! 267 000 EUR z głównego kredytu i 42 000 EUR z kredytu KFW. Musisz tutaj KONIECZNIE (!!!!) zacząć spłacanie z co najmniej 2% kapitałem początkowym, nawet wtedy zadłużenie wynosi prawie 220 000 EUR (185 000 z głównego kredytu, 42 000 z kredytu KFW)

Ta oferta, którą tutaj otrzymałeś, jest wysoce nieodpowiedzialna!!! -> w tym sensie Bóg (który nie jest moim drugim lub trzecim kontem !!!) ma absolutną rację, faktycznie ta finansowanie tutaj nie może być uznawane, jeśli w ogóle, to tylko jako bardzo ryzykowne.

2. W trakcie budowy, brak kapitału własnego nie daje żadnych wolnych środków na pokrycie nieprzewidywalnych wzrostów kosztów.

Moja rada:

Zanim podpiszesz umowę kupna/budowy, niech ją sprawdzi specjalista opłacany z twojej strony, czy rzeczywiście wszystkie koszty są uwzględnione !!!

Mam zupełnie inne zdanie, ponieważ

- KfW będzie spłacane z oprocentowaniem 3,088%
- dodatkowo, dopłata do spłaty w wysokości 30 000 euro zwiększa spłatę
- środki z programów rządowych i dodatkowe dofinansowanie od gminy w wysokości 3 700 euro można wykorzystać/jest planowane na dodatkową spłatę (co opisuje także TE), co w przypadku 350 000 euro stanowi prawie dokładnie 1% spłaty
- opcja zmiany stopy kapitałowej, która umożliwia zwiększenie spłaty w dowolnym momencie - po dostosowaniu się do obciążenia -
- dalsze środki finansowe przewidziane z tytułu urlopu rodzicielskiego, a następnie przejścia na część etatu na pewno zwiększą dostępne środki pieniężne i wprowadzą stopniowo do obciążenia

Średnia stopa spłaty wynosi prawie 3% na środki finansowe potrzebne do wykonania projektu budowlanego/zdrowego (dodatkowa spłata od programu rządowego i gminy dla 350 000 euro), otrzymane środki z KfW (spłata 120 000 euro), bieżąca początkowa stopa spłaty 3,088% dla 120 000 euro i 1% dla 350 000 euro na okres 20 lat stabilnego oprocentowania na największą część kredytu.

Nie widzę tu żadnej nieodpowiedzialności, ponadto stopa spłaty może być również 2%, ale to zależy wyłącznie od TE i przede wszystkim od jego budżetu.

Mniejsze zadłużenie, które nie pociąga za sobą utraty jakości, zawsze jest również dobrą i zdrową opcją.

[Dante]

470 000 finansowanie przy 4000 netto i 3 osobach ??? Serio ??

nie do przedstawienia, kompletnie się przeceniają

Ale ale, gdzie się podziało twoje błogosławieństwo i miłe słowo od Jezusa.

[NaTwoim13]

Dobrze, jeśli zostawimy poza uwagą pożyczkę KFW, to mając 52 lata i spłacając 3,25% (=1.400 EUR rata) pozostałość długu wynosi tylko 82.000 EUR. Masz duży atut jako urzędnik, który może spodziewać się dobrej emerytury i nie musi dodatkowo oszczędzać na emeryturę. Jeśli będziesz spłacać w ten sposób, to będzie to wyglądało inaczej. Proszę się nie daj sprowadzić w błąd niskim obciążeniem początkowym, ponieważ z tyłu będziesz musiał uregulować dużo wyższą ratę.

Jeśli od samego początku zaczniesz spłacać jak największe kwoty, osiągniesz:

a) szybszą redukcję zadłużenia oraz większą elastyczność finansową w przyszłości
b) łatwiejszą zmianę z wysokiego obciążenia na niższe niż odwrotnie

Nie wiesz jeszcze, ile dzieci jeszcze będziesz mieć i ile one będą kosztować (oczywiście każdy euro jest na wagę złota!!!)

Ale trzymam się zdania:

Obsługiwane tak wysokiej sumy kredytu w tym okresie niskich stóp procentowych z 1% spłatą jest i pozostanie lekkomyślne i na pewno nie powinno być oferowane przez doświadczonego pośrednika, chyba że myśli tylko o swoim portfelu.

Środki finansowe nie są spłacane w wysokości 1%, ale - jak opisano - średnio 3%. Oraz bieżąca spłata w wysokości 1% kredytu w wysokości 350.000 euro nie powinna i nie powinna pozostać na tym poziomie. Ponadto dokonuje się tutaj oszacowań, jak wysoka będzie pozostała kwota do spłaty w przyszłości, proszę zauważyć fachowo, że jest to pozostała kwota oszacowana, nikt nie zna faktycznego harmonogramu spłaty.

Z przyjemnością można również wybrać początkową spłatę w wysokości 1,5% lub 2%, nikt nie chciał nikogo w nic namawiać, zupełnie nie, raczej zapewnić łatwe rozpoczęcie ze względu na już wyższą spłatę dzięki dodatkowym spłatom, a jeśli argumentuje się, że konsumenci nie mają dyscypliny w odniesieniu do dodatkowych spłat, to tak samo nie mają dyscypliny, by utrzymać bieżącą spłatę w wysokości 2%, to równie dobrze mogą zmniejszyć ją do 1%!



Wykonywanie tak wysokiej sumy kredytu w tym okresie niskich stóp procentowych z 1% spłatą jest i pozostaje lekkomyślne i na pewno nie powinno być oferowane przez doświadczonego pośrednika, chyba że myśli tylko o swoim portfelu

Nie podlega dyskusji, ponieważ tutaj nie ma spłaty w wysokości 1%!

[Gott]

Ale ale, gdzie jest twoje błogosławieństwo i miłe słowo od Jezusa.

Bóg musi się trochę rozzłościć!!

[BaumitGrund]

Dziękuję za konstruktywną dyskusję.

Kwota 1400,- była postrzegana jako całościowa (żądania) rata. W tym przypadku [url]kredyt bankowy[/url] mogłaby wynosić około 1050 [url]euro[/url].

Oczywiście, przed podpisaniem, dokładnie przeanalizujemy dokumentację przy pomocy zaprzyjaźnionego inżyniera budowlanego. Dotyczące pozycji (roboty ziemne, opłaty, statyka, pomiar, podłączenie domu, wkład budowlany, telekomunikacja, części wykończenia wnętrza), które muszą zostać wykonane przez naszego wykonawcę, będziemy zbierać konkretne oferty na podstawie planów, a także już zapytaliśmy operatora sieci o koszty, aby przed podpisaniem umowy przeprowadzić finansowanie z marginesem.

Jak już wspomniałem, postaramy się dalej obniżyć wymagania i koszty.

[Gott]

Dziękuję za konstruktywną dyskusję.

Kwota 1400 zł została rozpatrzona jako ogólna (żądania) rata. Bankowy kredyt może wynosić około 1050 euro.

Oczywiście przed podpisaniem umowy dokładnie przeanalizujemy dokumenty z pomocą zaprzyjaźnionego inżyniera budownictwa. Będziemy zbierać konkretne oferty dotyczące pozycji (prace ziemne, opłaty, statyka, pomiar, przyłącza, składka budowlana, Telekom, części wykończenia wnętrz), które muszą zostać wykonane po stronie budownictwa, oparte na planach lub już zapytaliśmy operatora sieci o koszty, aby zrealizować finansowanie z zapasem przed podpisaniem.

Jak wspomniałem, będziemy próbować dalej obniżać wymagania i koszty.

Budowa według budżetu nigdy nie jest dobrym znakiem.