Capital Investment 4

[markus79]

Cześć, mam nadzieję, że wszystko w porządku w tym czasie. Chciałbym zadać pytanie odnośnie zakupu nieruchomości. Wniosek i wszystkie dokumenty zostały już złożone w banku, mój doradca bankowy dokładnie się nimi przyjrzał. Po sprawdzeniu wszystkich dokumentów dał mi zielone światło, mówiąc że wszystko pasuje do tego, co sobie wyobrażam i co przynoszę ze sobą. Dał mi potwierdzenie, że nie ma zastrzeżeń ani żadnego negatywnego punktu, który mógłby uniemożliwić finansowanie. Mój doradca powiedział, że moja punktacja jest wszędzie w zielonej strefie i że on podejmuje pierwszą decyzję, a nie znalazł żadnego negatywnego punktu. Mimo to wniosek musi przejść dalszą weryfikację przez innego pracownika banku. Moje pytanie brzmi, jak przebiega ta druga weryfikacja? Czy są sprawdzane inne punkty czy to raczej zasada „cztery oczy”, gdzie wszystkie dokumenty są ponownie sprawdzane i sprawdzane jest, czy mój doradca bankowy wykonał wszystko prawidłowo i czy moje dokumenty są kompletne. Zgłosiliśmy się do spardabanku. Mam nadzieję, że możecie odpowiedzieć na moje pytanie, będę bardzo wdzięczny. Krótka informacja o nas i nieruchomości. Cena zakupu: 456 321 €, w tym prowizja maklerska, notariusz i inne. Kwota pożyczki: 350 000 €, więcej nie potrzebujemy od banku. Miesięczna rata wynosi 1500 €. Obiekt: Dom dwurodzinny wolnostojący. Obiekt jest już wynajęty z czynszem netto 600 € za każdą rodzinę. Więc już mamy 1200 € dochodu z wynajmu. O nas: Kredytobiorcy to moja siostra i ja. Ona jest mężatką, bez dzieci, urzędniczka od 3 lat. Ja jestem singlem, pracownikiem od 8 lat. Nie mamy żadnych umów kredytowych, żadnych długów, nasza historia kredytowa w schufa jest bardzo czysta. Mam nadzieję, że macie kilka informacji, które mogą mi pomóc. Życzę Wam wszystkiego dobrego. Pozdrawiam

[NaTwoim13]

1) Jakie są odpowiednie pensje netto? 2) Czy siostra posiada nieruchomość? Jeśli tak, jaka jest miesięczna obciążenie kredytowe, jeśli nie, jaka jest wysokość czynszu?

[markus79]

Ona 2500 Ja 600 + 450 obok pracy Nie, ona nie ma żadnej własności, ja też nie, obecnie obydwoje żyjemy bezpłatnie. Mieszkam u mojej narzeczonej, ona płaci czynsz. Moja siostra mieszka u swojego męża, on płaci czynsz.

[NaTwoim13]

Jakie zarobki ma mężczyzna? Bank rozlicza małżeństwa jako cały gospodarstwo domowe i uwzględnia w nim również fikcyjny czynsz, bo gdyby się rozeszli, musieliby płacić czynsz. Czy zamieszkacie w jednym z mieszkań?

[markus79]

Twój mąż pracuje dopiero od 3 miesięcy, zarabia 3500 zł netto. W domu jest także piętro, gdzie znajduje się pokój, łazienka i mała kuchnia. Jeśli zdarzy się taka sytuacja, że ktoś z nas obojga będzie potrzebował mieszkania, to w domu jest dodatkowo wolne 55 metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej. Nie, nie wynajmujemy tego.

[NaTwoim13]

Nie jest to ładna sytuacja, oboje mieszkają wynajmując, mąż pracuje dopiero od 3 miesięcy, nie mają praktycznie żadnych dochodów...... Byłbym zaskoczony, gdyby Sparda Bank sfinansowała to, co z zasady jest możliwe. Wątpliwości są uzasadnione. W bankach zawsze 4 oczy muszą zatwierdzić finansowanie, czasami dwie inne oczy oceniają rynek, czasami dwie inne oczy to lider grupy lub filii.

[markus79]

Więc najłatwiej będzie, jeśli moja siostra i jej mąż również wprowadzą się do tej nieruchomości, wówczas zaoszczędzą na czynszu. Przy już uzyskanych dochodach z czynszu w wysokości 1200€ brakuje 300€. Wydaje mi się, że to najprostsze rozwiązanie. Ponadto wartość nieruchomości jest znacznie większa niż cena, którą obecnie płacimy, wartość rynkowa i wartość w przypadku licytacji są wyższe niż cena zakupu nieruchomości. Moim doradca mi to potwierdził.

[NaTwoim13]

Co im właściwości zaoferował? Zasadniczo jest to możliwe, ale nie wyobrażałbym sobie takiej sytuacji z bankiem Sparda jako pośrednikiem finansowym. Z zasady uważam, że sensowniejsze jest najpierw nabyć własną nieruchomość, zwłaszcza jeśli korzystam z kapitału własnego.

[markus79]

1,22 na 15 lat na koniec pozostaje 119.000. W miesiącu 1500 euro. Dla mnie ważne było tylko to, gdzie stoję z finansowaniem. doradca był zadowolony z kompletnego zestawienia. Ja sam nie mógłbym sobie poradzić tylko z wkładem własnym, ale z moją siostrą wszystkie punkty były spełnione. Myślę, że każdy doradca wie na koniec, czy mu się uda, czy nie. Jeśli zauważy, że nie idzie, to nie ma sensu rozpoczynać finansowania. Ale tak naprawdę odpowiedziałeś mi dobrze, że na koniec sprawdza się podwójnie dokumenty i plany.

[NaTwoim13]

Powodzenia i daj nam znać, jak wszystko się udało.

[markus79]

Robię dzięki

[StGe1973]

Markus, Twoje pytanie dotyczy tylko możliwości (nawet w najgorszych warunkach). Nie mogę nic na ten temat powiedzieć... Ale powinieneś rozważyć kilka ogólnych kwestii: Aktualne wartości rynkowe nieruchomości nie są obecnie miarodajne. Ze względu na kryzys koronawirusowy cała gospodarka na całym świecie znajduje się w trybie kryzysowym i nikt nie wie, jak będą wyglądać ceny nieruchomości lub wartości rynkowe po normalizacji. Dodatkowo należy wziąć pod uwagę, że obecnie Niemcy wydają wiele miliardów euro na złagodzenie kryzysu, a będzie następować jeszcze wiele miliardów euro (odbudowa gospodarki w DE i wsparcie dla krajów takich jak Włochy, Hiszpania itd.). Jednym ze sposobów na sfinansowanie tych ogromnych wydatków (i uratowanie euro) mogłoby być na przykład narzucenie kredytów na nieruchomości. Niemcy już to zrobili i jest to stosunkowo łatwe do zrealizowania. Dodatkowo na Was czekają dodatkowe koszty, nie wszystko płacą najemcy, na przykład ubezpieczenia itd., i musicie również zarezerwować fundusz na utrzymanie. Oczywiście to Wasza decyzja, ale musicie mieć świadomość, że podejmujecie bardzo, ale to bardzo duże ryzyko. Zwłaszcza Twój dochód w wysokości 600 euro (główna praca, na którą zarabiasz mniej niż stażysta w wielu branżach) oraz 450 euro praca dodatkowa (bez ubezpieczenia społecznego, czyli nie masz prawa do zasiłku dla bezrobotnych, zwykle brak okresów wypowiedzenia, brak odprawy itd.) są zdecydowanie za niskie na takie finansowanie. W twoim przypadku na twoim miejscu poważnie rozważyłbym 2 kwestie: 1. Czy nie byłoby sensowniejsze poczekać, aż Twoja sytuacja zawodowa ustabilizuje się na tyle, że będziesz miał umowę o pracę na czas nieokreślony z normalnym dochodem jako główny nabytek. 2. Jak sugeruje noelmaxim, rozważ zakup nieruchomości dla siebie. Każda zmiana najemcy niesie za sobą koszty (mniejsze naprawy) i każda zmiana najemcy niesie ryzyko, że może zdarzyć się miesiąc bezczynności. Wtedy jednak musicie sfinansować swoją czynsz i ratę kredytu bez dochodów z najmu. Dodatkowo właściciel zawsze inaczej traktuje swoją nieruchomość niż najemca, jeśli chodzi o pielęgnację itp., chodzi między innymi o pleśń. Prawie zawsze dochodzi do sporów sądowych, ponieważ tylko rzeczoznawca może stwierdzić, czy wady budowlane (np. mostki termiczne) czy źle ogrzewanie i wietrzenie są przyczyną powstawania pleśni. Nawet w przypadku szkód jesteś bardziej elastyczny. Na przykład jeśli ogrzewanie jest uszkodzone, wtedy w przypadku wynajętej nieruchomości musisz natychmiast to naprawić, w przeciwnym razie grożą ci obniżki czynszu. W przypadku twojej nieruchomości możesz przez kilka miesięcy żyć bez ogrzewania latem i dokonać naprawy, gdy finansowo jest to możliwe. Wszystkie te ryzyka nie dotyczą nieruchomości zamieszkałej przez ciebie. Jeśli finansowanie jest już ekstremalnie trudne, spróbowałbym unikać ryzyka wynajmu i kupiłbym nieruchomość do własnego użytku. Ale ostatecznie to twoja decyzja, twoje ryzyko.

[NaTwoim13]

Temat kredytów przymusowych: Kiedyś Instytut Badań Gospodarczych w Niemczech faktycznie zaproponował, aby bogaci byli zmuszeni udzielać państwu kredytów w czasach kryzysu. Propozycja ta została jednak bardzo wyraźnie odrzucona przez polityków i nie odegrała już żadnej roli. Już w 2008 roku Thorsten Schäfer-Gümbel, ówczesny lider SPD w Hesji, zyskał sobie niewielu przyjaciół, podejmując podobną inicjatywę. A w roku 1992, gdy trzeba było sfinansować rozbudowę wschodu, na chwilę pojawiła się także koncepcja obligacji przymusowych. Jednakże po przytłaczającej krytyce i obawach konstytucyjnych ten plan szybko został pogrzebany. Biznes związany z lękiem Przykłady te pokazują, że pojawiło się kilka pojedynczych propozycji dotyczących generowania większych dochodów państwa poprzez obligacje przymusowe lub hipoteki. Jednak wszystkie te inicjatywy spotkały się z masową krytyką i nigdy poważnie nie były brane pod uwagę - tak jak ostatnio we Francji. Niemniej jednak takie plotki są systematycznie rozpowszechniane w sieci. W filmach, które miały setki tysięcy odsłon, mówi się o wojnie przeciw gotówce, utracie praw do nieruchomości oraz likwidacji Niemiec. Żadna teza nie jest zbyt szalona, ponieważ dla niektórych edukatorów i myślicieli alternatywnych teorie spiskowe dawno stały się modelem biznesowym.

[StGe1973]

noelmaxim, nie powinno się tego traktować jako teorii spiskowej, ponieważ już to się zdarzyło w 1948 roku... Obecnie chodzi przede wszystkim o to, aby pompować jak najwięcej pieniędzy do gospodarki, aby uniknąć całkowitego upadku. To również jest w porządku. Następnie będzie chodzić o to, ile bilionów euro Europa potrzebuje (zwłaszcza kraje zależne od turystyki oraz wysoko zadłużone, takie jak Grecja, Hiszpania, Włochy itp.), aby ponownie mieć normalnie funkcjonującą gospodarkę. To również jest w porządku. Ale potem w końcu przyjdzie czas na pytanie, kto zapłaci te pieniądze, za co będzie odpowiadał i kiedy będzie musiał je zwrócić. Odpowiedzią na to pytanie nie będą kraje już teraz stojące na skraju niewypłacalności, takie jak Hiszpania, Włochy czy GR, ale inne kraje i ich obywatele. Nikt nie jest w stanie powiedzieć dokładnie, co nas czeka. Ale my jako Niemcy powinniśmy się liczyć z tym, że na nas spadnie coś wielkiego. Jak polityka odpowie na to wyzwanie, pokaże przyszłość...

[2utopus]

DLACZEGO doszło do przymusowej licytacji? Dlaczego nikt nie oferuje więcej pieniędzy? Czy istnieje zaległość w zakresie konserwacji? Gdzie znajduje się nieruchomość? Ile ma lat ta nieruchomość? Jakie jest spodziewane bezrobocie? Jakie są miesięczne koszty konserwacji/zarządzania? Dochody z najmu podlegają ogólnie opodatkowaniu - ile netto pozostaje z dochodów z najmu? Jak pewne są dochody najemców w czasach pandemii? Jak pewne jest własne dochodzenie w czasach pandemii? Czy dodatkowe obciążenia związane z domem mogą być utrzymywane w przypadku bezrobocia/choroby? Czy są rezerwy na nowy dach/ogrzewanie/fasadę itp.? Czy należy spodziewać się opłat za rozbudowę dróg - czy w przyszłości planowane są budowy w sąsiedztwie? (Drogi/Autostrady/Strefy przemysłowe/...) Jaki będzie ustalony wspólność majątkowa w planowanym małżeństwie z narzeczonym i siostrą/mężem? Być może wspólne dochody gospodarstwa domowego mogą być lepiej oszacowane. W odniesieniu do hipoteki przymusowej: wartości wielu nieruchomości wzrosły znacznie w ciągu ostatnich lat (inflacja majątku) - i nie można ich przenieść za granicę - dlatego hipoteki przymusowe (również spłacane przez długi czas) mogłyby być środkiem aby bogaci posiadacze nieruchomości uczestniczyli w kosztach państwa. Dzięki temu można osiągnąć równowagę nawet przy wyższej ogólnej inflacji i korzystnych stopach procentowych. (To, czy jest to zgodne z prawem, mogłoby być ewentualnie rozstrzygnięte przez sądy...)

[NaTwoim13]

noelmaxim, nie uważałbym tego za teorię spiskową, ponieważ już się to stało w 1948 roku... Obecnie chodzi jedynie o to, aby jak najwięcej pieniędzy wstrzyknąć do gospodarki, aby uniknąć całkowitego załamania. To absolutnie w porządku. Później pojawi się kwestia, ile bilionów euro potrzebuje Europa ogółem (szczególnie kraje uzależnione od turystyki i silnie zadłużone, takie jak Grecja, Hiszpania, Włochy itd.), aby znów mieć normalnie funkcjonującą gospodarkę. To też jest w porządku. Ale później pojawi się pytanie, kto zapłaci te pieniądze, kto za nie będzie ponosił odpowiedzialność i kto w końcu będzie musiał je zwrócić. Odpowiedź na te pytania nie będą dawali teraz już prawie niewypłacalne państwa, takie jak Hiszpania, Włochy czy GR, ale inne państwa i ich obywatele. Nikt nie jest w stanie dokładnie przewidzieć, co się wydarzy. Ale my jako Niemcy powinniśmy się liczyć z tym, że na nas spadnie coś wielkiego. Jaką odpowiedź polityka znajdzie na to wielkie wyzwanie, pokaże przyszłość...

Nie widzę tego zbyt inaczej, ale kto będzie chroniony przed obciążeniem się, a czy osoba bez własności lepiej się zabezpieczy? Co stanie się z najemcami, jeśli nieruchomości wynajmujących zostaną obciążone tymi świadczeniami zastawnymi? Czy te hipotetyczne założenia są argumentem przeciwko nabyciu własności nieruchomości? Czy ten środek byłby skutecznym narzędziem do zasilania kas, gdyby tak było, to byłby on już zastosowany m.in. podczas zjednoczenia Niemiec i dopóki stopy procentowe są utrzymywane na tak niskim poziomie (i tak pozostają), Niemcy mogą pozyskać pieniądze w inny sposób, aż wreszcie być może nie będzie innej opcji niż reforma walutowa. Uważam również, że my (nieuprawnione jest tu myślenie o przedsiębiorcach i wyżej) wyjdziemy z tej kryzysu mocniejsi gospodarczo, a własność nieruchomości nie ucierpi, a jeśli drukowanie pieniędzy spowoduje wzrost inflacji, to przynajmniej nie zaszkodzi to wartości rzeczywistej nieruchomości. Cóż, nie znamy wszystkich odpowiedzi i nie wszystkiego, osobiście jednak dla mnie hipotetyczne rozważania na temat świadczeń zastawnych z pewnością nie są argumentem przeciwko nabywaniu własności nieruchomości.

[finanzierung]

StGe1973 właściwie ujął to w punkt. Jeśli najemca gdzieś nie zapłaci, cała sprawa szybko się załamie.....

[NaTwoim13]

StGe1973 prawie dokładnie ujął to w punkt. Jeśli któryś z najemców przestanie płacić, cała ta sprawa szybko się zawali.....

Moim zdaniem główny problem polega na czymś innym! Dwa gospodarstwa domowe, z których jedno na razie nie musi płacić czynszu, o łącznym dochodzie netto w wysokości 7 050 euro i przy założeniu, że siostra płaci czynsz w wysokości 1 000 euro, nie potrzebują - nie znając jednak ich standardu życia, co byłoby ważne do ustalenia przed sformułowaniem takiego stwierdzenia - ani grosza z czynszu, aby sobie poradzić, a straty z tytułu czynszu zawsze uważam za znośne!! Konstelacja posiadania nieruchomości, którą wynajmuje ktoś inny, moim zdaniem nie jest szczęśliwa i ekonomicznie nierozsądna, zwłaszcza że w wynajętej nieruchomości również zainwestowano własny kapitał!

[Muenchner82]

Uważam, że przymusowe hipoteki są również mało prawdopodobne. Dużo łatwiej jest po prostu zinflacjonować długi w ciągu czasu. Włochy, Grecja i wiele innych krajów odniosły z tego sukces przez dziesięciolecia.

[NaTwoim13]

Jeśli wartość nieruchomości - która ze względu na inflację nigdy nie maleje, ponieważ nie podlega jej - rośnie w cenie z powodu popytu (jesteśmy w kraju rozwijającym się pod względem własności) i stopy procentowe spadają, a nawet zbliżają się do zera, właściciel również odnosi z tego korzyść. Nawet jeśli istnieją negatywne skutki tej polityki procentowej, jako konsument nie muszę się nimi przejmować, płacąc czynsz, jednocześnie oszczędzając pieniądze w obrębie lokat o stałym oprocentowaniu i ścigając rentowną polisę na życie jako formę oszczędzania na starość!!