Capital Investment 4

[HansAbelshausen]

Dobry wieczór, mamy ofertę finansowania nieruchomości. W tym 400 000 przeznaczone na główny kredyt (0,97% na 15 lat) oraz 120 000 kredytu KFW (0,75% na 10 lat). Obecnie przewidziana jest stopa spłaty 2,5 dla głównego kredytu i prawie 6 dla kredytu KFW (nie zmienialna). Miesięczna rata to około 1650€.

Czy to jest właściwy sposób, czy może lepiej byłoby zastosować wyższą stopę spłaty dla głównego kredytu i mniejszą dla KFW? Bardzo bym był wdzięczny za odpowiedź.

Pozdrawiam,
Hans Abelshausen

[bruno68]

Cześć Panie Abelshausen,

tak nie idzie, najpierw powiedz, ile warte jest to Dom! Jakie są pozostałe długi po zakończeniu okresu wiązania! Ile maksymalnie miesięcznie można sobie pozwolić na obciążenie?

Dlaczego chcesz wziąć pożyczkę w wysokości 520.000 €?

Z trzema danymi nie można udzielić odpowiedzi na Twoje pytania!

bruno68

[HansAbelshausen]

Dom został wyceniony przez bank na taką samą kwotę (518 000), jak wysokość kredytu! (Ale kosztuje 660 000 €) Nasza rata powinna wynosić między 1500 a 1600 €! Przy podanych powyżej wskaźnikach spłaty, po 10 latach pozostałby nam dług w wysokości około 45 000 € w KfW, a po 15 latach w głównym kredycie około 240 000 €! Ogólnie chodziło mi o to, czy bardziej sensowne byłoby zdecydowanie się na wyższą stopę spłaty w głównym kredycie, na przykład 3%, czy też kombinacja jak powyżej byłaby bardziej rozsądna!

[2tneub]

Czego więc chcesz osiągnąć? Wyższa spłata w przypadku droższego kredytu przynosi korzyści odsetkowe w pierwszym okresie, ale zwiększa ryzyko po 10 latach. W zależności od oczekiwanej stopy procentowej po 10 latach, korzyść finansowa z pierwszych 10 lat może się odwrócić. Ogólnie rzecz biorąc, rozumiem jednak Twoje argumenty.

Odstępstwo 6% stopiwna kredytu KFW wskazuje na okres 15 lat. Wątpię, żeby było to niezmienne, ale być może w rozmowie narzuciliście jakieś warunki, które sprawiają, że spłata w ciągu pierwszych 15 lat jest konieczna?

[bruno68]

Witaj, Panie Abelshausen,

to nie będzie takie proste! Ponieważ przy 518 000 € mamy do czynienia z dużym kredytem z dodatkowymi specjalnymi wymogami! Czy koszty dodatkowe w wysokości 70 000 € są pokryte? Czy mają Państwo kopię ubezpieczenia budynku?

Piszecie Państwo o następującym zdaniu!



Bank wycenił Dom na tę samą sumę (518 000 €), jak wysoki jest kredyt!


Cóż, jedno źle dobrany kolor farby nie uzasadnia wzrostu ceny o 10 000 €! Przypominam tutaj o obowiązujących przepisach, tj. § 505 a do 505 d ustawy BGB.

Pojawia się teraz pytanie, jaką oceną jest ten dokument! Czy to tylko wyliczenie punktów zespołu sprzedaży z banku? Czy to w końcu autentyczna wycena z podpisem i pieczęcią wykonawcy oraz jego stanowiskiem w banku! Nawet prywatny (poza bankiem) kontakt z rzeczoznawcą może być pomocny! Nie chcemy, aby wycena miała już swoje lata! Czyli rok produkcji zamiast sprzedania w 2020 roku! Nazwisko rzeczoznawcy musi znajdować się na wycenie!

Rzeczoznawca podpisuje i odpowiada za wycenę!

W ciągu ostatnich 3 tygodni mieliśmy tu przypadki, gdzie cena sprzedaży wynosiła 450 000 €, a gdy rzeczoznawca przechadzał się po domu i na koniec w swojej wycenie stwierdził, że wartość domu wynosi zaledwie nieco ponad 300 000 €! W rezultacie miałby Pan finansowanie w wysokości 150% a nie 100%! Nie sądzę, aby Pan mógł pozwolić sobie na roczną stopę procentową 2% i spłatę kapitału 3%.
Czy może chcą Panowie zapłacić za dużo o 150 000 €? Jeśli wycena jest pięcioletnia, a stopa amortyzacji to 2% rocznie, oznacza to stratę wartości w wysokości 52 000 €! Tylko nowa wycena zgodna z warunkami z roku 2020 obrazuje aktualną wartość domu!

bruno68

[NaTwoim13]

Jak składają się koszty? Koszty ogólne 660 000 euro lub cena zakupu plus usługi zwiększające wartość 660 000 euro plus koszty nabycia.

Obciążenia w wysokości od 1 500 do 1 600 euro miesięcznie nie są możliwe zgodnie z wytycznymi, nie rozumiem również, dlaczego bank przedstawia ofertę w stosunku do mojej pożądanej stopy procentowej i raty kapitałowej, zwłaszcza że ich preferowana stopa wydaje się realistyczna i możliwa do zrealizowania. Warunki, o ile dobrze interpretuję, powinny być oferowane znacznie lepiej.

W jakim mieście (ze względu na środki rządowe) jest dokonywany zakup?

[HansAbelshausen]

Dziękuję bardzo za odpowiedzi. Obiekt będzie budowany przez dewelopera w pobliżu Fryburga. Jest to więc gotowe do zamieszkania i koszty dodatkowe są już zawarte w tych 660000.
Jest to więc maksymalna wartość.
Pytanie, które zadaję sobie teraz cały czas, ponieważ oprocentowanie jest niskie, czy lepiej spłacać większy kredyt na 15 lat z wyższą stopą spłaty, czy też kredyt KFW, aby móc go spłacić po 10 latach, mając pozostałą kwotę 45000 €?
Czy więc kredyt główny 1150 KFW 400 czy też kredyt główny 970 KFW 560?

[2utopus]

Ile buforu mamy jeszcze dostępnego, aby móc obsłużyć nieoczekiwane wydatki? (zadaszenie samochodowe/ogród/wyposażenie wnętrza/opóźnienia...) Kluczowe oznacza nie do końca skończone - można włożyć tylko jeden klucz do drzwi ;-)

[NaTwoim13]

Zastanawia mnie, dlaczego Bank L nie jest uwzględniona w koncepcie finansowania?

Czy w domu nie ma dzieci?

[HansAbelshausen]

Dostępne są nadal pufy! Bank L nie jest uwzględniony, ponieważ po upływie 10 lat mielibyśmy pierwsze ryzyko stopy procentowej w wysokości około 110 000 €. Dlatego tę kwotę dodaliśmy do dużego kredytu, oprocentowanie jest tutaj o 0,2% wyższe, aby mieć pięć dodatkowych lat stabilności stopy procentowej i możliwość dodatkowych spłat.
Czy istnieje jednak najlepsze rozwiązanie?
Czy lepiej spłacić nasz kredyt KFW czy duży kredyt?

[NaTwoim13]

Ryzyko odsetek??

Dzięki L-Bank możesz zmniejszyć udział obciążenia kredytu na pozostałą pożyczkę, co pozwoli na stworzenie znacznie lepszych koncepcji, dzięki którym można uzyskać znacznie lepsze warunki odsetkowe w mieszanym oprocentowaniu.

Ponadto, ryzyko odsetkowe można uniknąć za pomocą oszczędzania budowlanego, które można oszczędzać z częściami z oszczędnościami odsetkowymi, co oznacza zwiększony kapitał spłaty, gdzie za jednego euro kupuję dwa euro taniej.

[kub0185]

Tu wolę wziąć pożyczkę na 20 lat niż zawrzeć BSV. Po 10 latach możesz zdecydować, czy chcesz tylko przedłużyć KfW/lbank czy całkowicie przenieść. Ale chętnie zobaczę rachunek, w którym BSV jest opłacalne dla klienta.

Oto jeden taki przykład:

https://schliesslich-ist-es-ihr-geld...sehr-sinnvoll/

Moja rada dla Freiburga: zwróć się do psdbank.

[NaTwoim13]

Czy znajdą się wystarczające przypadki, nawet jeśli sama tego raczej nie oferuję.

Jeśli argument braku pewności co do oprocentowania przytłacza umowę oszczędnościową, dlaczego nie miałoby to się opłacać, zwłaszcza że chodzi tutaj o to, że pożyczka rządowa działa jak kapitał własny (kapitał obcy) i zmniejsza wskaźnik obciążenia i tym samym koszty odsetek? Wówczas BSV usprawiedliwia akceptację krótszego okresu możliwości zatrzymania oprocentowania, lub też eliminuje lęk przed ryzykiem oprocentowania.

Przed wydaniem osądu warto porównać 20 lat spłaty kapitału wraz z odsetkami do 10 lat okresu zatrzymania oprocentowania, ponieważ istnieją konstrukcje z wykorzystaniem BSV, które mogą być tańsze i jeśli nie wybieram końcowej pożyczki z góry, ale zamiast tego preferuję pożyczkę równej raty z terminem spłaty salda po zakończeniu okresu zatrzymania oprocentowania, jestem nawet bardziej elastyczny, ponieważ BSV nie jest cesjonowany i można go użyć w każdej chwili, gdyby było to konieczne oraz/lub pozwala na obniżenie rat, gdyż oszczędzone kwoty są wolne od restrykcji, od zupełnego braku do tego, jak ja chcę, przy czym trzeba tylko uważać, aby na koniec okresu zatrzymania oprocentowania była dostępna pewna kwota środków, aby w najlepszym przypadku suma alokacji odpowiadała saldzie zastawu kończącej się hipoteki.

Oszczędzam po pierwsze poprzez możliwość uzyskania lepszego oprocentowania na kwocie wsparcia (10 lat jest zwykle tańsze niż 15 lat) a po drugie, co równie ważne, zmniejszam oprocentowanie dla pozostałej kwoty pożyczki, ponieważ dzięki mniejszemu wskaźnikowi obciążenia mogę uzyskać lepsze oprocentowanie, minimalizując tym samym koszty odsetek.

W przypadku tej Osoby zapytującej nie udzielono kompleksowego doradztwa, dlatego też nie jest w stanie tego ocenić, dlatego też pożyczka rządowa jest nieważna zarówno dla doradców bankowych jak i/i lub dla doradców pośredników.

[C. Andreas]

Bardzo dobry wpis, Thomasie. Czasami, w zależności od potrzeb klienta, oszczędzanie na budowę opłaca się, jeśli jest poprawnie skonfigurowane, tak jak to przedstawiasz. Aktualnie uważam, że 15-letnie zabezpieczenie stóp procentowych w banku ma sens, gdzie część pozostałego długu jest zabezpieczona dobrym oprocentowaniem. Dobre oprocentowanie oznacza jednak nie tyle dobre oprocentowanie w skali rocznej, co niską początkową wpłatę. Z nowymi ulgami mieszkaniowymi od 2021 roku można uzyskać około 1% zwrotu z oszczędności. Jeśli otrzymuje się podobne oprocentowanie od banku, to nie poniesie się tu dużych strat granicznych i będziesz miał opcję dźwigni w przyszłym kredycie budowlanym.

[kub0185]

No cóż, jestem ciekawa, czy kiedyś dostanę przykład, gdzie opłaca się korzystać z BSV. Zawsze mam wrażenie, że to bezsensowne BSV, zawsze gdy przeliczam, byłoby lepiej, gdybym go nie miał. Ale po fakcie zawsze jest się mądrzejszym.

[NaTwoim13]

[cytat=kub0185]
Jestem bardzo ciekawy, czy dostanę kiedyś przykład, który pokazuje, że opłaca się mieć BSV. Miałem też bezsensowny BSV i zawsze, gdy obliczałem, okazywało się, że lepiej byłoby, gdybym go nie miał. Ale jak to zwykle bywa, po fakcie to wszyscy są mądrzejsi.
[/cytat]
W większości przypadków BSV się nie opłaca, ponieważ nie został dobrze opracowany koncepcyjnie i obliczony, a ponadto wybrane są złe stawki.