Capital Investment 4

[ismon]

Witajcie,


moja żona i ja planujemy zakup istniejącej nieruchomości.


Oto kilka faktów:


ok. 160 m2 (w tym 40 m2 mieszkanie dla lokatora) powierzchni mieszkalnej
ok. 800 m2 powierzchni działki
Rok budowy 1962
Gmina licząca 5000 mieszkańców (kod pocztowy 768..)


Cena zakupu: 225 000 euro
Koszty dodatkowe: ok. 14 000 euro (bez pośrednika)
Koszty modernizacji: 50 000 euro


Łączny koszt ok. 289 000 euro


O nas:
Rodzina z jednym dzieckiem (2,5 roku)
Dochód netto mężczyzny (wiek: 34): 2330 euro/miesiąc (pełen etat, bezterminowy)
Dochód netto kobiety (wiek: 32): 1008 euro/miesiąc (część etatu, na czas określony z bardzo dobrymi szansami na umowę na czas nieokreślony)
Świadczenie rodzinne: 204 euro/miesiąc

Suma przychodów: 3542 euro/miesiąc

Aktualnie posiadany kapitał własny: 15 000 euro

Aktualnie spłacany jest kredyt samochodowy w wysokości 160 euro/miesiąc.

Poprzez wynajem mieszkania dla lokatora miesięcznie moglibyśmy uzyskać minimum 200 euro dochodu z wynajmu.


Czyli byłoby to 100% finansowanie
Chcielibyśmy mieć 30 lat umowę z możliwością przedłużenia, i po tym czasie chcielibyśmy zakończyć spłatę.
Jaka jest wasza opinia? Czy ten plan jest realistyczny?
Do kogo najlepiej się zwrócić? Bezpośrednio do pośrednika (np. Interhyp) czy warto także zapytać w banku (mamy wątpliwości co do 100% finansowania)?


Czekam także na opinie.


Dziękuję i pozdrawiam,
Simon

[finanzierung]

Cześć,

289.000 EUR - 15.000 EUR wkład własny = 274.000 EUR kapitał obcy

Orientacyjnie powiedziane, 1.000 EUR rata

1.000 EUR rata
500 EUR opłaty dodatkowe/miesiąc
200 EUR rezerwa na utrzymanie

około 1.700 EUR miesięcznego obciążenia

Z pozostałych 3.542 EUR pozostaje około 1.850 EUR/miesiąc. Jeśli wynajem się powiedzie, dobrze... Osobiście nie rozumiem, dlaczego ktoś kupuje własne cztery ściany, tylko po to, aby potem znowu wprowadzić się z współlokatorami, co może przynieść potencjalne problemy...

Teraz pytanie, czy chcecie dodatkowo coś oszczędzać na starość? Mamy około 350 EUR miesięcznie na systemie Riesterrente & Co. jako rezerwę na przyszłość.

Niebagatelny punkt dla mnie to konieczność pracy obydwu rodziców. Z biegiem czasu może to stać się obciążające. Na przykład obecnie:

Praca na część etatu i 67% netto -> 2.278 EUR -> pozostaje już zaledwie niecałe 800 EUR miesięcznie (jeśli nie wlicza się rezerwy na utrzymanie)......

Podsumowanie: wykonalne, ale obarczone istotnymi ryzykami

[ismon]

Oczywiście, chcielibyśmy mieszkać sami we własnych czterech ścianach. To byłby po prostu kompromis, który być może pomoże sfinansować wymarzoną nieruchomość. To nie byłby stan na zawsze. Za 5-10 lat nasza sytuacja finansowa będzie lepsza ze względu na regulowane umowami podwyżki wynagrodzenia, a wtedy będziemy mogli korzystać z całego domu sami.

Jeśli chodzi o emeryturę, oboje mamy aktywne umowy Riester, które oszczędzają razem 220 euro miesięcznie od około 10 lat (ja 120, moja żona 100 euro).

Mamy obaj do tej pory bardzo stabilne zawody, ale to też jest naszym największym ryzykiem. Nikt nie wie, co przyniesie przyszłość...

[Alex [CryptoMod]]

Chociaż oboje mamy bardzo stabilne dotąd prace kryzysowe, to właśnie to uważam za największe ryzyko. Nikt nie wie, co przyniesie przyszłość...

Cześć Ismon, oprócz pracy urzędniczej nie ma nic, co byłoby odporne na kryzys...

Mały przykład: Mój pracodawca miał naprawdę trudne lata i zanotował dwa kolejne wysokie straty. W obecny kryzysowy czas byliśmy w stanie wyprodukować deficytowy produkt i mieliśmy najlepsze dwa miesiące w historii firmy... Tak samo dobrze, mogłoby to dotknąć mocno dobrze zarabiającą firmę.

Z tego względu wskazówka odnośnie finansowania o co w przypadku skróconego czasu pracy, jak długo można wytrzymać finansowo jest ważna.

Tak samo jak:

W ciągu 5-10 lat nasze finanse będą lepiej wyglądać ze względu na związkowo ustalone podwyżki płac i wtedy będziemy mogli sami korzystać z całego domu.

5-10 lat może być cholernie długim okresem, przez który trzeba przejść, a jest się uzależnionym od tych związkowo ustalonych podwyżek.

Z drugiej strony, jeśli dzisiaj istnieje wyższy dochód, który może kiedyś zniknąć, uwzględnione są tu ewentualne przyszłe poprawki, które jeszcze nie są dostępne.

W związku z tym zgadzam się z Finansowaniem, można tak zrobić, ale to nie jest idealne.

[bruno68]

Nuż dobrze,

realistycznie? Niestety nie! 100% finansowanie, nie jest też! Ważna jest wartość rynkowa nieruchomości, ale proszę nie bierz pod uwagę wartości marzeń! Tylko wierzyciel decyduje o wartości rynkowej!
Jeśli wartość rynkowa równa się cenie sprzedaży, to odpowiada to 100% wartości obciążenia. Następnie decyduje się o uznaniu kwoty modernizacji od 50% do 100% w odniesieniu do stopnia obciążenia!
Przykład dla ceny zakupu 225 000 € = 100% stopień obciążenia, więc 50 000 €, jeśli uzna się za 50%, modernizacja podniesie wartość do 250 000 € nieruchomości w odniesieniu do wartości początkowej 225 000 €. Jednak kwota kredytu wzrośnie z 225 000 € na 275 000 €!
W ten sposób wartość obciążenia wzrasta z 100% do 122% wartości rynkowej! Co jednocześnie znacznie zwiększa stopę procentową! Ponieważ stopa procentowa wzrasta o 0,2 do 0,3%, oznacza to dodatkowe koszty od 3 do 4,5% przez 15 lat za 275 000 €, co daje dodatkowe odsetki w wysokości do 12 400 €.
Znalezienie wierzyciela, który zgodzi się na finansowanie w wysokości 120%, będzie trudne! Zgodnie z moimi obliczeniami! Oczywiście są wierzyciele, którzy uwzględniają modernizację w 100%.
Ale zostali oni jednak bardziej niż zrekompensowani przez surowsze warunki wynikające z interpretacji warunków udzielenia kredytu!

Ponadto, kredyt hipoteczny na 30 lat? Kontraktualnie istnieją umowy na 30 lat, ale pod względem oprocentowania występują umowy trwające od 10 do 15 lat! Dlatego umowa ta może być jedynie umową oszczędnościową z przedpłaconym okresem 10 do 15 lat, która po przydzieleniu umowy oszczędnościowej zostanie spłacona przez drugą część z odsetkami i spłatą kapitału przez pozostałe 15 do 18 lat! Mimo to, nie będzie to tanie, ponieważ realizowane jest tylko poprzez umowę oszczędnościową!

bruno68

[kub0185]

Uważam, że 30-letnie umowy są bez sensu. Bo za 20 lat euro znów będzie warte tylko 0,5 marki. Zdecydowałbym się na umowę na 15 lub 20 lat, w zależności od oferty.

Jeśli twojej lokalnej bank nie chce cię sfinansować, to dla mnie byłby to powód do niepokoju...

[sebastian_AZ]

Cześć, uważam, że nazwanie umów z 30-letnim okresem stałego oprocentowania bez sensu jest trudne. Dzięki tej opcji w połączeniu z kredytem z pełną spłatą klient ma pewność co do oprocentowania do momentu całkowitego spłacenia długu. To jest korzyść, którą klient może teraz zabezpieczyć. To, jak euro będzie się rozwijało w ciągu następnych 20 lat, jest wszystkim, tylko nie pewne. Ogólnie rzecz biorąc, zalecam zwiększenie kapitału własnego, ponieważ poprawi to twoją ogólną zdolność finansową, a także warunki kredytu. Pozdrawiam Sebastian

[kub0185]

Cześć Sebastianie,
czy zrozumiałeś moje uzasadnienie? Już obliczyłeś, ile ta pewność go kosztuje?

Oto przykład fikcyjny.

30 lat pełnej spłaty, stopa procentowa 2,12%, rata 1022,93
20 lat, spłata 3%, stopa procentowa 1,76


W tym przypadku odsetki musiałyby wzrosnąć do 5,56%, aby opłacało się brać na 30 lat.


Po 10 latach masz już możliwość dalszego zabezpieczenia się do 20 roku. Moim zdaniem dłuższe zabezpieczenie niż na 20 lat to tylko zbędny kapitał.

[sebastian_AZ]

Cześć kub0185,

więc jeśli teraz podpiszę umowę na 30-letnią spłatę w wysokości powyżej 2%, to oczywiście to przedsięwzięcie się nie opłaca. Masz absolutnie rację.
Jednak okresy blokowania tych stóp procentowych zaczynają się już od 1,50 - 1,60%, więc wtedy zdecydowanie warto się zastanowić.

Ale nikt nie jest w stanie dokładnie przewidzieć, jak będzie rozwijał się rynek procentowy.
Moim zdaniem oba te koncepcje mają swoje uzasadnienie.

[finanzierung]

Nun, ostatecznie to pytanie, na które każdy musi sam sobie odpowiedzieć, jak może spokojnie spać.....

Gdy finansowaliśmy nasz Dom w 2012 r. z 3,05% roczną stopą oprocentowania, była to świetna oferta, ale teraz sytuacja wygląda inaczej.....

[2tneub]

Myślę, że to bardzo zindywidualizowane zależnie od zachowania wydatków, potrzeb bezpieczeństwa i różnicy w stopach procentowych. Moja sugestia byłaby następująca:

Jeśli ktoś przed zakupem/domem zawsze wydawał pieniądze, aż konto było puste, to nawet po zakupie będzie miał niewiele możliwości, aby zminimalizować ryzyko poprzez dodatkową spłatę lub oszczędzanie w ramach dodatkowego programu oszczędnościowego. Jeśli do tego dopiera bardzo potrzebuje bezpieczeństwa, powinien na pewno wybrać 30 lat.

Z drugiej strony, jeśli ktoś już wcześniej regularnie odkładał pieniądze lub jest na początku swojej kariery zawodowej i ma możliwość dokonywania dodatkowych spłat w przyszłości, to moim zdaniem gwarancja 30-letnich stałych rat jest niepotrzebna.

Kiedyś miałem do wyboru pomiędzy 15 a 20 latami. Ponieważ wcześniej mieliśmy dość wysokie miesięczne oszczędności, zdecydowałem się na okres 15 lat. Dodatkowo, zarówno ja, jak i moja partnerka otrzymaliśmy później podwyżki, więc nawet 15 lat okazało się zbyt długim okresem, ponieważ moglibyśmy spłacić kredyt po 12-13 latach.

[sebastian_AZ]

Mogę się tylko zgodzić. Dobry pomysł.

[kub0185]

Cieszę się, że od 8 lat znalazłem już komputer FMH, który pokazał mi, ile kosztuje mnie bezpieczeństwo. Dlatego zostało mi tylko 10 lat na spłatę głównego kredytu. Stopy procentowe także dostałem od FMH. Czy w Allianz można uzyskać znacznie lepsze warunki przy finansowaniu w 100%?

[sebastian_AZ]

Tak więc, dla finansowania w 100% mamy odpowiednie dopłaty, jak prawdopodobnie w każdym instytucie. Ale przy obecnym poziomie oprocentowania finansowanie w 100% na 15 lat jest nadal tańsze niż jeszcze 8-10 lat temu.

[NaTwoim13]

W naszym przypadku istnieje odpowiednie dopłaty dla finansowania w wysokości 100%, tak jak prawdopodobnie w każdym innym instytucie. Ale przy obecnym poziomie oprocentowania finansowanie w wysokości 100% na 15 lat jest nadal tańsze niż przed 8-10 laty.

Dziwne, na portalu Europace finansowanie ponad 90% nie jest możliwe w przypadku Allianz.

[Zoebauer]

Cześć,

przed 5 laty skorzystałem z konsultacji ekonomicznej firmy Horbach w Kolonii, dotyczącej zakupu własnego mieszkania, wtedy jeszcze bez dużego wkładu własnego. Rozpocząłem z kapitałem własnym w wysokości 5000€ i od tamtej pory co miesiąc odkładam część mojego dochodu pod korzystnym oprocentowaniem. W przyszłym roku zamierzamy kupić Dom. Jeśli dobrze pamiętam, aby uzyskać kredyt, potrzebne jest 10-20% ceny domu. Nie jestem jednak w stanie dokładnie odpowiedzieć jak to wygląda konkretnie u Państwa.

Bardzo polecam konsultację w centrum Horbach w Kolonii, tam wszystko zostało mi wyjaśnione w zrozumiały sposób, sprawdzono moją aktualną sytuację, zweryfikowano, czy moje cele są realistyczne i pomogli mi w ich realizacji. Ostatnia rozmowa kontrolna odbyła się wiosną w formie wideokonferencji z powodu pandemii. Aby być na bieżąco z tematami finansowymi, regularnie uczestniczę w ich bezpłatnych webinarach. Jeśli masz ochotę, mogę dla Ciebie jeszcze raz znaleźć link.

Pozdrowienia, Zoe

[NaTwoim13]

Chętnie otrzymałabym link także na prywatnej wiadomości, abym mogła sobie zrobić zdjęcie z kursu przygotowania do ciąży.