Capital Investment 4

[Wangerlaender]

Witam Was wszystkich!
Od pewnego czasu nurtuje mnie następujące pytanie: Chciałbym nabyć bardzo stary Dom na wsi w dogodnej lokalizacji turystycznej. Ten Dom strawił ogień dachowy i stoi do odbudowy lub całkowitego rozbiórki. Obecny właściciel chciałby go sprzedać, ponieważ chciałbym kontynuować jego prowadzenie tak, jak został zbudowany około 1880 roku. Po odbudowie będzie w nim 3 mieszkania do wynajęcia na stałe, a dodatkowo 2 apartamenty turystyczne. Cena zakupu byłaby nawet nieco niższa (o 20 000,- niż wartość działki)
Z wszystkimi kalkulacjami (oferty firm dachowych, ciesielskich, specjalistów od ogrzewania itp.) łączna kwota wynosi około 270 000,- wraz z ceną zakupu nieruchomości. Po odbudowie wartość nieruchomości wzrośnie do około 650 000,- !
Miałbym stałe dochody z najmu w wysokości około 1400,- (2 mieszkania), dodatkowo chciałbym zamieszkać w bardzo małym mieszkaniu oraz wynająć 2 apartamenty turystyczne, które przyniosą około 2500 - 3000,- miesięcznie, ponieważ od lat wszystko na wybrzeżu jest zarezerwowane w 90 % i mogę odpowiednio przewidzieć dochody. Na zabezpieczenie kredytu bankowego miałbym około 30 000,- własnego kapitału oraz Dom z mieszkaniem dla rodziców (o wartości około 250 000,- i spłacony).
Jednakże bank twierdzi, że jest to zbyt mało ze względu na COVID-19, bardzo zmienny rynek i ryzyka.
Muszę powiedzieć, że kryzys również mnie dotknął i dlatego chciałbym zrealizować to przedsięwzięcie z tego punktu widzenia. Po wstępnym finansowaniu miałbym dochody w wysokości około 4500,-, co według mnie powinno wystarczyć na spłatę raty kredytu i prowadzenie działalności.
Jeśli ktoś ma sugestie dotyczące możliwości finansowania, pomysły itp., będę wdzięczny za każdą radę.

Z poważaniem

Wangerländer

[BenniG]

Cześć, Wangerländerze,

Jedną możliwością byłoby oczywiście zmiana banku - z pewnością istnieje bank, który sfinansuje Cię na podstawie dokładnych danych.

Ale aby móc lepiej ocenić Ciebie i Twój projekt, mam kilka pytań dla Ciebie.

Jaka jest cena zakupu nieruchomości?
Jak oszacowałeś wartość działki?
Masz już doświadczenie w remontach podstawowych lub odbudowie nieruchomości?
Jak dawno był pożar stropu?
Czy obiekt jest objęty ochroną zabytków?
Jesteś pewien, że uwzględniłeś wszystkie niezbędne prace w swoim kosztorysie?
Jak długo Twoim zdaniem potrwają prace?
Czy opowiedziałeś bankowi, w jaki sposób będziesz wykorzystywać mieszkania?
Czy apartamenty są zarezerwowane na 90% przez cały rok?
Co oznacza, że kryzys Cię dotknął?
Kim jesteś z zawodu?
Ile zarabiasz?
Ile masz lat?
Jakie są Twoje relacje rodzinne?
Gdzie obecnie mieszkasz?

Czekam na Twoje odpowiedzi
BenniG

[StGe1973]

Niezależnie od wszystkich szczegółów, zaczęłabym się zastanawiać, dlaczego ta osoba jest dla mnie tak hojna. Wartość działki około 20 000 euro, a konieczne naprawy 250 000 euro. To wszystko ustosunkowano do wartości 650 000 euro.

Dlaczego ta osoba chce ci przekazać 400 000 euro? Dlaczego nie ma kupca, który zapłaciłby znacznie wyższą cenę?

Jeśli oferta wydaje się zbyt dobra, to zazwyczaj kryje się za nią bardzo duży haczyk, którego być może nie widzisz.

[brainy]

W zasadzie finansowanie - pomimo wszystkich ryzyk (FeWos!) - nie powinno stanowić problemu przy dochodzie netto 2,500 EUR (bez dodatkowego utrzymania ani innych obciążeń).
FeWos niestety nie da się prowadzić za 0,-- EUR. Na przykład goście często regulują ogrzewanie poprzez otwieranie okna.

Czy wszystkie mieszkania mają zezwolenia? W obszarze zewnętrznym zawsze pojawiają się problemy.

Czy jest to obszar podlegający opłacie klimatycznej?
Ile dni wynajmu zostało uwzględnionych w kalkulacji?

700 EUR czynszu w stałym wynajmie w Wangerland jest bardzo atrakcyjną ofertą. Czy każde mieszkanie ma powierzchnię ponad 120 m2?

[Wangerlaender]

Przepraszam, ale nigdzie nie było napisane, że wartość nieruchomości wynosi tylko 20 000,- zł?! Być może to nie było jasne, ale dostałbym ten obiekt o około 20 000,- zł taniej niż inni. I tak, to faktycznie możliwe. Ponieważ po osiągnięciu pewnego wieku, przyjmijmy, że obecny właściciel ma już ponad 70 lat, pieniądze nadal mają znaczenie, ale nie są już tak ważne. Dlaczego więc to robi? Nie z miłości bliźniego, ale dlatego, że chciałby, aby ktoś kontynuował to dokładnie tak, jak on to robił przez większość swojego życia. Wiele osób wolałoby pójść łatwiejszą drogą. Zburzyć i zbudować nowe, uzyskać duży zysk i sprzedać dalej. Jednak to nie leży w jego intencjach.

[StGe1973]

Wangenländowie,

może już istnieć wielu milionerów, dla których 400 000 euro (czyli w przybliżeniu Twój zwrot w stosunku do kosztów i wartości) są po prostu obojętne. Jednakże istniałyby znacznie lepsze sposoby zapewnienia kontynuacji spadku. Właściciele mogliby sami go naprawić i zatrudnić dyrektora zarządzającego, albo przekształcić go w fundację o odpowiednim celu fundacyjnym. W obu przypadkach właściciele nie mieliby żadnej pracy z obiektem, ale mogliby zapewnić jego trwałą kontynuację zgodnie z ich intencjami.

Sprzedaż nie może tego zapewnić na stałe i zawsze oznacza, że sprzedającym zależy również na pieniądzach. Aby zrezygnować z 400 000 euro, trzeba jednak posiadać naprawdę dużo pieniędzy, to nie jest bagatela.

No cóż, być może działam już zbyt długo w tym sektorze, po prostu brakuje mi wiary, że ktoś oddałby praktycznie 400 000 euro za darmo.

W każdym razie jeśli tak, to jest to interes życia i można tylko szczerze pogratulować....

[BenniG]

Załóżmy, że przedmiot jest wart 220.000 € - w takim razie kosztuje 200.000 €. Nawet jeśli wiele rzeczy zrobisz sam i masz swoje specjalności, uważam, że mniej niż 100.000 € za całą robotę to dość ograniczone podejście. Skoro już wykonywałeś podobne projekty, zastanawiam się, gdzie trafiły zyski z innych domów. Jeśli uważasz tę nieruchomość za idealną dla siebie i zdajesz sobie sprawę, że mogłaby podnieść Twój dobrobyt / jakość życia na nowy poziom, sugeruję sprzedaż innych nieruchomości, abyś mógł wpłacić gotówkę na zakup.

[florianmeier]

Przy tego typu obiektach pozwolenie na budowę jest warte swojej ceny. Nie zawsze jest ono udzielane. Czasami - choć niezbyt często - płaci się sumy przekraczające wartość rynkową. Kilka lat temu prawie zakupiłem podobny obiekt, który (dzięki sprytowi i profesjonalizmowi) miał pozwolenie, ale nie był ukończony (chodzi o pieniądze). Późniejsi nabywcy do dziś go nie dokończyli. Często mijam go w drodze. Połamane gospodarstwa to naprawdę nietypowe nieruchomości.