Capital Investment 4

[sogos]

Cześć,

trochę historii: przez około 2 dekady mieszkałem za granicą i przeprowadziłem się do Niemiec ponownie 2 lata temu.
Ponieważ moje pierwsze miejsce pracy zbankrutowało, od kilku miesięcy pracuję zdalnie w nowym miejscu w innym mieście. Średnioterminowo musimy się przeprowadzić i chcemy znowu kupić Dom (wcześniej mieliśmy jeden za granicą) i już miałem pierwsze rozmowy z bankami.
Teraz zamówiłem raport z mySchufa i byłam w szoku: wynik 89%. W latach 90. Schufa był bardziej zbieraczą dla negatywnych informacji, ale teraz jest podobna do amerykańskiej.
Brak negatywnych wpisów, ale:
Oczywiście, że właśnie się przeprowadziłem, z powodu rodziny i tymczasowego zakwaterowania... Tam jest bardzo stary adres (z lat 90. - czy to jest konieczne?) poprzedniego lokum. Zapytałem w moim banku (DKB) o konto oszczędnościowe (musimy stopniowo przenieść kapitał do DE), nigdy nie użyte - jest uważane przez Schufę za kartę kredytową (tagesgeld przez Visa) Co za... Zrezygnowałem z tego. Miałem też drugą umowę na telefon (dla mojej żony) - którą mogę wypowiedzieć do 30.09., mógłbym wziąć kartę partnerską do mojej umowy. Czy to ma sens ze względu na wynik punktowy? Mam długoletni wynajem samochodu, który jest podany jako zapytanie o usługę instytucji kredytowej = kredyt ratalny (!), kończy się też 30.09. Zamówiłem nowe długoterminowe wypożyczenie samochodu Volvo i znowu co za... Specjalnie nie wybrałem Leasingu, bo spodziewałem się tam zapytania o kredyt: Czy teraz warto to anulować (Czy mogę to zrobić u Volvo)?
=> Czy wiecie, jeśli wprowadzę te zmiany (z dwiema na 30.09.), czy mogę oczekiwać, że zostaną one uwzględnione w wyniku punktowym października? Czy to przyniesie różnicę, czy wynik jest aktualny codziennie? Nie mam jeszcze wyniku branżowego, właśnie go zamówiłem.
Chcieliśmy finalizować zakup domu jeszcze w tym roku - czego powinienem się spodziewać?

Ogólne ramy projektu budowlanego:
Kapitał własny: około 250k (może być nawet więcej, ale raczej jak najmniej, bo się to nie opłaca)Dochód 130k/rocznie. Zasadnicze wynagrodzenie (oczekiwane około 40-60% premii)Planowana nieruchomość: 1,1M-1,2M (to nasz własny projekt budowlany, 600k teren + 600k Dom)

[2titan1981]

Co do wyniku, mogę powiedzieć, że najbardziej pomaga nieaktywność, aby go podbić.

Stare adresy należy usunąć, jeśli przynajmniej jeden z nich nadal istnieje. Przeprowadzki są negatywne dla Score, tak jak nowe umowy telefoniczne, które nie są na kartę. Straciłem na tym kilka procent, gdy podpisałem swoją pierwszą umowę.
DKB ma konto oszczędnościowe z kartą kredytową, wtedy nie było to negatywne dla mojego Score.
Dobry wynik w Score zazwyczaj prowadzi do lepszej stopy procentowej. Reszta musi również pasować, jak np. własny kapitał. Zalecałbym przeprowadzenie wstępnej rozmowy (niezobowiązującej) z bankiem domowym i wstępną dyskusję na temat ofert, które mogliby ci zaproponować w obecnym stanie. Potem można sprawdzić, czy są lepsze oferty.

[sogos]

Dziękuję!
Jak można zorientować się, że karta kredytowa nie jest negatywnie interpretowana? Wygląda dokładnie tak samo jak inna, poprawna...

jeśli chodzi o odsetki - w ostateczności mogę zaakceptować wyższą stopę procentową, ponieważ na początek można przyjąć roczną albo zmienną, zakładając, że dzięki koronawirusowi pozostaniemy na niskim poziomie przez przynajmniej rok.
Już rozmawiałem z głównym bankiem DKB oraz drugim bankiem i Interhyp, którzy zgodzili się na ogólny kierunek, ale oczywiście bez sprawdzania w Schufie.

[2titan1981]

Biuro informacji gospodarczej ocenia to jako kartę kredytową. W moim przypadku nie miało to jednak żadnego wpływu, ale było to w ramach otwarcia konta bieżącego + karty kredytowej + karty kredytowej oszczędnościowej. Biuro informacji gospodarczej nie jest przewidywalne co do tego, jak zareaguje na zmiany, twierdzi się, że zależy to od zbyt wielu zmiennych. Zadbałem o to, aby przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego moje dane w Biurze informacji gospodarczej były czyste i wynosiły 98%. Efekty ubiegania się o kredyt hipoteczny zobaczę w następnym lub przyszłym kwartale.

[NaTwoim13]

Wynik Schufa prawie nie ma wpływu na stopę procentową generowaną przez większość banków.

[sogos]

Dziękuję!

Czy Schufa to czysty instrument typu tak/nie?
Stopa procentowa jest obliczana na podstawie własnego scoringu (kapitał własny, dochód, wartość domu...)?

[NaTwoim13]

Zazwyczaj stopa procentowa jest ustalana lub generowana na podstawie wskaźnika ekspozycji, czyli stosunku kwoty zadłużenia do wartości nieruchomości.

Schufa, w zależności od metody oceny, wpływa na wewnętrzną ocenę kredytową, która ma wpływ na decyzję.

[sogos]

Mogę więc zakładać, że nawet przy takiej wartości znajdę banki, które mnie sfinansują - ale wybór będzie mniejszy, ale z oprocentowaniem niezależnym od wyniku w Schufa?

Taktycznie byłoby sensowne podczas oficjalnego zapytania do banku otwarcie poruszyć ten temat, aby uniknąć sytuacji, w której zapytanie w Schufa zostanie zarejestrowane i obniży moją punktację?
Czy też może pracownik nie będzie w stanie tego oszacować, ponieważ po prostu wpisuje wszystko do komputera, który potem wyrzuca ofertę z oprocentowaniem lub w ogóle nie?

[NaTwoim13]

Z mojego punktu widzenia powinieneś skorzystać z doświadczonego i niezależnego pośrednika finansowego, zamiast szukać samodzielnie.

Zazwyczaj zapytanie o kredyt formułuję jako neutralne zapytanie o warunki kredytowe na podstawie wartości punktowej w Schufa.

[sogos]

Zrozumiane, dziękuję!

[bruno68]

Cześć sogos,

finansowanie to nie taka prosta sprawa! Aby zachować odpowiednie ramy finansowe, potrzebne jest znaczne kapitał własny!

Ponieważ mowa tutaj o dużym kredycie! Kwoty powyżej 1 mln € są traktowane nieco inaczej, wymaga to spełnienia znacznie większej liczby warunków!

Pojawia się więc pytanie, gdzie ten kapitał własny powinien być umieszczony, gdyż system gwarantujący depozyty obejmuje ryzyko tylko do 100 000 € na osobę w jednym banku!

Ponadto zauważam, że Twoje dochody są zmienną wartością, być może zbyt zmienną dla wielu banków lub wierzycieli? Ponieważ nie ma jeszcze gwarancji dochodów na lata 2021/22?

Wszyscy mówią tu o okresach oprocentowania nawet do 20 lat! Z tego wynikają nowe pytania?

-Czy w ogóle możesz pracować jeszcze 20 lat, aż do 67 roku życia?
-Czy jesteś na tyle zdrowy, aby spełnić rozszerzone wymagania dotyczące ubezpieczenia na wypadek śmierci, ubezpieczenia od nieszczęśliwego wypadku, Ubezpieczenia od stałego ubytku zdrowia? Musisz być w stanie przejść przez to wszystko bez zastrzeżeń! Bo jeśli odejdziesz z tego świata, Twój(ej) rodzina przez resztę życia popadnie w długi.
-Czy Twoja emerytura wystarczy, aby spłacić pozostałe zobowiązania?

Mogę się zgodzić z noelmaxim: Weź pozwolenie od niezależnego osobistego pośrednika finansowego! O ile taki istnieje! Musi on również mieć możliwość równoczesnego pośredniczenia w zakresie ubezpieczeń, inaczej nie będzie to pasowało!

bruno68

[sogos]

Dziękuję za odpowiedź. Czy mógłbyś opisać tę dużą pożyczkę? Znam duże kredyty, zazwyczaj od 150 mln w górę, ale że istnieją różnice już od 1 mln, które nie są bardzo dużymi kwotami (z perspektywy banku), nie zostało mi to wspomniane podczas wstępnej rozmowy z bankiem. Jakiej wielkości kapitał własny byłby uznawany za bardzo duży? Jak napisałem, mogę zainwestować więcej, chcę jednak zainwestować jak najmniej, ponieważ obecne stopy procentowe sprawiają, że spłacanie kredytu hipotecznego wydaje mi się złą inwestycją. Kapitał własny składa się głównie z papierów wartościowych, które mogą zostać szybko sprzedane. Istnieje też niewielka suma (~50 tys.) w gotówce, którą mamy jeszcze na zagranicznej (UE) banku. Ogólnie rzecz biorąc, uważam ryzyko przechowywania pieniędzy na niemieckim koncie bankowym przez kilka miesięcy za niewielkie, problemem raczej jest to, że przy kwotach od 100 tys. w górę niektóre banki nie pozwalają szybko wypłacić pieniędzy. Tak, dochód składa się z części zmiennej, ale czy nie powinno wystarczyć podstawowe wynagrodzenie? Być może niejasno to napisałem – wspomniana premia jest dodatkowa, docelowe wynagrodzenie wynosi ok. 200 tys. rocznie. Jeśli chodzi o czas trwania oprocentowania (inna kwestia), to raczej będzie w granicach 10 lub 15 lat. Dom jest - dla mnie - obiektem inwestycyjnym, a nie ubezpieczeniem na życie/emerytalnym. edyt: tak, dochód musi być zabezpieczony.