Capital Investment 4

[Hias_L]

Cześć wszystkim,

kupujemy Dom od wspólnoty spadkobierców. doradca finansowy powiedział, że istnieje specyfika w przypadku zakupu przez rodzinę, polegająca na tym, że różnica między ceną zakupu a wewnętrzną wyceną banku jest traktowana jako kapitał własny.

Przykład: Cena zakupu: 400 000 €
Wycena banku (na biurku, bez rzeczoznawcy na miejscu): 500 000 €
Dodatkowy kapitał własny: 100 000 €

W naszym przypadku ta sytuacja została załatwiona, mamy umowę kredytową.
Rzeczoznawca, według banku/doradcy finansowego, już nie przyjdzie przed wypłatą kredytu.

Teraz zwróciłem uwagę na warunek dotyczący dodatkowego zabezpieczenia w Ogólnych Warunkach Kredytowych.

Co się stanie, jeśli za rok pojawi się rzeczoznawca banku i wyceni Dom na 350 000 €?
Czy bank może żądać dodatkowych zabezpieczeń i jeśli tak, to jak to byłoby obliczone.
Ponadto tam napisano, że bank ma prawo do jednostronnego wypowiedzenia w takiej sytuacji.

Podaliśmy informacje o domu najlepszemu naszemu wiedzeniu. Ale sami nie mieliśmy rzeczoznawcy na miejscu
i nie znamy się na wycenie budynku.

W razie wątpliwości wolałbym zrezygnować z dodatkowych 100 000 € kapitału własnego, nawet jeśli oznacza to gorszą stopę procentową.

Mam nadzieję, że możecie mi pomóc,

Dziękuję z góry i miłej niedzieli,

Hias

[NaTwoim13]

To wszystko nie stanowi problemu, więc nie martw się o to. Żadne banki dzisiaj nie udzielają finansowania na podstawie szacunku wartości nieruchomości, aby później po roku lub dwóch stwierdzić, że Dom został przeceniony. Nawet jeśli istnieje taki zapis, banki nie narażają się na ryzyko poprzez ponowne wyceny ani nie generują zobowiązań kredytowych, które muszą być przekazane do innej sekcji w instytucji.

[Hias_L]

Dziękuję za uspokajającą odpowiedź!

Czy praktyka dodatkowego kapitału własnego przy zakupach rodzinnych jest powszechna? Zazwyczaj wartość sprzedaży jest przyjmowana jako wartość rynkowa, a nie szacowana na podstawie eksperckiej wyceny. Oczywiście ma to znaczący (dla mnie korzystny) wpływ na stopę procentową i dopiero teraz zwróciłem na to uwagę. Zazwyczaj banki działają inaczej.

Z drugiej strony, w umowie kredytowej nie ma nic o wycenie obiektu, więc prawdopodobnie jest ona używana tylko wewnętrznie w banku, prawda?

Dopiero po tym punkcie dotyczącym dodatkowego zabezpieczenia zacząłem się nad tym zastanawiać.

Ponieważ decyzja dotyczy całej rodziny, czuję się, przynajmniej ja osobiście, nerwowy przy takich kwotach. Dlatego jeszcze raz dziękuję za pomoc!

[6Bankkaufmann]

Cześć Hias L, w przypadku zakupu nieruchomości w ramach rodziny obowiązują preferencyjne ceny zakupu. Różnica między normalną wartością rynkową a preferencyjną ceną zakupu stanowi w zasadzie kieszeń nieruchomości dla zabezpieczenia kredytowego z banku lub twojego kapitału własnego. W rezultacie bank będzie wiedział, że można uzyskać około 500 000 EUR, jeśli teraz sprzedasz nieruchomość na rynku otwartym.

Kwestia dodatkowego zabezpieczenia jest ważna z perspektywy banku. Jednak w praktyce rzadko się zdarza. Podczas moich 17 lat pracy wewnętrznej jako decydent kredytowy, mogę sobie przypomnieć tylko jeden przypadek.

Nie martw się zbytnio o kwestię dodatkowego zabezpieczenia w twoim przypadku.

[Hias_L]

Cześć Bankierze, bardzo ekscytujące jest móc zobaczyć spojrzenie kogoś, kto pracował w tej branży przez długi czas. 17 lat i jedna sprawa mówią same za siebie! Bardzo uspokajające!

Faktycznie jestem zaskoczony, jeśli chodzi o kwestię przeglądu. Myślałem, że zawsze pojawia się rzeczoznawca przy zakupie nieruchomości.

Dzięki wielkie! Hias_L

[6Bankkaufmann]

Cześć Hias L...
Jeszcze jedna uwaga.
Współpracuję bezpośrednio z bankiem, a przy jednym z finansowań klient dostał wstępną zgodę.
Później decydent kredytowy powiedział mi, że konieczne jest dokonanie inspekcji nieruchomości, co również miało miejsce.
Okazało się, że wartość zastawu była o 100 000 euro mniejsza niż cena zakupu.
Przypadek ten miał miejsce 2 miesiące temu, a nieruchomość znajdowała się na obrzeżach Stuttgartu.
Bank nie wymagał dodatkowego zabezpieczenia, co byłoby absurdalne zaraz po udzieleniu kredytu - wszystko działało normalnie i do tej pory wszystko jest w porządku.

[kub0185]

Więc można też oszukiwać i w zamian otrzymuje się lepsze oprocentowanie?

[NaTwoim13]

Czego chcesz oszukać?

[6Bankkaufmann]

@kub0185, czy mógłbyś wyjaśnić swoją odpowiedź dotyczącą oszukiwania w celu uzyskania lepszej stopy procentowej? Nie rozumiem tego.
Przecież z perspektywy klienta nikt tutaj nie oszukuje ani nie kłamie.
Celowych fałszywych zeznań klientów i tak się nie robi. W końcu i tak wszystko wychodzi na jaw.

[NaTwoim13]

Chyba miał na myśli wartość nieruchomości, a także udawanie sprzedaży rodzinnej, aby uzyskać uznanie rzeczywistej, ewentualnie wyższej wartości.

Oczywiście to nie jest możliwe, ponieważ należy udowodnić związek rodzinny! Oczywiście nie można również podawać wartości nieruchomości (nawet jeśli naprawdę jest to sprzedaż rodzinna)!

[Hias_L]

Najpierw chciałbym serdecznie podziękować za dalszą uspokajającą odpowiedź od bankiera praktyka!

Co do oszukiwania, powiązanie rodzinne jest zdecydowanie udokumentowane, a informacje podaje się najlepiej zgodnie z własnym sumieniem. Nie wie się z góry, czy przyjdzie rzeczoznawca w celu sprawdzenia tego.
Czy można określić, jak często rzeczoznawca faktycznie przychodzi przed zatwierdzeniem kredytu i jak często wystarcza ocena z tabeli?

Oczywiście, jeśli chodzi o informacje o wyposażeniu - podstawowe, średnie, dobre, wysokiej klasy - można podać fałszywe dane. Ale banki mogą już oszacować na podstawie zdjęć z zewnątrz, na ile coś jest zgodne, przynajmniej tak przypuszczam.

[Hias_L]

Cześć wszystkim,

do tej pory wszystko przebiegało pomyślnie i w listopadzie zeszłego roku udało nam się kupić ten Dom, który wtedy był oceniany w formie oceny mieszkania. Teraz bank zapowiedział, że wyśle rzeczoznawcę do przeprowadzenia oceny zewnętrznej i wewnętrznej. Jak wygląda to dokładnie i ile to potrwa? Czy rzeczywiście rzeczoznawca przejdzie przez każde pomieszczenie i zrobi zdjęcia?

Po namyśle postanowiliśmy kompletnie zdemontować parter i urządzić go na nowo. Jesteśmy już bardzo daleko:

- nowe ogrzewanie podłogowe,
- nowa jastrycha,
- nowa instalacja elektryczna,
- częściowo położone podłogi,
- nowe piony sanitarne,
- nowe przewody wodociągowe z piwnicy na parter,
- nowa łazienka z nowymi płytkami (brakuje jeszcze kabiny prysznicowej i umywalki),
- ...

Okna będą wymienione w ciągu najbliższych tygodni. Poza elektrykiem, którego zatrudniliśmy jako specjalistę, zrobiliśmy wszystko sami. Mamy wielu fachowców w rodzinie i wśród znajomych, na przykład mój szwagier jest murarzem, a przyjaciel mojej żony pracuje w firmie okien i pomaga nam przy montażu.

Jak bank i rzeczoznawca oceniają taką sytuację? Czy powinienem przygotować listę wszystkich zmian dla rzeczoznawcy?

Ponieważ taka sytuacja nie należy do codzienności, jestem bardzo ciekawy Waszych odpowiedzi. Dziękuję za pomoc!

Hias

[6Bankkaufmann]

Cześć Hias, w przypadku oceny wewnętrznej i zewnętrznej naprawdę zależy to także od rzeczoznawcy. Możliwe, że rzeczoznawca przebiegnie przez Dom, zrobi kilka zdjęć i to byłoby na tyle.
Na pewno sensowne jest, abyś sporządził listę wszystkich rzeczy, które poprawiłeś i zmodernizowałeś.
Równie sensowne - jeśli są jeszcze jakieś prace do wykonania - jest poinformowanie rzeczoznawcy o tym, co musi być zrobione do końca i jak planujesz to sfinansować.
Oczywiście najlepiej, jeśli finansowanie zostanie zrealizowane poprzez pozostałą część pożyczki.
Czy jest jeszcze dostępna jakaś część pożyczki? Czy już wszystko zostało wypłacone?

[NaTwoim13]

Czy demontaż i związana z nim modernizacja nie były częścią wniosku o finansowanie??

[Hias_L]

Witaj Hias, podczas wewnętrznych i zewnętrznych oględzin naprawdę zależy także od biegłego. To możliwe, że ekspert wejdzie do domu, zrobi kilka zdjęć i to wszystko.
Na pewno sensowne jest, abyś sporządził listę wszystkiego, co poprawiliście, zmodernizowaliście.
Równie sensowne jest - jeśli są jeszcze prace do wykonania - abyś poinformował eksperta o tym, co musi zostać zrobione do końca i jak zamierzasz to finansować.
Warto zaznaczyć, że finansowanie powinno być idealnie dokonane za pomocą pozostałej kwoty kredytu.
Czy posiadasz jeszcze dostępne kredyty, które możesz wykorzystać? Czy już wszystko zostało wypłacone?

Rozumiem, że nie można tego ująć jednoznacznie.
Dobrze wiedzieć, że sporządzenie listy ma sens, więc ją przygotuję!
kredyt został w całości przeznaczony na Dom i został już wypłacony. Ponieważ robimy praktycznie wszystko sami, bieżące dochody wystarczają nam na zakup materiałów budowlanych, a oszczędności na większe rzeczy, takie jak elektryk czy okna.
Dlatego pracuję praktycznie każdego wieczora i również w weekendy (oraz od czasu do czasu z pomocą, na przykład mojego szwagra).

Czy ekspert oceni wkład własny?

[Hias_L]

Czy dekoniunktura i związana z nią modernizacja nie były częścią wniosku o finansowanie??

Nie, mieliśmy zaplanowany tylko zakup domu i mieliśmy zamiar tylko trochę odnowić. Zaczęło się od elektryki (Dom pochodzi z 1971 roku). Ponieważ mamy trójkę dzieci, chcieliśmy zainstalować wyłącznik różnicowo-prądowy. I potem zaczęło się lawinowo. Wszystko musiało zostać wyczyszczone i wyrzucone, a skoro już otworzyliśmy te wszystkie szczeliny, itd., postanowiliśmy od razu zrobić pełną renowację mieszkania na dole.

Dla bezpieczeństwa banku to musi być pozytywne, prawda?
I praca własna w rodzinnej atmosferze na pewno nie jest rzadkością, prawda?

[BenniG]

Nie, mieliśmy również zaplanowany zakup domu i chcieliśmy tylko trochę go odnowić. Zaczęliśmy od elektryki (Dom ma rok produkcji 1971). Ponieważ mamy troje dzieci, chcieliśmy zainstalować wyłącznik różnicowoprądowy. I tak zaczęło się od jednej rzeczy do drugiej. Wszystko wyczyścić i usunąć, a kiedy już raz otworzono całe szczeliny itp., pomyśleliśmy, że od razu zrobimy generalny remont dolnego mieszkania.

Dla bezpieczeństwa banku to powinno być pozytywne, prawda?
A praca własna w rodzinnej atmosferze na pewno nie jest rzadkością, prawda?

Hm, jak w wielu sytuacjach w życiu, wszystko zależy.
Jeśli rzeczoznawca przychodzi do domu, w którym nic nie jest ukończone, na pewno oszacuje wartość niższą niż w przypadku domu z budowy z 1971 roku. Jeśli jednak rzeczoznawca ma wyobraźnię i wierzy w Wasze umiejętności i plany, może to wyglądać zupełnie inaczej.

Oczywiście idealnie byłoby, gdyby renowacje już były zakończone.

[Hias_L]

No cóż, mieszkamy na górze.



Mieszkanie na dole:



Jak wyżej opisano, jest jeszcze dużo do zrobienia tutaj:



- Ogrzewanie podłogowe jest zainstalowane i działa,

- Wylany jastrych,

- Wszystkie rury wodne są nowe,

- Elektryka gotowa,

- Przedpokój wyłożony płytkami,

- Łazienka obłożona płytkami,

- Pomieszczenia pomalowane,

- Sufity podwieszone z działającymi oświetleniem punktowym,

- Piony kanalizacyjne zostały wymienione,

- Nowe drzwi wejściowe.



Czego brakuje:

- Okna i drzwi balkonowe (przyjdą za jeden do dwóch tygodni),

- Płytki w kuchni i salonie. Na to muszą zostać najpierw zamontowane nowe drzwi balkonowe.



Ja wolałbym, aby rzeczoznawca przyszedł za 2 miesiące, wtedy byłbym już gotowy :-)

[Hias_L]

Cześć wszystkim,

niestety muszę zapytać o ten temat jeszcze raz.

W zeszłym czerwca była u nas rzeczoznawczyni Sprengnetter. Stan naszego domu był taki, jak opisano powyżej. Ponadto wspomniałam, że będziemy kontynuować remont domu z własnych środków w przyszłości.

Dziś dostałam telefon od Sprengnetter, że ma być przeprowadzona ponowna wycena. Pytali też, czy zakończyliśmy remont.
Mieszkanie na parterze jest gotowe. Instalacja elektryczna w piwnicy jest gotowa.
Następny etap to piętro, planujemy zająć się dachem w tym lub przyszłym roku.

Jestem zaniepokojona tą ponowną wyceną. Zwłaszcza że nie została zapowiedziana przez bank, ale bezpośrednio przez Sprengnetter.

Czy możesz mi powiedzieć, co to oznacza?

Z góry dziękuję!