Capital Investment 4

[viktor]

Jeśli singiel A zarabia dużo i ma dużo pieniędzy na koncie każdego miesiąca, to bez problemu może otrzymać kapitał obcy na zakup pierwszej nieruchomości do wynajmu, która i tak będzie się sama spłacać. Czy A może w ten sposób finansować nieskończoną liczbę nieruchomości do wynajmu? W tej samej banku może nie otrzymać już więcej finansowania, ale drugi bank przecież nie wie o finansowaniu przez pierwszy bank? Jak A może kontynuować inwestycje?

[2utopus]

Nieskończoność nie jest możliwa - wszystko na Ziemi jest skończone.

Jednak przy samoopisie nie powinno się kłamać - jeśli tutaj hipotetycznie przyjmiemy wysoką stopę procentową np. dla refinansowania wszystkich mieszkań - np. 6 lub 10%, to prawdopodobnie nie uda się to już samoistnie spłacać - chyba że zawsze wybierze się spłatę pełną - ale czy jako właściciel nieruchomości chciałbyś to zrobić?

[6Bankkaufmann]

Cześć Viktorze, osoba zarabiająca dużo pieniędzy może także dużo wydawać, jeśli prowadzi wysoki standard życia.
Inwestycja kapitałowa, czyli druga nieruchomość obok pierwszej wykorzystywanej własnie, generalnie nie powinna być kupowana po prostu tak, ale tylko gdy ma to sens strategiczny.
Sympatyczną sytuacją byłoby, gdyby pierwsza nieruchomość była już własnością i została częściowo spłacona.
A dla pierwszej inwestycji kapitałowej posiada się kapitał własny na pokrycie kosztów zakupu oraz dodatkowe wolne środki z powodu dochodów.
Można zacząć od tego.
Nie będzie zbyt wiele obiektów do wyboru w Twojej sytuacji.

[clubfan]

Teraz przeprowadzę teoretyczne, matematyczne, a ostatecznie utopijne, ale także bardzo proste obliczenia:
Podstawa, zwrot z inwestycji w nieruchomości wynosi 5%, stopa procentowa wynosi 1%, spłata kapitału 2%

Zakup nieruchomości € 100.000.000,-- Mln
Nadwyżka płynności € 2.000.000,-- Mln
Zysk w zasadzie

[clubfan]

Przepraszam, nacisnąłem spust migawki zbyt wcześnie:
Kontynuacja:
Inwestycja w nieruchomości € 100.000.000,-- Mln
Wpływy z najmu € 5.000.000,-- Mln
Nadwyżka gotówkowa € 2.000.000,-- Mln
Zysk praktycznie € 4.000.000,-- Mln

i już należy się do najlepiej zarabiających w tym kraju. Mam nadzieję, że nikt teraz nie zacznie rozkładać na czynniki pierwsze tego teoretycznego modelu liczbowego
(nieuwzględnienie wynajmu, kosztów utrzymania, zarządzania; banki uważałyby, że jesteś szalony itd.) - wszystko to nieuwzględnione.

Jednakże do groteskowego należy nawet to, że w ciągu ostatnich 30 lat taka teoretyczna inwestycja (ekstremalne wzrosty wartości. wzrosty czynszów i tak dalej)
faktycznie doprowadziła do sukcesu gospodarczego.

Mały przykład: Klient, który pięć lat temu jako indywidualny gracz bez szczególnego tła finansowego rozpoczął w okolicach Magdeburga zakup
wybranych nieruchomości (od czasu do czasu także nabycie, remont, sprzedaż, czyli szybko zarabiając gotówkę).

Dziś posiada 85 jednostek mieszkaniowych (zawsze udało mu się osiągnąć finansowanie w okolicach łącznej kwoty nabycia) i po odsetkach i spłacie
(ra jednocześnie budując majątek) ma jeszcze dodatkowy nadmiar gotówki w wysokości co najmniej 100.000 € rocznie i mieszka w spłaconym własnym domu.
Na tym można spokojnie żyć.

Sam jestem zdecydowanym zwolennikiem inwestycji w nieruchomości i po dzisiejszym dojrzałym wieku 67 lat (po pracy w banku i jako deweloper) mógłbym napisać książkę o sukcesach w dziedzinie rozwoju nieruchomości
(oczywiście są także takie, które z tego powodu zbankrutowały).

Najbardziej skrajny przypadek z rodziny: Mój ojciec w 1957 roku kupił działkę pod zabudowę na przedmieściach Norymbergi za 10 marek na metr kwadratowy.
Niedawno deweloper w okolicy zapłacił za 1000 m2 (wyburzenie i budowę 5 mieszkań oraz 2 domów szeregowych) 960.000 €
(wartość rynkowa typowo mieści się między € 520,-- a 580 za metr kwadratowy).

Proszę nie rozwijać tego dalej, bo może to się zapętlić w nieskończoność.

[2utopus]

Wzrost wartości nieruchomości z 5€ -> 500€ za metr kwadratowy w ciągu 63 lat wynosi około 7,5% rocznie - tutaj widzimy znowu efekt procentu składanego.
Mój ojciec w 1963 roku jako żołnierz zawodowy otrzymywał 60 marek miesięcznie jako żołd...
Ogólnie można rzec, że wyższe wykorzystanie dźwigni finansowej (poprzez finansowanie kredytem) wiąże się również z większym ryzykiem - a dochody z najmu są ogólnie obciążone podatkiem - przez to oczywiście można się wzbogacić - ale istnieje także wystarczająco przykładów, w których dzieje się odwrotnie.