Na pytania autorki wątku tutaj w zasadzie nikt się nie odniósł.
Sam/a też wielokrotnie zastanawiałem/em się nad tym, czy stopa procentowa się zmienia w zależności od własnego użytkowania/najmu, ale nie udało mi się jeszcze do końca zgłębić tego problemu. Mam wrażenie, że odpowiedź na to pytanie zależy od banku; dla wielu osób wydaje się, że stopa procentowa jest taka sama, ale miałem/do czynienia też z bankami, które wymagały nieco wyższej stopy procentowej w przypadku wynajmu (nigdy nie było tak, że byłaby niższa). Moim zdaniem rodzaj użytkowania nie jest zupełnie obojętny, można to zobaczyć na przykład w różnych kalkulatorach warunków kredytowych dostępnych w internecie. Istnieje wybór rodzaju użytkowania; więc w pewnym sensie sposób użytkowania nie może być kompletnie obojętny.
Wysokie stopy procentowe przy wynajmie mogę sobie wyjaśnić jedynie tym, że z jednej strony wydatki na remonty w przypadku wynajmu są przez bank szacowane wyżej, ponieważ u najemców wydaje się, że zdarza się więcej uszkodzeń przez nieostrożne zachowanie niż w przypadku własnego użytkowania, z drugiej strony może dojść do długiego okresu bezczynności i w rezultacie za małe dochody z najmu na obsługę kapitału (takie być może myślenie banku). Bank powinien jednak także uwzględniać oczekiwaną poprawę płynności/aktywów, ale ten aspekt wydaje mi się być zaniedbywany przy obliczaniu oprocentowania. To jednak tylko czysta spekulacja, chciałbym się dowiedzieć od prawdziwego eksperta, co kryje się naprawdę za tym, dlaczego niektóre banki wymagają dopłaty do oprocentowania dla nieruchomości przeznaczonej do wynajmu.
Tak, wysoka spłata
kredytu przy nieruchomościach wynajmowanych nie ma sensu z różnych powodów. Jest tylko kilka korzyści z tego (ryzyko zmiany oprocentowania już po zakończeniu okresu wiązania nie ma tak dużego wpływu, ponieważ pozostały zadłużenie jest niższe), ale te niewielkie korzyści nie równoważą w większości przypadków wad:
a)
Zawsze lepiej jest, gdy można coś spłacić, niż gdy trzeba to zrobić. W kontekście utraty pracy, pustostanu, wysokich jednorazowych kosztów napraw itp., zapas nie tylko jest sensowny, ale moim zdaniem jest konieczny (który można w razie potrzeby wykorzystać nawet jako dodatkową spłatę, jeśli nic lepszego nie przyjdzie Ci do głowy); dodatkową spłatę oferują dzisiaj większość banków najczęściej nawet za darmo)
b)
Bieżący cash flow jest bardziej pozytywny przy niższej spłacie, czyli pozostaje po spłacie raty i kosztów zarządzania (naprawy, rezerwa na pustostany, podatki, n.f. koszty użytkowania itp.) czasami nawet już bezpośrednio pozostała kwota, którą można użyć na własne życie.
c)
Jak już zauważyłeś/aś, zmaleje obciążenie podatkowe przy niższej spłacie. (Podatki to pieniądze, które są w zasadzie wydane bezpowrotnie); oczywiście opłaty odsetkowe również są nieodwołalnie wydane, ale za to ma się odpowiednik, czyli pieniądze z
kredytu, które pracują dla Ciebie (lub nabytą nieruchomość i z tego wynikające dochody (zwiększenie wartości, czynsz)); a tego odpowiednika nie ma się przy podatku. Dlatego argumentacje w stylu płacąc więcej odsetków kredytowych, ogółem się więcej wydaje niż gdyby podatek był wyższy, ale mniej trzeba było płacić odsetek nie mają prawdziwego sensu.
Zasadniczo wolę płacić mniej za coś, za co nie dostaję żadnej rekompensaty jak w przypadku opłacania podatków (no, w bardzo małym stopniu niektóre z nich mogą powrócić nam dobrodziejstwem, jak np. budowa nowych dróg, ale ogólnie rzecz biorąc, to inwestycja na minusie) oraz tam, gdzie nawet dostaję sporo rekompensaty (czynsz + wzrost wartości), wpłacać więcej.
Można to też wyrazić inaczej:
d)
Spłata oznacza po prostu to, że kapitał jest implikowany w stosunek do oprocentowania
kredytu pomniejszonego o stawkę podatkową osobistą, która obecnie w okresie 10 lat zazwyczaj wynosi mniej niż 1%. Nawet jeśli wybór nie jest już tak obfity, nadal istnieje wiele możliwości, gdzie można obecnie uzyskać więcej niż te - powiedzmy 0,5% za swoje pieniądze. (np. poprzez zakup i wynajem kolejnej nieruchomości).
Przy dużej spłacie nie wyjdzie nic z imperium nieruchomości.
Ale serio: Zbudowanie imperium nieruchomościowego mając 40 lat nie powinno być problemem. Znam kogoś, kto w ciągu 2-3 lat kupił ponad 50 (do wynajmu) nieruchomości. Inna osoba w podobnym czasie zainwestowała kwotę sięgającą prawie 10 mln w wynajęte nieruchomości, a oba przypadki prawie w całości na zasadzie
kredytu.
Czy to ma jeszcze sens przy dzisiejszych cenach i zwrotach z najmu to już całkowicie inna sprawa, ale samo budowanie powinno być stosunkowo łatwe do zrealizowania.
Przede wszystkim jednak z kredytowanymi nieruchomościami jest ZNACZNIE łatwiej osiągnąć niezależność finansową niż z akcjami. O tym większość ludzi nie zdaje sobie sprawy. Oczywiście można szybko zbudować duże majątki poprzez sprytną grę na giełdzie akcji. W praktyce prawie nikt tego nie osiąga. (kto miał inwestowane w Amazonie, gdy zaczęli się przekształcać z czystego sprzedawcy książek na uniwersalny rynek z początkowymi ogromnymi stratami?). W przypadku większości inwestorów akcyjnych w perspektywie czasu sprowadza się do osiągnięcia zwrotu zbliżonego do rynku w ogóle, który jest znacząco niższy niż u inwestorów kredytowanych nieruchomości. Większość ludzi porównuje jedynie zwrot z najmu do zwrotu z rynku kapitałowego zamiast obliczyć zwrot własnego kapitału z inwestycji nieruchomościowych, który dzięki efektowi dźwigni finansowej jest w zupełnie innych wymiarach niż zwrot z najmu. Nawet akcje Amazona mają trudności z dotrzymaniem kroku w długim okresie ...
PS:
Ale co mnie jeszcze interesuje: Czy ktoś tutaj jako osoba prywatna ma swoje nieruchomości w SPV (np. spółce posiadającej majątek) ? Czy ta osoba jest również odpowiedzialna osobiście czy czy udało się komuś prywatnemu wyłączyć odpowiedzialność osobistą, czyli czy wiarygodność wynika wyłącznie z posiadanych nieruchomości w SPV? Jeśli tak, to jak duża jest różnica w oprocentowaniu w porównaniu do dodatkowej odpowiedzialności osobistej ?
- By Alex [CryptoMod]