Capital Investment 4

[Counter]

Witajcie,

moja żona i ja (30/31 lat) chcemy kupić nasze obecne wynajmowane mieszkanie (85 m²).

Cena zakupu bez dodatkowych kosztów wynosi 330 000€. Posiadane kapitał własny: 70 000€ (właściwie jest 85t€, ale chciałbym zachować wygodną rezerwę). Konieczna jest kompleksowa renowacja/remont, a ja szacuję koszty na co najmniej 50 000€, ponieważ dużo zrobimy samodzielnie.

Miesięczna rata kredytu może wynosić około 1400€. Mam również konto oszczędnościowo-kapitałowe w BHW, z oprocentowaniem 1%, kwotą oszczędzania 90 000€, z czego wpłacono około 7000€, ponieważ obecnie oszczędzam tylko 50€/miesiąc. Oprocentowanie efektywne w przypadku korzystania z kredytu wynosi według mojej wiedzy 1,66%.

Moje pytania:
- Jak można sensownie wykorzystać konto oszczędnościowo-kapitałowe?
- Jak sfinansować remont?

Również inne sugestie są mile widziane.

Pozdrawiam,
Counter

[2tneub]

Handlarz znowu sobie zakpił, przekonując do umowy o wartości 90 000 € przy oszczędnościach w wysokości 50 €.
Najlepiej najpierw wyjaśnij dokładne warunki oszczędności w budżetcie. Nie wierzę, że oprocentowanie 1% na oszczędności i 1,66% odsetek od kredytu sprzed około 11 lat (=7000 € / 50 €/miesiąc / 12 miesięcy).
Odsetki od kredytu pewnie mają na pewno liczbę 2 przed przecinkiem, co czyni go mało atrakcyjnym.

Poza tym, najlepiej ponownie zweryfikować, jaka jest łączna wartość prac własnych. Odlicz od tego koszty materiałów, aby określić wartość zaoszczędzoną dzięki wykonywaniu prac własnych.
Następnie przygotuj następującą tabelę:

Cena zakupu
Koszty dodatkowe zakupu
Koszty remontu
= Całkowite koszty

- Wartość zaoszczędzonych prac własnych
- Wkład własny
= Kwota kredytu

Po tym pośrednicy na miejscu lub u ciebie z pewnością będą mogli pomóc dalej.

W razie potrzeby, warto sprawdzić, co z prac remontowych to koszty odnowy, a co koszty renowacji (podnoszące wartość), aby określić wartość zastawu.
Jednak każdy bank może to trochę inaczej interpretować.

[NaTwoim13]

Cześć Counter

1) Przy wyborze odpowiedniego banku wszystkie modernizacje są uwzględniane w 100% wartości zwiększającej

2) W zależności od obliczenia poziomu obciążenia uwzględniającego modernizacje oraz odpowiedniego wkładu własnego i przede wszystkim rzeczywistej stopy oprocentowania kredytu budowlanego, umowa oszczędnościowa może być podzielona, tak że część (z saldem) może być przydzielona z niewielkim kredytem budowlanym. Może to być decydujące, aby obniżyć poziom obciążenia poniżej kolejnego poziomu obciążenia.

3) Potrzebujesz 50 000 euro na środki na modernizacje, ile by one kosztowały, gdybyś nie wykonał wkładu własnego?

4) W jakim mieście (ze względu na uwzględnienie regionalnych banków i funduszy regionalnych) planujesz kupić?

[Counter]

Dziękuję za odpowiedzi.

Co do umowy oszczędności budowlanych:
Początkowo podpisana w Deutsche Bank na kwotę 20 000 euro. Po zawarciu umowy dokonano nieco wyższej jednorazowej wpłaty z poprzedniej, już wygasłej umowy oszczędnościowej. Później podniesiono kwotę oszczędności budowlanych, a także wyższa była miesięczna wpłata niż obecnie. Dlatego obecne saldo wynosi około 7000 euro.
Efektywna stopa procentowa wynosi 1,66% przy okresie kredytowania wynoszącym 4 lata i 11 miesięcy. Przy dłuższym okresie stanie się to zdecydowanie mniej atrakcyjne.
Umowę oszczędności budowlanych w Deutsche Bank nazywa się O1K.

Szacunkowe koszty remontu i renowacji są bardzo ogólne. Szczerze mówiąc, ciągle mam trudności z ich oszacowaniem. Wymagane jest ponowne tynkowanie ścian, położenie nowych podłóg wszędzie, remont łazienki i toalety dla gości, wymiana 4 drzwi pokojowych oraz, jeśli to możliwe, przed tym wszystkim zainstalowanie ogrzewania podłogowego.
Nieruchomość znajduje się w powiecie Böblingen.

[NaTwoim13]

Warunki udzielenia pożyczki mieszkaniowej są obowiązujące w przypadku przydzielenia istniejącej umowy oszczędzania budowlanego. W przypadku zmiany umowy spowodowanej podziałem, zmniejszeniem w celu uzyskania przydziału częściowej sumy oszczędności budowlanej, mogą ona ulec zmianie.

[Counter]

OptimoBausparen to nazwa umowy oszczędnościowej na cele hipoteczne. O1K to jedna z opcji taryfowych do wyboru pożyczki. Tutaj masz 6 lat i 3 miesiące na spłatę pożyczki.

Moje przemyślenia na temat umowy oszczędnościowej na cele hipoteczne to: 1. zorganizować finansowanie w taki sposób, że po upływie czasu pozostały dług będzie spłacony dzięki umowie oszczędnościowej
lub 2. zainwestować teraz dodatkowe środki własne w wysokości 50% sumy oszczędnościowej Bauspar i od razu z niej skorzystać. Nie jestem pewien, czy specjalna wpłata w tej wysokości jest możliwa bez dodatkowych formalności. Nie mogę znaleźć na ten temat informacji w umowie.

[NaTwoim13]

1) Lepiej spłacać bezpośrednio/ratalnie, stopa procentowa w systemie oszczędzania mieszkaniowego wynosi maksymalnie 0,1%, podczas gdy płacisz 1% od kredytu hipotecznego. Ponadto oprocentowanie hipoteki na 20 lat będzie niższe, niż sugeruje to system oszczędzania. 2) Dodatkowa wpłata jest bezsensowna, ponieważ oprocentowanie kupionej stopy jest zbyt wysokie, ponadto przyznanie będzie długo oczekiwane.

[Counter]

Brzmi to wszystko niezbyt atrakcyjnie. Co zrobić z umową oszczędnościową na budowę? Jeśli ją podzielę, znowu będę musiał prowadzić umowę oszczędnościową na budowę, którą ostatecznie nie będę potrzebować.

[NaTwoim13]

Można go zostawić, nie trzeba go oszczędzać.

[BenniG]

1% Oprocentowanie salda jest przynajmniej podobnie wysokie jak oprocentowanie kredytu - więc dodatkowe wpłaty nie powodują dużych strat. Być może faktycznie można go użyć jako instrument zabezpieczenia przed oprocentowaniem w ciągu 10 do 15 lat dla części pozostałego zadłużenia.
Po prostu zostawienie go na koncie nie zawsze jest dobre. Słyszałem już o przypadkach, gdzie kasa oszczędnościowa naciskała na ustalone statutowo wpłaty. Wtedy żądano, aby opłaty za ostatnie 3 lata zostały uiszczone.

Czy te 7.000 € są już wliczone do twojego kapitału własnego w wysokości 85.000 € czy są one dodatkowe? Czyli twój planowany bufor wynosi 15.000 € czy 22.000 €?
Czy wszystkie remonty muszą być wykonane natychmiast, czy być może można i chcecie odłożyć niektóre inwestycje?
Ile wynosi obecnie waszy czynsz?
Czy sądzicie, że cena jest uczciwa, czy jest ona wyjątkowo wysoka z powodu obecnej sytuacji na rynku i prognoz odnośnie oprocentowania?

4 lata temu, mając 30 lat, też stanąłem przed zakupem mojego pierwszego mieszkania. Gdybym wtedy kupił mieszkanie o powierzchni 85 m² za 330.000 €, moje życie wyglądałoby dziś zupełnie inaczej - w negatywnym tego słowa znaczeniu. Kupiłem tylko mieszkanie o powierzchni 50 m² za 65.000 €, a z ewentualnymi remontami za 80.000 €.
Miesięczna rata kredytu w wysokości około 500 € prawie nie ograniczyła mojego życia, łatwo udało mi się znaleźć lokatora, dzięki czemu przynosi mi to miesięczny nadwyżkę, i relatywnie szybko odzyskałem zainwestowany kapitał własny.
Teraz mam możliwość sfinansowania czegoś większego dla mojej rodziny (obecnie żona i jedno dziecko) i dla mnie.

Gdybym 4 lata temu kupił mieszkanie o powierzchni 85 m² za 330.000 € i wydał dodatkowo 50.000 € na remont, to teraz zapewne byłoby koniec jeśli chodzi o planowanie rodziny.
Zachowanie mieszkania i zakup kolejnej nieruchomości za możliwe 600.000 €, aby mieć zadłużenie bliskie jednemu milionowi, nie odpowiada moim marzeniom.
W przeciwnym razie musiałbym sprzedać mieszkanie, aby móc kupić coś większego. To, czy kupujący zapłaciłby poniesione koszty zakupu (podatek od nabycia nieruchomości, notariusz...) lub moje specjalne życzenia dotyczące remontu, i czy udałoby mi się na tym zarobić, byłoby dla mnie dużym ryzykiem.

Oczywiście, obawiacie się wypowiedzenia z powodu własnego użytkowania, gdy mieszkanie zmienia właściciela, ale ze względu na wasz wiek i niezadeklarowane z mojej strony plany rodzinne, zastanowiłbym się, czy mieszkanie naprawdę jest odpowiednie na następne (przynajmniej) 30 lat.

[Counter]

Dziękuję za wpis i sugestie.

7000 € są dodatkowe i nie są uwzględnione w kwocie 85 000 €.
Nie chcę trzymać martwych środków, do których nie mam łatwego dostępu. Mam również emeryturę Riester wartą około 8000 €, które zamierzam wykorzystać do emerytury. Nie będę więcej wpłacać, nie zamierzam też korzystać z Riester na cele mieszkaniowe. Chcę mieć jak najmniej do czynienia ze stanem w tej kwestii.

Z ratą w wysokości 1400 €, nie powinniśmy zbyt wiele się ograniczać.

Wiem, że finansowo nie opłaca się kupować mieszkania. Moim zdaniem finansowo nie opłaca się w ogóle kupować nieruchomości w tej okolicy. To po prostu luksus, który sobie fundujemy.

Chcielibyśmy urządzić i odnowić mieszkanie według własnych upodobań, co jest niemożliwe w przypadku wynajmu.
Jeśli będzie możliwe dostosowanie ogrzewania podłogowego, byłoby sensowne zrobić wszystko naraz. Jeśli zrobi się tylko część teraz, a resztę później, to myślę, że będzie to droższe.

Od kilku lat śledzę rynek nieruchomości i jak dotąd nie było nic atrakcyjnego pod względem stosunku ceny do jakości. Raz balkon/taras jest za mały, raz nie ma garażu itd.
Planujemy maksymalnie 2 dzieci, więc co do przestrzeni w mieszkaniu, będziemy w porządku. Jeśli będą to dziewczynki/chłopcy, to trochę niewygodne, ale inni również sobie z tym poradzili.

Muszę dodać, że cena 330 000 € nie jest ostateczna. Nie negocjowaliśmy jeszcze ceny, ale przyjąłem tę kwotę jako maksymalną. Nie jesteśmy gotowi zapłacić więcej.

[BenniG]

Luksus - przetrwać

Dwa słowa w jednym poście, które całkowicie się wykluczają.
Luksusowa posiadłość za 400 000 € to dla mnie okazja.
Mieszkanie, w którym 4-osobowa rodzina ledwo przetrwa, to dla mnie koszmar.

Co do ogrzewania podłogowego...
Czy inni właściciele mają już ogrzewanie podłogowe w swoich mieszkaniach?
Ile partii ma budynek? Czy wszyscy inni właściciele zgodziliby się na instalację ogrzewania podłogowego?
Jakie są twoim zdaniem koszty instalacji ogrzewania podłogowego?
Czy może być konieczne stworzenie osobnego obiegu grzewczego o niższej temperaturze?

[Counter]

Więc nie trzeba teraz ważyć każdego słowa. Oczywiście 85-metrowe mieszkanie nie jest luksusem w tym sensie.
W takim przypadku można by sobie pozwolić na mieszkanie własnościowe, chociaż mieszkanie wynajmowane też by wystarczyło, a finansowo byłoby się lepiej ustawić.

I chętnie przyjmuję słowo przetrwanie, ponieważ obecnie wydaje się, że każde dziecko musi mieć swoją własną przestrzeń i konieczne są również pomieszczenia do pracy i dla gości.
Również rozważamy inne mieszkania z 4 pokojami. Mają one jednak inne wady.

Co do ogrzewania podłogowego: to są wszystkie rzeczy, które jeszcze trzeba wyjaśnić, z których jednak jestem świadomy. Dlatego za każdym razem wspominam jeśli to możliwe.

Konwersja powinna kosztować 4000-6000€.

[BenniG]

Oczywiście, przy domu czy mieszkaniu trzeba często pójść na pewien kompromis, ale ryzyko, które wynosi 25% w ciągu najbliższych 5 lat, uważałbym za zbyt wysokie i ostatecznie byłoby to dla mnie nie do przyjęcia przy inwestycji równą niemal 400 000 €. Wolałbym w takim przypadku pozostać dłużej wynajmując mieszkanie, aż będziemy pewni, czy chcemy mieć jedno czy dwoje dzieci i znieść trochę mniejszy komfort mieszkalny.Jeśli wtedy faktycznie pojawi się odpowiednie mieszkanie, będziecie mieć solidny kapitał własny.PS: Jeśli ty albo twój fachowiec, majsterkując przy ogrzewaniu, w ciągu najbliższych 2 lat coś pójdzie nie tak, to będziecie winni - bez względu na to, czy ma to związek z waszą przeróbką, czy nie.