Capital Investment 4

[Fragender_Chris]

Szanowni specjaliści finansowi i użytkownicy forum,
w związku z nadchodzącym refinansowaniem naszego mieszkania jednorodzinnego (wolnostojącego domu jednorodzinnego), zwróciłem uwagę na forum tutaj.
Jeśli to możliwe, proszę o ocenę i zalecenia dotyczące następującej kwestii:
Osobiste okoliczności życiowe:
Mam 40 lat, jestem żonaty, mam dwoje małych dzieci
Budynek jednorodzinny z 2012 roku
Wartość budynku jednorodzinnego wraz z działką około 450 000 € (konserwatywna wycena, raczej więcej...)
Na początku 2021 r. kończy się dotychczasowa anuitetowa pożyczka, a zbliża się refinansowanie:
Pozostała kwota do sfinansowania: 130 000 €
Klasyczną anuitetową pożyczkę zawarłem w swoim lokalnym banku, który teraz przedstawił mi ofertę refinansowania na piśmie.
Warunki są następujące:
Bank domowy Sparkasse PLZ 86xxx
Kwota pożyczki: 130 000 €
Okres wiązania: 10 lat
Rata kredytu: 1 000 € miesięcznie
Stopa procentowa efektywna: 0,77 %
Bez dodatkowych spłat pożyczka zostanie spłacona w ciągu niespełna 12 lat, przy łącznych zapłaconych odsetkach w wysokości prawie 6 000 €.
Jak oceniacie tę ofertę i warunki w obliczu trwającego okresu niskich stóp procentowych?
Zaakceptować?
Obecnie mogę generalnie spłacać znacznie więcej każdego miesiąca, rzędu 500 € więcej...
Te środki pieniężne są dostępne od kilku lat ze względu na wzrost wynagrodzenia, ale świadomie nie uwzględniłem ich jako dodatkowych spłat.
Te 500 euro trafiają od lat do bardzo szerokiego funduszu akcji ETF (MSCI World), mającego na celu budowę majątku.
Jak wiadomo, w ostatnich latach rynki akcji radziły sobie bardzo dobrze, ale nikt nie wie, jak będzie dalej...
W zasadzie zakładam około 7% zwrotu rocznie przy długoterminowym (10-15 lat) podejściu typu Buy&Hold.
W ostatnich latach było to raczej więcej, ale na pewno nadejdą również mniej obfite lata.
Jak wspomniałem, bardzo szeroki ETF na MSCI World.
Jakie jest Wasze zdanie, czy lepiej zainwestować całe dostępne środki pieniężne (około 1500 euro) w spłatę anuitetowej pożyczki i być gotowym za około 7 lat?
Czy lepiej wybrać podejście dwutorowe i równocześnie spłacać anuitetową pożyczkę z obniżoną ratą, prowadząc jednocześnie budowę majątku jako dodatkową oszczędność na emeryturę?
ETF ten ma być, obok samodzielnego użytkowania nieruchomości, drugim filarem mojego prywatnego zabezpieczenia emerytalnego.
Ponadto zapewniam sobie w ten sposób rezerwy płynności na wypadek wypadku...
Różnica odsetkowa wynosząca 0,77% w przypadku anuitetowej pożyczki a 7 do 9% w przypadku ETF jest kusząca?
Co o tym sądzicie?
Byłoby miło, gdyby eksperci mogliby się wypowiedzieć na ten temat.

[brainy]

1. Możesz także obciążyć Dom aż do Górna warga, a całą gotówkę zainwestować w ETF-y, ponieważ giełda zawsze rośnie, a MSCI World dodatkowo szeroko dywersyfikuje.2. Można także sprzedać wszystkie ETF-y i spłacić kredyt na koniec okresu kredytowania.3. Lub przedłużyć kredyt w taki sposób, aby obciążenie było podobne do czynszu, które można łatwo poradzić sobie w przypadku choroby i bezrobocia.1, 2 czy 3, Musisz się zdecydować...Każdy jest inny. Zazwyczaj polecam 3 z silnie zwiększonym saldem nadwyżkowym.

[2utopus]

Jak to zrobisz, to oczywiście Twoja osobista decyzja.

Ja pozostawiłbym 1000€ na tym samym koncie i równocześnie dalej regularnie inwestowałbym w ETF - ciesząc się niskimi stopami procentowymi.
(Jesteś pewnie świadomy, że na giełdzie też czasem można stracić).

Być może jakiś doradca finansowy ma lepszą ofertę - oczywiście trzeba wziąć pod uwagę koszty przejścia.

Na pewno masz też jakieś oszczędności na szybki dostęp (około 3 miesięcznych wynagrodzeń netto) na lokacie terminowej czy podobnym produktach?

[NaTwoim13]

Jeśli zapotrzebowanie na energię nie przekracza 75 kWh na m²:

130.000,00 € / 10 lat spłaty kapitału / nom. 0,33% / efektywny 0,38% / rata z odsetkami i spłatą 1.101,75 € / Spłata 9,840% / Opcja dodatkowej spłaty 5,00% / Okres bezpłatnej spłaty 12 miesięcy

Wymagane jest przedstawienie ważnego certyfikatu energetycznego w postaci certyfikatu zapotrzebowania, w przeciwnym razie nom. 0,43% / efektywny 0,48%.

Oprocentowanie w Sparkassenzins jest skandalem, przepraszam.

Reszta w ETFach i wszyscy są szczęśliwi.

[bruno68]

@Fragender_Chris,

Dla mnie pojawia się raczej inne pytanie? Czy ja (Pan/Pani) w ogóle otrzymam tę pożyczkę?
Chociaż wierzyciel spełnia zapewne umowne warunki 2. oferty refinansowania, to nie oznacza to konieczności udzielenia 2. pożyczki!
Ponieważ pierwsza pożyczka została zaciągnięta w latach 2011/12! Zakładam, że obydwoje rodziców wtedy pracowali! Dziś, w 2020 roku, zapewne Pani małżonka jest w domu z dwójką dzieci?

Z tego wynika, że 3.608 € nie podlega egzekucji, czyli te pieniądze nie są dostępne na spłatę odsetek i kapitału!

W rezultacie, jako osoba pracująca na etacie, powinien Pan zarabiać co najmniej 4.500 € miesięcznie! Odsyłam tutaj do warunków ustawowych obowiązujących od 21.03.2016 r.!



§ 505a Obowiązek przeprowadzenia oceny zdolności kredytowej w przypadku umów o kredyt konsumencki

(1) Przed zawarciem umowy o kredyt konsumencki kredytodawca ma obowiązek ocenić zdolność kredytową kredytobiorcy. Kredytodawca może zawrzeć umowę o kredyt konsumencki tylko wtedy, gdy z oceny zdolności kredytowej wynika, że w przypadku umowy o ogólny kredyt konsumencki nie ma poważnych wątpliwości i że w przypadku umowy o kredyt konsumencki związany z nieruchomością jest prawdopodobne, że kredytobiorca będzie w stanie regularnie wywiązywać się z zobowiązań wynikających z umowy o kredyt.
(2) Jeśli po zawarciu umowy kredytowej kwota netto kredytu zostanie znacznie zwiększona, to zdolność kredytowa powinna zostać ponownie oceniona na zaktualizowanej podstawie, chyba że kwota podwyżki kredytu netto została już uwzględniona w pierwotnej ocenie zdolności kredytowej.
(3) W przypadku umów kredytu konsumenckiego związanych z nieruchomościami,
które 1. po zawarciu między stronami umowy o kredyt udzielają nowego prawa do korzystania z kapitału w celu osiągnięcia celu, który kredytobiorca miał na względem poprzedniej umowy kredytowej
lub
2.zastępują lub uzupełniają inną umowę kredytową między stronami w celu uniknięcia wypowiedzenia z powodu opóźnienia w spłacie przez kredytobiorcę lub w celu uniknięcia środków egzekucyjnych wobec kredytobiorcy,

ponowna ocena zdolności kredytowej jest wymagana tylko w przypadkach określonych w ustępie 2.

Jeśli zgodnie z tym nie jest wymagana ocena zdolności kredytowej, kredytodawca nie może zawrzeć nowej umowy kredytu konsumenckiego związanej z nieruchomością, jeśli już wie, że kredytobiorca nie jest w stanie stale wywiązywać się z zobowiązań wynikających z tej umowy kredytowej. W przypadku naruszenia stosuje się odpowiednio § 505d.


Jak można zauważyć, zasadniczo będzie konieczne przeprowadzenie nowej oceny kredytowej! Przynajmniej bank musi przeprowadzić faktyczną ocenę zdolności kredytowej przy udzieleniu refinansowania, a także ją przechowywać i archiwizować na stałe wewnętrznie!
Zasadniczo, przy ofercie nie dochodzi do żadnej wcześniejszej oceny zdolności kredytowej. Odbywa się to dopiero po podpisaniu wniosku o kredyt, co prowadzi do poszukiwań alternatywnej pożyczki po odrzuceniu wniosku o kredyt!

Poproś o wydanie oryginalnych umów kredytowych (nie kopii)! Upewnij się, że w przypadku refinansowania nie ma żadnych zastrzeżeń co do oceny zdolności kredytowej!
Jeśli czytasz i rozumiesz prawidłowo! Ten zdanie oznacza:



Jeśli zgodnie z tym nie jest wymagana ocena zdolności kredytowej, kredytodawca nie może zawrzeć nowej umowy kredytu konsumenckiego związanej z nieruchomością, jeśli już wie, że kredytobiorca nie jest w stanie stale wywiązywać się z zobowiązań wynikających z tej umowy kredytowej.


To zdanie oznacza jednak następujące:



Jeśli zgodnie z tym jest wymagana ocena zdolności kredytowej, kredytodawca może zawrzeć nową umowę kredytu konsumenckiego związaną z nieruchomością, jeśli już wie, że kredytobiorca jest w stanie regularnie wywiązywać się z zobowiązań wynikających z tej umowy kredytowej.


Tu usunięto jedną literkę k, jedno nie i jeszcze jedno nie!

Wielu wciąż wierzy, że dzięki starym danym umowy i przepisom prawnym otrzymają refinansowanie, co było możliwe do 20.03.2016 r., ale od 21.03.2016 r. już nie! Jak już opisano, ustawa ta nakłada obowiązek podstawowej oceny zdolności klienta przy każdej rzekomej prologacji!

bruno68

[Fragender_Chris]

1. Możesz także obciążyć Dom aż po dolną wargę i zainwestować całe pieniądze w ETF-y, ponieważ giełda zawsze rośnie, a MSCI World dodatkowo dobrze dywersyfikuje.

2. Można także sprzedać wszystkie ETF-y i spłacić kredyt na koniec okresu kredytowania.

3. Lub przedłużyć kredyt w taki sposób, że do zapłacenia będzie czynszopodobne obciążenie, które jest łatwe do pokrycia nawet w przypadku choroby i bezrobocia.

1, 2 lub 3, Musisz się zdecydować...

Każdy jest inny. Zazwyczaj polecam 3 z dużo zwiększoną kwotą dodatkowej spłaty.

Dziękuję za propozycje.
Ogólnie rzecz biorąc, twoja propozycja 3 pokrywa się z moim planem spłaty kredytu rozciągniętego na 12 lat i jednoczesnego inwestowania w ETF-y.

[Fragender_Chris]

Jeżeli zapotrzebowanie na energię nie przekracza 75 kWh na m²:

130.000,00 € / 10 lat spłaty / nominalnie 0,33%/ efektywnie 0,38% / rata odsetek i kapitału 1.101,75 € / kapitałowa spłata 9,840% / opcja dodatkowa spłata 5,00% / bezpłatny okres 12 miesięcy

Konieczne jest przedłożenie ważnego certyfikatu energetycznego w postaci certyfikatu zużycia energii, w przeciwnym razie nominalnie 0,43% / efektywnie 0,48%.

Oprocentowanie oferowane przez Sparkasse jest niestosownie wysokie, przepraszam.

Resztkę warto zainwestować w fundusze ETF, wszyscy będą zadowoleni.

Cześć,

dziękuję za zwięzłą, ale bardzo pomocną ocenę.

Musiłbym utrzymywać zapotrzebowanie na energię na poziomie 75 kWh/m², niestety aktualnie nie mogę dostarczyć ważnego certyfikatu energetycznego. Również w przeszłości nie skorzystałem z kredytu KFW ani innych form wsparcia finansowego, dlatego też nie posiadam odpowiedniego certyfikatu energetycznego.

Tak, oprocentowanie oferowane przez Sparkasse nie jest zbyt korzystne, więc spróbuję się dowiedzieć, czy istnieje możliwość negocjacji... Jeśli nie uda się osiągnąć porozumienia, będę musiał szukać alternatyw.

[Fragender_Chris]

Jak to zrobisz, jest oczywiście Twoją osobistą decyzją.

Ja pozostawiłbym te 1000€ i jednocześnie kontynuowałbyłem regularne oszczędzanie w ETF-ie - i cieszyłbym się z niskich stóp procentowych.
(Na pewno zdajesz sobie sprawę, że na giełdzie czasem wartość może spaść.)

Być może jakiś doradca finansowy ma lepszą ofertę - oczywiście należy wziąć pod uwagę koszty związane z przejściem.

Na pewno masz także pewien zapas środków dostępnych natychmiastowo (ok. 3 miesięczne wynagrodzenie netto) na lokacie terminowej czy podobnym rozwiązaniu?

Dziękuję za Twoją ocenę. Myślę, że pójdę tą drogą.
Oczywiście dysponuję wystarczającymi rezerwami płynności w postaci lokat terminowych.

Co do giełdy, tak, zdaję sobie sprawę, że giełdy są kapryśne.
Miałem już okazję przejść przez pierwszy „stresstest” wiosną tego roku.
Wykorzystałem 30% spadek, aby tanio nabyć akcje do portfela....)

[Fragender_Chris]

@bruno68

To, co chcesz mi przekazać swoim komentarzem, nie jest dla mnie do końca jasne....choć ogólnie rozumiem treść sprawy.

U mnie jest tak, że jestem jedynym kredytobiorcą, tak było już 10 lat temu.
Dochód mojej żony nie miał wtedy znaczenia przy udzieleniu pożyczki... i nadal tak jest.

[NaTwoim13]

Cześć,

dziękuję za zwięzłą, ale bardzo pomocną ocenę.

Musiałbym zachować zapotrzebowanie energetyczne na poziomie 75 KWh/m², ale nie mogę teraz przedstawić aktualnego certyfikatu energetycznego. Na tamten czas nie skorzystałem z żadnej pożyczki KFW ani innych funduszy, dlatego też nie wydałem osobnego certyfikatu energetycznego.
Tak, oprocentowanie w Sparkassenzins nie jest zbyt zachęcające, sprawdzę to, być może istnieje jeszcze pole do negocjacji...
Jeśli zaczną stawiać opory, będę poszukiwać alternatyw.

Chętnie.

Certyfikat energetyczny jest przez nas tworzony dla naszych klientów w naszej firmie - oczywiście za darmo - przez mojego syna

[Fragender_Chris]

Cześć drodzy członkowie forum,

minęło trochę czasu od momentu, kiedy opublikowałem swój post na forum, i jest wynik, który chciałbym się z Wami podzielić...! Dzięki temu post ma teraz swój zakończenie i może być pomocny dla innych czytelników, którzy stoją przed podobnymi pytaniami.

Odpowiedziałem już na wiele komentarzy, więc nie mam więcej do dodania z mojej strony.

Tak jak opisałem w moim pierwszym wpisie, dostałem ofertę od mojego banku (Sparkasse) na refinansowanie z oprocentowaniem efektywnym 0,77%. Niezbyt ekscytujące, biorąc pod uwagę obecną sytuację na rynku zainteresowań... Także uwaga użytkownika noelmaxim, cytując: Oprocentowanie w Sparkassenzins to szok, przpraszam. To jeszcze bardziej podkreśliło to wrażenie...

Jak już wspomniałem, ponownie skontaktowałem się z bankiem, z sprzedawcą czyli doradcą, pytając czy istnieje możliwość negocjacji oprocentowania. Po uprzejmym, ale stanowczym oznajmieniu, że nie jestem gotów zaakceptować oferty przy oprocentowaniu 0,77% ef., zaczęło się coś dziać.

Ostatecznie zaoferowano mi oprocentowanie 0,48% ef., z którym mogę żyć. Być może byłoby jeszcze możliwe uzyskanie dziesiątej części punktu procentowego niższego...

Generalnie zawsze staram się myśleć i kupować lokalnie, nie tylko w przypadku wysokiej jakości produktów spożywczych! Tak jak motto: Wsparcie dla biznesów w twoim mieście/regionie.

Planuję spłacić pożyczkę w ciągu 10 lat, a nadwyżka trafi do ETF, jako rodzaj rezerwy płynnościowej i emerytalnej.

Jeszcze raz dziękuję wszystkim za konstruktywne wsparcie. Bądźcie zdrowi i nie pozwólcie, aby obecnie trudne czasy zepsuły Wam nastrój życia!

[NaTwoim13]

Świetnie, tak ma być. Wskazówki i porady z forum ponownie pomogły, że wszystko działa jak należy. Dokładnie tak powinno być! Gratulacje.