Re: Detaliczne finansowanie... Wartość nieruchomości / stopa obciążenia nie pasuje.
Napisany przez bolitho_cologne -
- ndz lis 22, 2020 1:11 pm
Witajcie profesjonaliści,
do tej pory myślałem, że refinansowanie jest łatwiejsze niż inne sposoby finansowania, ale właśnie to bije na nas teraz. Byłbym bardzo wdzięczny za jakikolwiek poradnik. W szczególności dotyczący wyceny nieruchomości.
Posiadamy dawny mały Dom wielorodzinny w prawie centrum Kolonii (bezpośrednio za zielonym pasem w 50823), który został zrekonstruowany i przekształcony z powrotem na Dom jednorodzinny, jak to było pierwotnie. Prace nad renowacją odbywały się w latach 2011-2014. Budynek jest zabytkiem (pochodzącym z 1890 roku), ale praktycznie tylko ściany zewnętrzne pozostały w stanie nienaruszonym, a część jest nawet całkowicie nowa, ponieważ oryginalna substancja nie mogła zostać odnowiona. Wszystko zostało wykonane we współpracy z urzędem. Same koszty budowy wyniosły ponad 700 000 euro, bez ceny zakupu. Działka z ogrodem o powierzchni prawie 300 m². Klejnot położenia, dodatkowo rzadkość, kto może pochwalić się ogrodem w centrum miasta? Wykonano rennowację ekologiczną, z wapnianymi tynkami, wysokiej jakości systemem autobusowym jako instalacją elektryczną, nowymi dębowymi deskami podłogowymi w całym domu, ogrzewaniem podłogowym w całym domu, izolacją cieplną i akustyczną, centralną wentylacją, ...! Dodatkowo została ona zmodernizowana na Dom energooszczędny (nie zabytek) i ma wartość poniżej 70 kWh/(m²*a). Powierzchnia mieszkalna według WoFIV wynosi 235 m² (bez piwnicy, ...) lub według DIN277 295 m². Wszystko można udokumentować, wszystkie dokumenty zostały dostarczone do banku, włączając w to obszerną dokumentację remontu. Nawet pod względem ubezpieczenia budynek jest uznawany za nowy budynek, co przekłada się na wysokość składek ubezpieczenia budynku.
Chcemy refinansować kwotę nieco poniżej 400 000 euro. Kwota ta dzieli się na cztery pożyczki, które powinny zostać połączone w trzy. Trzeba powiedzieć, że ze względu na wyższe koszty remontu oraz konieczność dodatkowego refinansowania jednej z pożyczek jako Forwarddarlehn (do 2024 roku) , konieczne jest zawarcie tej pożyczki. W obecnej sytuacji w naszym banku (DSL) otrzymujemy ofertę na „tylko” mieszany oprocentowanie w wysokości 1,1 (10 lat) - 1,3% (10 i 15 lat), a bank ten nie chce także połączyć pożyczek, więc pozostaną cztery pożyczki. Było mi jednak w miarę jasne, że banki wliczyły w cenę ryzyko wypowiedzenia wszystkich pożyczek w jednym czasie, ponieważ taki jest plan nawet dla Forwarddarlehn z chwilą jego wydłużenia, a teoretycznie moglibyśmy wypowiedzieć wszystko po 10 latach. Dlatego teraz chcieliśmy zmienić bank i otrzymaliśmy oferty.
Mamy teraz oferty z mieszaną stopą procentową od 0,8 do 0,9% przy 4% spłacie i różnymi okresami trwania pożyczek między 12 a 15 lat. Dzięki temu wskaźnik oprocentowania jest zbliżony. Rata wynosi około 1.6 tys., tak jak dotychczas, więc nadal można ją spłacać. Kiedy nadejdzie ostatnia faza, mamy problem z bankami, które zgłaszają, że podana wartość nieruchomości nie odpowiada wartości rynkowej. Uzasadnienie: budynek pochodzi z 1890 roku i jest to szeregowiec (gdzie indziej w centrum miast znajdują się wolnostojące domy jednorodzinne?). Wnioskowane finansowanie oznaczałoby obciążenie nieruchomości na poziomie 100%. Przyjmuje się więc, że budynek ma zaledwie wartość prawie 400 000 euro. Jak skłonić banki do przyjęcia realistycznej wartości? Wartość samej działki wg komisji oceny nieruchomości wynosi trochę ponad 1000 euro/m², nic nie pasuje. Kwoty za metr kwadratowy mieszkalnego znajdują się w przedziale od 4 000 do 6 500 euro. Nawet przy pesymistycznym założeniu wyceny banków nie pasuje. Co dokładnie przeoczyłem? A może to jakiś sposób na podniesienie oprocentowania, przy stosunkowo niewielkim ryzyku? Mimo, że bank, dla którego się zdecydowaliśmy, początkowo udzielił rabatu dla dobrej klasy energetycznej.
Muszę poradzić sobie z nimi na początku tygodnia. Już jestem pod presją czasu, ponieważ jedną z pożyczek muszę zrezygnować z początkiem stycznia, aby móc je scalić. Byłbym wdzięczny za wszelkie wskazówki i argumenty.
Fakt, że tym razem banki chcą nawet zaświadczenia o przyszłych emeryturach (zaznaczam, że mamy około 40 lat) oraz dokumenty księgi wieczystej o bezdłużnej własności mieszkania, jest w jakiś sposób niepokojący ...
Dzięki za rady.
Pozdrowienia
bolitho
do tej pory myślałem, że refinansowanie jest łatwiejsze niż inne sposoby finansowania, ale właśnie to bije na nas teraz. Byłbym bardzo wdzięczny za jakikolwiek poradnik. W szczególności dotyczący wyceny nieruchomości.
Posiadamy dawny mały Dom wielorodzinny w prawie centrum Kolonii (bezpośrednio za zielonym pasem w 50823), który został zrekonstruowany i przekształcony z powrotem na Dom jednorodzinny, jak to było pierwotnie. Prace nad renowacją odbywały się w latach 2011-2014. Budynek jest zabytkiem (pochodzącym z 1890 roku), ale praktycznie tylko ściany zewnętrzne pozostały w stanie nienaruszonym, a część jest nawet całkowicie nowa, ponieważ oryginalna substancja nie mogła zostać odnowiona. Wszystko zostało wykonane we współpracy z urzędem. Same koszty budowy wyniosły ponad 700 000 euro, bez ceny zakupu. Działka z ogrodem o powierzchni prawie 300 m². Klejnot położenia, dodatkowo rzadkość, kto może pochwalić się ogrodem w centrum miasta? Wykonano rennowację ekologiczną, z wapnianymi tynkami, wysokiej jakości systemem autobusowym jako instalacją elektryczną, nowymi dębowymi deskami podłogowymi w całym domu, ogrzewaniem podłogowym w całym domu, izolacją cieplną i akustyczną, centralną wentylacją, ...! Dodatkowo została ona zmodernizowana na Dom energooszczędny (nie zabytek) i ma wartość poniżej 70 kWh/(m²*a). Powierzchnia mieszkalna według WoFIV wynosi 235 m² (bez piwnicy, ...) lub według DIN277 295 m². Wszystko można udokumentować, wszystkie dokumenty zostały dostarczone do banku, włączając w to obszerną dokumentację remontu. Nawet pod względem ubezpieczenia budynek jest uznawany za nowy budynek, co przekłada się na wysokość składek ubezpieczenia budynku.
Chcemy refinansować kwotę nieco poniżej 400 000 euro. Kwota ta dzieli się na cztery pożyczki, które powinny zostać połączone w trzy. Trzeba powiedzieć, że ze względu na wyższe koszty remontu oraz konieczność dodatkowego refinansowania jednej z pożyczek jako Forwarddarlehn (do 2024 roku) , konieczne jest zawarcie tej pożyczki. W obecnej sytuacji w naszym banku (DSL) otrzymujemy ofertę na „tylko” mieszany oprocentowanie w wysokości 1,1 (10 lat) - 1,3% (10 i 15 lat), a bank ten nie chce także połączyć pożyczek, więc pozostaną cztery pożyczki. Było mi jednak w miarę jasne, że banki wliczyły w cenę ryzyko wypowiedzenia wszystkich pożyczek w jednym czasie, ponieważ taki jest plan nawet dla Forwarddarlehn z chwilą jego wydłużenia, a teoretycznie moglibyśmy wypowiedzieć wszystko po 10 latach. Dlatego teraz chcieliśmy zmienić bank i otrzymaliśmy oferty.
Mamy teraz oferty z mieszaną stopą procentową od 0,8 do 0,9% przy 4% spłacie i różnymi okresami trwania pożyczek między 12 a 15 lat. Dzięki temu wskaźnik oprocentowania jest zbliżony. Rata wynosi około 1.6 tys., tak jak dotychczas, więc nadal można ją spłacać. Kiedy nadejdzie ostatnia faza, mamy problem z bankami, które zgłaszają, że podana wartość nieruchomości nie odpowiada wartości rynkowej. Uzasadnienie: budynek pochodzi z 1890 roku i jest to szeregowiec (gdzie indziej w centrum miast znajdują się wolnostojące domy jednorodzinne?). Wnioskowane finansowanie oznaczałoby obciążenie nieruchomości na poziomie 100%. Przyjmuje się więc, że budynek ma zaledwie wartość prawie 400 000 euro. Jak skłonić banki do przyjęcia realistycznej wartości? Wartość samej działki wg komisji oceny nieruchomości wynosi trochę ponad 1000 euro/m², nic nie pasuje. Kwoty za metr kwadratowy mieszkalnego znajdują się w przedziale od 4 000 do 6 500 euro. Nawet przy pesymistycznym założeniu wyceny banków nie pasuje. Co dokładnie przeoczyłem? A może to jakiś sposób na podniesienie oprocentowania, przy stosunkowo niewielkim ryzyku? Mimo, że bank, dla którego się zdecydowaliśmy, początkowo udzielił rabatu dla dobrej klasy energetycznej.
Muszę poradzić sobie z nimi na początku tygodnia. Już jestem pod presją czasu, ponieważ jedną z pożyczek muszę zrezygnować z początkiem stycznia, aby móc je scalić. Byłbym wdzięczny za wszelkie wskazówki i argumenty.
Fakt, że tym razem banki chcą nawet zaświadczenia o przyszłych emeryturach (zaznaczam, że mamy około 40 lat) oraz dokumenty księgi wieczystej o bezdłużnej własności mieszkania, jest w jakiś sposób niepokojący ...
Dzięki za rady.
Pozdrowienia
bolitho
- By Alex [CryptoMod]