Capital Investment 4

[peterstuhl]

Hej,

kupiliśmy Dom w 2011 roku i sfinansowaliśmy go po 3,47%. Wtedy nie było to złe rozwiązanie. Dwa lata temu podpisaliśmy umowę na forward loan, aby skorzystać z niższych stóp procentowych. Dzięki temu w przyszłym roku (po 10 latach) zlikwidujemy pierwsze finansowanie. Nowe finansowanie będzie miało stopę 2%. Wtedy myślałem, że stopy procentowe nie mogą być już niższe. No cóż, myliłem się.

W ramach nowej umowy mogę dokonywać rocznych nadpłat w wysokości 14 000€. Teraz zastanawiam się, czy nie opłacałoby się pożyczyć dodatkowych pieniędzy (po niższej stopie procentowej) i użyć ich na nadpłaty.

280T zostało sfinansowane po 2% na 12 lat, jeśli dokonam nadpłaty po pierwszym roku, zaoszczędzę prawie 4T€ na odsetkach. Na przykład, gdyby dodatkowo pożyczył 14T € po 1,5% na 12 lat, odsetki wyniosłyby 1350€. Ostatecznie zaoszczędziłbym jednak 2,5T€.

Czy to jest poprawne podejście, czy popełniam błąd myślowy?

cześć
Peter

[2utopus]

Przy różnicy 0,5% oszczędzasz 70€ odsetek w pierwszym roku, ale musisz dodatkowo płacić ponad 100€ miesięcznie przez 12 lat. Jeśli w ogóle możesz uzyskać taki oprocentowanie przez tak długi czas bez podstawowego zabezpieczenia lub w drugiej kategorii. Obsługa kredytów innymi kredytami często nie jest dobrym pomysłem - lepiej oszczędzać równolegle i następnie dokonywać rzeczywistych nadpłat.

[peterstuhl]

Cześć @utopus, dziękuję za szybką odpowiedź i Twoją ocenę. W takim razie jeszcze raz się nad tym zastanowię. Ciao Martin

[NaTwoim13]

17.000 euro jako kredyt hipoteczny w ogóle się nie dostaje, zwłaszcza nie jako dług zabezpieczony w drugiej kolejności, a poza tym tanio już na pewno nie.

[bruno68]

@peterstuhl,

Mam nadzieję, że zapoznałeś się z dyskusją na forum!

Podsumowując: W 2001 roku kupili Państwo Dom! Afinansowali go z oprocentowaniem 3,47% p.a.! Następnie zamknęli kredyt z góry w celu zabezpieczenia oprocentowania? Czy ta druga umowa bezpośrednio nawiązuje do pierwszej? Tak, Nie, być może?

Czy istnieje potrzeba pośredniego finansowania? Tak, Nie, być może?

Czy kwota 280 000 € oznacza pozostałą sumę zadłużenia na 2021 rok? Tak, Nie, być może?

Czy ta kwota przedstawia cenę zakupu z 2001 roku, bez spłaty kapitału? Tak, Nie, być może?

Czy są Państwo być może samozatrudnieni? Tak, Nie?

Piszą Państwo tutaj, że oprocentowanie Forward wynosi 2% p.a., ale obecnie stawki spadły o maksymalnie 0,85% p.a.! I przy stopie obciążenia 90%/100% widoczne stają się stawki od 2,x do 3,x %.
Oczywiście, byłoby taniej zawrzeć umowę Forward rok temu. Ale teraz jest już za późno.

Tutaj próbują Państwo, poprzez niejasne informacje, uspokoić nasze wątpliwości! (Zresztą, już to zrobiliśmy).

Jednak bez właściwych informacji nie możemy wydać wiążącego oświadczenia.

Brakuje nam kwoty rozrachunkowej umowy Forward oraz pozostałego zadłużenia na koniec 2032 roku, a także na 2030 r. na okres 10 lat!

Jeśli przyjmę dane, które Państwo podaliście: pozostałe zadłużenie 280 000 €, 2 % p.a. przez 12 lat, brakująca kwota 0 €, miesięczna rata spłaty kapitału 1945 € + średnie odsetki 250 € łącznie 2195 € odsetki i kapitał!

Oczywiście jest jasne, że Państwo nie zarabiacie tych pieniędzy! Ponieważ żona i ew. 2 dzieci muszą zarabiać ponad 5200 € miesięcznie!

Dlatego zakładam, że granicą, którą Państwo mogą osiągnąć, są 1400 do 1500 € miesięcznie! Mam nadzieję, że finansowo nie doprowadzili się Państwo do tego limitu! W przeciwnym razie znajdowaliby się Państwo już teraz w ścisłym ścisku finansowym na przyszłość, ponieważ trzecia rekonsolidacja w 2032 roku stanowiłaby poważne zagrożenie! Ta konstrukcja finansowa mogłaby bowiem rozciągnąć się aż po okres emerytalny i stanąć pod znakiem zapytania!

Już teraz warto rozważyć alternatywne rozwiązanie, lepsze niż wchodzenie w kolejne niepewne długi z oprocentowaniem w ciągu 10-12 lat!

W trzeciej rundzie finansowania, gdy pozostałby kredyt w wysokości 140 000 € i czas pracy wynoszący od 8 do 10 lat, z uwagi na niepewne przyszłe stawki procentowe i oczekiwania wierzyciela, do czasu emerytury pozostanie tylko śladowe zadłużenie powinno być dla Państwa jasne, że także ta konstrukcja finansowa to pułapka!

Po co służyłoby Państwu wcześniejsze dodatkowe spłaty w wysokości 40-50 000 € w ciągu 12 lat, gdy pozostałe zadłużenie w wysokości 100 000 € musiałoby być oprocentowane 4 do 5 %, a wraz z emeryturą, z powodu niskiej emerytury, musiałoby być spłacone?

Alternatywą byłby plan oszczędnościowy na kwotę 150 000 € z dodatkowymi spłatami, który zastąpiłby kredyt, pozostawiając pozostałe zadłużenie z oprocentowaniem 2% p.a. i możliwością spłaty w okresie 17 lat, co pozwoliłoby na spłatę kredytu do 85. roku życia wraz z emeryturą!

Nie ma nic gorszego niż być zmuszonym do sprzedaży domu tuż przed emeryturą z powodu braku pieniędzy na spłatę pełnych rat z tytułu oprocentowania i kapitału!

bruno68