Capital Investment 4

[Quitebetter]

Cześć wszystkim,

po tym, jak w ciągu ostatnich lat kilkakrotnie przeprowadzałem się ze względów zawodowych, chciałbym powoli osiedlić się na stałe i mam dość tego, że ceny najmu rosną znacznie szybciej w porównaniu do wynagrodzenia. Planuję więc w przyszłości nabyć własność.

Jeśli chodzi o mnie: Mam 29 lat, jestem urzędnikiem, mam około 15.000€ kapitału własnego i limit miesięcznego czynszu w wysokości 700€. W tym roku przeprowadziłem się do Hannoveru i jeszcze nie miałem okazji szybko zająć się sprawą zakupu mieszkania. Obecnie płacę 650€ czynszu za dobrze położone mieszkanie 2-pokojowe/70m² na poddaszu, co odpowiada średniej dla tego regionu. Planuję spędzić tutaj co najmniej kolejne 3 lata i, jeśli wszystko będzie pasowało, prędzej czy później przenieść się w kierunku Hamburga/Lüneburga i tam nabyć Dom. Jeśli tu w Hannoverze będzie wszystko w porządku, chciałbym pozostać. Za 2 lata mogę podnieść limit czynszu do 900€, a moje wynagrodzenie rośnie co kilka lat.

Mój plan zakłada zakup równorzędnej, ewentualnie 3-pokojowej/80m² mieszkania na poddaszu w Hannoverze, w którym zamierzam zamieszkać. Jeśli zdecyduję się na przeprowadzkę w kierunku Hamburga/Lüneburga, chciałbym wynająć to mieszkanie, tak aby dochody z najmu pokrywały miesięczną ratę i zostawał dodatkowy zapas na ewentualne naprawy.

W odniesieniu do mieszkania znalazłem kalkulator, który przy moich warunkach wyrzucił mi maksymalną cenę zakupu w wysokości 180.000€ na 20 lat. Za tę kwotę w ostatnich tygodniach udało mi się znaleźć przyzwoite oferty mieszkań, ale żadne z nich nie skradło mojego serca. Realistyczniejsze są ceny od 240.000€ wzwyż.

Mam nadzieję, że rynek nieruchomości pozostanie przynajmniej na takim samym poziomie jak obecnie przez kolejne 20 lat. Hannover cieszy się dużą popularnością, a nawet sąsiednie miasta nie są dużo tańsze. Oczywiście nikt nie może przewidzieć, czy duże miasta będą tak samo atrakcyjne w przyszłości. Właśnie teraz widać, że wielu ludzi może pracować zdalnie z domu. Czy zatem konieczne będzie mieszkanie w bliskiej okolicy miejsc pracy w dużych miastach?

Co sądzicie o moim planie?

[2tneub]

Nie sądzę, że ten plan się uda. Teraz wydajesz cały swój niewielki kapitał, który zaoszczędziłeś na koszty dodatkowe związane z zakupem, które nie zwiększają wartości. To oznacza, że już teraz musisz wziąć kredyt na ponad 100% wartości zastawu. Za 3 lata znów znajdziesz się praktycznie bez kapitału. Tymczasem Dom będzie znacznie droższy niż mieszkanie.

Licząc roczną stopę oprocentowania 3,5-4%, oraz koszty wynikające z bycia wynajmującym, przekraczasz obecne czynsze, które obecnie płacisz.

Więc nie zostaje nic albo niewiele. Wynajmowanie w tym przypadku nie przynosi ci zysków.

Pomyśl tylko o łącznych kosztach zakupu wynoszących 10%. Oznacza to łącznie 24 tys. €. Z tych 24 tys. €, które wydajesz, możesz opłacić czynsz przez 3 lata.

Twój mobilny styl życia nie pasuje dobrze do nieruchomości własnego mieszkania/domu. Poza tym w Niemczech po prostu koszty dodatkowe związane z zakupem są zbyt wysokie.

[BenniG]

Cześć,
więc widzę to podobnie jak Tneub. Z zakupem mieszkania za 200 000 € ograniczasz sobie możliwości finansowe na kolejne dziesięciolecia.

1. Jeśli Twoje mieszkanie ma kosztować 500 000 €, to masz od razu długi w wysokości 700 000 €.

2. Oczywiście, (zazwyczaj) masz również wyższe dochody, ale jeśli jakiś najemca nie zapłaci, a Ty będziesz musiał przejąć mieszkanie, to każdego dnia będziesz żyć w ciągłym strachu o byt.

3. Mieszkanie do wynajęcia, które nie znajduje się tuż za rogiem, czasami pochłania sporo czasu.

PS: W 2016 roku, w okresie moich 30 urodzin, kupiłem mieszkanie za 65 000 € w bezpośrednim przedmieściu Heidelbergu. Na początku 2018 roku zmieniłam pracę (oddaloną o 60 km od Heidelbergu), na początku 2019 roku zmieniłam miejsce zamieszkania, a w połowie 2019 roku ponownie zmieniłam pracę. Teraz mieszkam około 100 km od Heidelbergu, ale mieszkanie leży na drodze do mojej szwagierki, więc zawsze mogę je sprawdzić. Idealna sytuacja byłaby inna, ale ponieważ kwota inwestycji była względnie niewielka, nie jest to dla mnie obciążeniem.

[2utopus]

Jak już zostało wspomniane, możesz płacić 24t€ czynszu przez około 36 miesięcy w wysokości 650€ miesięcznie... a jeśli sam mieszkasz w mieszkaniu, to nie możesz zbyt wiele odliczyć.

Jako właściciel trzeba więcej płacić niż jako najemca - np. za zarządcę/naprawy... oraz przychody z najmu trzeba odpowiednio opodatkować.

Jeśli na przykład rezerwujesz tutaj 1% rocznie kosztów mieszkania na remonty itp. (nowy dach/ogrzewanie/fasada/łazienka/... i planujesz wydać 40€ miesięcznie na zarządcę - oraz przyjmuje się 4% na odsetki+spłatę kapitału, to przy 240t€ byłoby to ponad 1000€ miesięcznie kosztów - do tego mogą dochodzić jeszcze podatki.

Zdecydowanie warto przedyskutować to z doradcą podatkowym.

[Quitebetter]

Cześć,

dziękuję z góry za wasze odpowiedzi.

Co do wkładu własnego:
Oczywiście, 15 000 € to niewiele na moje plany. Na razie nie chcę wydać więcej.

Co do mieszkania:
Macie oczywiście rację. Sama nawet o tym nie pomyślałam. Do tego czasu mogę ponownie odłożyć trochę pieniędzy, ale oszczędzenie co najmniej 30-50 tys. € w ciągu 3-5 lat będzie trudne. Przynajmniej na razie nie chcę żyć tylko chlebem tostowym i ketchupem.

Jak wspomniałam na początku, moim pomysłem było kupienie mieszkania i zamieszkanie w nim do przeprowadzki za najwcześniejsze 3 lata. W razie konieczności będę nadal mieszkać w mieszkaniu. Jeśli dojdzie do przeprowadzki, wynająłabym mieszkanie w taki sposób, aby koszty były pokryte, a mieszkanie w zasadzie spłacałoby się z dochodów z najmu.

Co do kosztów posiadania mieszkania:
Uważam, że trudno jest z góry określić koszty dodatkowe. W szczególności podatki dla wynajmujących są zmienne i wynoszą od 14 do 40%. Moje dotychczasowe mieszkania miały dobry do bardzo dobrego standardu. Nigdy nie musiałam płacić za remonty, a koszty naprawy zawsze musiałam ponosić sama dzięki klauzulom umieszczonym w umowie najmu.

To może się różnić od najemcy do najemcy, ale dodatkowe 350 € miesięcznie na wszystko wokół mieszkania przy czynszu kawalerki w wysokości 650 € wydaje mi się bardzo wysokie. Nie chcę tego kwestionować, zapewne macie zdecydowanie więcej doświadczenia.

Ale jak takie mieszkanie się opłaca? Moje obecne mieszkanie w bardzo zadbanej kamienicy (>20 mieszkań we wszystkim kompleksie mieszkalnym) jest warte około 230 tys. € i kosztuje mnie miesięcznie 600 € na zimno. Mieszkanie należy do zwykłej osoby prywatnej, która nabyła je na początku roku z zamiarem nie zamieszkania w nim. Nie ma tutaj stopniowego wzrostu czynszu ani haczyków w umowie najmu. Jak to ma się do opłacalności?

[2utopus]

Tutaj mogę tylko pisać na podstawie moich własnych doświadczeń - mieszkamy już prawie 15 lat w czteropokojowym mieszkaniu własnościowym (r.b. 1982) w większym stowarzyszeniu właścicieli (246 jednostek mieszkalnych) - zarządca pobiera około 40€ miesięcznie za nasze mieszkanie. Mieliśmy remont elewacji kosztujący nas około 11t€ - oraz naprawę drugiego ewakuacyjnego wyjścia za około 2t€ - prywatnie, dodatkowo do normalnych remontów, wydaliśmy 1t€ na konserwację podłogowego ogrzewania oraz 11t€ na nową łazienkę - potem jeszcze możliwe drobnostki jak domofon/plac zabaw/windy/okna ... następnie najprawdopodobniej zaczniemy remontować garaż podziemny i/lub dach - gościnna łazienka także wkrótce będzie wymagała modernizacji. Czynsz miesięczny (wliczając wodę/ciepło zdalne/opłatę za śmieci/gospodarza/nadzorcę) wynosił 300€ 15 lat temu - obecnie jest to 440€ - z czego około 300€ można przenieść na wynajmującego.

[BenniG]

Zapytaj swojego wynajmującego po 10 lub 20 latach, czy jego inwestycja się opłaciła, jak oczekiwał. Jeśli obliczymy Twoje 650 € x 12 miesięcy, otrzymamy 7 800 € rocznie. To stanowi 3,4% ceny zakupu. Jeśli finansujesz 1,4%, spada to do 2%. Następnie dochodzi jeszcze podatek, zarządca, naprawy i remonty... oraz Twój własny nakład czasu. Oczywiście, chcesz teraz zainwestować tylko 15 000 €, co daje doskonały zwrot z tych 15 000 €, ale za to twoje długi są tym wyższe. Samo w sobie mogłoby to się udać, ponieważ po prostu nie istnieje ryzyko albo szansa najemca. Wyobraź sobie teraz, że znajdujesz pracę w Hamburgu, szukasz domu w Hamburgu (ile planujesz na to wydać?) i najemcy w Hanowerze. Gdy będziesz teraz w Hamburgu, po wpłaceniu kaucji i pierwszej opłaty czynszowej nic już więcej się nie pojawi. Ostatecznie stoisz tam z netto może 2 500 € i miewasz milion długów. Kto teraz zapłaci za popsuty piec w Twoim domu? Z pozyskaniem kredytu konsumpcyjnego wydaje się być trudne, moim zdaniem. Więc mieszkanie może się powieść, ale może również zablokować Twoją przyszłość. W obecnej chwili trudno jest stać się bogatym lub przynajmniej zamożnym poprzez inwestycje w nieruchomości, ponieważ jest zbyt mało alternatyw.

[2tneub]

[cytat=BenniG]
W tej chwili trudno jest stać się bogatym lub przynajmniej zamożnym poprzez inwestycje w kamień, ponieważ jest zbyt mało alternatyw.
[/cytat]
Nie do końca się zgadza. Dotyczy to typowego małego inwestora posiadającego swoje mieszkanie na wynajem. W przypadku większego budynku mieszkalnego stopy zwrotu są już nieco lepsze.
Natomiast w sektorze komercyjnym jest to całkiem możliwe. W naszej spółce deweloperskiej mamy kilka nieruchomości komercyjnych z dziesięcioletnią umową najmu. Po upływie 10 lat nieruchomość wraz z działką jest spłacona.
To z pewnością nie jest reguła i wymaga szczęśliwego trafu oraz dobrych koneksji, ale jest to wykonalne.

[tomy778]

Nie można generalizować wszystkiego. Istnieją jeszcze przedmioty, które się opłacają. I nie wystarczy patrzeć tylko na istniejący stan, ale trzeba brać pod uwagę czynnik, który się rozwija. Oczywiście zawsze trudniej jest znaleźć odpowiedni obiekt.
Napisał, że chce być w nim co najmniej 3 lata, a być może dłużej.
W razie konieczności może go sprzedać zwolniony z podatku, a przy obecnych stopach procentowych i sumie 200k jako kwocie, ostałą kwotę można łatwo oszacować. Zanim zostanie znalezione działka, zaplanowany i zrealizowany Dom, mogą minąć nawet kolejne 2 lata... Często w młodym wieku wiele rzeczy się zmienia. Gdyby zawsze czekać, to na końcu niczego by się nie miało... Żyjesz tutaj i teraz, a nie dopiero za 5 lat... Dlatego zrób to.

Nie rozumiem, dlaczego wielu uważa, że posiadanie mieszkania lub domu wiąże się na całe życie?! Wszystko można sprzedać, jeśli tylko nie kupi się jakiejś złej nieruchomości...

[2tneub]

Oczywiście, będziesz w stanie to sprzedać. Pytanie brzmi, czy z zyskiem czy stratą. Im krótszy czas trzymania, tym mniej prawdopodobne jest osiągnięcie zysku.