Capital Investment 4

[Durie90]

Witajcie =)

Moja partnerka i ja chcielibyśmy nabyć nieruchomość, ale nie mamy pojęcia, jak postąpić, ponieważ nie jest to dla nas finansowo łatwe.
Chcielibyśmy zamieszkać razem z moją matką, dlatego szukamy domu wielorodzinnego lub mieszkania z oddzielnym wejściem.

Krótko o naszych danych:
Dochód: około 2000€, zatrudnienie na stałe od 2010 roku oraz partnerka około 1800€, zatrudniona od 09/20 na czas określony, ale z zaświadczeniem o dalszym zatrudnieniu (pracuje w sektorze publicznym).
Obecnie spłacamy raty za samochód w wysokości około 16000€ + 28000€.
Jeśli chodzi o informacje w biurze informacji kredytowej, nie jest nam nic negatywnego znane.
Niestety, aktualnie posiadamy jedynie około 8000€ własnych środków, które moglibyśmy przeznaczyć na remont i ewentualne koszty dodatkowe.

Jeśli chodzi o nieruchomość: cena zakupu domu wielorodzinnego wynosi 165.000 plus koszty dodatkowe
Sami jesteśmy w stanie pokryć koszty remontu.
Mamy rezerwację, ale z niewielkim naciskiem czasowym.

Zwróciliśmy się do pośrednika, z którym mieliśmy już kontakt, który powiedział nam, że uda nam się to wszystko załatwić.
Minęły już około 2 tygodnie, a dopiero wczoraj zostało to tak dalece załatwione, że otrzymaliśmy od niego decyzję o pełnym odrzuceniu i stwierdził, że nie ma już więcej możliwości.

Teraz właściwe pytanie:
Jak powinniśmy postąpić, gdzie się zwrócić i jakie mamy najlepsze szanse?
Po słowach naszego doradcy jesteśmy bardzo rozczarowani i zdezorientowani co do dalszego postępowania.

Mam nadzieję, że możecie nam nieco pomóc =)

Pozdrowienia

[KingRollo]

Twoje informacje prawdopodobnie nie są wystarczające. Dlaczego pośrednik odmówił? Czy podał jakieś powody? Piszesz: Schufa soweit nichts negatives bekannt. Czy to jest przypuszczenie? Czy już sprawdzałeś informacje w Schufa o sobie i swojej partnerce? Można to zrobić raz w roku bez opłat lub stale za opłatą. To byłoby pierwsze, co zrobiłbym, jeśli nie byłem pewien, czy wszystko jest w porządku. Chociaż zazwyczaj powinno się wiedzieć, co się zaciągnęło, pomijając błędne wpisy. Ja to zwykle robię co roku, nie dlatego, że mój wynik jest zły, ale aby sprawdzić, czy nie ma głupot. Bank kiedyś wprowadził dziwne dane dotyczące mojej żony, z wątpliwym adresem w podejrzanej okolicy, w której nigdy nie mieszkała. Co płaci Twoja matka? Czy wynajem? Część ceny zakupu? Niestety, wysokie raty kredytu. Na pewno są tutaj pomocni czytelnicy. Po pierwsze, zapytałbym pośrednika, dlaczego nie udało się.

[Durie90]

Cześć,
Niestety pośrednik był bardzo lakoniczny i powiedział coś o kredytach ratalnych. Ogólnie rzecz biorąc, otrzymałem tam niewiele informacji i rzadko udaje mi się go osiągnąć, co jest inaczej niż zazwyczaj.
Nie sprawdziliśmy jeszcze Schufy, ale z pewnością to sprawdzimy, więc dziękuję za ten wskazówkę =)
Sprawa wynajmu mojej matki jest tematem wstępnym, który można również wziąć pod uwagę, ale nie mam pojęcia, czy to ma sens. Nasz doradca wiedział przynajmniej o sytuacji mieszkaniowej i nie skupił się na niej.

[2utopus]

Oczywiście, można najpierw zobaczyć, co w przyszłości by zniknęło - czyli wasze czynsze i czynsz matki.

Za pomocą 8t€ możecie opłacić koszty dodatkowe związane z zakupem? I dodatkowo remont?

Jednak długi w wysokości 44t€ pokazują, że w przeszłości nie udało się za bardzo oszczędzać - jako właściciel nieruchomości oczywiście powinno się tworzyć rezerwy na dach/ogrzewanie/elewację itp. - trzeba być na to przygotowanym i zdawać sobie sprawę, że może to prowadzić do mniejszych wydatków na konsumpcję/wakacje itp.

Jak wysoka jest rata dotychczasowych kredytów i do kiedy mają być spłacone?

[Professor]

Myślę, że zdecydowaliście się na inną drogę.
Ktoś, kto musi spłacać raty/kredyty samochodowe w wysokości 44 tys. EUR, wydaje się nie być przyzwyczajony do oszczędzania najpierw, a następnie spełniania swoich marzeń z oszczędności. Dokładnie to teraz wam szkodzi....

[Dante]

Niestety, muszę także powiedzieć, że przy waszych dochodach, posiadanych aktywach i zobowiązaniach, celem powinno być najpierw uporządkowanie własnych finansów, zamiast zadłużać się bardziej i zaciągać kolejne zobowiązania.

[bruno68]

@Durie90, Sądzę, że pośrednik nie ma pojęcia o temacie! Powinien natychmiast wyjaśnić, że musisz natychmiast uzyskać raport z Schufa! Ponadto powinieneś dostarczyć wyciągi z konta za ostatnie dwa miesiące! Jeśli stopień zadłużenia zostałby obliczony, byłby on negatywny! Mąż dochód własny 2.000 €, zadłużenie 24.000 €, samochód 16.000 €, stopień zadłużenia brutto 067,0%, po odjęciu kwoty wolnej od zajęcia około 1.200 €, Twoje zadłużenie wzrośnie do 168% rocznego dochodu. Partnerka dochód własny 1.800 €, zadłużenie 21.600 €, samochód 28.000 €, stopień zadłużenia brutto 129,6%, po odjęciu kwoty wolnej od zajęcia około 1.200 €, Twoje zadłużenie wzrośnie do 389% rocznego dochodu. Mąż dochód własny 2.000 €, zadłużenie 24.000 €, samochód 28.000 €, stopień zadłużenia brutto 117,0%, po odjęciu kwoty wolnej od zajęcia około 1.200 €, Twoje zadłużenie wzrośnie do 292% rocznego dochodu. Partnerka dochód własny 1.800 €, zadłużenie 21.600 €, samochód 16.000 €, stopień zadłużenia brutto 074,0%, po odjęciu kwoty wolnej od zajęcia około 1.200 €, Twoje zadłużenie wzrośnie do 167% rocznego dochodu. Aby zrozumieć tę sytuację, musimy wziąć pod uwagę kontekst. Mówi o swojej partnerce, co oznacza, że nie jest z nią żonaty! Wynika z tego, że dla obojga obowiązują indywidualne kwoty wolne od zajęcia około 1.200 €, a nie kwota wolna od zajęcia dla małżeństw wynosząca około 1.800 €. Oznacza to, że miesięcznie dostępne jest o 600 € mniej! Ponadto Twoja partnerka nie może być poręczycielem, ponieważ nie ma nic do zajęcia! Nie może ona pokryć wymaganych 25% długu (bez domu 12.000 €, z domem 65.000 €) ani kosztów sądowych związanych z upadłością konsumencką! Popadłaby w długi na zawsze! W przypadku uznania ojcostwa dziecko odziedziczyłoby wszystko w przypadku Twojej śmierci! Co ostatecznie oznaczałoby ekonomiczną zagładę dziecka! Analogicznie dzieje się to z matką dziecka. Jako opiekun prawny dziecka każde upomnienie sądowe zrujnowałoby jej Schufę! Porzucenie spadku może nastąpić tylko wtedy, gdy jest pisemna zgoda sądu opiekuńczego i może to trwać lata! Doświadczyłem tego w lutym 2020 r. u jednej z klientek! W Twoim szczególnym przypadku (niezamężny) pośrednik mógłby zaoszczędzić znaczne koszty i trudności. Sam fakt podania statusu "niezamężny" byłby wskazówką, że wzrasta wysiłek wymagany do pośrednictwa w kredycie. Mój radź dla Ciebie: Wykorzystaj czas, który masz teraz, aby uporać się ze swoją sytuacją! Masz miesięcznie ponad 600 € więcej do dyspozycji niż gdybyś był żonaty! Spłać swoje długi, zwłaszcza auto i konto, i zaoszczędź więcej! Sprawdzaj corocznie swoje dwa raporty z Schufa. Nie podejmuj więcej zobowiązań płatniczych (o terminie powyżej roku). Wtedy za około 2-3 lata możesz spróbować ponownie. Już teraz tkwisz głęboko w pułapce zadłużenia! A może chcesz być prowadzony za nos przez następcę pana Zwegert przez Circus Maximus (telewizję) i służyć jako przyszła atrakcja dla ludu? Bruno68

[EgonO]

Cześć,

Wasza chęć finansowania wydaje się dość ograniczona. Sam zakupiłem Dom 10 lat temu. Wcześniej chętnie wydawałem pieniądze. Moja doradczyni finansowa w zakresie nieruchomości zażądała, abym spłacił wcześniej kredyt samochodowy. Wszystko to udało się tylko dzięki finansowaniu na poziomie 115%, które byłem w stanie udźwignąć samodzielnie.

Macie 8000€ wkładu własnego.
Jak wysokie są
- Opłaty notarialne
- Opłaty maklerskie
- Podatek od nabycia nieruchomości
- Opłaty sądowe?

Na pewno więcej niż 8000€.

Oddzielnie nie będziecie w stanie tego udźwignąć. Czy możecie uzyskać dodatkowy kapitał własny od członków rodziny?
Jak wysokie są szacowane koszty remontu?
Czy macie zdolności rzemieślnicze?
Czy możecie od razu się wprowadzić, czy też będziecie musieli płacić równocześnie czynsz?

Byłem może szalony, ale teraz uważałbym to za zbyt ryzykowne.

[6Bankkaufmann]

Cześć Durie90, masz miesięczne dochody netto w wysokości 3800 euro i istniejące zadłużenie kredytowe w wysokości 44000 euro. Z własnym kapitałem w wysokości 8000 euro twoje saldo długu i majątku wynosi prawie -34000 euro.
Powinieneś zrezygnować z finansowania inwestycji kapitałowej (np. budynku wielorodzinnego). Z mojego punktu widzenia to nie do zrealizowania.
Inwestorów kapitałowych zazwyczaj rozpatruje się tylko w przypadku pozytywnego salda majątku i długu. Po zarealizowaniu finansowania inwestycji kapitałowej musisz także posiadać wolny majątek (czego nie masz), aby móc zrekompensować ewentualne straty z wynajmu.
W tej sytuacji najlepiej po prostu zaoszczędzić.

[NaTwoim13]

[cytat=Bankkaufmann]
Witam Durie90, zarabiasz 3,800 EUR miesięcznie netto i masz 44,000 EUR istniejącego zadłużenia z ratami kredytów.
Ze 8,000 EUR kapitału własnego twoje zadłużenie przewyższa majątek o prawie 34,000 EUR.

Finansowanie inwestycji kapitałowej (budynek wielorodzinny) powinieneś odpuścić. Ponieważ z mojego punktu widzenia nie jest to wykonalne.
Kapitałodawcy zazwyczaj przyglądają się tylko osobom z pozytywnym majątkiem netto.
Po finansowaniu inwestycji kapitałowej musisz mieć również wolny majątek (którego nie posiadasz), aby móc zrekompensować ewentualne straty związane z wynajmem.

Tutaj jedynie pomocą jest oszczędzanie.
[/cytat]
Przepraszam, to kompletna bzdura. Można z pewnością dyskutować, czy ten plan wydaje się sensowny, ale jako inwestor kapitałowy - mający w większości swoje własne mieszkanie/Dom jednorodzinny z osobnym wejściem - nie zostanie uznany w żadnym banku. Sytuacja majątkowa inwestorów kapitałowych nie musi koniecznie być dodatnia, chociaż to tylko na marginesie.

Zasadniczo uważam, że warto rozważyć taki plan, zwłaszcza biorąc pod uwagę, że matka wprowadzi się do tego miejsca. Nie mówimy tu o 400,000-500,000 euro!!

Pojawiające się pytania:

1) Czy matka będzie płacić czynsz?
2) Czy jest prowizja?
3) Czy istnieje trzynasta pensja?
4) Czy posiadasz BSV (prywatne ubezpieczenie na życie/emerytalne)?
5) Jak wysokie są koszty modernizacji, czy są one dodawane do wspomnianego kapitału własnego?

W zasadzie połączę oba kredyty samochodowe i zwiększę potrzebę o kwotę, która brakuje na koszty nabycia. Dokonam tego poprzez kredyt subordynowany o czasie spłaty 15 lat, co zwiększy płynność finansową.

Dochód, sytuacja zawodowa (praca w sektorze publicznym), dochód z wynajmu i sytuacja mieszkaniowa rodziny będą w takim przypadku w relacji, gdzie rozumiem, że rozważa się realizację tego planu i jeśli jest właściwie i dokładnie przygotowany, ten plan może mieć sens, ale warto zdobyć więcej indywidualnych informacji.

[6Bankkaufmann]

Cześć Noelmaxim, gdzie jest napisane, że to Dom jednorodzinny z kawalerką?
Autor wątku pisze o MHF, co oznacza wielorodzinny budynek mieszkalny. Jednakże wspomina także o kawalerce.

Dlatego pytam autora wątku, ile jednostek ma nieruchomość?
Czy to Dom jednorodzinny z kawalerką czy MHF z różnymi mieszkaniami?

Dla mnie MHF oznacza wielorodzinny budynek mieszkalny.

Jest to coś innego niż Dom jednorodzinny z kawalerką.

Dlatego proszę autora wątku o podanie, z iloma mieszkaniami mamy do czynienia tutaj.

[NaTwoim13]

Dobrze, moim zdaniem dobrze jest po prostu zadać więcej pytań. Konsumenci nie zawsze mają te pojęcia pod ręką, wiele wskazuje na Dom jednorodzinny z samodzielnym mieszkaniem niewielkości ELW, a nawet jeśli jest to na przykład budynek trzy- lub czterorodzinny, to trzeba by było zapytać, jakiej wielkości powierzchnia mieszkalna jest zajmowana przez właściciela. W przypadku udziałów z samodzielnym użytkowaniem, nabywcy zazwyczaj rzadko są uważani za inwestorów kapitałowych, a nawet jeśli niektóre banki tak to interpretują, to mamy do wyboru około 450 banków i w większości tak nie jest!

[Professor]

Ze zasady łączę obie pożyczki samochodowe i zwiększam zapotrzebowanie o część, która brakuje na koszty dodatkowe związane z uzyskaniem. Realizuję to poprzez pożyczkę długoterminową o okresie spłaty 15 lat, co zwiększa płynność -> oraz ponownie zwiększa stopień zadłużenia...

Przepraszam bardzo, ale z odpowiedzialnością można jedynie zalecić spłatę istniejących pożyczek, a następnie rozważenie dalszych kroków.











Łączenie tych pożyczek i dodawanie kolejnych to niestety powszechna praktyka mająca na celu ubarwienie rzeczywistej sytuacji. A tutaj sytuacja polega na zadłużeniu praktycznie równe rocznemu dochodowi netto !!

[NaTwoim13]

No cóż, skonsolidowane kredyty w połączeniu z zakupem nieruchomości mogą stanowić alternatywę dla kredytów i opłacania czynszu, ale oczywiście nie musi to być konieczne