Capital Investment 4

[hansistda]

Cześć wszystkim,

niedawno odkryłem wasze forum i jestem pod wrażeniem wspaniałych porad tutaj.
Mam również pytania do was, mam nadzieję, że możecie trochę rozjaśnić, lub podzielić się swoimi doświadczeniami i ocenami.


W 2015 roku kupiłem mieszkanie, na które wziąłem kredyt w wysokości 113 000 euro. Z oprocentowaniem 2%.
Obecnie pozostało około 46 000 euro, które spłacam miesięcznie kwotą 1 130,00 euro (oprocentowanie 10,00%). Dochód z najmu wynosi 560 euro miesięcznie.
Okres kredytowy kończy się 30.08.2025 r., a przy obecnej stopie spłaty, planuję być wolny od długów przewidywalnie 30.07.2024 r.


Już od jakiegoś czasu rozważam zakup kolejnej nieruchomości. Aktualnie mam około 45 000 euro kapitału własnego.


Obecnie zastanawiam się, czy sensowne jest spłacanie kredytu z tak wysoką stopą spłaty?
Czy nie byłoby bardziej korzystne zmniejszenie stopy spłaty, tak aby kredyt wygasał dopiero w 08.2025 r.? Moją intencją jest pozyskanie większej ilości kapitału własnego i większej stopy spłaty dla nowej nieruchomości.

Następnie zwróciłem się do mojego banku o kredyt na nową nieruchomość, albo jaką kwotę maksymalną mogliby mi udzielić. Otrzymałem odpowiedź, że to będzie obliczane wyłącznie na podstawie wynagrodzenia netto, a istniejącą nieruchomość nie będą dalej uwzględniać. Pozostałe 46 000 euro zostaną odliczone od tej kwoty kredytowej, a nawet zasugerowano mi sprzedaż nieruchomości. Czy to normalne, to co mi tutaj powiedziano, wydaje mi się to podejrzane? Moje pytanie brzmi, jak powinienem postąpić, aby obliczyć odpowiednią kwotę kredytową dla mojego przypadku?

Liczę na Waszą opinię.

Pozdrowienia
Hansistda

[2utopus]

Jaki ma być cel nowej nieruchomości? Czy ma służyć do użytku własnego czy do wynajmu?
Przy określaniu ram kredytowych istotną rolę odgrywa oczywiście dochód i wydatki - a także ewentualny czas do emerytury.
Co jest tu sensowne, może wymagać konsultacji z księgowym.

[hansistda]

Chciałbym kupić coś do użytku własnego, ale ponieważ mieszkamy w okolicach Monachium, może to być trudne lub po prostu niemożliwe. Dlatego raczej chcielibyśmy coś do wynajmu (poza obszarem Monachium), ale nieruchomość, w której również moglibyśmy mieszkać sami. Dochód gospodarstwa domowego to około 4500 euro, a wydatki gospodarstwa domowego wraz z wspomnianą spłatą to 3500 euro.

[BenniG]

Cześć Hansistda,
z 4.500 € nie jesteś najlepiej ustawiony w monachijskiej przestrzeni - chyba że rozważasz bardzo oddalony rejon i jesteś gotów spłacać do emerytury (i być może dłużej).
Jak składa się Twoja rodzina (liczba, wiek)?
W swoim pierwszym mieszkaniu ustaliłeś nietypowo wysoki wskaźnik spłaty. Płacenie dodatkowych 600 € każdego miesiąca wymaga pewnej dyspozycyjności i możliwości finansowych. Ale po 9-10 latach będziesz z tym skończony.
Wartość Twojego obecnego mieszkania to około ile?
Jak bardzo mógłbyś zmniejszyć wskaźnik spłaty?
Czy masz opcję dodatkowej spłaty?

Posiadając wolny zastaw w wysokości 150.000-200.000 € miałbyś zdecydowanie więcej możliwości niż obecnie.

Po prostu zacznij szukać obiektu do użytku własnego w okolicach Monachium oraz obiektu do użytku własnego na emeryturze. Być może minie kolejne 3 lata, zanim znajdziesz idealną nieruchomość, co pozwoli Ci wyjść korzystnie z obecnego kredytu i zaoszczędzić dodatkowe 36.000 €.

Pozdrowienia
BenniG

[bruno68]

@hansistda,

niestety piszesz o swojej sytuacji zupełnie źle! To wynika z tego, że nie znasz się na tym!

Chętnie chcesz coś kupić, co jest zrozumiałe, ale proszę tylko z właściwym niezależnym doradztwem!

Z perspektywy zadane pytanie przez ciebie było do tej pory wszystko w porządku, do tej pory! Ale z punktu widzenia dobrego pośrednika pierwsze co należy wyjaśnić to to, czy pierwsza umowa kredytowa jest możliwa do odwołania!

Ponieważ Sąd Okręgowy w K., Sąd Apelacyjny w Kolonii i Federalny Trybunał Sprawiedliwości orzekły, że: Jednomyślna zmiana aktywnej umowy kredytowej prowadzi do utraty prawa do odwołania! Co zawsze może nastąpić tylko w warunkach jednomyślności, co w ich przypadku może oznaczać ponad 20 000 € szkody w postaci odsetek z kosztami pobocznymi! Ostatecznie oznacza to albo 20.000 € mniej zadłużenia (rentowność), albo 20.000 więcej majątku (płynność) dla drugiego obiektu!

Oczywiście możesz też zrezygnować z tych 20.000 € netto!

Nie dziw się jednak, jeśli w drugiej umowie kredytowej będziesz musiał zapłacić kolejne 50 000 € netto za błędne wyceny nieruchomości! Ponieważ koszty zakupu w Monachium rosną od 2015 roku!

Pytanie również się pojawia o stosunki rodzinne! Czy małżeństwo, dzieci, czy powinno być zabezpieczenie dla krewnych czy nie!

Dla wielu w końcu to obojętne, co się stanie, bo sami pytali tylko o część, ale należy też zwrócić uwagę na skutki uboczne, bo jeśli nie będą w stanie działać, wszystko musi być uregulowane. W przeciwnym razie będzie to załatwione sądowo na ich szkodę!

bruno68

[6Bankkaufmann]

Cześć @hansistda, z Twoimi danymi finansowanie jest możliwe w obu przypadkach. Czy to do użytku własnego, czy do wynajmu. Masz dobre dochody domowe, kapitał własny, niski pozostały dług związany z istniejącym mieszkaniem i tym samym już czysty majątek nieruchomości.Co do wynajmu lub użytkowania własnego, to musisz sam ustalić to dzięki własnemu planowaniu (czego chcę?).Co do wysokiej spłaty, jest to proste. W umowie kredytowej jest napisane, czy możesz zmienić wskaźnik spłaty. A nawet jeśli tego tam nie ma, po prostu skontaktuj się z bankiem i zapytaj o zmianę wskaźnika spłaty.