Capital Investment 4

[SimonKl]

Cześć wszystkim,

od pewnego czasu jestem tutaj w forum cichym czytelnikiem, teraz zbliża się dla mnie i mojej partnerki moment bardziej konkretny związany z własną nieruchomością.

[... usunięto prywatne informacje, admin ...]

Cena kupna wynosi 273k€, wliczając w to wyposażenie, które wyceniamy na około 18k€.
Nieruchomość byłaby gotowa do zamieszkania według ekspertów. Na razie nie planujemy żadnych modernizacji (mamy jednak świadomość, że musimy zachować EK na ewentualność np. nowego ogrzewania).

Wspólnie posiadamy około 80k€ kapitału własnego, z czego znaczną część mamy ulokowaną w długoterminowych, rentownych inwestycjach (BSV, akcje, ETF-y, konta oszczędnościowe z dawnymi umowami). Nie chcielibyśmy ich likwidować, chyba że jest to konieczne.
Dostępny kapitał wynosi około 20k€.
Zakres pożyczki wyniósłby około 275k€ (w zależności od tego, co ustalimy notarialnie dla pustego domu).
Obecnie miesięcznie zarabiamy około 5k€ (z uwzględnieniem dodatków świątecznych / urlopowych /...), oboje pracujemy w przemyśle i sektorze publicznym, obaj na czas nieokreślony.
W średnim okresie (za 2-3 lata) planujemy posiadanie potomstwa, dlatego obciążenie miesięczne powinno być odpowiednio dostosowane.
Generalnie preferujemy niższe miesięczne raty kredytu z możliwością dodatkowych spłat.
Dla nas istotna jest przewidywalność, dlatego chcielibyśmy (oczywiście w zależności od warunków) mieć możliwie długoterminowe zabezpieczenie przed zmianą stóp procentowych.
W związku z finansowaniem skontaktowaliśmy się już z doradcą finansowym (znajomy byłego kolegi z czasów studiów) i otrzymaliśmy oferty od naszego banku.
Bank ten nie zachwycił nas ani warunkami, ani wrażeniami, dlatego od razu odrzucamy tę opcję.

1. Pozycja: kredyt TA + BSV

Kwota kredytu: 155k€
Okres kredytowania: 26,5 roku
Oprocentowanie kredytu TA: 0,43% rocznie
Oprocentowanie efektywne BSV: 1,9% rocznie
Całkowite oprocentowanie: 0,85% rocznie (gdzie błądzie uwzględniono premię mieszkaniową, faktyczne oprocentowanie będzie więc nieco wyższe)
Zabezpieczenie przed zmianą stóp procentowych: na cały okres kredytowania
Miesięczna rata (lata 1-15): około 450€
Miesięczna rata (lata 16-26,5): około 680€
Opcje dodatkowych spłat: 5% rocznie w fazie oszczędzania, później dowolna kwota
Zostająca kwota do spłaty: 0€

2. Pozycja: KfW

Kwota kredytu: 100k€
Okres kredytowania: 25 lat
Zabezpieczenie przed zmianą stóp procentowych: 10 lat
Miesięczna rata: około 382€ (o ile aktualne oprocentowanie efektywne zostanie utrzymane również po 10 latach, co nie jest zbyt realistyczne)
Oprocentowanie efektywne: 0,88% rocznie
Brak opcji dodatkowych spłat
Zostająca kwota do spłaty: 0€

3. Pozycja: kredyt ratalny Volksbank

Kwota kredytu: 35k€
Zabezpieczenie przed zmianą stóp procentowych: 5 lat
Miesięczna rata: około 30€ (tylko odsetki, reszta w miarę możliwości lub dodatkowe spłaty)
Oprocentowanie efektywne: 1,04% rocznie
Możliwość dodatkowych spłat: ~20% rocznie
Zostająca kwota do spłaty: zero, jeśli w pełni wykorzystamy roczne dodatkowe spłaty w wysokości 7,5k€ (co zresztą w pierwszej kolejności trzeba będzie osiągnąć).

Ogólnie oferta odpowiada na razie naszym oczekiwaniom, także pod względem warunków.
W tej ofercie uwzględniono łączną kwotę pożyczki w wysokości 290k€, stąd różnica w liczbie.
Mamy jednak jeszcze kilka pytań:

1)
Jakie jest wasze zdanie na temat kredytu TA + BSV?
Warunki i elastyczność kredytu bardzo nam odpowiadają, ale wciąż szukamy haczyka.
Czy istnieją istotne wady w porównaniu z klasycznym kredytem ratalnym?

2)
Okres zabezpieczenia przed zmianą stóp procentowych w przypadku kredytu KfW jest dla nas nieco krótki ze względu na wspomnianą wcześniej potrzebę stabilności planowania.
Usłyszeliśmy o NRW.Bank, które oferuje 20 lat zabezpieczenia przed zmianą stóp procentowych / okres kredytowania, co nas bardzo interesuje, chociaż wiąże się oczywiście z wyższymi kosztami ogólnymi.
Po uwzględnieniu prognostyki dochodów w 2018 i 2019 roku znajdujemy się tuż pod maksymalnym limitem dochodu podatkowego w wysokości 75k€. Mój brak zatrudnienia w 01-03/2018. Partnerka jeszcze nie złożyła zeznania podatkowego za 2019 rok, jednak jej dochód brutto nie zmienił się między latami 2018 i 19.
Oprócz nabytej niedawno nieruchomości rodzicielskiej mojej partnerki, nie posiadamy innych nieruchomości, dlatego powinniśmy również kwalifikować się do korzystania z ulgi.
Co sądzicie o NRW.Bank?
Czy istnieją jakieś wady / rzeczy, o których powinniśmy wiedzieć?

3)
Kredyt z Volksbank zapewniający pole do dodatkowych spłat kwotą 35k€ i zabezpieczeniem przed zmianą stóp procentowych na 5 lat wydaje się dla nas zbyt krótkoterminowy, biorąc pod uwagę, że i tak będziemy mogli roczne dodatkowe spłaty w wysokości 7,5k€ w pierwszej pozycji.
Jakie jest wasze zdanie na ten temat?

4)
Nie jesteśmy małżeństwem.
Czy są jakieś wady?
Może nawet korzyści?
Na co zwrócić uwagę?

Na podstawie przedstawionej oferty i zakładając, że jesteśmy uprawnieni do korzystania z ulgi, nasza propozycja wyglądałaby następująco:

1. Pozycja: jak powyżej

2. Pozycja: NRW.Bank

Kwota kredytu: 100k€
Okres kredytowania: 20 lat
Zabezpieczenie przed zmianą stóp procentowych: na cały okres kredytowania
Miesięczna rata: około 465€
Oprocentowanie efektywne: 1,12% rocznie
Opcje dodatkowych spłat: Brak
Zostająca kwota do spłaty: 0€

3. Pozycja: kredyt ratalny Volksbank

Kwota kredytu: 20k€
Zabezpieczenie przed zmianą stóp procentowych: jeśli możliwe, 10 lat
Miesięczna rata: ??? Zależy od oprocentowania efektywnego, chcielibyśmy ratę na poziomie około 100€
Oprocentowanie efektywne: ??? --> Jakie wartości byłyby możliwe?
Możliwość dodatkowych spłat: co najmniej 10% rocznie
Zostająca kwota do spłaty: oczywiście zero, ale zależne od faktycznych kwot dodatkowych spłat w poszczególnych latach.

Pytanie brzmi, jakie warunki możemy oczekiwać w trzeciej pozycji przy kredycie hipotecznym.
Oczekiwaną kwotę miesięczną w wysokości 100€ oszacowałem na podstawie dodatkowych spłat w wysokości 2k€ w 1. i 2. roku oraz 9. i 10. roku, oraz 1k€ w 3. i 4. roku.
Jeśli będzie więcej kwoty, nadal będziemy mieli możliwość dodatkowych spłat w pierwszej pozycji, inwestowania w ulepszenia domu lub w bardziej dochodowe, długoterminowe inwestycje.

Jestem ciekawy waszych opinii na ten temat, mam nadzieję, że mimo długiego tekstu jest zrozumiały.

Pozdrowienia
Simon

[Alex [CryptoMod]]

1)
Jaka jest wasza opinia na temat kredytu TA + BSV?
Warunki i elastyczność tej oferty bardzo nam odpowiadają, ale wciąż szukamy ukrytych haczyków.
Czy istnieją istotne wady w porównaniu z klasycznym kredytem ratalnym?

Na pewno przynosi najwyższą prowizję dla sprzedającego...….

Ja na waszym miejscu, dopóki nie macie jeszcze dzieci, zainwestowałbym każdego wolnego centa w spłatę kredytu i w razie potrzeby zmniejszyłbym spłatę w przypadku pojawienia się potomstwa.
Czysto teoretycznie:
275 000 EUR na 10 lat związania procentem, 6% spłaty kończy się pozostałym długiem w wysokości 100 000 EUR po tych 10 latach, którego moglibyście praktycznie całkowicie spłacić z waszych inwestycji, gdyby obowiązujące wtedy stopy kredytowe były wysokie, lub gdyby nadal panował okres niskich stóp procentowych, ponownie refinansować.

Uważam, że tego rodzaju konstrukcja BSV jest tutaj całkowicie zbędna.

[RefleXx]

Jeśli to jest znajomy, być może możliwe jest osobne kupienie inwentarza od domu. W ten sposób nie byłoby żadnego podatku od nabycia nieruchomości ani opłaty notarialnej od inwentarza. Przy drugim przeczytaniu zauważyłem, że już o tym pomyśleliście. Jeśli masz oszczędności w wysokości 80 tys. euro, nie musisz zakładać kredytu budowlanego. Ryzyko wzrostu odsetek może być tym samym praktycznie znikome.

[2tneub]

Jeśli inwentarz jest również wykazywany oddzielnie w akcie notarialnym, to moim zdaniem nie podlega podatkowi od nabycia nieruchomości.
Wydaje mi się, że często robi się to na przykład z kuchniami.
Oczywiście, ma to niekorzystny wpływ na wartość zastawu, ponieważ Dom jest wtedy warty tylko 255 tys. euro.
Gdy doliczymy 20 tys. euro za inwentarz, oznacza to, że trzeba sfinansować Dom i wszelkie dodatkowe koszty. To oznacza co najmniej finansowanie na poziomie 110%.
Dlatego warto dokładnie przemyśleć, czy nie warto byłoby wycofać środki z funduszy ETF (które są obecnie na rekordowych poziomach) lub z dobrze oprocentowanego oszczędnościowego systemu mieszkaniowego (który może i tak zostać anulowany za 2-3 lata po 10 latach od przydzielenia) i przynajmniej opłacić dodatkowe koszty ze środków własnych.


Wszelkich informacji na temat finansowania możesz szukać gdzie indziej. Osobiście nie lubię połączeń związanych z oszczędnościami mieszkaniowymi i mimo potencjalnie korzystnych warunków, broniłbym tej opcji.

[NaTwoim13]

Jeśli to jest znajomy, możliwe jest, że inwentarz można kupić osobno od domu.
W ten sposób nie będzie podatku od nabycia nieruchomości ani opłaty notarialnej za inwentarz.

Przy ponownym czytaniu zauważyłem, że już o tym pomyśleliście.

Ja bym nie zawierał umowy na kredyt budowlany, jeśli istnieje związany kapitał własny w wysokości 80 tys. euro.
Ryzyko wzrostu stóp procentowych może być tym samym prawie nieistotne.

Na początek, może i oszczędzasz odnawiając nieruchomość, ale ostatecznie pogarsza to wskaźnik dozwolonego obciążenia, czyli kapitał własny idzie na inwentarz.

[SimonKl]

Cześć wszystkim,

dziękuję z góry za Wasze odpowiedzi!

@Herrmueller:
Jest nam rzeczywiście świadome, że doradca pobiera dobrą prowizję (w naszym przypadku około 2,5 tys. €).
Niemniej jednak uważamy, że efektywna stopa procentowa z uwzględnieniem okresu kredytowania jest naprawdę bardzo atrakcyjna i dzięki możliwościom dodatkowych spłat również dość elastyczna. Czy nie jest zatem tak dobra?

@Herrmueller / RefleXx / tneub:
Pozostałe ~60 tys. € kapitału własnego powinny pozostać przede wszystkim na wypadek ewentualności / nieprzewidzianych zdarzeń / itp. Po pierwsze, jak już wspomniano, jako zapas na wypadek awarii ogrzewania lub gdybyśmy chcieli dokonać modernizacji domu. Nie chcemy dopłacać przy najmniejszym nieplanowanym zdarzeniu. Może to wszystko wydaje się być bardzo konserwatywne. A jeśli wszystko pójdzie dobrze, kapitał własny zawsze można jeszcze (częściowo) wykorzystać na dodatkowe spłaty.

Po konsultacjach z doradcami wynika, że większe wykorzystanie kapitału własnego nie doprowadziłoby do znaczącej poprawy warunków.
Jedyną zaletą byłoby krótsze okresy kredytowania lub niższe miesięczne raty, ale za to kosztem spokoju ducha i zapasu na nieplanowane wydatki.

Czy mamy tutaj błędne myślenie?

Pozdrowienia
Simon

[SimonKl]

Przedtem, może się zdarzyć, że oszczędza się na VAT, ale ostatecznie pogarsza to wartość obciążenia, czyli kapitał własny idzie na wyposażenie.

Dokładnie taka informację otrzymaliśmy już od banków.
W zależności od tego, czy końcowy rezultat przyniesie oszczędności czy też dodatkowe koszty, zakupimy wyposażenie oddzielnie lub pozostaniemy przy cenie łącznej.

Pozdrowienia
Simon

[NaTwoim13]

Dla programu dofinansowania zakupu nieruchomości przez NRW Bank nie spełniają wymogu posiadania 15% wkładu własnego ani nie mieszkają z dzieckiem.

Program zakupu nieruchomości przez NRW Bank musi być zgłoszony przez ich bank, który ponosi pełne ryzyko kredytowe, niezależnie od tego czy stoi na pierwszym miejscu w obszarze zobowiązań, czy ma swoje pieniądze na końcu listy, a bank musi zwrócić niewydobytą kwotę z kwoty sprzedaży nieruchomości Landowi Nadrenii Północnej-Westfalii w przypadku niewywiązania się z kredytu.

[NaTwoim13]

Po konsultacji z doradcami większe zaangażowanie kapitału własnego nie przyniesie znaczącej poprawy warunków.

Wybór banków staje się znacznie większy, a tym samym dostępna oferta staje się coraz mniej interesująca.

[SimonKl]

Dla programu NRW Bank Eigentumsförderung nie spełniają Państwo wymaganego 15% wkładu własnego, gdyż żadne dziecko nie mieszka w Państwa gospodarstwie domowym.


Program NRW Bank Wohneigentum musi być złożony przez Państwa bank domowy, który będzie odpowiedzialny za tę kwotę i nie będzie zachwycony, jeśli nie będziecie zarabiać, a mimo to bank będzie ponosił pełne ryzyko za pożyczkę, niezależnie od tego, czy znajduje się ona w pierwszym rzędzie, a Państwa własne pieniądze są na końcu, czy w ostatnim rzędzie, a w przypadku możliwości odsprzedaży przez trzecią stronę, bank musiałby zwrócić nieuzyskane pieniądze z ceny sprzedaży Landowi Nadrenii Północnej-Westfalii.

Dziękuję również za Twoje odpowiedzi!

Dokładnie, jeśli już, to dla nas w grę wchodziłoby NRW.Bank Wohneigentum.
Według doradcy bankowego, złożenie wniosku do NRW.Banku w drugim rzędzie nie powinno stanowić problemu lub zostało zaproponowane nam w ten sposób.
Czy to nie jest raczej nietypowe / niemożliwe do zrealizowania?







Cytat od noelmaxim

Wybór banków staje się znacznie większy, a dostępna oferta coraz mniej atrakcyjna.


Jak mogłyby wyglądać (może nawet zupełnie) inne formy finansowania?
Faktem jest, że zakładamy całą kwotę kredytu w wysokości 275 tys. € i (na razie) z wkładem własnym w wysokości 18 tys. €. Jesteśmy również gotowi, jak już wspomnieliśmy, zainwestować część pozostałego kapitału, ale tylko wtedy, gdy to opłacalne lub wręcz konieczne.

Nie wspomniałem jeszcze o naszej maksymalnej miesięcznej raty:
W obecnej najlepszej sytuacji (dwa dochody, brak dzieci) bylibyśmy w stanie, po odjęciu naszych stałych kosztów i rozbudowanych kosztów dodatkowych, wliczając w to część oszczędności na naprawy, maksymalnie przeznaczyć 2900 € miesięcznie.

Jeśli (czysto teoretycznie) dochód mojej partnerki zniknąłby w razie pojawienia się potomstwa (tymczasowo), nadal moglibyśmy spokojnie radzić sobie z około 900 €.
Planowane jest to jednak dopiero za około 2 lata (ale takie plany nigdy nie są w 100% pewne).

Z tego powodu chcielibyśmy raczej ustalić pułap możliwości na niższym poziomie, jak opisano powyżej, i wprowadzać nadwyżki poprzez dodatkowe spłaty.

Pozdrowienia
Simon

[NaTwoim13]

Dziękuję również za Twoje odpowiedzi! Dokładnie, w przypadku naszej sytuacji, NRW.Bank Wohneigentum byłby odpowiedni.
Według doradcy bankowego, złożenie wniosku o drugi kredyt zabezpieczający w NRW.Bank nie stanowiłoby problemu, a właściwie zostało nam to zaproponowane.
Czy to raczej niezwykłe / nierealne?

Edycja: pomyłka

[SimonKl]

Nie widzę tu żadnej korzyści, kredyt można również ubiegać się w KfW.

Jak ogólnie wygląda proces składania wniosku?
Szczerze mówiąc, nie jestem zbyt zorientowany...

Mówisz, że składanie wniosku przez bank domowy nie ma sensu. Czy niesie to za sobą jakieś negatywne konsekwencje?

W poście nr 9 wspomniałeś, że „dostępna oferta zawsze staje się nieważna”. Czy mogę zapytać, co przez to masz na myśli?
Uważasz, że oferta nie jest atrakcyjna? Jaka, twoim zdaniem, mogłaby być alternatywa?

Pozdrowienia
Simon

[NaTwoim13]

Jak ogólnie przebiega proces składania wniosku?
Szczerze mówiąc, nie do końca to rozumiem...

Mówili Państwo, że składanie wniosku przez bank domowy nie ma sensu. Czy to ma jakieś wady?

W Post #9 wspomnieli Państwo, że „oferta staje się zawsze nieciekawa”. Czy mogę zapytać, co to oznacza?
Czy uważają Państwo, że oferta nie jest atrakcyjna? Jaka byłaby Państwa zdaniem alternatywa?

Pozdrawiam serdecznie
Simon

Składanie wniosku o środki pomocowe ze strony kraju, w tym program NRW Wohneigentum, nie niesie za sobą korzyści, ponieważ program Wohneigentum KfW jest odwzorowany 1:1, podczas gdy inne programy NRW Bank można bezpośrednio ubiegać się o środki pomimo ich podporządkowania w przypadku ubiegania się o środki przez bank, co poprawia stopę obciążenia hipoteki dla pozostałych środków ubieganych przez bank, a ponieważ przy środkach ubieganych przez NRW Bank (poza Wohneigentum) NRW Bank przewiduje zobowiązanie.

Tak nie jest w przypadku programu Wohneigentum, czy to finansowanego przez KfW, czy NRW Bank. Nawet programu KfW Wohneigentum, oznaczonego jako program 124, który musi być ubiegany poprzez pośredniczący bank, a ponieważ zobowiązanie nie znajduje się u KfW (podobnie jak w przypadku NRW Bank), a u banku pośredniczącego (tylko refinansuje się on środkami), to nie zmniejsza stopę obciążenia hipoteki.

Edycja: Warunki produktu, gdy składany jest wniosek przez NRW Bank, mogą być potencjalnie lepsze, ponieważ można tam wybrać dłuższe okresy stałych stóp procentowych.

[SimonKl]

Wniosek o środki finansowe państwa, tutaj Program Własności Mieszkaniowej NRW, nie przynosi korzyści, ponieważ opiera się na tym, że program Własności Mieszkaniowej KfW jest odwzorowany 1:1.

Jednak KfW124 ma tylko 10-letni okres wiązania oprocentowania, podczas gdy program Własności Mieszkaniowej NRWBank oferuje 20-30 lat okresu wiązania oprocentowania. Dlatego bardziej skłaniamy się, pomimo wyższych oprocentowań efektywnych, w kierunku NRWBank.
Czy coś tutaj przeoczyłem?

Pozdrowienia
Simon

[NaTwoim13]

Oczywiście, masz rację, warunki jako takie są lepsze, pomyliłem się.

Bez zmian w zakresie wnioskowania i zobowiązania.

[SimonKl]

Okej, dziękuję za wyjaśnienie! Ponieważ jesteś bardzo doświadczony, a także, jak przeczytałem w różnych innych postach, doradcą finansowym: Czym osobiście myślisz o przedstawionym koncepcie finansowania lub co byś polecał? Tak jakby z neutralnego, niebankowego punktu widzenia? Pozdrowienia Simon

[NaTwoim13]

Okay, dziękuję za wyjaśnienie!

Ponieważ jesteś bardzo doświadczony, a także, jak przeczytałem w różnych innych postach, doradcą finansowym, czy mogę zapytać, co osobiście sądzisz o przedstawionym koncepcie finansowania lub jakie zaleciłbyś?

> Prawie z neutralnej, ni-finansowej perspektywy?

Pozdrawiam
Simon

W jakim obszarze kodowym znajduje się obiekt zakupu?

[Alex [CryptoMod]]

Po konsultacji z doradcami więcej wkładu własnego nie doprowadziłoby do znaczącej poprawy warunków.
Jedyną korzyścią byłoby skrócenie okresu kredytowania lub niższe miesięczne raty, ale kosztem spokoju ducha i rezerwy na nieprzewidziane wydatki.

A może mamy tu błędne myślenie?

Pozdrowienia
Simon

Tutaj nie ma błędu... Bezpieczeństwo kosztuje pieniądze...

Przykład:
275.000 EUR, 1,5% oprocentowanie, 5% spłaty przez 10 lat -> po 10 latach 30.500 EUR kosztów odsetek i pozostały dług 126.000 EUR

215.000 EUR, 1,5% oprocentowanie, 5% spłaty przez 10 lat -> po 10 latach 23.800 EUR kosztów odsetek i pozostały dług 99.000 EUR

Czyli po wpłaceniu 60.000 EUR jako wkładu własnego, w ciągu pierwszych 10 lat zaoszczędza się 7.000 EUR kosztów odsetek. Dzięki niższej pozostałej kwocie długu o 27.000 EUR oszczędza się także później na odsetkach, które potencjalnie mogą być lepsze dzięki lepszej stopie obciążenia.

[SimonKl]

W jakim obszarze kodowym pocztowym znajduje się obiekt do kupienia?

W strefie kodowej 59xxx. Mniejsza, wiejska dzielnica.
@Herrmueller:
Rozumiem i zgadzam się.
Jednak ma to sens tylko wtedy, gdy istniejące inwestycje przynoszą niższe przychody niż około 1,5%. W naszym przypadku istnieje także oszczędności konto z rocznym oprocentowaniem około 2,5%. W takim przypadku nie opłacałoby się to rozwiązać i wykorzystać jako kapitał własny (pomijając warunki refinansowania poprzez lepszy wskaźnik obciążenia zastawem).
Jest nam świadome, że przez mniejszy kapitał własny i dłuższy okres związania ostatecznie kosztuje to więcej. Jednak z przyjemnością płacimy tę cenę za większe bezpieczeństwo i zapas na modernizacje lub inne zdarzenia losowe.
Pozdrowienia
Simon