Capital Investment 4

[Rasenman]

Witaj wszystkim,



Jestem tutaj nowy i zastanawiam się nad kwestią zabezpieczenia emerytalnego i dalszego nabycia nieruchomości. W mojej okolicy (praktycznie naprzeciw mojego domu jednorodzinnego, patrzę na niego podczas pisania tego posta) zwalnia się połowa bliźniaka lub mieszkanie gościnne. Szczerze mówiąc, nie jestem pewien, jak to sklasyfikować, to budynek zewnętrzny, ale wewnętrznie podzielony podwójną ścianą. Wszystkie udogodnienia są oddzielone i istnieją adresy 20 i 20a.



Zastanawiam się, czy to ma sens ekonomiczny, czy nie:



Dotyczące nieruchomości:

Lokalizacja: 26xxx Oldenburg

Powierzchnia działki: 429m²

Powierzchnia mieszkalna: 75m²

Rok budowy: 1999, wzniesiony przez ówczesnego murarza w ramach prac własnych, zgodnie z wszystkimi wnioskami i przepisami budowlanymi

Stan: no cóż, wiele rzeczy trzeba zrobić, ale ogólnie nadaje się do zamieszkania

Cena wywoławcza: 126.000 do negocjacji (w tym koszty dodatkowe, czyli około 138.000 EUR) - jednak myślę, że realistyczna cena to 110.000 EUR

(wtedy łącznie 118.000 EUR wliczając koszty dodatkowe)

Budynki dodatkowe: solidny garaż i szopa

Ogród: około 250m2



Nieznany mi [url]doradca[/url] ds. nieruchomości oszacował, że należy zainwestować dodatkowe około 50.000 EUR.



Odnośnie mnie:

Wiek: 31 lat

Roczny dochód brutto z wynagrodzenia: 90.000 EUR, zatrudniony na czas nieokreślony w spółce energetycznej

Miesięczny dochód netto: 3.400 EUR

Miesięczne obciążenie: około 1.300 EUR (950 EUR [url]kredytu[/url] hipotecznego, inne opłaty)

Stan cywilny: singiel, bez dzieci

Bieżący [url]kredyt[/url]: Tak, na [url]Dom[/url] jednorodzinny, pozostałe zadłużenie 214.000 z 239.000 EUR

Własność: Działka o powierzchni 700m² z domem jednorodzinnym, wartość około 600.000 EUR (na tę kwotę przeznaczony jest [url]kredyt[/url])

Wkład własny, jaki chciałbym zainwestować: 10.000 EUR



O co chodzi:

Znam właściciela, który zmarł około 8 tygodni temu. Jego dziedzice chcą teraz sprzedać nieruchomość, jeszcze nie skorzystali z usług pośrednika. Jak wspomniano, wiele rzeczy wymaga poprawy, takich jak:

- remont łazienki

- nowa podłoga (są płytki, planuję ułożyć na nich winyl)

- nowa kuchnia

- aktualizacja instalacji elektrycznej

- prace malarskie i tapetowanie

- prace zewnętrzne (naprawa dachowych elementów, nowe rynny, wykonanie lub obudowanie gzymsów)

- nowe drzwi wewnętrzne

- Całkowite koszty materiałów: 25.000 EUR



Na plus, mogłem dzisiaj obejrzeć nieruchomość:

- Brak pleśni, bez śladów wilgoci

- Nowy system grzewczy

- Wszystko solidne, ale proste



Można powiedzieć, że poprzedni właściciel pozostawił wiele rzeczy niedokończonych, ale według mojej oceny nie ma punktów, które mogą przynieść większe niespodzianki.



Większość prac (wszystko oprócz pewnych fragmentów łazienki i części instalacji elektrycznej) mogłabym zrobić samodzielnie wraz z ojcem. Sami budowaliśmy nowy [url]Dom[/url] i dzięki własnym pracom, takim jak kładzenie podłóg, budowa schodów, prace malarskie i tapetowanie, montaż drzwi wewnętrznych, prace elektryczne (w tym satelitarne, sieciowe), budowa wiaty, montaż instalacji fotowoltaicznej, zaoszczędziliśmy kilkadziesiąt tysięcy EUR. Ponieważ nieruchomość znajduje się na przeciwko, nie będą to długie wyjazdy.



Planuję wynająć nieruchomość (najpierw na krótki, potem na długi okres). Mamy tutaj w regionie wiele ofert wynajmu apartamentów wczasowych, więc wydaje się być to możliwe: centrum miasta jest niedaleko (5km), a piękne Ammerland jest tuż za rogiem ;-)



Analiza finansowa:

Cena zakupu z kosztami dodatkowymi: 118.000 EUR

+ Całkowite koszty materiałów: 25.000 EUR

- Wkład własny: 10.000 EUR



= Potrzeba kapitału obcego w wysokości 133.000 EUR



Teraz moje pytania:

Czy to wszystko może być uzasadnione ekonomicznie?

Wynajem w tej okolicy kosztuje średnio około 9 EUR/m², więc przy powierzchni mieszkalnej 70m² to 630 EUR czynszu - powiedzmy 600 EUR.



Jeśli teraz użyję kalkulatora kredytowego, a więc zakładam potrzebę kapitałową 133.000 EUR, 15 lat okresu wiązania i 3% odsetek, miesięczna rata wynosi około 450 EUR, a stopa procentowa 1,08%. Pozostałe zadłużenie po 15 latach wynosi około 69.000 EUR.



Zakładając, że nieruchomość jest wynajęta w 85%, przez 15 lat otrzymam 92.000 EUR dochodów z czynszu i wyda 81.000 EUR na [url]kredyt[/url] - zysk będzie więc wynosił około 11.000 EUR.



Należy znaleźć nowe finansowanie na resztę zadłużenia w wysokości 69.000 EUR lub wybrać od samego początku finansowanie z dłuższym okresem wiązania, co może być droższe (czy to ma sens przy wynajmie?).



Dlaczego interesuję się tym przedsięwzięciem?

Sąsiednia działka (na której znajduje się druga połowa domu) zwolni się za około 20-25 lat.



Jeżeli zabezpieczę te 429m² teraz, będę mógł przez następne 20-25 lat wynająć je i być może później zakupić drugą połowę (i zbudować ponownie) lub sprzedać w przyszłości swoją część za cenę wysoką, ponieważ potencjalny nabywca na pewno chciałby posiadać obie części (drugą połowę można tylko w ograniczonym stopniu przeznaczyć do samodzielnego zagospodarowania).



Chciałbym usłyszeć opinie na ten temat i wiedzieć, czy moje obliczenia są w porządku.



Dziękuję, Rasenman!

[2utopus]

Jak wyglądają koszty utrzymania i opodatkowanie dochodów z najmu?

[Rasenman]

No cóż, jak to powinno wyglądać: Muszę utworzyć rezerwy na utrzymanie, jasne. Muszę opodatkować przychody z najmu normalnie, ale przynajmniej mogę odliczyć koszty kredytu (odsetki) w celu zmniejszenia podatku, czyż nie?

[NaTwoim13]

No cóż, jak to powinno wyglądać:

Muszę odkładać środki na utrzymanie, oczywiste.

Dochód z najmu muszę opodatkować zgodnie z zwykłymi zasadami, ale przynajmniej mogę odliczyć koszty kredytu (odsetki) w celu zmniejszenia podatku, prawda?

.... w przypadku amortyzacji w wysokości 2,5% od wartości budynku oraz wszystkich kosztów związanych z konserwacją, modernizacją i remontem.

[Rasenman]

Dziękuję!

Bez odniesienia do tematyki podatkowej:
Czy to głupi model, przeciętny model czy dobry model?

Czy też inaczej: Bank będzie się ze mnie śmiał z tego pomysłu, czy raczej będą zainteresowani udziałem?

[NaTwoim13]

Nie będzie ani jednego banku, który by nie brał w tym udziału, ani jednego.

[Rasenman]

Wszystko jasne, dzięki.

Czy moje założenia dotyczące opłacalności są również zrozumiałe?

[NaTwoim13]

Więcej niż to

Stałe oprocentowanie na 15 lat nie spodobałoby mi się, gdybyś trochę inaczej to ustawił, ale ogólnie prezentacja jest dobra i zrozumiała.

[Rasenman]

Cześć,

Jaka byłaby lepsza stopa procentowa?
Czy jest zbyt wysoka, czy o co dokładnie chodzi?

[NaTwoim13]

Cześć,

jaki jest lepszy odsetek?
Czy jest za wysoki czy o co dokładnie chodzi?

W zabezpieczeniach, jakie mają Państwo w swoim domu jednorodzinnym, oprocentowanie jest zdecydowanie zbyt wysokie, w związku z czym powinni Państwo rozważyć kredyt z ratą końcową (nie kredyt ratalny) ze względu na swój podatek.

[Rasenman]

Okej, rozumiem sprawę z oprocentowaniem. Na jakim poziomie powinno to być i jakie jest określenie oprocentowania?

Czy w przypadku obiektu inwestycyjnego powinno się wybrać krótki czy długi okres wiązania oprocentowania?

Nie rozumiem kwestii z pożyczką ratalną.

Jaki jest w tym korzyść?

[NaTwoim13]

Spłata kredytu balonowego ma zaletę umożliwiania ustalania równych kosztów odsetkowych i przeciwstawiania ich dochodom; ponadto, kredyty terminowe są korzystniejsze podatkowo niż kredyty ratalne. Jednak decyzję w tej sprawie powinien podjąć indywidualnie i konkretne doradca podatkowy.


Tak długo, jak to konieczne, planuje się indywidualnie, także w zależności od oczekiwanej stopy procentowej i harmonogramu spłat.

[Rasenman]

Cześć,

Dzięki. Porozmawiam więc bardziej szczegółowo z sprzedawcą.

Jak porównać kredyty?
Przez Interhyp i inne firmy czy po prostu zapytać w swoim banku?

Czy chcą oni pełen koncepcji czy co tam jest wymagane? Zdjęcia nieruchomości itp.?

[NaTwoim13]

Oczywiście, udanie się do swojego banku jest dobrym pierwszym krokiem, Dr. Klein i Interhyp są również jednymi z pierwszych możliwości, no i jest jeszcze to forum, tutaj można uzyskać pomoc

[Rasenman]

Dziękuję.

Co oni chcą mieć? Nie ma żadnej prawdziwej ekspertyzy dotyczącej nieruchomości: Jest tylko dokument od PlanetHome lub innego pośrednika w obrocie nieruchomościami jak MCMakler czy coś w tym stylu (jak z telewizji).

Jutro mogę jeszcze raz pobrać wartość rynkową majątku poprzez znajomą.

A może bank tylko na podstawie podanych danych robi obliczenia na komputerze?

[NaTwoim13]

Dziękuję.

Czego oni właściwie chcą? Nie ma tu prawdziwej ekspertyzy dotyczącej nieruchomości: Jest tylko dokument od PlanetHome lub innego pośrednika w sprzedaży nieruchomości, takiego jak MCMakler lub coś w tym stylu (jak w telewizji).

Mogę jutro ponownie sprawdzić wartość rynkową poprzez znajomą.

A może bank po prostu przeprowadza obliczenia na podstawie danych?

Doświadczony i niezależny doradca finansowy ustala wartość nieruchomości z góry, najlepiej za darmo, i najpierw udostępnia im ekspertyzę wartości.

Następnie, uwzględniając ich cele i życzenia w stosunku do zaleceń wartości - ewentualnie ich Dom jednorodzinny może odgrywać rolę w obniżeniu wskaźnika obciążenia, a nawet nie wymagać wkładu własnego, co może być wskazane pod względem podatkowym - niezależnie i niezobowiązująco przygotowuje koncepcję finansowania nieruchomości, opartą na danych i faktach!

[Rasenman]

Puh, okay, jak to znaleźć? Zakładam, że wszystko idzie dobrze, jeśli przedstawisz im uzasadnioną koncepcję, tak jak opisałem powyżej, prawda? Czyli: cena zakupu, koszty dodatkowe, dochody z najmu, rezerwy itp.

[NaTwoim13]

"

Puh, okay, jak znaleźć takiego?



Zakładam jednak, że to również działa dobrze, jeśli przedstawisz im sensowną koncepcję, jak opisałem powyżej, prawda?



Czyli: cena zakupu, koszty dodatkowe, dochody z wynajmu, rezerwy, itp.



Nie ważne kto, każdy z wymienionych wcześniej będzie mógł im przedstawić - z różnymi możliwościami i interesami."

[Alex [CryptoMod]]

Cześć Rasenmann,

jeśli chodzi o liczby, to jest to dość zrozumiałe.
Chciałbym dołączyć coś oprócz liczb (moja osobista opinia!):
Moim zdaniem jako inwestycja finansowa taka nieruchomość jest mniej odpowiednia. Gdyby pojawił się problemowy najemca i przez kilka miesięcy byłby brak czynszu oraz koszty remontu, to rentowność na dłuższy czas byłaby w dużej mierze zrujnowana.

Dodatkowo trzeba wziąć pod uwagę lokalizację, bezpośrednio naprzeciwko Ciebie? Oznacza to, że w razie problemów miałbyś również widok na to i musiałbyś się codziennie denerwować, jeśli stosunek najmu byłby raczej problematyczny?

Ja osobiście raczej zdecydowałbym się na zakup wielorodzinnego budynku z 4 lub więcej jednostkami mieszkalnymi.

[NaTwoim13]

Cześć Panie Rasenmann,

pod względem liczb to jest zrozumiałe. Chciałbym jednak dodać coś oprócz liczb (moje osobiste zdanie!): Jako inwestycję pieniężną, uważam, że taka nieruchomość jest raczej mniej odpowiednia. Gdyby pojawił się problemowy lokator i przez kilka miesięcy brakowałoby czynszu + koszty remontu, zwrot z inwestycji zapewne poszedłby w długą.

Do tego dochodzi lokalizacja, bezpośrednio naprzeciwko Ciebie? Czyli w razie problemów miałbyś to dosłownie przed oczami i musiałbyś się codziennie irytować, jeśli relacje najmu są raczej problematyczne?

Osobiście, zamiast tego, raczej kupiłbym Dom wielorodzinny z 4 lub więcej jednostkami mieszkalnymi.

No cóż, w jednym ze swoich postów opisuje, co jest interesujące w tej propozycji, i tak, zawsze należy wziąć pod uwagę brak czynszu, co najmniej nie można go lekceważyć, ale przepraszam, zwykłą zasadą jest, że czynsze są płacane na czas i mam również wpływ na to, co jako najemca nabywam.

[Rasenman]

Cześć Panie Müller,

Dziękuję za Pana zaangażowanie.
Czy MFH oznacza Dom wielorodzinny? Jeden jest obecnie na sprzedaż, cztery jednostki za 890.000€, ale w nieco nieoptymalnym stanie pod względem relacji ceny do jakości.

Tak, oczywiście, bliskość jest ważna, oczywiste.

Inna myśl: Moi rodzice mają także 1.400 m2 ziemi, na której mieszkają. W pewnym momencie prawdopodobnie nie będą w stanie sobie z tym poradzić, więc mogliby się tam przenieść, a moja siostra i ja moglibyśmy działać na tych 1.400 m2...

Dlaczego uważasz, że to nie jest dobry obiekt inwestycyjny?

[Alex [CryptoMod]]

Dlaczego uważasz, że nie jest to dobra inwestycja z punktu widzenia zwrotu z inwestycji?

Ponieważ ryzyko niewypłacalności jest rozłożone tylko na 2 mieszkania.
W przypadku budynku z wieloma mieszkaniami masz lepsze rozproszenie ryzyka. Gdyby główny najemca twojego obiektu zrezygnował, to prawdopodobnie 60-70% dochodów tymczasowo zniknęłoby, podczas gdy w budynku z 5 względnie podobnymi mieszkaniami byłoby to tylko 20%....

Bliskość może być również zaletą, ale widzisz również, gdy mieszkańcy nie obchodzą się z mieszkaniem (twoją własnością) tak, jak sobie to wyobrażałeś. Znajomy ma 3 budynki z wieloma mieszkaniami w sąsiednim większym mieście, oddalonym o 25 km od jego miejsca zamieszkania. Rzadko ma jakieś problemy z najemcami..... Wszystko w porządku. 95% relacji najmu zapewne przebiega bez większych problemów, ale nic nie pomaga, gdy masz jednego z tych 5% problematycznych najemców.....

[Rasenman]

No cóż, Redundancja musi najpierw być zakupiona... Kosztuje wszystko...

[Rasenman]

Cześć,

wartość średnia działki zgodnie z komisją ds. wyceny wynosi tutaj 340 EUR (na dzień 31.12.2020), czyli na 429 m² jest to 145 000 EUR.
Jeśli ostateczna cena zakupu wyniesie 115 000 EUR plus koszty dodatkowe, to czy nie byłoby to sensowne jedynie ze względu na wartość gruntu i działki?

[NaTwoim13]

Ocena nieruchomości powinna być przeprowadzona przez profesjonalistę. Potrzebujemy rusztowania, pierwszej koncepcji, tutaj nie możemy pomóc w sposób celowy, ponieważ brakuje zbyt wielu indywidualnych informacji, co oznacza, że nie może odbyć się tu rzetelne doradztwo. Oczywiście wszystko można przedstawić pobieżnie, być może można się skupić na jednym czy drugim, ale teraz potrzebują Państwo indywidualnej konsultacji opartej na wszystkich informacjach niezbędnych do podstawowej oceny, a fundamentem jest wartość nieruchomości, którą zamierzacie Państwo nabyć.

[2utopus]

Kolejna myśl: Moi rodzice również mieszkają na 1 400 m2. Kiedyś będą z tym również przeciążeni, czyli: Wtedy mogliby się tam wprowadzić, a moja siostra i ja moglibyśmy cieszyć się aktywnością na 1 400 m2...

1400 m² to jednak dość dużo - ile tam jest pokoi? Czy można to podzielić na kilka mieszkań?
(np. 10x 140m² czy 20x 70m² czy 40x35m² ...)

[Rasenman]

Cześć,

niestety czasu brak. Piszę równolegle z sprzedawcą, który chce pozbyć się nieruchomości jak najszybciej i sprzedać ją za pośrednictwem pośrednika, ponieważ związane są z nią obecnie tylko koszty.

[Rasenman]

Przepraszam, działka ma 1 400 m² ;-)