Capital Investment 4

[Kaulbarsch]

Cześć,

moi rodzice (53 lata i 54 lata) oraz ja (28 lat) po długim poszukiwaniu znaleźliśmy możliwość zakupu nieruchomości.

Generalnie chcielibyśmy wziąć kredyt hipoteczny wspólnie, aby wszyscy 3 byli wpisani do księgi wieczystej.

Wyłączenie mnie z finansowania nie wchodzi w grę. Rodzice nie powinni być dla mnie lokatorami.

Jak to będzie wyglądało w przypadku późniejszej potrzeby opieki w podeszłym wieku?
Nie byłoby miło, gdyby udziały w domu zostały początkowo przeliczone w przypadku roszczenia o opiekę.

Czy można temu sprytnie zapobiec z góry?
Czy wszyscy finansujący muszą koniecznie być wpisani do księgi wieczystej?

Jeśli tylko ja byłbym wpisany do księgi wieczystej, czy płatności miesięczne rodziców do mnie mogą być traktowane jako przedwczesne dziedziczenie?

Dzięki

[Marc2512]

Co powiesz na prywatne ubezpieczenie zdrowotne? Właściwie jest to standard dla osób mających dzieci i własność. Byłoby to sprytne dla wszystkich zaangażowanych.

[bruno68]

Witaj Kaulbarsch,

znajduje się w dużym błędzie!

Nie byłoby dobrze, gdyby udziały w domu najpierw zostały odjęte od siebie...

Co miałoby zostać odjęte? Faktem jest, że własność nie zmienia się w księdze wieczystej! Nawet jeśli wypłaciliby Państwo swoim rodzicom 20-krotność wartości udziałów! W księdze wieczystej nadal figuruje udział, który jest wymagalny, gdy rodzice staną się wymagający opieki.

Moja matka włada prawem do mieszkania o wartości netto 13 000 € rocznie, ponieważ według średniej żyje do 93 lat, a ma 72 lata. Obecna wartość towarzyszy jest wartością netto 21 lat pomnożonych przez 13 000 €! Oznacza to wartość pieniężną netto w wysokości 273 000 €. Jeśli Dom zostanie sprzedany, to z kwoty sprzedaży przysługuje jej ta kwota jako własność! Po odjęciu pozostałej części zadłużenia domu, dzieci dostaną jedynie napiwki od wartości domu.

Kluczowe jest słowo obecnie, oznacza to jednocześnie, że w miarę wzrostu czynszu, wzrasta również roczna wartość mieszkania! Przy wzroście o 3% w kolejnym roku należy dodać 390 € jako wartość mieszkania. Wtedy równanie wygląda następująco: 20 pozostałych lat pomnożonych przez 13 390 €, daje wartość pieniężną netto w wysokości 267 800 €. Tylko 5 200 € zamiast 13 000 € mniej!

Lepiej nie oszczędzajcie na złym końcu! Wpisy do ksiąg wieczystych dokonuje jedynie notariusz! Ponieważ to on korzysta z publicznej wiarygodności!

Jeśli umówione zostanie wpisane do księgi wieczystej, to tak też zostanie zrealizowane!

Oznacza to, że w przypadku opieki majątkiem rodziców (poza kwotą majątku chronionego przed zajęciem), ich majątek musi zostać zużyty!

Przed tym urząd opieki społecznej nie będzie musiał finansować ich sytuacji finansowej!

Pamiętajcie, że notariusz wpisze całe Państwa finansowe błędy do księgi wieczystej, aż do kompletnego ruiny rodziny poprzez wyrok sądu!

Zawsze pamiętajcie: Nie ważne, co zapiszesz na piśmie w księdze wieczystej, zostanie zrealizowane!

Bruno68

[2utopus]

W przypadku konieczności opieki odpowiednie darowizny powinny zostać zrealizowane 10 lat wcześniej, aby nie mogły zostać one unieważnione przez państwo.

W przypadku rozwiązania wynajmu prawdopodobnie można odliczyć podatek od niektórych rzeczy, które nie są możliwe dla zwykłego użytkownika.

Ogólnie rzecz biorąc, umowę kredytową może podpisać więcej osób, niż jest ich wpisanych do księgi wieczystej - jednak w konkretnych przypadkach należy rozważyć, jakie zalety i wady wynikają z tego dla poszczególnych uczestników.

@Bruno: o ile dobrze zrozumiałem, prawa do mieszkania i użytkowania pozostają w przypadku sprzedaży - ale w takim przypadku uzyskuje się znacznie mniejsze dochody ze sprzedaży?
(Oczywiście zawsze można także odkupić prawo dzierżawy od posiadacza prawa, jeśli zgodzi się on na to.)

[2tneub]

Jeśli tylko ja byłbym wpisany w księdze wieczystej, czy miesięczne płatności od rodziców do mnie mogą być uznane za przedwczesne dziedziczenie?

W takim przypadku zazwyczaj należałoby zadeklarować to jako dochód z najmu.

Może to być dobry pomysł.
Dlaczego więc nie byłoby bardziej sensowne, aby faktycznie sporządzić to jako umowę najmu?
Rodzice darowują jako przedwczesne dziedziczenie pewną kwotę X, która zostanie uznana jako kapitał własny przy zakupie domu. Istnieją wysokie kwoty wolne od podatku od darowizn.
Jednocześnie otrzymują państwo zniżkę na czynsz.
Od 66% ustawowego czynszu (ewentualnie od 50% od 2020/2021, patrz link) najem może być w pełni uznany, a wydatki mogą być w pełni odliczone.
https://www.nwb-experten-blog.de/jst...rozent-sinken/
W zasadzie, może to prowadzić do tego, że na początku wynik z najmu i dzierżawy nie będzie przewyższał, ale raczej będą generowane straty podatkowe prowadzące do zwrotu podatku.
Takie możliwości powinny jednak zostać wcześniej omówione z doradcą podatkowym/prawnikiem zajmującym się prawem podatkowym oraz pośrednikiem finansowym.

Jeśli rodzice oprócz tego opłacają tygodniowe zakupy lub ratę oszczędnościową dla dziecka zamiast rodziców, których zamiast rodziców przejmują dziadkowie, bez wykazania związku czasowego z rozpoczęciem wynajmu, to takie rozwiązanie jest dobre.

[bruno68]

W pełni utopijne,


@Bruno: o ile dobrze zrozumiałem, prawa do mieszkania i użytkowania pozostają w mocy w przypadku sprzedaży - jednakże wtedy uzyskuje się znacznie niższe dochody ze sprzedaży?
(Alternatywnie zawsze można wykupić prawo od posiadacza, jeśli wyrazi zgodę.)

Biegły rzeczoznawca Sądu Pokoju w Kassel ustalił wartość domu na 565.000 €.
Biegły powołany przez wierzyciela obliczył wartość na 515.000 €!
Stąd prawo do mieszkania mogło być wycenione z obniżką wartości do nawet 50.000 €!

Z drugiej strony ta suma musi być odjęta przy sprzedaży w wysokości 272.000 €!
Jednak jeśli pozostaje w mocy prawo do mieszkania, znikają przyszłe czynsze netto w tej samej wysokości! Dlatego żonie w przypadku śmierci męża przysługuje fikcyjna, nieopodatkowana dodatkowa emerytura w wysokości do 1.070 €, co może prowadzić do dodatkowej bruttoemerytury w wysokości 2.140 €, z dodatkowymi 20% składki na ubezpieczenie zdrowotne!
Ale stoją one w obliczu możliwości oszczędności podatkowych w wysokości 136.000 przy 25% lub do 272.000 € przy opodatkowaniu w wysokości 50%! Solidny zysk!

Jeśli obydwoje rodziców otrzymuje łączną emeryturę brutto w wysokości 4.000 € miesięcznie, a główny żywiciel umiera, przy podziale 60% / 40%
wynik jest następujący:
On emerytura 2.400 €, z czego 50% stanowi duża renta wdowia w wysokości 1.200 €
Ona emerytura 1.600 €

Jeśli mąż umiera wcześniej, co jest zwykłą praktyką, w kolejnym miesiącu otrzymuje ona swoje 1.600 € plus 1.200 € od męża, razem 2.800 €. Dochody zmniejszają się o 30%!
Czy koszty zmniejszają się o 30%? Nie, ponieważ czynsz został ustalony niezależnie od liczby osób korzystających z mieszkania!

Ten blok kosztów odpada dla posiadacza nieruchomości! Widać stąd, jak istotne jest zapewnienie odpowiedniego finansowania na okres emerytalny!
bruno68