Capital Investment 4

[Patblue]

Cześć,

Aktualnie jestem w nieco skomplikowanej sytuacji i dlatego pytam tutaj o radę.
Sytuacja wygląda następująco:

Moi żona i ja obecnie wynajmujemy mieszkanie, ale chcielibyśmy w ciągu tego lub następnego roku wrócić do naszego rodzinnego miasta.
Tam, podobnie jak w wielu innych częściach Niemiec, sytuacja z nieruchomościami jest bardzo napięta. Oznacza to ekstremalnie wysokie ceny zakupu i wynajmu nieruchomości, które tak naprawdę nie są tego warte.

Po dłuższym poszukiwaniu odpowiedniej nieruchomości do zakupu, ale bez powodzenia lub tylko z kompletnie przesadzonymi cenami, pomyśleliśmy o wprowadzeniu się do domu rodzinnego, w którym obecnie mieszka tylko mój ojciec.

Aby móc się tam wprowadzić, warunkiem koniecznym jest znalezienie dla mojego ojca mieszkania z 1-2 pokojami. Przyszliśmy z pomysłem, że możemy wystąpić jako kupujący dla tego mieszkania i wynająć je potem mojemu ojcu.
Jednocześnie my wprowadzimy się jako najemcy do domu rodzinnego i będziemy płacić czynsz mojemu ojcu.

Mój ojciec udzieliłby nam prawo pierwokupu dla domu i moglibyśmy później zdecydować, czy chcemy go przejąć, czy nie.
Oczywiście mógłby także teraz sprzedać nam Dom za korzystną cenę, jednak problem polega na tym, że
1. na domu ciążą jeszcze długi,
2. mam jeszcze 2 braci, którzy również chcieliby być uwzględnieni. Innymi słowy, darowizna w tej sytuacji jest obecnie trudna do wykonania bez uczucia pominięcia kogoś.

Dlatego model z wynajmem ma tę zaletę, że w ciągu najbliższych lat, gdy sytuacja finansowa może być dodatkowo niepewna (planowanie rodziny/przeprowadzka/zmiana pracy), nie będziemy mieli tak dużych obciążeń finansowych. Zakup mieszkania w przedziale 200-300.000€ jest dla nas znacznie łatwiejszy do udźwignięcia niż zakup domu w przedziale 500-700.000€.
Dodatkowo, jeśli dobrze się orientuję, w przypadku wynajmu nieruchomości członkowi rodziny można zaoszczędzić na podatkach (zmniejszyć koszty uzyskania przychodu?), ale należy pamiętać, że musi być pobierane co najmniej 50% lokalnego czynszu.

Czy to ma sens?
Czy coś istotnego mi umknęło?
A może istnieje lepsze rozwiązanie, o którym jeszcze nie pomyśleliśmy?

Dziękuję bardzo za pomoc.

[2tneub]

Cześć,
zastanawialiśmy się nad zamieszkaniem w pierwotnym domu rodzinnym, w którym obecnie mieszka tylko mój ojciec.

Abyśmy mogli się tam wprowadzić, warunkiem koniecznym byłoby, żeby mój ojciec znalazł dla siebie mieszkanie jednopokojowe lub dwupokojowe. Mamy pomysł, żebyśmy występowali jako nabywcy mieszkania i wynajęli je potem mojemu tacie.

Czy to właściwie wasz pomysł, czy też pomysł ojca?
Ojciec powinien być zdeterminowany do zmniejszenia się z domu do mieszkania 1-2 pokojowego. Nie chcemy, żebyście narzucili mu ten pomysł, a potem przypominał wam o tym.


Zastanowienia same w sobie wydają mi się zasadniczo uzasadnione.
Mogłoby być problematyczne, jeśli planujecie przeprowadzić kilka większych prac remontowych w domu. Każda kwota, którą wkładacie na poprawę wartości, zwiększa wartość domu (który nie należy do was), a potem ewentualnie ponownie płacicie za to w stosunku 2/3, gdybyście musieli wypłacić rodzeństwu.
Ponadto nie możecie odliczyć tych kosztów od podatku.
Na przykład ojciec musiałby wziąć na siebie prace budowlane, a wy moglibyście mu udzielić ewentualnej pożyczki na ten cel.
Gdyby Dom został odkupiony, odziedziczony lub (częściowo) podarowany, wtedy moim zdaniem ta pożyczka mogłaby być zaliczona lub skompensowana z ceną zakupu. W przypadku częściowego podarowania, kwota wypłaty rodzeństwu i pożyczka także są uważane za cenę zakupu.


Musielibyście sprawdzić, czy ustawa faktycznie ustaliła 50% łańcucha najmu w miejscowej stawce. Czytałem również, że od 66% miało być obniżone do 50%, jednak nie wiem, czy to zostało wprowadzone w życie. Należy również pamiętać, że lokalna stawka najmu może ulec zmianie. Warto uwzględnić pewien margines.
Kiedyś również musiała być sprawdzana rentowność obiektu w czasie trwania umowy najmu. Nie jestem pewien, czy to nadal obowiązuje. Koniecznie skonsultujcie się z doradcą podatkowym, zanim coś pójdzie nie tak.

[2utopus]

Jeśli ojciec płaci wam czynsz, to oczywiście pojawia się pytanie, czy taki model również działa z punktu widzenia amortyzacji itp.
Dochody z najmu są oczywiście ogólnie opodatkowane -> doradca podatkowy

Czy byłoby ewentualnie możliwe przekształcenie domu w celu stworzenia mieszkania dla ojca?
(Następnie zaciągnięcie kredytu na przeprowadzenie przebudowy i spłatę rodzeństwa.)

Jeśli działasz jako inwestor kapitałowy (wynajmujący), mogą zostać nałożone wyższe wymagania na kredytobiorcę - chcecie wynajmować mieszkanie na stałe czy tylko jako rozwiązanie tymczasowe? Koszty dodatkowe zakupu mogą zostać tracone, jeśli sytuacja zmieni się np. za 2 lata i mieszkanie będzie ponownie sprzedawane.
(Wtedy 20-30 tys. € kosztów dodatkowych zakupu przy 200-300 tys. € + ewentualna kara za wykupienie kredytu.)

[Patblue]

Czy to jest wasze pomysł, czy też pomysł waszego ojca?
To pomysł również ojca. Sam mówi, że Dom jest dla niego zdecydowanie za duży i byłby zadowolony z mniejszego mieszkania.
Nie chcemy przecież, abyście narzucili mu ten pomysł i aby potem nie wytykał wam tego.

Również to jest pomysł ojca. Sam mówi, że Dom jest dla niego zdecydowanie za duży i byłby zadowolony z mniejszego mieszkania.






Cytat od tneub

Zastanowienia same w sobie wydają się z mojego punktu widzenia zasadne.
Problem może się pojawić, jeśli planujecie przeprowadzić kilka większych prac remontowych w domu. Każda inwestycja, która zwiększa wartość nieruchomości (która nie należy do was), podnosi wartość domu i ewentualnie spowoduje, że musicie jeszcze raz zapłacić 2/3, gdy trzeba będzie wypłacić rodzeństwu.
Ponadto nie będziecie mogli odliczyć tych kosztów od podatku.
Na przykład ojciec powinien pokryć koszty budowy, a wy ewentualnie udzielić mu pożyczki na ten cel.
Jeśli Dom zostanie wykupiony, odziedziczony lub (częściowo) podarowany, wtedy moim zdaniem możecie odliczyć tę pożyczkę lub zliczyć ją z ceną zakupu. W przypadku częściowego podarunku, kwota wypłacana rodzeństwu i pożyczka również są traktowane jako cena zakupu.


Dobry punkt.

W takim przypadku na przykład mój ojciec mógłby wziąć dodatkową pożyczkę na remonty, aby uniknąć inwestowania pieniędzy, które zwiększają wartość i aby wszystko się nie pomieszało.
W ten sposób można by to lepiej uwzględnić w przyszłości przy przejęciu domu.

Lub możemy pokryć koszty i zostaną one uwzględnione przy ewentualnym zakupie.
Pytanie tylko, co jest tutaj bardziej sensowne ...

[Patblue]

Gdy ojciec płaci Wam czynsz, pytanie oczywiście brzmi, czy taki model działa również jeśli chodzi o amortyzację itp.
Dochody z najmu są oczywiście ogólnie opodatkowane -> doradca podatkowy

Moim pomysłem jest zmniejszenie mojego dochodu podlegającego opodatkowaniu poprzez generowanie strat z dochodów z najmu. Innymi słowy, pobieram tylko 50 lub 66% lokalnego czynszu, potem odliczam od tego odsetki od banku, koszty napraw itp. i w rezultacie otrzymuję stratę, która przynosi mi korzyść podatkową.
Czy to jest poprawne czy nonsens?

https://www.finanztip.de/steuertipps-vermieter/
--> Twoje wydatki związane z wynajmowanym nieruchomością możesz odliczyć jako koszty uzyskania przychodu. Jeżeli wyniknie z tego strata, możesz ją zrekompensować innymi dochodami.

Mój ojciec jest już na emeryturze, więc konieczność opodatkowania dochodów z czynszu nie jest aż tak straszna (?).






Cytat od utopus

Czy byłoby możliwe zbudowanie dodatkowego mieszkania w domu dla ojca?
(Następnie zaciągnięcie kredytu na finansowanie przebudowy i wykupienie rodzeństwa.)


Dobry pomysł, już również myśleliśmy o tym rozwiązaniu, ale w przypadku tego domu jest to niestety trudne lub związane z bardzo wysokimi kosztami.

[bruno68]

Cześć Patblue,

To, co powinieneś teraz zrobić, to przeprowadzenie wyceny z udziałem rzeczoznawcy majątkowego przysięgłego z sądu okręgowego w xxx.
Nie chcemy, żebyście musieli później wypłacać braciom ich udział w nieruchomości po dokonaniu inwestycji czy też po dziedziczeniu!

Czyż nie posiadasz już 1/6 udziału w domu, tak jak twoi bracia? Przecież tam, gdzie są dzieci, jest też matka, prawda? A może rodzice wyznaczyli się wzajemnie jako jedynych spadkobierców? Na pewno otrzymaliście odpis po testamencie po śmierci matki! Bo z każdym wzrostem wartości domu o 1 €, uprawnienie braci do dziedziczenia wzrasta o kolejne 0,666 €.

Jeśli zaczniecie modernizować Dom bez odpowiedniego zabezpieczenia, zubożecie albo nawet popadniecie w bankructwo.

Pamiętajcie, że prawo spadkowe nie rozpoznaje niczego innego poza wartością majątkową w dniu zgonu! Nawet zawyżone ceny nieruchomości, bez udziału rzeczoznawcy majątkowego przysięgłego z sądu okręgowego w xxx, nie mogą przeciwstawić się zawyżonym cenom, wymyślonym przez mafijnego pośrednika.

Dlatego nie można inwestować pieniędzy w Dom bez dokładnego wyjaśnienia stanu prawnego!

W zasadzie powinniście mocno oszczędzać, niezależnie od powodu! Znajdźcie lokalnego specjalistę, który udzieli Wam właściwych pisemnych porad! Pisemne porady = Odpowiedzialność za nie!

Bruno68

[StGe1973]

Pat,
Nie sądzę, żeby to się finansowo opłacało naprawdę. W skrócie, odsetki i koszty związane z wynajmowanym mieszkaniem przekładają się na Twoją własną opłatę czynszu (która znowu jest wydatkiem prywatnym). To samo dotyczy Twojego ojca, który również musi prywatnie ponosić koszty czynszu, ale musi opodatkować Twoją opłatę czynszu w zależności od jej wysokości.
Jeżelibyście po prostu mieszkali bez opłat, Ty w domu, a Twój ojciec w Twoim zakupionym mieszkaniu, byłoby to według mnie korzystniejsze. Chyba że w nowo zakupionym mieszkaniu planowane są naprawdę znaczące wydatki, wówczas finansowo może to się opłacić (przynajmniej dla Ciebie). Dla Twojego ojca zawsze będzie to niekorzystne, ponieważ dochody z emerytury (bez ewentualnej części zwolnionej od podatku) i dochody z najmu będą sumowane, co oznacza prawdopodobnie konieczność opodatkowania dochodów z najmu.
Jeśli już, to trzeba byłoby bardzo dokładnie to przeliczyć, ale nie sądzę, żeby to się opłacało...

[2utopus]

To może być już opłacalne - ponieważ można wtedy doliczyć koszty, których samozatrudniający się nie mogą odliczyć (np. koszty zakupu/namacalne/Materiał/Faktury rzemieślnicze z materiałem/dojazdy do nieruchomości (o ojca) itd.) - jest możliwe, że odliczalne będąwięcej kosztów niż przychody z najmu - ale jak już powiedziałem, należy to dokładnie przeliczyć i oczywiście nie robić tego wyłącznie ze względu na korzyści podatkowe. W przypadku ojca trzeba sprawdzić, jak to wygląda na przykład z składkami zdrowotnymi - czy przychody z najmu będą tutaj uznane jako dochód? Okres spekulacyjny w przypadku wynajmu jest oczywiście dłuższy.

[2tneub]

Okres spekulacyjny jest prawdopodobnie nieistotny. Nie zaczyna on się od nowa, gdy obiekt jest przenoszony do V+V, zwłaszcza jeśli była tam również własna konsumpcja..

W przypadku ojca bardziej istotne jest pytanie, czy i jak dużo odpisów amortyzacyjnych można zastosować.
W niektórych przypadkach może to być niewielkie lub wręcz żadne.

Dlatego pilnie zaleca się skonsultowanie tej kwestii z doradcą podatkowym.

[StGe1973]

utopus,

W przypadku emerytów i składek na ubezpieczenie zdrowotne, czy dochody z najmu są wliczane, nie mam pojęcia.

Oczywiście, wynajmując mieszkanie, możesz ponosić straty, w zależności od wydatków. Jednak problemem zawsze będzie konieczność zapłacenia czynszu, który zawsze będzie uznawany za wydatek prywatny, więc będzie odliczany od dochodu netto.

Więc konkretnie:

Jeśli na przykład za Dom płaci się 600 euro na miesiąc (co jest już bardzo niską kwotą), to rocznie jest to 7200 euro. Aby zrekompensować tę płatność czynszu, konieczne będzie poniesienie strat w mieszkaniu na ponad 10 000 euro (w zależności od stawki podatku).

Albo inaczej:

Oprocentowanie dla mieszkania z 1 do 2 pokoi (całkowicie sfinansowanego) wynosi około 2000 do 3000 euro rocznie. Możesz więc inwestować dodatkowo około 5000 euro rocznie w to mieszkanie i nadal byłbyś finansowo lepiej sytuowany, w porównaniu z opłatą czynszu w wysokości 7200 euro rocznie.

To musiałaby być bardzo, bardzo specyficzna sytuacja, żeby finansowo było to korzystne dla obu stron. Prawdopodobnie ojciec nie otrzymuje emerytury opodatkowanej, więc dochody z najmu są poniżej limitu zwolnienia podatkowego. Dodatkowo w mieszkaniu musiałyby odbywać się naprawdę ekstremalne naprawy, renowacje, aby przez dłuższy okres czasu inwestowanie w to miało jakikolwiek sens. Mieszkanie musiałoby mieć taras lub balkon, który można by całkowicie wyremontować....

[2tneub]

StGe1973 Masz błąd myślowy. Nie musisz tylko równoważyć opłaconego czynszu za pomocą zwrotu podatku, ponieważ w zamian otrzymujesz płynność finansową z wynajętego czynszu

Dla lepszego zrozumienia:
Zakładając, że są to 2 równoważne obiekty i każdy płaciłby równy (o 50%/33% obniżony) czynsz, obaj mieliby zmianę płynności z tytułu czynszu na poziomie 0.
Każdy płaci więc w sumie tylko ratę kredytu dla wynajmowanego obiektu, tak samo jakby oboje zamieszkali w swoim własnym obiekcie.
Jeśli obiekty generują straty z powodu odpisów amortyzacyjnych i odsetek, dzięki czemu obaj wynajmujący otrzymują zwrot podatku lub płacą mniej podatków, oboje stoją lepiej niż gdyby każdy zamieszkał we własnym domu.

Wynajmując różne obiekty, oczywiście trudniej jest zachować uczciwość finansową i jednocześnie osiągnąć stratę. Zwłaszcza kiedy nie jest pewne, ile kredytu i jaka kwota odsetek ciąży na domu, oraz czy w ogóle można zastosować odpisy amortyzacyjne.

Wynajem mieszkania np. o powierzchni 60m²
3600€ dochodu z najmu 60m² x 5€ zamiast 10€ ustalonych jako zwyczajowy czynsz (=rabat 3600€)
2500€ odsetki
4000€ odpisy amortyzacyjne
3500€ strata

Przy zakładanym podatku dochodowym granicznym w wysokości około 35%, otrzymasz ok. 1200€ zwrotu podatku dochodowego

Dom np. o powierzchni 150m²
14400€ dochodu z najmu 150m² x 8€/m² zamiast 10€ ustalonych jako zwyczajowy czynsz (również 3600€ rabatu)
8000€ odpisy amortyzacyjne (np. 2% od 400 tys. €)
???? odsetki
????? koszty renowacji
Zysk/strata

Ustalenie dla domu równowartości 50% zwyczajowego czynszu sprawi, że łatwiej będzie osiągnąć stratę, ale oczywiście nie będzie to już uczciwe między obiema stronami.

[StGe1973]

tneub,

no cóż, chciałem podkreślić, co tak naprawdę zostaje w portfelu na końcu, i o to chodzi większości ludzi. Oczywiście, że można oszczędzać podatki na straty związane z wynajmowaną nieruchomością.

Jednak w takich sytuacjach chodzi o to, żeby OBYDWIE strony miały zysk finansowy. Uważam, że nie jest to możliwe, chyba że (jak powiedziałem) w bardzo, bardzo specyficznych przypadkach. Oczywiście jedna strona może zyskiwać kosztem drugiej strony.

Niemniej jednak nie sądzę, że to jest celem, gdy robi się coś takiego w ramach rodziny.

[2utopus]

Decyzja o wliczeniu przychodów z kapitału i wynajmu do dochodu z renty zależy, o ile mi wiadomo, od tego, jak długo byliśmy ubezpieczeni w 2. połowie okresu aktywności zawodowej w zakładzie ubezpieczeń społecznych - jeśli jesteśmy prywatnie ubezpieczeni, nie ma to oczywiście wpływu.

Koszty zużycia środków trwałych mogą się opłacać - na przykład w przypadku mieszkania za 250 tysięcy euro, 50 tysięcy euro przypada na grunt, a 200 tysięcy euro na budynek - te 200 tysięcy euro amortyzuje się przez 50 lat, co daje roczną kwotę 4000 euro - następnie trzeba doliczyć odsetki - na przykład w przypadku 250 tysięcy euro/1% ostateczna kwota -> 2500 euro rocznie, oraz koszty nieuwzględniane przy wycenie / naprawy / modernizacje, które można częściowo odliczyć natychmiastowo, zwiększając w ten sposób wartość mieszkania.
(Po 10 latach można sprzedać zmodernizowane mieszkanie bez podatku - lub korzystać z niego samodzielnie przez 3 lata kalendarzowe i wcześniej z tego skorzystać.)

Odnośnie do okresu spekulacyjnego, odnosiło się to raczej do jeszcze do kupienia mieszkania, w którym ojciec miałby wynajmować.

[StGe1973]

utopijne,
oczywiście, byłoby możliwe, gdyby zainwestować znacznie w obie nieruchomości i tym samym zwiększyć ich wartość. Jednakże nie jestem pewien, czy można po prostu przenieść je na własność prywatną.
Mamy do czynienia z sytuacją, w której jedna nieruchomość jest użytkowana jako budynek handlowy i jest w pełni zbywalna. Niemniej jednak nie można jej przenieść na własność prywatną, a różnica między aktualną wartością a wartością w bilansie musiałaby zostać dopłacona prywatnie. Przynajmniej taka jest opinia naszego doradcy podatkowego.
Nie jestem doradcą podatkowym, ale wydaje mi się to bardzo logiczne. Państwo byłoby bardzo nieroztropne, gdyby pozwoliło na coś takiego. Każdy kupiłby nieruchomość, wynajął ją i mieszkałby sam. Następnie włożyłby dużo środków w wynajmowaną nieruchomość i odliczył wszystkie koszty. Gdyby wartość nieruchomości wzrosła odpowiednio, szybko przenieść ją na własność prywatną. Mieszkać tam przez 3 lata, a następnie sprzedać z dużym zyskiem zwolnionym od podatku.
Byłoby to świetne podejście do interesów... ale wątpię, czy to działa w taki sposób. Przynajmniej w naszym przypadku nie działa...

[Patblue]

Witam Patblue,
pierwszą rzeczą, którą teraz powinieneś zrobić, to określenie wartości z rzeczoznawcą sądowym ze Sądu Rejonowego xxx.

Dziękuję wam za wasze opinie!

Wydaje się, że wynajem nie jest tak prosty, jak mi się wydawało.
Być może jest to możliwe, ale tylko w określonej sytuacji lub pod bardzo skomplikowanymi warunkami, na które szczerze mówiąc nie mam ochoty.

Myślę, że najlepszym pierwszym krokiem byłoby teraz określenie wartości, jak sugerowano:












Inną opcją, którą mogę sobie wyobrazić, byłoby na przykład zakupienie domu po oficjalnej cenie rynkowej MINUS pewna kwota, która byłaby traktowana jako zaliczka dziedziczenia.
np. Wartość domu 600 000 - 200 000 (zaliczka dziedziczenia) = 400 000, co dla nas byłoby całkiem wykonalne.
Jednocześnie w testamencie zostanie zapisane, że już otrzymaliśmy tę kwotę.

Czy to nie byłoby również rozwiązaniem, co sądzicie?

[2utopus]

To jednak mógłby być niesprawiedliwy dla rodzeństwa, ponieważ wtedy być może odziedzicziliby swoje dziedzictwo dopiero za X lat (w zależności od tego, ile wtedy zostałoby). Jeśli ojciec miałby wymagać opieki w ciągu następnych 10 lat i nie byłby w stanie pokryć kosztów samodzielnie, takie darowizny mogłyby być również odwołane – należy o tym pamiętać.

[StGe1973]

Patblue,

natürlich taka sytuacja nie stanowi problemu. Jednakże powinniście to omówić w rodzinie. Jeśli nieruchomość zyska znacząco na wartości w ciągu 10 lat, twoi bracia mogą potem powiedzieć, że zostali oszukani. W takich sytuacjach wszyscy w rodzinie powinni się zgodzić, aby uniknąć późniejszych pretensji...

W każdym razie do 400 000 euro twój ojciec może ci przekazać lub podarować bez podatku... nie ma problemu...

Przepraszam, że utopus już to wspomniał...

[2tneub]

To jest również możliwe, zakup nieruchomości w pełnej cenie 600T€ równocześnie z umową pożyczki w wysokości 200T€ między Tobą a Twoim ojcem.
Spowoduje to znacznie niższą stopę procentową w banku.
Spłata tej pożyczki między Tobą a Twoim ojcem może być ustalona tak, że pożyczka zostanie spłacona np. dopiero po 5 latach, gdy okres opieki nad dziećmi minie. W momencie dziedziczenia pozostała kwota pożyczki zostanie już uznana za pobraną. Jeśli nie pozostanie nic wartościowego, będziesz musiał wypłacić rodzeństwo.
W ten sposób, w przeciwieństwie do Twojego rozwiązania, zapewnione jest, że rodzeństwo nie będzie niczego pozbawione, a Ty otrzymasz już z góry 200T€.

[Patblue]

Oczywiście, to prawda, że istnieje pewne ryzyko dla rodzeństwa, że ja już otrzymałem moją część, a oni otrzymają swoją dopiero za kilka lat przy dziedziczeniu.

W tym scenariuszu założeniem byłoby, że mój ojciec po sprzedaży domu znowu kupi nam mieszkanie za pieniądze. Możnaby je wziąć jako zabezpieczenie i/lub zobowiązać je jednemu z rodzeństwa poprzez testament.

Ale co mam zrobić z drugim bratem? Nie mogę mu przecież wypłacić...

[Patblue]

To, co również może być możliwe, to zakup za pełną cenę 600T€ z jednoczesną umową pożyczki w wysokości 200T€ pomiędzy Tobą a Twoim ojcem.
Spowoduje to znacznie niższą stopę procentową w banku.

Spłata tej pożyczki pomiędzy Tobą a Twoim ojcem może być tak zorganizowana, że pożyczka np. będzie spłacana dopiero po 5 latach, gdy minie okres opieki nad dziećmi itp. W momencie dziedziczenia pozostała suma pożyczki jest uważana za już przekazaną. Jeśli poza tym nie zostanie nic wartościowego, będziesz musiał wypłacić rodzeństwo.

W ten sposób w porównaniu do Twojego rozwiązania zabezpieczysz, że rodzeństwo nie zostanie w tyle, a ty już wcześniej otrzymasz 200T€.

To oznacza, że w banku wziąłbym tylko pożyczkę w wysokości 400T€, a pozostałe 200T€ pożyczyłbym od ojca?

Problemem jest to, że ojciec musi/chce kupić mieszkanie ze sprzedaży domu.
W tym całym scenariuszu jest także mama + na Dom jest pozostałych około 240.000€ długu, co oznacza, że w ostatecznym rozrachunku nie wystarczy, aby ojciec mógł sobie pozwolić na zakup mieszkania, jeśli dobrze to widzę.

[2tneub]

Liczba 200T€ nie pochodzi pierwotnie ode mnie.
Wcześniej napisałeś, że może ci dać 200T€ jako wstępną darowiznę.


Przy aktualnych liczbach otrzymanie 200T€ jako darowizny byłoby dla ciebie całkowicie niekorzystne.
600T€ - 240T€ długu = 360T€ majątek
360T€/3 rodzeństwo =120T€ potencjalna dziedziczna część. (Matka nawet nie uwzględniona)

[2utopus]

Oczywiście, alternatywnie możesz oczywiście kupić Dom od swojego ojca po rynkowej cenie - a on może sobie kupić za te pieniądze mieszkanie (ewentualnie znowu zadłużyć się...)

[2tneub]

Sytuacja jest jeszcze bardziej skomplikowana, jak czytałem na innym forum. Połowa ceny sprzedaży idzie do matki.

[brainy]

Brak rynku z nadmierną ilością decydentów i zbyt dużym pragnieniem posiadania. Czy sprzedać Dom i podzielić pieniądze?

[bruno68]

Wszyscy się mylicie w swoich obliczeniach!

1) Wierzyciel otrzymuje najpierw swoje pieniądze, albo syn zostaje dłużnikiem w miejsce ojca! Jednakże wymaga to zgody wierzyciela z uwagi na zdolność kredytową sukcesora!

A tutaj widać różnicę:
Podczas gdy kredyty bankowe zawsze są związane z osobami, w przypadku kredytów hipotecznych z zabezpieczeniem budowlanym istnieje możliwość przejęcia zgodnie z § 15 AO z obowiązującymi warunkami!

Owszem, wszyscy tutaj mówią prawidłowo w poszczególnych obszarach, ale koncepcja ogólna nie pasuje.

zapomina się, że istnieje różnica pod względem podatkowym między prywatnym a komercyjnym! Jeśli sprzedaję prywatny Dom, cena sprzedaży nie podlega opodatkowaniu, jednak tylko dla 3 domów w ciągu 10 lat! Od tego momentu, jest to już działalność gospodarcza!

Inaczej jest w przypadku działalności gospodarczej, od tego momentu sam Dom jest już objęty opodatkowaniem.

Wszystko, co zostało tu przedstawione, dlatego nie pasuje. Dla godnego kupca konieczne jest również uczciwe i staranne działanie!

Oczywiście, można robić wszystko z wygórowanymi cenami, lecz przy ostatecznym rozliczeniu sprawy, to finansowy urząd skarbowy przedstawi grubą fakturę!

Ponieważ w działalności gospodarczej: wszelkie inwestycje są wolne od podatku, co oczywiście podczas przekształcenia na cele prywatne lub przy sprzedaży jest hojnie opodatkowane!

Zgodnie z tym, takie obliczenie postępowałoby w następujący sposób:

Wartość obiektu: 600 000 €, 20 lat amortyzacji, 40 lat czasu użytkowania, pozostała wartość po 30 latach wynosi 75 % od 450 000 €, pozostała amortyzacja wynosi 150 000 €! Cena sprzedaży 450 000 €, średnia stawka podatkowa 30 %, oszczędność podatkowa 150 000 €.

jak rozliczy to urząd skarbowy? Cena sprzedaży: 450 000 € pomniejszona o amortyzację 450 000 € = 0 € = 100 % opodatkowanie ceny sprzedaży, jako że 450 000 € przekracza wszelkie ułatwienia, podlega opodatkowaniu 48 %! daje to 216 000 € należnego podatku! Jednakże może to być opodatkowanie w formie stałej, czy zastosowanie przeciętnej stawki podatkowej z ostatnich 10 lat przyniesie ulgę, nie wiem dokładnie.

W każdym razie, wówczas zyski z podatkowej amortyzacji zostaną ponownie opodatkowane! Tak więc pozostaje jedynie 300 000 € z ceny sprzedaży, czy to wystarczy na spłatę kredytów domu, to już inna sprawa!

Wówczas upadek finansowy rodziny byłby niemal nieunikniony!

Powinno być teraz jasne, że jeśli ktoś wydaje dużo pieniędzy i chce kręcić dużym kołem, gra jako amator, ryzykując swoją przyszłością.

Kupiec zawsze eliminuje ryzyko, o ile to możliwe.
Oznacza to również brak przepłacenia, brak ryzykownych przedsięwzięć przy zbyt niskich zyskach!
Powinna Pani również przestrzegać tych zasad!

Aby podjąć dalsze decyzje, nie uniknie Pani oceny domu, jednak musi ona spełniać wymaganie sądowe.
Ponieważ sąd decyduje tylko na podstawie pisemnych dowodów, oświadczenia ustne są brane pod uwagę tylko w przypadku wątpliwości co do autentyczności, gdyż obowiązuje zasada:




Scripta manent.; „Jedynie to co napisane, ma trwałość.”
Casum sentit dominus. - Szkodę odczuwa właściciel.” – Zasada prawna


I proszę pamiętać o tym. Bruno68

[Patblue]

@Bruno68

Ja/my nie jesteśmy jednak firmą.
Dlatego te stwierdzenia mogą być prawdziwe, ale są nieistotne.