Capital Investment 4

[infinity]

Cześć ludzie,

i chciałbym usłyszeć wasze opinie na temat następującej sytuacji i być może macie nawet jakieś wskazówki.

Chcę kupić Dom za 300.000 euro. Koszty dodatkowe są pokrywane z kapitału własnego.
300.000 euro musiałoby zostać w pełni sfinansowane. Mam małe mieszkanie własnościowe (wartość 100.000 euro), które jest już spłacone.

Okazja do zakupu domu była dość spontaniczna i nie chciałbym po prostu szybko sprzedać mieszkania. W związku z tym na razie chciałbym je po prostu wynająć.

1. Skontaktowałem się również z bardzo znanym pośrednikiem kredytowym.
1.1
Tutaj otrzymałem tradycyjne oferty (300.000 euro, na 10 / 15 lat, jedna część). Bank chciałby np. zarejestrować się z 70.000 euro w księdze mojego mieszkania własnościowego.

Jeśli dobrze to zrozumiałem:
Niedogodnością byłoby, gdybym sprzedał mieszkanie w ciągu okresu wiążącego z oprocentowaniem, wtedy umowa musiałaby zostać rozwiązana, a ja zapłaciłbym bankowi odszkodowanie za przedterminowe rozwiązanie umowy. Następnie musiałbym natychmiast podpisać nową umowę kredytową (na aktualnych warunkach), na pozostały dług. Oznacza to, że bank w zasadzie pobierałby podwójną opłatę. Byłoby to dość nieekonomiczne rozwiązanie.

1.2
Inna oferta składała się z 2 części.
Jedna część to 200.000 euro (na 10 lat), a druga 100.000 euro (na 5 lat).
Tutaj mieszkanie byłoby obciążone tylko w drugiej części.
Oznacza to, że jeśli sprzedam mieszkanie w ciągu kolejnych 5 lat, musiałaby zostać rozwiązana tylko druga część, a odszkodowanie byłoby wymagane tylko dla niej.


2. Zapytałem bezpośrednio w banku.
Tutaj zostały mi złożone 3 części.
* 100.000 euro od KfW, na 10 lat.
* 100.000 euro od banku (spłata ratalna), na 10 lat.
* 100.000 euro od banku (spłata ratalna / Cap), na 3 lata. Minimalne oprocentowanie 1 %, maksymalne oprocentowanie 2,75%.

Dotychczas nie zajmowałem się Capem, ale jeśli się nie mylę, można go anulować przed określonym terminem (np. 3 miesiące) i wówczas wyrównać.
Zaletą tutaj jest to, że odszkodowanie nie jest wymagane. Z drugiej strony jest to kupione przez wyższe oprocentowanie.
A jeśli jednak nie sprzedasz mieszkania i po 3 latach będziesz potrzebował refinansowania, występuje ryzyko oprocentowania.

Inną możliwością byłoby wzięcie kredytu, bez konieczności wpisu banku do księgi wieczystej istniejącego mieszkania. Muszę zapytać, czy to zaakceptują. Oczywiście wtedy oprocentowanie będzie wyższe.

Dziękuję za przeczytanie!

[NaTwoim13]

Cześć infinity,

dobrze to przedstawiłeś, odpowiednio zrozumiane.

Wpisanie ogólnej hipoteki na obie nieruchomości, jak to robi na przykład Bank DSL, nie ma sensu, jeśli jedna z nieruchomości ma być ewentualnie sprzedana. Zaletą jest to, że są ustalone zniżki, ponieważ pożyczka jest wyceniana na 300 000 euro. Jeśli podzielę to na dwie nieruchomości, będą to niezależne pożyczki, co oznacza niższe kwoty.

Jeśli dojdzie do konieczności zapłacenia odszkodowania za wcześniejszą spłatę w przypadku sprzedaży, trzeba porównać z korzyściami związanych z niższym oprocentowaniem poprzez zabezpieczenie dwóch obiektów i obniżenie poziomu obciążenia nieruchomości.

Należy również dobrze przemyśleć, czy zamierzasz sprzedać nieruchomość po wynajmie w ciągu 10 lat, ponieważ wynajem również niesie ze sobą korzyści, takie jak odliczenie odsetek i korzyść z 2,5% odliczenia wartości nieruchomości na zużycie, co przynosi zyski. Zrezygnowanie z tego ze względu na plany sprzedaży również kosztuje pieniądze, a mianowicie korzyści podatkowe.

Doświadczony i niezależny makler finansowy może obliczyć wszystkie możliwe scenariusze w celu stworzenia podstaw do oceny, które z wielu możliwych modeli stanowi najbardziej sensowną konstrukcję finansowania.

[infinity]

Cześć noelmaxim,

Dziękuję za Twój post.
Na temat odliczeń amortyzacyjnych nie zastanawiałem się jeszcze tak dogłębnie, ale jest to interesujące.
Zwłaszcza po szybkim przeglądzie pod linkiem poniżej.
https://ratgeber.immowelt.de/a/miete...der-staat.html

Jeśli chodzi o możliwość odliczenia odsetek, czy jest to możliwe tylko wtedy, gdy spłacamy kredyt na wynajmowane mieszkanie?
Czy dotyczy to także sytuacji, gdy bank jest wpisany do księgi wieczystej mieszkania z 300.000 euro kredytu?

Nie otrzymałem oferty od banku DSL.

Jeśli spojrzeć na to z tej perspektywy, to oferta 1.2 wydaje się bardziej sensowna, jeśli faktycznie planuje się sprzedaż w pierwszych latach.

Oczywiście, wynajem jest zazwyczaj najbardziej opłacalnym rozwiązaniem. Zwłaszcza jeśli zakłada się, że wartość nieruchomości będzie rosła.

[NaTwoim13]

Co by Pan zrobił z dochodem ze sprzedaży, czy chciałby Pan spłacić część pożyczonej kwoty?? Czy można spłacić pieniądze szybko??

Co do odliczalnych odsetek, masz oczywiście rację. To było tylko przykład, ale stosuje się również stosuje pozyskany kapitał, na przykład 2,5% wartości nieruchomości.

No cóż, wzrost wartości, jeśli takowy nastąpi, oraz dochód w ogóle, gdzie ktoś inny spłaca ich hipotekę.

[infinity]

Tilgung odbywa się tylko do 5% / rok. W kontekście utraconych dochodów itp. właściwie to bez sensu, jeśli pieniądze nie są potrzebne na coś innego. Oczywiście nie można też zaniedbywać obowiązków wynikających z bycia właścicielem (koszty itp.). W rezultacie po odliczeniu wszystkiego powinien pozostać dodatni bilans.