Capital Investment 4

[Thomas82]

Cześć wszystkim,



od około 15 lat mieszkam w małym mieszkaniu na własność, które należy do moich rodziców.

Teraz chcę je przejąć i prawdopodobnie w przyszłości wynająć.



Podarunek prawdopodobnie nie wchodzi w grę, ponieważ pod pewnymi warunkami można go cofnąć nawet do 10 lat (np. jeśli 80-letni dziadek zachoruje na demencję).



Więc moim zdaniem jedyną opcją jest, aby moi rodzice (przynajmniej oficjalnie) sprzedali mi mieszkanie.



Teraz pojawia się pytanie, jak można legalnie zminimalizować powstałe przy tym koszty (podatek od nabywania nieruchomości, notariusz i księga wieczysta).

Z tego co wiem, nie można ustalić symbolicznej lub przynajmniej stosunkowo niskiej ceny sprzedaży, ponieważ wówczas wartość mieszkania zostanie rzekomo oszacowana, a wszystkie koszty procentowe będą obliczane od tej wartości... według zasady, że MOGĄ oni zażądać znacznie wyższej ceny. Tak więc (notariusz + fiskus) tracą na tym kasę.



To jest małe mieszkanie jednopokojowe o powierzchni niecałych 40 metrów kwadratowych... które jednak często kosztuje od 100 000 do 150 000 [url]euro[/url] (jeśli jest względnie nowe).

Przy 5,5% dla notariusza i podatku od nabywania nieruchomości można szybko dojść do kwoty ponad 5 000 [url]euro[/url] w błoto.



=> Jakie (legalne) możliwości istnieją, aby przeprowadzić tę transakcję możliwie najmniej kosztownie?





Z góry dziękuję i pozdrawiam :-)

[2tneub]

Tutaj pojawia się pytanie, jak można legalnie minimalizować powstające koszty (podatek od nabycia nieruchomości, notariusz i księga wieczysta).
O ile wiem, tutaj nie można ustawić symbolicznej ani przynajmniej relatywnie niskiej ceny zakupu, ponieważ wtedy wartość mieszkania jest rzekomo szacowana, a na tej wartości obliczane są wszystkie koszty procentowe ... z myślą mogliby tam dużo więcej zażądać. Więc tracimy (notariusz + fiskus) pieniądze.

Po prostu krótko:










Wtedy mogłoby to być uznane za częściową darowiznę i byłoby zwracalne.






Cytat od Thomas82

To jest małe mieszkanie jednopokojowe o powierzchni prawie 40mkw., które jednak często kosztuje między 100.000 a 150.000 euro (jeśli jest stosunkowo nowe).
Przy 5,5% dla notariusza i podatku od nabycia nieruchomości, kwota ta szybko przekroczyłaby 5.000 euro na marne.

Przy sprzedaży w linii prostej, na przykład od rodziców do dzieci, nie ma podatku od nabycia nieruchomości. Tylko koszty notarialne.

https://www.haufe.de/finance/haufe-f...HI2678086.html

[Thomas82]

Oh, dziękuję za informację ...to na pewno już na pewno pomocne (i oczywiście bardzo dobre).
Skoro chodzi jedynie o koszty notarialne (których i tak nie da się uniknąć), to wszystko jest jeszcze do zaakceptowania.

Jednak teraz dostałem również informację, że urząd skarbowy traktuje wzrost wartości od zakupu do sprzedaży jako dochód i że nadal mam sporo podatku do zapłacenia

[2titan1981]

Jeśli mieszkanie zostanie przekazane umeblowane itp., można nieco obniżyć podatek od nabycia nieruchomości do maksymalnie 10% wartości zakupu, wpisując wyposażenie do inwentarza. Można również lekko zmniejszyć podatki, jeśli każdy element jest wyceniony osobno na podstawie wartości nowej i aktualnej wartości rezydualnej. Oszczędzacie już na pośredniku. Jeśli linia prosta to również podatek od nabycia nieruchomości zniknie.... Ustalić realistycznie niską cenę i mieć nadzieję, że wzrośnie do 80 lub 90, albo że nie pojawią się problemy z utrzymaniem.... jeśli nie, trzeba po prostu ugryźć kwaśne jabłko...

[2tneub]

Teraz dostałem informację, że urząd skarbowy uważa wzrost wartości od chwili zakupu do teraźniejszej sprzedaży za dochód i chce, abym zapłacił spore podatki

Jeśli twoi rodzice posiadają tę nieruchomość od 15 lat, to okres spekulacyjny 10 lat został przekroczony i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

[Thomas82]

Jeśli mieszkanie to już od 15 lat należy do twoich rodziców, to okres spekulacji wynoszący 10 lat został przekroczony, co oznacza, że nie podlega ono opodatkowaniu dochodu.

OK, teraz, gdy to powiedziałeś (lub napisałeś), postanowiłem sprawdzić w internecie i wszędzie natrafiłem na takie same informacje.
Tylko Urząd Skarbowy, z którym mój ojciec rozmawiał ponownie międzyczasie, zdaje się mieć inne zdanie na ten temat.
Prawdopodobnie dzisiaj dostanie jeszcze raz telefon od nich. To chyba niemożliwe.
Wszędzie mogę przeczytać, że sprzedaż nieruchomości po 10 latach jest zwolniona z podatku (tak jak napisałeś).

[2utopus]

Ogólnie rzecz biorąc, darowiznę można odzyskać tylko wtedy, gdy darczyńca znajduje się w trudnej sytuacji finansowej i nie jest w stanie samodzielnie pokryć kosztów opieki np. w domu opieki (a zatem państwo powinno zapłacić) - przez 10 lat po 10% rocznie - w ostatnim roku można więc odzyskać tylko 10%. (Ocalenie domu przed kosztami opieki.)

Przy przekazaniu przez notariusza domu mojej matki z użytkowaniem przez nią dożywotnim, również ustawiono cenę na pół - notariusz się zgodził - w przeciwnym razie można by było pójść do innego.

Oczywiście inaczej może być w przypadku inwestycji kapitałowych - jeśli tutaj nie płacę, mogę także nie mieć możliwości odliczenia - ale lepiej zaoszczędzić 100% kosztów niż odzyskać maks. 42% podatku.

[2tneub]

Wyjątkiem jest limit trzech obiektów. Jeśli sprzedasz więcej niż 3 obiekty w określonym okresie czasu, zostaniesz uznany za handlarza nieruchomościami.
Lub jeśli posiadasz nieruchomość nie jako osoba prywatna, ale przez spółkę zarządzającą majątkiem (np. GmbH).
W przeciwnym razie nie przychodzi mi do głowy, dlaczego urząd skarbowy chciałby opodatkować zyski.

[Thomas82]

Wyjątkiem jest granica 3 obiektów. Jeśli sprzedasz więcej niż 3 obiekty w określonym okresie, zostaniesz uznany za handlowca nieruchomościami.
Lub jeśli posiadasz nieruchomość nie jako osoba prywatna, ale w spółce zarządzającej majątkiem (np. GmbH)
W przeciwnym razie nie przychodzi mi do głowy, dlaczego urząd skarbowy chciałby opodatkować zysk.

OK ... żadne z tych przypadków się nie stosuje

[2tneub]

A czy na pewno należało do rodziców przez pełne 10 lat? Czy może najpierw było to należność dziadków i następnie, w wyniku spadku, zakupu lub rozliczeń spadkowych, przeszło na twoich rodziców?

[Thomas82]

Czy na pewno nieruchomość należała do rodziców przez pełne 10 lat?
Czy może wcześniej należała do dziadków i dopiero potem przeszła na twoich rodziców w wyniku spadku, kupna lub podziału spadku?

Nie, wtedy miała miejsce przymusowa licytacja, tak około końca 2005 roku, a w lutym 2006 roku wprowadziłem się tam...czyli od ponad 15 lat należy do nich.

[2tneub]

W takim razie nie mam pojęcia. Być może osoba dzwoniąca była tylko stażystą w urzędzie skarbowym i teraz musi ponownie zapytać. Poczekaj na oddzwonienie.

[Thomas82]

W celu uniknięcia nieporozumień... moje nie w mojej ostatniej odpowiedzi (#11) nie odnosiło się do czy należało do rodziców przez pełne 10 lat, ale do drugiej części do dziadków, dziedziczenia itp.


Więc:


Należało do moich rodziców przez ponad 10 lat => TAK

Czy należało najpierw do dziadków, a potem odziedziczone lub coś innego => NIE

[Thomas82]

Cześć ponownie,

wygląda na to, że nadal nic nie działa tak, jak powinno. Na podstawie naszych informacji, w przypadku konieczności opieki faktycznie musiał zostanie przekazany kwota odpowiadająca obecnej wartości rynkowej mieszkania ode mnie do moich rodziców, aby urząd opieki społecznej nie mógł zająć mieszkania w celu pokrycia kosztów opieki.

W takiej sytuacji całe oszczędności moich rodziców oraz wszystko, co sprzedali lub podarowali w ciągu ostatnich 10 lat, byłoby zagrożone.

Mimo że oficjalnie sprzedaliby mieszkanie, nie ma na to pieniędzy.

To wszystko są scenariusze ostateczności ... ale niestety muszę je rozważyć, ponieważ w przyszłości (na kredyt na Dom/mieszkanie) musiałbym polegać na dochodach z najmu.

[2tneub]

Cześć ponownie,
wygląda na to, że mimo wszystko nie działa to tak, jak powinno. Dostaliśmy teraz informację, że w przypadku opieki faktycznie musiałoby zostać udokumentowane, że kwota równa bieżącej wartości rynkowej mojego mieszkania przepłynęła do moich rodziców, aby Urząd ds. Opieki Społecznej nie mógł zająć mieszkania, aby pokryć koszty opieki.

W takim przypadku wszystkie oszczędności moich rodziców oraz wszystkie rzeczy, które sprzedali lub podarowali w ciągu ostatnich 10 lat, zostałyby zagrożone.

A mieszkanie de facto sprzedali by, ale nie ma na to pieniędzy.

Czy dobrze rozumiem, że chcieliście oficjalnie sprzedać mieszkanie, ale nie chcieliście przelać pieniędzy?
W takim razie wartość pieniężna jest oczywiście znowu darowizną i w najgorszym przypadku może zostać odzyskana.
W takim razie możecie równie dobrze zrobić darowiznę.







Cytat Thomas82

To wszystko są najgorsze scenariusze... ale niestety muszę to rozważać, ponieważ w przyszłości (kredyt na Dom/mieszkanie) będę dość uzależniony od dochodów z wynajmu.


Jakiego wynajmu? Myślę, że zamieszkujesz mieszkanie?


Poza tym, moim zdaniem, coś mylą z tym.
W pierwszym poście chodzi o przypadek opieki nad dziadkiem. Oznacza to, że twój ojciec/matka musieliby płacić alimenty na swojego ojca.
O ile mi wiadomo, majątek jest wtedy nieistotny. Przy alimentach na rodziców liczy się tylko dochód.
Tylko jeśli twój ojciec albo matka zarabiają więcej niż 100 000 €, są w ogóle zobowiązani do płacenia alimentów.
Darowizna mieszkania powinna być w tym miejscu nieistotna.
https://www.verbraucherzentrale.de/w...inkommen-28892

Inaczej byłoby, gdybyś musiał płacić alimenty na swoich rodziców. Wtedy darowizna byłaby brana pod uwagę.
Jednak przez te 10 lat co roku od darowizny odlicza się 1/10.
Jeśli więc dostałeś mieszkanie o wartości 100 000 € w darowiźnie, a za 7 lat od ciebie będzie żądane pieniędzy, musiałbyś zapłacić 30 000 €, ale z drugiej strony miałbyś niespłacone mieszkanie, na które mógłbyś wziąć kredyt w wysokości 30 000 €.
Mając na uwadze 80-letniego dziadka i twój rocznik 82, wnioskuję, że twoi rodzice mają pomiędzy 50 a 60 lat.
Oczywiście, w najgorszym przypadku mogą być również wtedy przypadkiem opieki. Prawdopodobieństwo tego jest jednak stosunkowo niskie.

[Thomas82]

Cześć i najpierw dzięki za twoją cierpliwość i wyczerpujące odpowiedzi

Co do pierwszego akapitu: Tak, to był mój plan ... oficjalnie sprzedać, ale nie tak na prawdę. W międzyczasie dowiedziałem się więcej i teraz wiem, że w takim przypadku cena sprzedaży musiałaby zostać zaksięgowana u moich rodziców (co można udokumentować).

Co do dochodów z najmu: Tak, obecnie mieszkam w tym mieszkaniu ... ale chciałbym, aby zostało to oficjalnie na mnie przepisane, aby w przyszłości móc je wynająć (ze względu na Dom / większe mieszkanie i związaną z tym pożyczkę).

Co do przypadek opieki nad dziadkiem: Tak, chodzi o mojego dziadka, za którego opiekę moim rodzicom należałoby by płacić. Dlatego obawiałem się, że jeżeli to mieszkanie, które mi zostało podarowane, może być odebrane, a ja zostanę w tarapatach, bo stracę dochody z najmu i możliwość ewentualnej przyszłej sprzedaży mieszkania.

Dopiero niedawno dowiedziałem się, że od stycznia 2020 roku opłaty za utrzymanie/opiekę muszą być realizowane tylko wtedy (czy to przez moich rodziców za dziadka, czy ja kiedyś za moich rodziców), gdy roczny dochód przekracza 100 000 euro, co nie jest przypadkiem w naszym przypadku (a posiadane majątki, nieruchomości itp. nawet nie są brane pod uwagę), co oczywiście to wszystko relatives.

Tak więc nie powinno być przeszkód dla całego planu:

- Podatek od nabycia nieruchomości nie obowiązuje w przypadku bezpośredniego krewnego
- Opodatkowanie zysków zwiększenia miałoby charakter zerowy (w przypadku sprzedaży) z powodu ponad 10-letniego okresu trzymania
- Odebranie darowizny z powodu sytuacji pielęgnacyjnej odpada, gdyż roczny dochód wynosi

[2tneub]

Nie ma za co.

Aby to jeszcze raz podkreślić pod względem prawnym, chciałbym zaznaczyć, że jest to moja prywatna opinia amatora, a nie porada prawna.
Zostawiłem Ci źródła. Aby uzyskać pewność co do kwestii prawnych, zalecam skorzystanie z usług doradcy podatkowego lub prawnika.

[Thomas82]

To oczywiście jasne. Teraz wiele rzeczy jest dla mnie znacznie jaśniejszych i mam wrażenie, że mój ojciec mógłby otrzymać kilka błędnych lub przestarzałych informacji.

[2tneub]

To oczywiste

Dla Ciebie może to być oczywiste, ale w sieci jest wystarczająco dużo prawników zajmujących się skargami, którzy mogliby mieć inne zdanie. Wolę się zabezpieczyć.