Capital Investment 4

[Mefi]

Cześć wszystkim.

Jak wyglądają koncepcje finansowania, gdy nie ma praktycznie żadnego kapitału własnego?

Zarówno dla własnej, jak i wynajmowanej nieruchomości?

Z góry dziękuję za informacje zwrotne.

[KingRollo]

Wątpliwe jest, jak można ocenić coś przy tak małej ilości informacji.

Ogólnie rzecz biorąc, mało kapitału własnego jest złe, brak go to bardzo złe. O ile mi wiadomo, wiele banków w ogóle nie finansuje, jeśli brakuje kapitału własnego, zwłaszcza w przypadku inwestycji, które mają być wynajmowane.

Ale na podstawie konkretnego przykładu z liczbami może być łatwiej udzielić ci pomocy.

[2utopus]

Czy nie ma wystarczającej ilości własnego kapitału lub czy nie powinien on być używany? Można oczywiście spróbować korzystać z kredytów KfW i/lub umów oszczędnościowych mieszkaniowych jako kapitału własnego, jeśli jest to możliwe i przydział będzie możliwy w najbliższym czasie.

[Mefi]

Weźmy pod uwagę brak kapitału własnego.

To, czego jednak nie rozumiem, to dlaczego KfW jest uważana za kapitał własny, jeśli jest brana pod uwagę przez BA - wydaje się, że tak jest zasadniczo.

[Mai]

O ile mi wiadomo, KfW zazwyczaj nie jest traktowane jako kapitał własny? Inne kredyty czasami tak.
To, co często widziałem, to takie modele, gdzie:
1. Duży kredyt na dobre warunki
2. kredyt KfW
3. kredyt (podrzędny lub kapitałowy? Chyba jakoś tak?), zazwyczaj na niższą kwotę i gorszych warunkach
(bez gwarancji)

Ten trzeci na pierwszy rzut oka może wydawać się drogi, ale służy temu, aby uzyskać lepsze warunki przy pierwszym, co ostatecznie powoduje niższe koszty ogólne.

Jednakże pytanie brzmi, czy dana osoba jest w stanie to udźwignąć, a także czy banki zgodzą się na taki układ (czy obciążenie pasuje do dochodu/innych wydatków? Czy istnieje inne majątki? itp.) Ogólnie warunki będą prawdopodobnie gorsze, niż gdyby wystarczający był kapitał własny.

Dodatkowo, jeśli masz mało kapitału własnego, jesteś bardziej zależny od faktu, czy bank oceni wartość nieruchomości podobnie do tego, ile powinieneś zapłacić. To nie zawsze jest pewne. Czasami cena zakupu jest wyższa niż to, co bank mówi, że obiekt jest wart. Z kapitałem własnym można to w miarę zrekompensować (warunki są gorsze, ale nadal można uzyskać finansowanie), jednak jeśli go nie ma, oznacza to, że finansowanie w ogóle może nie zostać przyznane.

[Patrick95]

Jeśli możesz podać mi kilka danych, na przykład swoją aktualną zdolność kredytową i koszt nieruchomości, mógłbym zapytać jednego z moich kolegów, czy taka transakcja mogłaby się udać. Z mojej wiedzy wynika, że mając wkład własny to dobrze, ale nie jest to konieczne - można również działać bez problemów, o ile pozostałe parametry mieszczą się w odpowiednich ramach.

[NaTwoim13]

Załóżmy, że nie mamy wkładu własnego.

Jednak to, czego nie rozumiem, to dlaczego KfW jest brane pod uwagę przy banku hipotecznym - generalnie tak się wydaje - Dlaczego wtedy traktowane są jako wkład własny.

To prawie nigdzie już nie występuje, a jeśli tak, to mieszana stopa procentowa nie jest lepsza niż u tych banków, które nie uwzględniają już KfW w finansowaniu.

Tutaj jest 220 wątków, w wielu twoje pytanie było omawiane, podane są również przykłady i jeśli chcesz, żebyśmy przedstawili pełne finansowanie, możesz poprosić o przykładową sytuację.

@Patrick95, zanim zapytasz swojego kumpla, przykładowy przypadek wyjdzie mi z ręki

[Mefi]

Jak obliczyć stopę mieszana?

[NaTwoim13]

O ile mi wiadomo, KfW zazwyczaj nie jest traktowane jako kapitał własny? Inne kredyty czasami tak.
Często widziałem modele takie jak
1. duży kredyt w dość korzystnych warunkach
2. kredyt KfW
3. kredyt (podporządkowany lub kapitałowy? Wydaje mi się, że tak?), zazwyczaj z gorszymi warunkami, ale na mniejszą kwotę
(bez gwarancji)

Trzeci zwykle wydaje się początkowo droższy, ale służy do uzyskania lepszych warunków w pierwszym, co w sumie jest tańsze.

Czy to jest wykonalne, czy banki się na to zgodzą, to nadal pytanie (czy obciążenie jest zgodne z dochodem/innymi wydatkami? Czy są jakieś inne aktywa? itp.) W sumie warunki będą prawdopodobnie gorsze, niż gdyby były dostępne odpowiednie kapitały własne.

Edycja: Dodatkowo, gdy masz niewiele kapitału własnego, musisz mieć nadzieję, że bank oszacuje wartość nieruchomości podobnie do tego, ile chcesz zapłacić. To nie zawsze jest pewne. Czasami cena zakupu jest wyższa niż wycena banku. Posiadająć kapitał własny można to w jakiś sposób zrównoważyć (warunki kredytu stają się gorsze, ale nadal jest finansowane), ale bez kapitału własnego oznacza, że możesz w ogóle nie otrzymać finansowania.

Jeśli jesteś laikiem, gratuluję, bardzo ładny i prawidłowy post, twoje przypuszczenia są również poprawne.

[NaTwoim13]

Jak obliczyć stopę mieszankową?

https://web-dreamer.de/tag/mischzinsrechner/

[bruno68]

Nun, Melfi,

Eine ziemlich harte Frage. Zum einen kein EK, dann Eigen- oder Fremdnutzung! Schon ziemlich heftig diese Fragestellung!

Aber grundsätzlich lässt sich Folgendes sagen:

Grundsätzlich bei keinem EK bedarf es eines hohen Einkommens, Monate bevor man den Darlehensantrag stellt!

Das Problem ist jedoch: Bei einem hohen Einkommen, warum kein Eigenkapital?; das muss geklärt sein! Bitte beantworten Sie jetzt!

Wie man unschwer erkennen kann: Bei einem hohen Einkommen und keinem Eigenkapital!; eine Normabweichung für den Computer, für die eine mündliche und schriftliche Nacharbeit gesetzlich vorgeschrieben ist! Siehe § 505 a und d BGB.

Grundsätzlich steigt der Zins, wenn die einzelnen Beleihungsausläufe überschritten werden, da jeder Gläubiger auch eigene Grundsätze hat: Wie viel dieser verleihen darf! Einige verleihen maximal 400.000 € bei 100 % Beleihungsauslauf. Dann fehlen die Nebenkosten von 15 %, das sind 60.000 €.

Andere bieten dann 150 % vom Beleihungsauslauf, aber zu Zinsen mit einer 3 vor dem Komma! Bei Fremdnutzung verringert sich der Beleihungsauslauf auf 80 % bis 140 %.

Zu beachten ist auch, dass der Selbstbehalt nach § 850 c ZPO bei Fremdnutzung Pflicht ist. Bei Eigennutzung hingegen nicht!

Der Rest sprengt hier den Rahmen.

bruno68

[Mefi]

https://web-dreamer.de/tag/mischzinsrechner/

Prima, vielen Dank.

[Mefi]

Odpowiedź Melfi,

Dość trudne pytanie. Po pierwsze brak WK, a następnie indywidualne lub zewnętrzne wykorzystanie! To pytanie jest dość trudne!

Ogólnie jednak można powiedzieć:

W przypadku braku WK, wymagane jest wysokie dochody miesiące przed złożeniem wniosku o pożyczkę!

Problem jednak polega na tym, że przy wysokich dochodach, dlaczego brak jest WK? To musi być wyjaśnione! Proszę teraz odpowiedzieć!

Jak widać, przy wysokich dochodach i braku WK; jest to odchylenie od normy dla komputera, dla którego przepisowo wymagane jest ustne i pisemne poprawienie! Patrz § 505 a i d BGB.

Ogólnie rzecz biorąc, oprocentowanie wzrasta, gdy poszczególne wyjścia z obciążenia są przekraczane, ponieważ każdy wierzyciel ma swoje zasady: ile może pożyczyć! Niektórzy pożyczają maksymalnie 400 000 € przy 100% wyjściu z obciążenia. Brakuje wtedy kosztów dodatkowych w wysokości 15%, czyli 60 000 €.

Inni oferują 150% wyjścia z obciążenia, ale z oprocentowaniem z trójką przed przecinkiem! Przy zewnętrznym wykorzystaniu, wartość wyjścia z obciążenia zmniejsza się do 80% do 140%.

Należy też pamiętać, że kwota wolna od zajęcia zgodnie z § 850 c ZPO jest obowiązkowa przy zewnętrznym wykorzystaniu. W przypadku własnego wykorzystania nie jest!

Reszta wykracza poza ramy tutaj

bruno68

Dziękuję za pomocne wyjaśnienia.

[Mai]

Jeśli jesteś laikiem, gratulacje, bardzo ładny i słuszny post, a twoje przypuszczenia są również wszystkie słuszne.

Dziękuję. Kompletny laik, ale obecnie obawiamy się, że też kiedyś wpadniemy do kategorii budowanie z małą wartością własną. W zasadzie budowa domu jest planowana dopiero za około 5 lat, ale rozważamy również, co zrobilibyśmy, gdybyśmy natrafili na wymarzoną działkę już w przyszłym roku... Nawet odkładając obecnie celowo 1k/miesiąc na Dom, nie uda się zgromadzić wystarczającej wartości własnej w ciągu 5-6 lat. Zobaczymy, na razie bardzo mnie to przeraża

[bruno68]

Cześć Mai,

to z KfW jest zagadką, w zależności od programu te pieniądze nie mogą być tak po prostu uwzględnione

Warunki są różne w zależności od programu, istnieją programy, które wymagają pierwszego rangi, czyli zabezpieczenia w pierwszych 80 % wartości kredytu.

Przykład: Dla pożyczki w wysokości 300 000 € i 80 % dla pierwszego rangi, oznacza to 240 000 €, czyli KfW i wierzyciel musieliby podzielić te 240 000 €!

Inaczej będzie, jeśli dzielisz swój projekt domu na zakup działki i budowę domu! Co może być korzystniejsze pod względem podatku od nabycia nieruchomości!

Ale jeśli rozłożysz kapitał własny proporcjonalnie, na przykład 40/60 % kosztów całkowitych, to koszty wyniosą 200 000 / 300 000 €. pożyczka na zakup działki automatycznie zajmie pierwszy rang.
Co prawda budowa zwiększy wartość, ale tylko 80 % będzie korzystać z pierwszego rangi! Więc w przypadku całkowitych kosztów 500 000 €, 400 000 € będzie dostępne w pierwszym rangi.

Jak to będzie wyglądało w księdze wieczystej?

W Dziale III znajdziesz:

numer porządkowy:

1. 170 000 €, plus 15 % odsetek / dodatkowe koszty r. r. na rok / Wartość tego zapisu 170 000 €, plus 15 % to 25 500 € odsetek, więc razem 195 500 przekazane do 1. wierzyciela.
Gdyby po latach decydowali się zbudować Dom, zawsze sprawdzany będzie aktualny stan zadłużenia!

Dlatego przy budowie domu, wartość obiektu będzie wzrosła o 300 000 €, ale brakuje 60 000 €, które muszą być zdobyte w pożyczce następczej!
Jak będzie wyglądała hipoteka w tym przypadku?
Zasadniczo 500 000 € zostaje uznane jako koszty całkowite, z czego 80 % to 400 000 €. Jak możesz zauważyć, jest tu pewien problem, ponieważ w księdze wieczystej zapisano 196 000 € jako przekazane do 1. wierzyciela!
Dlatego tylko dodatkowe 204 000 € mogą być przyznane w pierwszym rangi, a brakuje kolejnych 36 000 €, które trzeba zdobyć w pożyczce następczej.

Pod numerem porządkowym 2 zapisano:

2. 204 000 €, plus 15 % odsetek / dodatkowe koszty r. r. na rok / Wartość tego zapisu 204 000 €, plus 15 % to 30 600 € odsetek, a zatem łącznie 234 600 przekazane do 2. wierzyciela.

Dostaniesz tylko 374 000 € pożyczki, a będziesz odpowiedzialny za 430 100 €, czyli o 56 100 € więcej! jednak jest to uzależnione od prawa.




§ 497 Zwłoka kredytobiorcy
(1) Jeśli kredytobiorca opóźnia się w płatnościach wynikających z umowy kredytu konsumenckiego, musi ponieść odpowiednie odsetki zgodnie z § 288 ust. 1. W danym przypadku kredytodawcy może udowodnić większe lub mniejsze szkody, a kredytobiorca mniejsze szkody.
(2) Naliczone odsetki po wejściu w zwłokę należy księgować na osobnym koncie i nie można ich łączyć z rachunkiem bieżącym zawierającym należną kwotę ani innymi roszczeniami kredytodawcy. W odniesieniu do tych odsetek stosuje się § 289 zdanie 2, z zastrzeżeniem, że kredytodawca może żądać odszkodowania tylko do wysokości ustawowej stawki procentowej (§ 246).

(3) Płatności kredytobiorcy, które nie wystarczają do spłaty całego zaległego długu, są przypisywane w odstępstwie od § 367 ust. 1 najpierw na koszty dochodzenia roszczeń, następnie na pozostałą należność (ust. 1) i na końcu na odsetki (ust. 2).
Kredytodawca nie może odrzucić częściowych płatności.
Bieg terminu przedawnienia roszczeń z tytułu spłaty kredytu i odsetek jest zawieszony od wejścia w zwłokę zgodnie z ust. 1 aż do ustalenia ich w sposób określony w § 197 ust. 1 nr 3-5, ale nie dłużej niż dziesięć lat od ich powstania. Postanowienia te nie mają zastosowania do płatności dokonanych na podstawie tytułów wykonawczych, których główna kwota dotyczy odsetek.
(4) W umowach o kredyt konsumencki związanych z nieruchomościami, odsetek za zwłokę wynosi, w odstępstwie od ust. 1, 2,5 punktu procentowego powyżej stopy bazowej na rok. Postanowienia ust. 2 i 3 zdanie 1, 2, 4 i 5 nie mają zastosowania do umów kredytu konsumenckiego związanych z nieruchomościami.


Na ile to będzie obowiązywało za 5 lat, to zostawiamy bez komentarza! Jak można łatwo zauważyć, potrzebne jest tu szczegółowe szkolenie! Większość pośredników nie byłaby w stanie przygotować finansowania na budowę dzieloną ani w ogóle zrealizować takiego planu.

bruno68