Capital Investment 4

[Alex1230]

Cześć wszystkim na forum! Właśnie zarejestrowałem się tutaj, aby móc skorzystać z zgromadzonej wiedzy wszystkich członków. Rozważam budowę domu wielorodzinnego, ponieważ: 1. chciałbym zamieszkać w nim w pięknym mieszkaniu, 2. chciałbym wynająć pozostałe lokale. O mojej osobie: Mam 30 lat i założyłem firmę 1.01.2019 r., która stale się rozwija. Posiadam już trzypiętrowy budynek mieszkalny około 25 km od Kolonii, który jest w pełni wynajęty. Jego dochody przewyższają wszelkie koszty (fundusze rezerwowe, naprawy itp.) o około 1200€ miesięcznie - pomijając podatek. Teraz mieszkam w Górnej Bawarii za 1065€ miesięcznie z opłatami. Myślę o inwestycji... Chciałbym więc mieć jeszcze inne mieszkania, ponieważ nauczyłem się już wiele o wynajmie (na początku popełniłem prawie każdy możliwy błąd w wieku 25 lat, teraz jestem jednak bardzo dobrze zorganizowany). Mój problem polega na tym, że jestem samozatrudniony i nie zarabiam jeszcze aż tak dużo. Płacę czynsz, żyję z tego. Samochód, telefon i takie rzeczy opłacam z firmy... Mimo to wciąż nie jestem zbyt pewny, czy powinienem udać się do banku żądać finansowania. Moje własne środki finansowe nie są obecnie zbyt obfite (5k), ale spłaciłem już 45k z zapisanej hipoteki na mojej pierwszej nieruchomości. Chciałbym zbudować od razu ośmiopiętrowy budynek mieszkalny wraz z działką i możliwie wysoko go sfinansować. Moje własne środki finansowe wystarczą jedynie na część do własnego użytku (1 mieszkanie). Jak powinienem sensownie postępować? Biorąc pod uwagę sumę 1 mln lub więcej, myślę, że już nie chodzi o moje szczegóły osobiste, ale raczej o to, czy obiekt się opłaca. Proszę, dajcie znać, co Wam przychodzi do głowy. Chętnie przyjmuję również krytykę czy wskazówki.

[StGe1973]

Alex,

co może kogoś teraz zaskoczyć? Nie dostaniesz pożyczki od żadnego banku na świecie...

1. Nie masz kapitału własnego

2. Twoja nieruchomość w Kolonii nie wchodzi w grę jako zabezpieczenie, ponieważ spłaciłeś tam tylko 45 k. Oczywiście zależy także od tego, jaka była wysokość finansowania...

3. Twoja firma wciąż jest praktycznie nierentowna dla ciebie, jeśli możesz pokryć tylko koszty utrzymania. To normalne dla bardzo młodej firmy, ale właśnie dlatego nie masz ani kapitału własnego, ani nie możesz udowodnić bankowi zeznania podatkowego z wysokimi dochodami.

Bez znaczenia, jakie liczby chcesz przedstawić z twojego projektu, bank zawsze będzie brał pod uwagę ciebie jako pożyczkobiorcę.

[Alex1230]

Cześć,

dotycząc mojej pierwszej nieruchomości:

Wziąłem pożyczkę w wysokości 150 tysięcy, aby wszystko wyremontować.
Bank wycenił nieruchomość na 390 tysięcy.
Więc nie jest to finansowanie w 100%

Odziedziczyłem tę nieruchomość, samodzielnie ją wyremontowałem i wynająłem.

[StGe1973]

Alex,

czy zgodziłbyś się na to? Ktoś ma majątek wartości około 250 000 euro i chce wziąć kredyt na kwotę 1 mln?

Nawet jeśli perfekcyjnie zaplanujesz budowę, zawsze będzie droższa niż planowano. Podczas budowy mogą wystąpić opóźnienia, drobne szczegóły nie uwzględnione w planie będą musiały zostać uwzględnione itd., itd. Masz zerowy kapitał własny, wszystko musiałaby sfinansować bank...

Oddałbyś mi pieniądze? Posiadając majątek 250 000 i zadłużenie u ciebie powyżej 1 mln? I mając perspektywę, że w trakcie budowy będziesz musiał pożyczyć mi nowe pieniądze, aby zrekompensować każde opóźnienie, niezaplanowane dodatkowe prace, rosnące ceny materiałów budowlanych???

Poczekaj, aż twoja firma osiągnie taki poziom, że będziesz miał prawdziwy dochód, wtedy automatycznie sytuacja kapitałowa znacznie się poprawi i można będzie pomyśleć o tak dużym projekcie....

[BenniG]

Cześć Alex,
więc masz miesięczny nadwyżkę z domu w Kolonii w wysokości 1.200 € - co robisz z tą gotówką?
Jak duże są twoje oszczędności - to dodatkowy kapitał własny.

Jeśli pożyczyłeś 150.000 € i już spłaciłeś 45.000 €, powinno być teraz mieć więcej niż 300.000 € majątku - nie tylko 250.000 €.
Moim pomysłem byłoby zwiększenie hipoteki w Kolonii, aby przynajmniej już zabezpieczyć sobie grunt.

Gdy twoje zeznanie podatkowe dostarczy sensowne liczby, możesz zaciągnąć kredyt na Dom, nie będąc jeszcze związany z żadnym bankiem.

[hausbauwest]

Dom, który został wyceniony przez bank na 390 tysięcy wtedy, powinien dzisiaj być warty ... powiedzmy 450 tysięcy przy sprzedaży. Łatwo!!!! Następnie wprowadź ten obiekt na rynek, złap te 450 tysięcy. Wtedy miałeś 150 tysięcy długu, z czego 45 tysięcy zostało spłacone w ciągu 5 lat.... (Dla obiektu inwestycyjnego, gdzie spłata długu jest znacznie zbyt wysoka.... pod względem podatkowym)

Ostatecznie, będziesz miał 450 tysięcy - 105 tysięcy = 345 tysięcy w kieszeni

Dzięki temu powinno być łatwo zebrać 1 miliona, jeśli koncepcja i zwłaszcza dochody operacyjne są ustalone.

[NaTwoim13]

Zanim będę mógł choćby przybliżenie oszacować cokolwiek tutaj, ważne jest, aby dowiedzieć się, jaki był zysk operacyjny w 2019/2020 roku i co obecny bilans zamknięcia roku (BWA) mówi.

[StGe1973]

noelmaxim,

nie ma w tym sensie żadnego zysku firmowego. Jeśli pracuje jako osoba samozatrudniona, to jest to jednoosobowa firma, czyli zysk firmowy jest jego dochodem.

W przeciwnym razie powiedziałby, że na przykład jest wspólnikiem w spółce GmbH i jednocześnie zatrudniony jako dyrektor zarządzający.

To nie ma również nic wspólnego z tym, czy sprzedaje nieruchomość czy nie. Bank zawsze będzie chciał zobaczyć jego zeznanie podatkowe. Tak długo, jak, cytując TE, nie przynosi to zbyt wiele dochodu, opłacana jest wynajem i wystarcza do życia, zeznanie podatkowe nie będzie wyglądać zbyt dobrze (czyli w kontekście banku)...

Dopóki tak będzie, nie będzie kredytu, niestety.

Decydujące dla osoby samozatrudnionej jest to, czy zeznanie podatkowe wykazuje dochód wystarczający, aby bank uznał potencjalnego kredytobiorcę za kredytowalnego w związku z wysokością udzielonego kredytu.

[bruno68]

To nie jest takie proste, nawet jeśli firma wykazuje wysokie zyski. Nawet jeśli wypłaca sobie wynagrodzenie, bilanse i rozliczenia podatkowe są bardzo ubogie.

On pisze, że swoje auto i telefon prowadzi przez firmę. Tutaj należy zapłacić podatek od 1% ceny katalogowej z 25%. Przy cenie 50 000 euro z katalogu, 500 euro razy 25% to 125 euro, razy 12 miesięcy to 1500 euro podatku ryczałtowego tylko za samochód!

Jeśli wypłaci sobie 4000 brutto, czyli rocznie 48 000 euro, wystarczy spojrzeć do tabeli podatkowej! Wychodzi około 12 000 euro podatków do zapłacenia, plus 2000 euro ryczałtu, co daje 34 000 euro netto, czyli niecałe 3000 euro miesięcznie. Po odjęciu 1065 euro za czynsz, zostaje 1800 euro do życia.

Masz jeszcze pytania? Nawet jeśli doliczymy do tego 800 euro przychodu z czynszu, to to nie zmieni faktu, że dochód jest zbyt niski, aby udźwignąć ryzyko w wysokości milionów euro! Reszta długu spadkowego musi być uwzględniona, także firma powinna być wolna od długów! Za obecne zobowiązania właściciel odpowiada w 100%, a te zabezpieczone są poprzez poręczenia własne przeciwko firmowemu bankowi!

Najpierw należy dokonać oczyszczenia bilansu firmy! Skreślenie poręczenia jest konieczne, ponieważ blokuje wszystkie wolne aktywa!

bruno68