Capital Investment 4

[C_lion]

Cześć wszystkim,

obecnie jestem zaangażowany w proces zakupu mieszkania. Ku mojemu zdziwieniu bank odrzucił finansowanie, ponieważ w księdze wieczystej oraz w deklaracji podziałowej wspomniane mieszkanie jest zarejestrowane nie jako mieszkanie, ale jako własność wyłączna pomieszczenia gospodarczego. Mieszkanie to jest dodatkowym poddaszem, które w 1998 roku zostało zaaprobowane jako przestrzeń mieszkalna ze względów prawnych. Wspomniany obiekt jest wynajmowany, a opłacane są czynsze zgodnie z wielkością.

Moje pytania, które teraz się pojawiają: Czy istnieje jakaś możliwość, aby poźniej zarejestrować tę własność wyłączną jako mieszkanie? Jakie wady dla mnie wynikną, jeśli dokonam zakupu i pozostawię wszystko bez zmian? Czy może mi być zabronione korzystanie z tej własności wyłącznej jako przestrzeni mieszkalnej?

Z góry dziękuję!

[StGe1973]

"Grundätzlich można zmienić oświadczenie o podziale, jeśli wszyscy właściciele się zgodzą. Pytanie brzmi po prostu, czy nadbudowa na dachu jest naprawdę mieszkalna w sensie prawnym, czyli samodzielną i oddzielną jednostką mieszkalną.



Prawo mówi zawsze: ""gdzie nie ma powoda, tam nie ma sędziego"". Jeśli nikomu to nie przeszkadza, nic się nie zmieni.



Jeśli oświadczenie o podziale nie zostanie zmienione, to po prostu niesie to za sobą ryzyko prawne. Jednemu zazdrosnemu współwłaścicielowi wystarczy, aby zakazać Ci korzystania z tego jako przestrzeni mieszkalnej lub mieszkania. W oświadczeniu o podziale jest to określone jako pomieszczenie na przechowywanie i może być wykorzystywane tylko w ten sposób. Oznacza to, że zamieszkanie w prawdziwym sensie, na stałe lub tymczasowo, nie jest dozwolone.



Niesprawiedliwość nie staje się sprawiedliwością, dlatego że tak jest obecnie. Wynajem i opłacanie czynszu nie dają prawa do korzystania z tego. Naprawdę dużym problemem w takich sytuacjach są zarządcy nieruchomości. Prawdopodobnie istnieje bardzo niewielu dobrych zarządców, nie znam żadnego takiego. Zarząd powinien zauważyć problem na podstawie oświadczenia o podziale i poruszyć go na zebraniu Wspólnoty Właścicieli.



W ostateczności, nie kupuj albo kupuj tylko za bardzo obniżoną cenę. Sprzedawca może sprzedać tylko pomieszczenie na przechowywanie, a Ty możesz kupić tylko to. Jeśli sprzedawca chce uzyskać cenę za mieszkanie, musi wcześniej zadbać o zmianę oświadczenia o podziale.



W przeciwnym razie, po prostu ponosisz własne ryzyko. Kupujesz mieszkanie, a jutro korzystanie z niego może Ci zostać zabronione i będziesz mieć tylko pomieszczenie na przechowywanie, które możesz wykorzystywać tylko w ten sposób."

[Sellicando]

Cześć, najpierw odnośnie pytań:

- z mojego punktu widzenia, to możliwe jest tylko poprzez jednomyślną zmianę oświadczenia o podziale - jak już wcześniej odpowiedziano

- czysto prawny punkt widzenia, pozostaje to dla mnie pomieszczeniem na składowanie, z doświadczeniem trudności finansowych np. dla innego nabywcy

- jeśli istnieje pozwolenie na budowę, powinno istnieć także zaświadczenie o odrębności lokalu (= w uproszczeniu, potwierdzenie notarialne, że została stworzona jednostka, którą można użytkować samodzielnie). Czy to wystarczy do przyszłego użytkowania, że poddasze zostało zgodnie z przepisami budowlanymi zatwierdzone, można np. zapytać notariusza.



Mogę sobie wyobrazić, że kiedyś po prostu unikano zmian w oświadczeniu podziału ze względów kosztowych. Czy obecny właściciel poddasza je rozbudował, czy ta jednostka (pomieszczenie na składowanie) została już sprzedana dalej?



Sugeruję skonsultować się o następujące kwestie z sprzedawcą lub zarządcą nieruchomości:



Prawdopodobnie poddasze nie zostało rozbudowane bez zgody wspólnoty właścicielskiej. Dlatego powinien istnieć protokół z decyzją o rozbudowie. Prawdopodobnie ustalono w nim także nowe rozdzielenie kosztów opłat za zarządzanie nieruchomością itd. Te dokumenty koniecznie należy przejrzeć. Moim zdaniem rozbudowa jest możliwa tylko za jednomyślną decyzją. Jeśli decyzja ta była wtedy podjęta, powinno być nadal możliwe zmienienie oświadczenia o podziale (ale może to obudzić śpiące psy).



Czy można zakazać użytkowania, jeśli wcześniej wspólnota właścicielska zgodziła się na rozbudowę, to dobre pytanie dla specjalisty prawnego lub najpierw dla notariusza.



Sugerowałbym uzyskanie następujących dokumentów (jeśli nie są jeszcze dostępne):

- Protokoły z zebrania wspólnoty właścicielskiej w sprawie rozbudowy poddasza oraz wszystkie związane z nią decyzje

- Oświadczenie o podziale

- Zaświadczenie o odrębności lokalu

- Dokumentacja zezwolenia na budowę (w szczególności zezwolenie straży pożarnej z uwagi na drugi drogę ewakuacyjną na poddaszu)

- jeśli to możliwe, dowiedzieć się od zarządcy nieruchomości lub właściciela, dlaczego nie dokonano zmiany w oświadczeniu o podziale.



Jeśli jest zbyt wiele niejasności, zalecałbym zachować ostrożność przy zakupie - a ostrożność może odzwierciedlać się także w cenie zakupu :-)

[Rubberduck]

- jeśli to możliwe, należy zasięgnąć informacji u zarządcy nieruchomości lub właściciela, dlaczego deklaracja podziału nie została zmieniona.

BTW: Użytkownik wspomniał o nadbudowie dachu, a nie o zmianie. W takim przypadku musiałoby zostać złożone zgłoszenie budowy.
Przypadki odwrotne pojawiały mi się nie raz. Wtedy wznoszono rodzaj sześcianu i usuwano stary dach.

Być może początkowo istniał tylko jeden właściciel całego domu. W takim przypadku po prostu robił, co chciał.
Ktoś opłacił budowę i sprzedał własność jedności. Cała ta sytuacja ma pewnie swoją przeszłość. Ale czy to naprawdę istotne?

Nowa deklaracja podziału na pewno jest kosztowna. Pytanie też, czy reszta właścicieli w takim razie poniesie jakieś konsekwencje.
W końcu na końcu dnia, znajdzie się jeden dodatkowy kawałek w łodzi.

Oczywiście można zapytać zarządcę. Ale on raczej nie zobaczy w tym problemu.